Mietminderung: Was Sie beachten sollten, wenn Sie die Miete mindern

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 23. August 2020

Die Mietminderung ist rechtens, wenn es um einen erheblichen Mangel geht.

Die Mietminderung ist rechtens, wenn es um einen erheblichen Mangel geht.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist sicher nicht der einfachste. Gerade in Großstädten ist es häufig ein Kraft- und Geduldsakt bis das geeignete Zuhause zu vertretbaren Preisen gefunden werden kann. Aber auch passende Geschäftsräume aufzuspüren, ist kein leichtes Unterfangen. Immerhin müssen Lage und Beschaffenheit der Immobilie zum Konzept und zu den Anforderungen der Firma passen.

Ist der Mietvertrag für ein geeignetes Objekt unterzeichnet worden, sollten eigentlich alle Beteiligten zufrieden sein, allerdings kommt es nicht selten vor, dass nach dem Anmieten Mängel auftreten, die das Mietvergnügen erheblich senken können. Das deutsche Recht steht häufig auf der Seite der Mieter. Diese haben einige Möglichkeiten mit einem Mangel an der Wohnung oder anderen Mietsachen umzugehen, sollte der Vermieter in Verzug geraten oder das Problem erst gar nicht angehen.

Eines der mächtigsten Rechte der Mieter ist die sogenannte Mietminderung. Wird die Wohnqualität erheblich eingeschränkt, bildet sie ein effektvolles Werkzeug, um die Mängelbeseitigung zu beschleunigen bzw. die verminderte Lebensqualität zu entschädigen. Obwohl die Mietminderung gesetzlich verbrieft ist, gibt es zwischen Mieter und Vermieter nicht selten Streit über die Rechtmäßigkeit und Höhe der Mietminderungen. Häufig müssen Gerichte wie der Bundesgerichtshof (BGH) sogar Grundsätzliches entscheiden.

Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was im Mietrecht zum Thema Mietminderung festgeschrieben ist, wann Sie zur Minderung berechtigt sind und wie Sie am besten vorgehen sollten, wenn Sie beabsichtigen die Miete zu mindern.

Gesetzliche Regelung der Mietminderung im BGB

Die Mietminderung ist im BGB gesetzlich verankert.

Die Mietminderung ist im BGB gesetzlich verankert.

Deutschland ist bekannt für seine mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtsprechung. Tatsächlich wurde Mietern schon per Gesetz eine ganze Reihe an Rechten eingeräumt, die sie im Streitfall stärken. Ein solches ist beispielsweise die Mietminderung.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist diese im § 536 niedergeschrieben. Selbst wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart worden ist, gilt der Paragraph für alle Mietsachen uneingeschränkt.

Folgendes steht im § 536 BGB zur Mietminderung:

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Mietminderungen werden nicht selten vor Gericht verhandelt.

Mietminderungen werden nicht selten vor Gericht verhandelt.

Eine Mietminderung ist also immer dann zulässig, wenn es einen nicht unerheblichen Mangel an der Mietsache gibt oder vertraglich zugesicherte Eigenschaften fehlen. Solange dieser mangelhafte Zustand existiert, dürfen Sie als Mieter die Zahlungen an den Vermieter reduzieren. Einschränkungen gibt es bei der energetischen Sanierung. Hier gilt eine Zeit von drei Monaten als mietminderungsfrei.

Konkret bedeutet dies, dass die Miete nicht extra gesenkt werden muss, sondern sie mindert sich automatisch mit dem Mangel. Hintergrund ist die Pflicht des Eigentümers bzw. des Vermieters gemäß § 535 BGB die Mietsache während des gesamten Mietzeitraums in einem Zustand zu erhalten, welcher den vertragsmäßigen Gebrauch sicherstellt. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, ist eine Mietminderung rechtens.

Darüber hinaus hat der Mieter gemäß § 536a das Recht, Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche zu stellen. Kommt es bereits bei Vertragsschluss bzw. später durch einen Umstand, den der Vermieter zu verantworten hat, zu einem Mangel oder versäumt er es, einen Mangel zu beheben, kann neben der Mietminderung auch ein Anrecht auf Schadensersatz entstehen. Lassen Sie selbst den Mangel beheben, muss die Vermietung dafür die Kosten tragen, vorausgesetzt

  • der Vermieter kommt in Verzug oder
  • die Beseitigung des Mangels ist zeitnah notwendig, um den Erhalt bzw. die Wiederherstellung der Wohnung bzw. anderen  Mietsache zu gewährleisten.

Wann dürfen Sie keine Mietminderung durchführen?

Wissen Sie als Mieter bereits bei Vertragsschluss vom Mangel bzw. blieb er Ihnen infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt, können Sie nicht ohne weiteres die Miete mindern. Dies wäre nur dann zulässig, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hätte. Wenn Sie trotz Mangels eine Mietsache annehmen, können Sie sich auf die §§ 536 und 536a nur dann berufen, wenn Sie sich Ihre Rechte vorbehalten.

Diese wäre beispielsweise der Falle, wenn der Vermieter Ihnen zusichert bzw. Sie es zur Bedingung der Anmietung machen, dass der Mangel binnen einer Frist beseitigt wird. Nehmen Sie den Mangel allerdings einfach so hin, ist er quasi Teil des Mietvertrags.

Der Mieter hat aber auch Pflichten gegenüber dem Vermieter. So muss dieser laut § 536c BGB Mängel, die während der Mietzeit entstehen bzw. bekannt werden, dem Vermieter anzeigen. Auch wenn es notwendig wird, Maßnahmen zu ergreifen, welchen dem Schutz der Mietsache dienen, muss dies dem Vermieter mitgeteilt werden. Wenn beispielsweise das Dach undicht ist, in der Wohnung Schimmel auftritt oder es zu einem Rohrbruch gekommen ist, sollten Sie es dem Vermieter unverzüglich mitteilen, damit dieser entsprechende Aktionen durchführen kann.

Ein solches Unterlassen seitens des Mieters kann sogar Schadensersatzansprüche des Vermieters begründen. Dann sind auch eine Mietminderung und ein Schadensersatz ausgeschlossen. Gleiches gilt für die außerordentliche Kündigung.

Dritte verletzen Ihre Rechte an der Mietsache

Wenn ein Dritter die Nutzung Ihrer Mietsache beansprucht oder anderweitig behindert, obwohl Sie Ihnen vertraglich zugesichert worden ist, müssen Sie dies dem Vermieter gegenüber anzeigen.

Dies wäre z. B. der Fall, wenn Ihnen exklusiv das Recht eingeräumt wurde, einen bestimmten Parkplatz zu nutzen, welcher ständig vom Nachbar blockiert wird. Wenn Sie dies dem Vermieter nicht mitteilen und ihm so die Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen, ist eine Mietminderung unzulässig. Gemeinsam mit der Mängelanzeige ist die Ankündigung der Mietminderung aber möglich.

Wie sollten Sie bei einer Mietminderung vorgehen?

Ist Ihnen ein Mangel an Ihrer Mietsache aufgefallen, dann sollten Sie nicht einfach eine Mietminderung durchführen. Zuvor sollten Sie mit Bedacht Ihr Vorgehen planen. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Sie eine Mietminderung geltend machen können.

Prüfen Sie erst den Mietvertrag, bevor Sie die Miete mindern.

Prüfen Sie erst den Mietvertrag, bevor Sie die Miete mindern.

Mietminderungsgründe: Was berechtigt Sie zum Kürzen?

Sie sollten zuvor prüfen, ob es tatsächlich ein erheblicher Mangel ist. Bagatellen berechtigen in der Regel nicht zu einer Mitminderung. Mäuse sind ein gutes Beispiel. Wenn Sie im Keller eine einzelne Maus sehen, ist dies noch kein Grund, die Miete zu senken. Selbst bei größter Sorgsamkeit ließe sich nicht jede Maus fernhalten – es zählt zum allgemeinen Lebensrisiko. Sind es aber so viele Mäuse, dass es als Plage wahrgenommen werden kann, stellt dies durchaus einen berechtigten Grund für eine Mietminderung dar.

Im zweiten Schritt zur Mietminderung sollten Sie überprüfen, ob der Mangel möglicherweise vom Mietvertrag gedeckt ist. Haben Sie beispielsweise beim Einzug die Einbauküche vom Vormieter übernommen, welche explizit nicht Teil der eigentlichen Mietsache ist, sondern eine Zugabe, dann gibt es auch keinen Grund für eine Mietminderung, wenn die Küche nicht mehr nutzbar ist. Anders liegt der Fall, wenn die Küche Teil des Mietvertrages ist oder der Raum selbst einen erheblichen Mangel hat. Eine vertraglich zugesicherte Einbauküche, die bei Einzug nicht vorhanden ist, kann eine Mietminderung von 100% ausmachen.

Ein Dauerbrenner sind Sanierungen an der Wohnung oder an sonstigen Mietobjekten. Wenn Küche, Bad oder Wohnzimmer nicht bzw. nur eingeschränkt nutzbar sind, Sie Baulärm ertragen und die Gegenwart von Bauarbeitern akzeptieren müssen, können Sie eine Mietminderung infolge der Renovierung begründen. Grundsätzlich müssen Sie solche Bauarbeiten zum Werterhalt der Mietsache dulden, werden Sie aber zu stark eingeschränkt, ist das Mindern der Miete nur fair. Beachten sollten Sie aber, dass Sie energetische Modernisierungen (z. B. Dämmung der Fassade) drei Monate ohne Mietminderung ertragen müssen.

Mängel, die Sie selbst verursacht haben, müssen Sie in der Regel auch selbst beheben. Ein Recht auf Mietminderung besteht auch dann nicht, wenn Sie bereits beim Einzug vom Mangel wussten. Ein Anrecht auf eine Modernisierung besteht ebenfalls nicht, die Instandhaltung des Standards ist grundsätzlich ausreichend.

Sachmängel und Rechtsmängel

Mietmängel werden unterschieden in Sach- und Rechtsmängel. Sachmängel liegen vor, wenn die Mietsache nicht die vertraglich zugesicherte Beschaffenheit hat (z. B. Einbauküche fehlt, Heizung defekt). Ein Rechtsmangel entsteht, wenn durch Rechte Dritter der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt wird (z. B. Eigentum, Vertrag, Nießbrauch oder Besitzrecht).

Sie müssen die Mietminderung ankündigen. Am besten tun Sie dies mit der Mängelanzeige.

Sie müssen die Mietminderung ankündigen. Am besten tun Sie dies mit der Mängelanzeige.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Globale Aussagen lassen sich zur Höhe der Mietminderung in der Regel nicht treffen. Grundsätzlich ist dies vom Einzelfall abhängig, wie hoch die Belastung ist und über welchen Zeitraum Sie diese ertragen müssen. Das Gesetz schreibt nur vor, dass die Minderung angemessen sein soll. Einen Überblick bieten sogenannte inoffizielle Mietminderungstabellen. Im Laufe der Zeit haben viele Gerichte entsprechende Urteile zum Thema Mietminderung gesprochen, welche in den Tabellen gesammelt wurden. Die Mietminderungstabellen können Ihnen also einen Orientierungsrahmen geben.

Mietminderungstabellen sind aber mit Vorsicht zu genießen, denn nicht immer lässt sich ein Fall eins zu eins auf die eigene Situation übertragen. So können für lärmende Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück z. B. 25 % Mietminderung zulässig sein (LG Darmstadt, Urt. v. 18.03.1983, AZ 17 S 284/82).  Ist die Sanierung allerdings bei Einzug absehbar, weil beispielsweise eine Baulücke vorhanden ist, muss auf eine Minderung verzichtet und der Baulärm ertragen werden (LG Berlin Mitte, Urt. V. 10.01.2008, AZ 62 S 328/07  ). Im Zweifel sollten Sie also einen Anwalt für Mietrecht befragen.

Müssen Sie die Mietminderung ankündigen?

Sie sind gesetzlich zur Mängelanzeige verpflichtet. Diese sollte möglichst schriftlich erfolgen, da Sie sonst im Streitfall keinen Beleg haben. Schlagen Sie ggf. eine gemeinsame Besichtigung vor. Es ist stets besser eine einvernehmliche Lösung zu finden. Mit der Mängelanzeige kann gleichzeitig die Ankündigung der Mietminderung erfolgen, Sie sollten dem Vermieter aber die Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Dazu setzen Sie ihm eine Frist zur Beseitigung. Um das Verhältnis zum Vermieter nicht zu belasten, ist es ratsam erst dann die Miete zu senken, wenn deutlich wird, dass er in Verzug gerät bzw. er den Mangel nicht beheben will. Gesetzlich ist die Minderung mit Anzeige des Mangels gültig. Diese muss nicht bewilligt werden. Sie brauchen nur weniger überweisen.

Mietminderungsgründe: Bei falsche Quadratmeter-Angaben, können Sie rückwirkend die Miete mindern.

Mietminderungsgründe: Bei falsche Quadratmeter-Angaben, können Sie rückwirkend die Miete mindern.

Ist eine nachträgliche Mietminderung möglich?

Grundsätzlich gilt, dass eine Mietminderung erst mit Anzeigen des Mangels möglich ist. Es gibt aber Fälle, in denen eine Mietminderung auch nachträglich rechtens sein kann. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn dem Mieter beim Einzug vom Vermieter zugesichert wurde, dass ein Mangel alsbald behoben wird, dies aber unterlassen wurde.

Auch das Weiterzahlen der vollen Miete trotz Mangels unter Vorbehalt ist möglich. Ändert sich am Zustand nichts, ist der Mieter auch dazu berechtig rückwirkend zu mindern.

Weitreichender ist es, wenn einem Mieter auffällt, dass die Quadratmeterzahl nicht korrekt ist. Steht beispielsweise im Mietvertrag, dass eine Wohnung 120 qm hat, tatsächlich diese aber nur 90 qm Wohnfläche bietet, kann rückwirkend gekürzt werden. Grundlage der Minderung ist, dass die vertraglich zugesicherte Leistung nicht erbracht worden ist. Der Mangel bestand somit seit Einzug.

Beachten sollten Sie aber die Verjährungsfrist. Mit Bekanntwerden des Mangels bzw. wenn grob fahrlässig davon keine Kenntnis erlangt wurde, verjährt das Recht auf Mietminderung nach drei Jahren. Beginn der Verjährungsfrist ist das Ende des Jahres, in dem Ihnen der Mangel aufgefallen ist. Machen Sie beispielsweise eine Mängelanzeige am 15. März 2017, verjährt der Anspruch am 31.12.2020. Der Anspruch kann aber bis zu maximal zehn Jahre zurückreichen.

Mietminderung und Nebenkostenabrechnung

Die Minderung wird auf Basis der Bruttomiete, also Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung, berechnet. Bei der Nebenkostenabrechnung muss die Mietminderung entsprechende berücksichtigt werden.

Vorlage für eine Mietminderung

Der Mängelanzeige sollte gleichzeitig ein Schreiben zur Mietminderung beiliegen. Im Internet gibt es viele Muster, die Sie nutzen können. Allerdings ist es möglich, die Mietminderung auch ohne Formular durchzuführen. Ein formloses Schreiben genügt. Senden Sie dieses aber per Einschreiben, um einen Beleg in Händen zu haben.

Was sollte im Schreiben zur Mietminderung stehen?

  • Ihr Name und Ihre Adresse sowie die Adresse des Vermieters
  • Datum
  • Mängelanzeige mit genauem Ort und Datum, seit wann der Mangel auftrat (z. B. Heizung im Kinderzimmer heizt seit 6. Dezember nicht mehr.)
  • Bezug zur Instandhaltungspflicht gemäß § 535 BGB und setzen einer Frist
  • Hinweis, dass der Mangel nicht unerheblich ist und der vertraglich vereinbarte Gebrauch beeinträchtigt wird.
  • Bezug auf Ihr Recht zur Mietminderung gemäß § 536 BGB
  • Höhe der Mietminderung pro Monat bis zur Mängelbeseitigung
  • Unterschrift

Darf Ihnen gekündigt werden, weil Sie die Miete mindern?

Der Vermieter ist dazu berechtigt, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, sobald der Rückstand der Mietzahlungen die Höhe von zwei Nettokaltmieten erreicht hat. Diese Kündigung ist allerdings nicht rechtens, wenn eine berechtigte Mietminderung vorgenommen worden ist. Im Streitfall kann dies allerdings nur ein Gericht entscheiden. Eine Räumung der Wohnung ist dem Vermieter nur mit entsprechendem Urteil eines Amtsgerichts zulässig.

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