Maklerprovision: Kosten, Rechte und Pflichten

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 25. Mai 2020

Die Maklercourtage beim Kauf zahlt entweder der Käufer oder Verkäufer.

Die Maklercourtage beim Kauf zahlt entweder der Käufer oder Verkäufer.

Täglich ziehen unzählige Menschen von einer Stadt in die andere, manchmal in ein anderes Bundesland oder sogar auch ins Ausland. Dass dabei nicht selten längere Strecken für Besichtigungen oder den Umzug selbst entstehen, die außerdem mit viel Zeit verbunden sind, wird schnell klar. Aber eigentlich haben die meisten ja auch noch eine 40-Stunden-Woche. Wie sollen Sie das also alles unter einen Hut bringen?

Ein Immobilienmakler verspricht die Lösung. Er trifft sich mit Ihnen, findet heraus, was Sie mieten oder kaufen möchten, sucht die passenden Angebote heraus und stellt sie Ihnen letztendlich zur Besichtigung bereit – ohne dass Käufer oder Mieter unnötig oft pendeln müssen.

Dass ein Makler das nicht aus reiner Nächstenliebe tut, sollte dabei klar sein. Jedoch sind viele Interessenten gern bereit, etwas mehr Geld in die Wohnungssuche zu investieren, wenn sie im Gegenzug den entsprechenden Service bekommen. Ein Makler verlangt dafür eine Provision.

Welche gesetzlichen Regelungen im Mietrecht dahinter stecken, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche wichtigen Hinweise es sonst noch rund um das Thema Maklerprovision gibt, erfahren Sie in diesem Ratgeber!

Maklercourtage: Was genau ist das eigentlich?

Maklergebühren: Wie hoch sie sind, verrät Ihnen dieser Ratgeber.

Maklergebühren: Wie hoch sie sind, verrät Ihnen dieser Ratgeber.

Bekannterweise ist ein Makler eine Person, die als eine Art Mittelsfigur auf dem Immobilienmarkt agiert. Ein Makler bietet als Dienstleistung an, für Käufer oder Mieter eine passende Wohnung zu finden oder vermittelt im Auftrag von Vermietern und Hausbesitzern, deren Objekte an Interessenten. Durch ihn kommt es in der Regel zum Abschluss von Verträgen.

Natürlich betreibt ein Immobilienmakler diese Vermittlungsarbeit nicht umsonst. Schließlich ist es ein Beruf wie jeder andere, der den Lebensunterhalt ermöglichen soll. Aus diesem Grund verlangt ein Makler eine sogenannte „Maklerprovision“.

Was steckt also hinter dem Begriff? Im Prinzip ist eine Maklerprovision, auch Maklercourtage oder Maklerlohn genannt, das Gehalt, welches ein Makler für eine erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie bekommt. Wichtig zu erwähnen ist hierbei, dass er die Summe erst dann bekommt, wenn ein Vertrag gelungen ist und abgeschlossen wurde. Eine Maklerprovision ist also auch als eine Art Belohnung für den Erfolg anzusehen.

Exakte gesetzliche Regelungen in Bezug auf die Höhe einer Provision existieren nicht. Häufig ist allerdings die Rede von einer sogenannten „ortsüblichen Courtage“. Damit ist klar, dass eine Maklerprovision beispielsweise in Berlin wesentlich höher liegt als in Kleinstädten.

Formen des Maklerauftrags: unterschiedliche Maklerkosten

Ein Immobilienmakler kann auf verschiedenen Wegen beauftragt werden. Welche Option letzten Endes die beste für den betreffenden Eigentümer oder Interessenten ist, ist natürlich immer subjektiv. Es kann keine pauschale Aussage darüber getroffen werden, welche Möglichkeit die beste oder schlechteste ist, da alle Auftragsformen positive und negative Aspekte zu Tage bringen.

  1. einfacher Auftrag:
    Diese Art des Auftrags ist besonders vorteilhaft für Eigentümer. Er wird hierbei zu nichts verpflichtet, da er neben dem Auftrag, den er einem Makler erteilt hat, die betreffende Immobilie selbst noch zusätzlich anbieten kann. Auch andere Makler dürfen nebenbei zusätzlich beauftragt werden. Gelingt es dem Eigentümer, seine Immobilie selbst zu verkaufen oder zu vermieten, steht dem beauftragten Makler keine Maklerprovision zu.

    Achtung: Gerade weil es sehr unwahrscheinlich für den Makler ist, dass er in diesem Auftrag zu einer Courtage kommt, kann es sein, dass einige Makler nicht ihr Bestmögliches geben.
  2. Alleinauftrag (einfach):
    Hierbei wird vertraglich festgehalten, dass der Makler im Sinne des Eigentümers agiert, um beispielsweise ein Haus zu verkaufen. Ob ein Eigentümer allerdings ein preisliches Angebot für sein Gebäude bekommt, mit dem er auch zufrieden ist, sei einmal dahingestellt. Letztendlich hat der Besitzer aber immer noch das letzte Wort und ist nicht zum Verkauf verpflichtet, nur damit ein Makler seine Provision erhält.Andere Makler dürfen bei dieser Auftragsform nicht zusätzlich engagiert werden. Ein privater Verkauf durch den Besitzer ist jedoch erlaubt – auch hier entfällt die Maklerprovision.
  3. Alleinauftrag (qualifiziert):
    In diesem Fall bekommt der Makler bei erfolgreicher Vermittlung definitiv seine Maklerprovision. Trifft der Eigentümer privat auf Interessenten, ist er verpflichtet, diese an den Makler weiterzuleiten.
Eine Maklercourtage bekommt ein Immobilienmakler für eine erfolgreiche Vermittlung.

Eine Maklercourtage bekommt ein Immobilienmakler für eine erfolgreiche Vermittlung.

Gleichzeitig bedeutet das, dass ein Immobilienmakler bei solch einem Auftrag die meiste Kraft seiner Möglichkeiten einbringt. Schließlich steigt auch seine Provision, wenn er es schafft, die Immobilie für mehr Geld zu verkaufen. Ein qualifizierter Alleinauftrag ist demzufolge die erstrebenswerteste Form eines Auftrags für einen seriösen Makler.

Maklervertrag: Was steht drin?

Um die Ansprüche und Pflichten eines Verkäufers bzw. Vermieters und des Maklers zu garantieren, wird in der Regel ein Maklervertrag genutzt. Hierin steht, dass sich der Auftraggeber, also zumeist der Verkäufer, dazu verpflichtet, dem Immobilienmakler eine bestimmte Geldsumme zu zahlen, wenn ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt wurde oder ein Nachweis erbracht wird, dass ein Vertragsabschluss möglich gewesen wäre.

Dieses Prinzip gilt selbstverständlich auch, wenn der Makler von einem Interessenten beauftragt wird. Hier muss ebenfalls bei Erfolg eine Maklerprovision gezahlt werden.

Vom Gesetz her sind die Leistungen eines Maklers nicht klar geregelt – nur dass er eine Maklerprovision bekommt, wenn er eine Wohnung oder ein Haus an den Mann bringt. Als Auftraggeber sollten Sie daher umso mehr darauf achten, dass Sie vor Vertragsabschluss mit dem Makler abklären, welche Leistungen er zu erbringen hat, damit im Nachhinein nicht das böse Erwachen kommt.

Nützlich zu wissen: Ein Maklervertrag kann auch auf mündliche Weise zustande kommen, wenn darin eine Bitte des Auftraggebers enthalten ist und diese auch vom Makler angenommen wird. Dieses Prinzip wird auch „Angebot und Annahme“ genannt.

Aber Achtung: Das gilt nur für den Verkauf! Geht es um Vermietung, muss ein Vertrag in Papierform vorliegen. Das schreibt das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) im § 2 Abs. 1 vor:

Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.

Wird der Makler von einem Interessenten beauftragt, nicht von einem Verkäufer, dann gilt ein Maklervertrag als geschlossen, sobald der Interessent die betreffende Immobilie besichtigt. Vorher muss der Makler ihn allerdings über sein Widerrufsrecht aufgeklärt haben.

Ein Maklervertrag sollte immer alle Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien abdecken, das bedeutet unter anderem, dass einige Dinge unbedingt darin vorkommen müssen:

In einem Maklervertrag sollten alle Leistungen festgehalten sein.

In einem Maklervertrag sollten alle Leistungen festgehalten sein.

  • die Vertragsart
  • Makler und Auftraggeber
  • die Immobilie, die verkauft/ vermietet werden soll
  • Nennung des Angebotspreises
  • Maklerpflichten, zum Beispiel: Verkaufsberatung inkl. der Erstellung eines angemessenen Exposés, Bewerbung (eigene Website, große Webportale), Kundenkontakt, Planung und Ausführung von Besichtigungen, Verhandlungen zum Verkauf, regelmäßiger Bericht über Vermarktungsstand
  • Vereinbarung einer kurzen Laufzeit des Vertrags (3 – 6 Monate)
  • festhalten, dass der Makler keinen Anspruch auf eine Courtage hat, wenn er nicht erfolgreich vermittelt
  • Nennung der konkreten Maklerprovision (zu zahlen durch Käufer, Verkäufer oder beide) – normalerweise nicht über 7 Prozent
Maklerprovision im Gewerbe: Laut Gewerbemietrecht laufen die Dinge hier etwas anders ab. Es gelten weder für das Kaufen oder Vermieten einer Immobilie spezielle gesetzliche Vorschriften bezüglich der Maklerprovision.

Makler: Kosten und Dienste

Makler: Das Bestellerprinzip ist ein neues Gesetz zur Maklergebühr bei der Vermietung.

Makler: Das Bestellerprinzip ist ein neues Gesetz zur Maklergebühr bei der Vermietung.

Eine Maklercourtage lässt sich immer prozentual zum Kaufpreis einer Immobilie errechnen bzw. bei der Vermietung anhand des angesetzten Mietpreises. Wie viel Prozent als Maklerprovision verlangt werden, ist immer regionsabhängig. Die Frage „Was kostet ein Immobilienmakler?“ ist demnach nicht ganz so einfach zu beantworten.

Es sollte zunächst unterschieden werden, ob es sich um einen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie handelt. Möchten Sie nämlich die genaue Höhe der Maklerprovision berechnen, ist diese Differenzierung wichtig.

Maklerprovision beim Verkauf

Im Normalfall verursacht ein Immobilienmakler Kosten von drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Dafür sind die Lage des Gebäudes und der aktuelle Zustand ausschlaggebend.

Achtung: Zu der Maklercourtage kommt die Höhe der dafür zu berechnenden Mehrwertsteuer hinzu. Das sind aktuell 19 Prozent, die Sie noch oben draufrechnen müssen.

Sogenannte „ortsübliche Regelungen“ geben hierbei die Richtlinie an. Innerhalb Deutschlands kann sich diese stark von Region zu Region unterscheiden. Wird eine weit über dem für das Gebiet geltenden Durchschnitt liegende Maklercourtage für den Verkauf berechnet, müssen diese nicht unbedingt bezahlt bzw. können zurückgefordert werden.

Makler: Kosten bei einer Vermietung

Welche Maklerprovision von der Höhe bei einer erfolgreich vermittelten Vermietung angemessen ist, richtet sich nach den für die Wohnung angesetzten Monatsmieten. Das Maximale sind zwei Nettomonatsmieten. Dazu kommt ebenfalls noch die Mehrwertsteuer.

Wird diese Summe überschritten, ist das rechtswidrig in Deutschland.

Daraus wird deutlich, dass sich die Maklergebühren in ihrer Höhe erheblich unterscheiden können – je nach Lage, Größe und Zustand der Immobilie. Eine entscheidende Rolle spielt auch die Stadt im Allgemeinen, in welcher sich das Objekt befindet.

Welche Leistungen sollte ein Immobilienmakler erbringen?

Diese Frage ist nur im Zusammenhang mit den Vereinbarungen zu beantworten, die in einem Maklervertrag festgehalten wurden. Dienstleistungen sind dementsprechend von der Maklerprovision, die einen Kauf zur Folge hat, abhängig.

Wer zahlt die Maklergebühren? Das hängt vom Vermittlungstyp ab.

Wer zahlt die Maklergebühren? Das hängt vom Vermittlungstyp ab.

Je nachdem, wie hoch die Chancen für den Makler stehen, ob er Maklergebühren für den Verkauf erhält, desto mehr oder weniger intensiv werden seine Anstrengungen sein, die Immobilie auch erfolgversprechend an den Mann zu bringen. Das hängt natürlich mit der Vertragsart zusammen, die in diesem Sinne abgeschlossen wurde.

Was die meisten Auftraggeber aber an einem Makler am meisten würdigen, ist, dass er ihnen sehr viele recht zeitintensive Aufgaben abnimmt – sozusagen ein „full service“. Ist das nötige Kleingeld vorhanden, schrecken viele Verkäufer auch vor einem qualifizierten Alleinauftrag nicht zurück. Dafür wird gern eine definitive Maklercourtage in Kauf genommen.

Zumeist ist ein seriöser und erfahrener Immobilienmakler dazu in der Lage, den Preis einer Immobilie in die Höhe zu treiben. Das ist im Sinne beider Vertragsparteien. Außerdem ist ein Makler bewandert mit dem Verkauf oder der Vermietung von Häusern. Kommt es zu Problemen, wird dieser sie schneller lösen können als Sie selbst. Hier zählen vor allem der Erfahrungswert und unter Umständen auch wichtige Kontakte.

Die genauen Pflichten eines Maklers sind den vertraglichen Vereinbarungen zu entnehmen. Hier sollten alle Aufgaben schriftlich festgehalten werden. Das sind zumeist:

  • Erstellung eines Verkaufsexposés
  • Vermarktung der Immobilie
  • Durchführung von Besichtigungen und Kaufverhandlungen
  • Aushandlung eines Kaufvertrags

Maklergebühren: Wer zahlt?

Wer letztendlich bezahlt für die Maklerprovision, hängt von den getroffenen Vereinbarungen ab. Fakt ist, dass es dafür keine einheitliche Regelung gibt, sondern drei Optionen bestehen.

  1. Der Käufer zahlt die Maklerprovision.
  2. Der Verkäufer kommt für die Maklergebühren auf.
  3. Beide Parteien teilen sich die Maklercourtage.
Eine Maklerprovision ist die Entlohnung für eine gelungene Vermittlungstätigkeit eines Maklers.

Eine Maklerprovision ist die Entlohnung für eine gelungene Vermittlungstätigkeit eines Maklers.

In den meisten Fällen zahlt der Käufer die Provision. Häufig wird sie deshalb auch Käuferprovision genannt.

Eine wichtige Frage ist auch: Wer muss den Makler bezahlen, wenn es nicht zum Vertragsabschluss kommt? Die Antwort darauf ist einfach: Niemand. Ist ein Makler mit seiner Vermittlung nicht erfolgreich, um die Verhandlungen zu einem Vertragsabschluss zu bringen, fällt auch keine Maklerprovision an.

Urteile zur Maklerprovision: Fallbeispiele

    1. Maklervertrag war nicht eindeutig: Das Amtsgericht in München entschied zugunsten eines Käufers, weil die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Makler nicht eindeutig genug vertraglich festgehalten wurden. In diesem Fall war lediglich in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eine kurze Klausel der Maklerfirma vermerkt, dass diese sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Maklerprovision verlangen kann. Der Verkäufer zahlte, aber der Käufer nicht, weil laut ihm keine Vereinbarung über eine Provision getroffen wurde. Die Maklerfirma klagte und verlor, weil keine direkte und konkrete Regelung erstellt worden sei. Ein Vermerk in den AGB reicht dafür nicht aus. Diese sei zu ungenau. (Urteil vom 27.10.11 – 222 C 5991/11)
Laut Maklerrecht gelten unterschiedliche Provisionsvorschriften für den Kauf und die Vermietung.

Laut Maklerrecht gelten unterschiedliche Provisionsvorschriften für den Kauf und die Vermietung.

  1. Verwandtschaftsverhältnis verschwiegen: Auch das Oberlandesgericht in Düsseldorf hat schon des Öfteren Urteile zur Problematik der Maklerprovision gefällt. Im Allgemeinen ist zu sagen, dass es nicht verwerflich ist, wenn ein Makler und ein Vermieter verwandt sind und zusammenarbeiten.Es dürfen allerdings keine wirtschaftlichen Beziehungen bestehen. In dem vorliegenden Urteil hat ein Makler seine Provision verloren, weil er auch auf Nachfrage die Verwandtschaft zum Vermieter verleugnet hat. Dies gilt als sogenannte „schwerwiegende Treuepflichtverletzung“, wodurch der Makler das Recht auf seine Provision verwirkt hat. (Urteil vom 25.09.2015 – 7 U 48/14)
  2. Internetanzeige und Provisionspflicht: Das Landesgericht Hamburg entschied in einem Urteil, dass eine Internetanzeige einer Immobilie, welche einen eindeutig ersichtlichen Hinweis zur Maklerprovision enthält, zum Abschluss eines Maklervertrags führen kann. (Urteil vom 21.09.2007, Az. 328 O 427/06) Das Brandenburgische Oberlandesgericht stellte sich mit einem Urteil auf die gegenteilige Seite (Urteil vom 13.11.2008, Az. 12 U 90/08): Es sei rechtlich unbedeutend und nicht verbindlich.

Maklerrecht und Vorgaben vom Gesetz

Vom Gesetz her hat sich in Sachen Maklerprovision einiges getan in den letzten Jahren. Wie sehen die Änderungen im Maklerrecht konkret aus und wie wurden die Maklergebühren durch das Gesetz beeinflusst und gewandelt? Das erfahren Sie im nachfolgenden Gliederungspunkt.

Im Allgemeinen gibt das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) im § 1 an, dass:

(1) Wohnungsvermittler im Sinne dieses Gesetzes ist, wer den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nachweist.
(2) Zu den Wohnräumen im Sinne dieses Gesetzes gehören auch solche Geschäftsräume, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet werden.
(3) Die Vorschriften dieses Gesetzes gelten nicht für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume im Fremdenverkehr.

Es ist also klar definiert, was die Hauptaufgabe eines Immobilienmaklers ist und welche Gebäude oder Wohnungen er vermitteln darf. Es ist also auch als eine Art „Maklergesetz“ anzusehen.

Klar ist auch, dass ein Makler eine Immobilie nur anbieten oder vermitteln darf, wenn dieser dazu auch einen offiziellen und gültigen Auftrag bekommen hat. So sagt es auch § 6 im WoVermittG. Natürlich muss ein Makler die Beschäftigung als solcher auch in einer gewerblichen Form ausüben.

Des Weiteren ist in diesen Regelungen vermerkt, dass eine bestimmte Höhe der Maklerprovision nicht überschritten werden darf. So ist im § 3 Abs. 2 WoVermittG nachzulesen:

Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt. Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt.

Das neue „Maklergesetz“ hat seine Vor- und Nachteile.

Das neue „Maklergesetz“ hat seine Vor- und Nachteile.

Das zeigt, dass eine Maklerprovision zwar immer individuell vom jeweiligen Mietpreis der betreffenden Wohnung abhängig, dennoch aber eine Regelung gebunden ist, wodurch sowohl der Makler als auch der Vermieter und Mieter die Chance auf eine gewisse Transparenz bekommen. Ist die Miete bekannt, ist ein Nachrechnen kein Problem.

Weiterhin ist auch eine Vertragsstrafe denkbar. Laut § 4 des WoVermittG darf solch eine Klausel nämlich im Vertrag untergebracht werden. Auf diese Weise können sich beide Vertragsparteien sicher sein, dass der jeweils andere auch mit bestem Wissen und Gewissen seine Rechte und Pflichten erfüllt und auch die Aufgaben erledigt, für die ein Honorar vergeben wird.

Die Maklerprovision im Gesetz

Demnach kann der Makler vom Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. „nachgewiesen“ hat. § 652 zur Entstehung des Lohnanspruchs im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sagt dazu Folgendes:

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Damit ist genau geregelt, unter welchen Umständen ein Makler seine Courtage auch bekommt. Darauf können sich im Ernstfall beide Parteien berufen.

Seit dem 01. Juni 2015 sind Maklergebühren durch ein neues Gesetz zum Bestellerprinzip geregelt. Es trat in Kombination mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft. Welche Änderungen gab es dadurch? Was kostet ein Makler nun? Wer zahlt die Maklerprovision? Dazu mehr im folgenden Punkt!

Was ist das Bestellerprinzip?

Generell sollten Sie sich durch diese recht neuen Regelungen nicht beunruhigen lassen, denn fest steht: Die allgemeinen Gesetzesvorschriften haben natürlich auch jetzt nicht an Gültigkeit verloren. Das sogenannte „Makler-Bestellerprinzip“ ist demzufolge ein ergänzendes Gesetz zum Thema Maklerprovision und den gültigen Regelungen rund um die Beauftragung und Bezahlung eines Maklers – vor allem in punkto Vermietung.

Damit Sie auf der sicheren Seite sind, wenn Sie vorhaben, einen Immobilienmakler zu beauftragen, erklären wir Ihnen im Folgenden das Bestellerprinzip.

Der wohl wichtigste Punkt im Bestellerprinzip ist, dass derjenige die Maklerprovision zahlen muss, der den Makler letztendlich auch beauftragt hat.

Setzt ein Vermieter also einen Makler darauf an, seine Immobilie an den Mann zu bringen, muss er bei geglückter Vermittlung auch die Kosten dafür übernehmen. Selbiges gilt demnach auch für einen Mieter oder Käufer, wenn dieser zur Immobiliensuche einen Makler beauftragt und es zu einem Vertragsabschluss kommt.

Die Höhe der Provision für den Immobilienmakler ist auch beim Bestellerprinzip dieselbe geblieben. Sie beträgt maximal zwei Monatsmieten plus der Mehrwertsteuer, die anfällt. Verhandeln kann sich hierbei aber lohnen. Einige Makler kommen dem Auftraggeber dann etwas entgegen. Zwei Monatsmieten sind schließlich der Höchstsatz.

Achtung ist allerdings geboten! Die zu zahlenden Steuern bleiben immer unverändert – egal, was Sie mit dem Makler aushandeln.

Für die Zahlung der Provision für den Makler müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein – anderenfalls kann ein Anspruch durch den Immobilienmakler hinfällig sein:

  • Es muss ein konkreter Auftrag vorhanden sein – entweder vom Vermieter oder Mieter.
  • Dieser Auftrag muss in Form eines Maklervertrags erteilt werden. Er bedarf der Schrift- bzw. Papierform und ist nur mit Unterschrift gültig. Mündliche Absprachen zählen hierbei nicht!
  • Bei der Vermittlung darf keine Immobilie aus dem internen Bestand des Maklers genutzt werden, da somit ein Auftrag sowohl von einem Mieter als auch einem Vermieter gegeben wäre. Das ist nicht zulässig. Hier gilt: Wer zuerst da war, zahlt auch.
  • Beim Spezialfall einer Sozialwohnung ist eine Maklerprovision nicht erlaubt, da hierbei öffentliche Fördermittel involviert sind.
Wichtig: Die Neuerungen in Sachen Maklerprovision gelten nur für den Bereich der Vermietung. Für eine Kauf oder Verkauf gelten weiterhin die ursprünglichen Gesetze. Werden Häuser verkauft oder gekauft sowie gewerbliche Immobilien vermietet, greift das Bestellerprinzip nicht.

Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips

Vermieter sollten bedenken, dass die gezahlte Maklerprovision im Nachhinein nur schwer auf die Mieter umgewälzt werden kann. Besonders mit der aktuell eingeführten „Mietpreisbremse“ ist es vor allem in den Ballungszentren Deutschlands nahezu unmöglich! Doch was des Vermieters Leid ist, ist demnach des Mieters Glück. Laut § 556d zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn und zur Verordnungsermächtigung ist nämlich Folgendes verankert:

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. […]

In diesem Sinne haben Vermieter vor der Einführung des neuen Gesetzes, die Maklerprovision häufig gern den Mietern zugeschoben. Besonders in Gebieten mit Wohnraummangel, wie zum Beispiel bei einigen Immobilien in Berlin, waren Wohnungssuchende gern bereit, eine Maklercourtage zu zahlen. Beauftragt nun ein Vermieter einen Makler, muss er diesen auch bezahlen und kann die Kosten nicht mehr an den Mieter abgeben.

Das folgende Video erklärt Ihnen kurz und knapp das Bestellerprinzip. Hier werden Ihnen anschaulich und nachvollziehbar die wichtigsten Fakten dazu erläutert:

Allerdings werden auch hier immer wieder Hintertürchen und Schlupflöcher von Vermietern gefunden, um die Zahlung der Gebühren zu umgehen. Des Weiteren kritisieren einige Makler, dass durch dieses Gesetz keine marktwirtschaftliche Vertragsfreiheit mehr gegeben ist.

Bestellerprinzip: kurz und knapp

  • Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision im Bereich der Vermietung
  • am 01. Juni 2015 in Kraft getreten
  • der Auftraggeber muss die Maklerkosten zahlen
  • eine Umlegung der Provision auf die monatliche Miete ist nicht zulässig
  • die Provision beträgt maximal zwei Monatsmieten
  • ein Maklervertrag ist nur schriftlich und mit gültiger Unterschrift rechtskräftig
  • das Gesetz gilt als „zwingendes Recht“
  • Zahlungen für Ablösungen, zum Beispiel Möbel und Kücheneinrichtung, sind gestattet
  • der Kauf/ Verkauf von Immobilien ist durch das Gesetz nicht betroffen

Maklerprovision umgehen: Ist das möglich?

Wie bereits erwähnt sind natürlich nicht alle Immobilienmakler oder Vermieter mit den neuen Regelungen einverstanden und glücklich. Darum ist anzunehmen, dass oft getrickst und betrogen wird, um dennoch eine Maklerprovision nicht zahlen zu müssen.

Wer es darauf anlegt, findet sicherlich immer Mittel und Wege, das Gesetz zu umgehen – sei es in Form von Betrug oder durch Bestechung.

Maklerprovision und das Gesetz: Auch das Bürgerliche Gesetzbuch beinhaltet Regelungen dazu.

Maklerprovision und das Gesetz: Auch das Bürgerliche Gesetzbuch beinhaltet Regelungen dazu.

So kann ein Vermieter beispielsweise den direkten Kontakt mit einem potentiellen Mieter suchen, den der Makler vermittelt hat. Er kann diesem dann als Bedingung für einen Vertragsabschluss darum bitten, einen Maklerauftrag zu stellen, damit der Mieter und nicht er die Maklerprovision übernehmen muss.

Außerdem verlangen einige Auftraggeber auch übermäßig hohe Summen für Möbel oder eine Kücheneinrichtung als Ablösezahlung, damit sie die Maklerprovision zumindest halbwegs wieder kompensieren können.

Die Anzahl der Betrugsfälle ist sicherlich hoch. Allerdings haben alle Mieter die Möglichkeit, sich die Maklerkosten zurückzuholen, falls sie nach Einführung des Bestellerprinzips betrogen wurden. In diesem Fall müsste das Geld eingeklagt werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann es lohnenswert sein, eine Maklerprovision nicht einfach so hinzunehmen bzw. im Nachhinein einen Verdacht zu hegen, dass daran etwas nicht ganz korrekt war.

Zum Beispiel können Sie …

  • grundlose Zahlungsforderungen des Immobilienmaklers zurückverlangen.
  • … auch bereits unterschriebene Maklerverträge anfechten, falls der Verdacht auf einen Betrug besteht.
  • Verträge kritisieren, wenn Sie merken, dass Vermittler und Vermieter eine enge Geschäftsbeziehung pflegen. Hier liegt der Verdacht nahe, dass kooperiert wird, wenn es um die Zahlung der Courtage geht.

Lassen Sie sich am besten von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten, wenn Sie denken, dass Sie falsche Zahlungen geleistet haben oder leisten sollen. Dafür haben Sie drei Jahre Zeit.

Fazit zur Maklerprovision: Woran erkennen Sie einen seriösen Makler?

Ein vertrauenswürdiger Immobilienmakler sollte seine Provision immer von den Vertragspartnern einfordern, die auch gesetzlich dazu verpflichtet sind, diese zu zahlen. Die Frage „Wer zahlt den Makler?“ ist sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung klar per Gesetz geregelt.

Achten Sie also immer darauf, sich über Ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein. Lassen Sie sich nicht durch ungewöhnlich hohe Abschlagszahlungen oder einer Maklerprovision übers Ohr hauen. Wer einen Makler beauftragen möchte, sollte demzufolge schon einmal etwas vom Bestellerprinzip und vom Paragraph 652 im Bürgerlichen Gesetzbuch gehört haben und wissen, wie diese beiden Regelungen auf den individuellen Fall anzuwenden sind. Im Zweifelsfall ist zur Überprüfen eines Vertrags immer auch ein Rechtsanwalt hilfreich.

Welche Entscheidung Sie auch treffen, Sie sollten sich immer wohlfühlen damit. Schließlich geht es in den meisten Fällen bei einer Maklerprovision um nicht wenig Geld und häufig auch um ein neues Zuhause.

Kurz und knapp: Die Maklerprovision

  1. Maklerprovisionen sind keine festen Summen. Sie errechnen sich nach unterschiedlichen Kriterien.
    • Für den Kauf sind das zum Beispiel: Lage und Zustand der Immobilie. Die Maklergebühr beträgt hierbei zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises.
    • Eine Bei einer Vermietung spielt ebenfalls die Lage und der Zustand eine Rolle – natürlich auch die Wohnungsgröße. Die Maklerprovision sind hier im Regelfall zwei Monatsmieten. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 19 Prozent.
  2. Oftmals ist eine Maklercourtage verhandelbar, denn die genannten Richtlinien sind nur die Maximalwerte. Nutzen Sie diesen Spielraum!
  3. Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung.
  4. Achten Sie darauf, dass eine Immobilie nicht bereits im Bestand des Maklers ist.
  5. Ein Vermieter darf die Kosten für die Maklerprovision nicht auf den Mieter umlegen (beispielsweise in der monatlichen Miete).
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Maklerprovision: Kosten, Rechte und Pflichten
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26 Gedanken zu „Maklerprovision: Kosten, Rechte und Pflichten

  1. k. eren

    ich habe eine immobilie für 500 euro reserviert, allerings darf ich die wohnung nicht anschauen wie oft ich will (bis jetzt zweimal, ein dritter termin wurde vereinbart); in der letzten heissen phase finde ich ein besichtigungstermin in der woche zu wenig, auch bekomme ich keinen termin am wochenende, die maklerin ist abweisend, weil sie denkt dass ich abspringe, wie kann ich beweisen dass der eigentümer sie beauftragt hat?
    schöne grüße

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo k. eren,

      in der Regel liegt ein Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber vor, der die Bedingungen des Auftrags regelt. Wenden Sie sich bei Problemen oder im Zweifel am besten an einen Anwalt.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  2. Huxhold

    Oft werden Immobilien von mehreren Maklern angeboten. Konkretes Beispiel: Makler A (Provision 3,57% entspicht 1.606 €) wird von Ehefrau zum Verkauf eines Hauses (VK 45.000 €) beauftragt. Makler B (Provision 3.570 €, entspicht 7,14%)wird vom Ehemann beauftragt. Beide Makler wissen nichts von einander. Kunde besichtigt Haus mit Makler A. Es soll eine Zweitbesichtigung mit Gutachter stattfinden, allerdings teilt Ehefrau Makler A mit, dass Haus bereits über Makler B verkauft sei. Makler A nimmt Immobilie aus seinem Portfolio heraus.
    Kunde kontaktiert Makler B und erfährt, dass das Haus nicht verkauft ist und die Zweitbesichtigung mit Gutachter wird mit Makler B durchgeführt.
    Wenn der Kunde das Haus kauft, welcher Makler ist zur Duchführung berechtigt, bzw. erhält die Provision?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Huxhold,

      in der Regel kann der Markler, der den Auftrag zu Ende durchgeführt hat, die Provision verlangen. In diesem konkreten Fall können wir jedoch keine rechtliche Beratung anbieten, daher sollte im Zweifel ein Anwalt konsultiert werden.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  3. N. Bay

    Hallo,
    muss ich sofort nach der Unterschrift vom Kaufvertrag den Makler bezahlen, obwohl noch der Kaufvertrag von Notar aus zum Nachlassgericht zur Freigabe muss?”

    evtl.. könnte ja das Nachlassgericht den Vertrag nicht freigeben und der Kaufvertrag kommt doch nicht zustande? Bin ich trotzdem verpflichtet auch bei nicht zustande kommen von dem Kaufvertrag den Makler zu bezahlen?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo N. Bay,

      in der Regel muss die Maklerprovision erst nach einem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags gezahlt werden. Wird dieser in letzter Minute verhindert oder nicht genehmigt, kann die Provision unter Umständen dann wegfallen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  4. Karin

    Schönen guten Tag,

    wir sind ein Unternehmen, welches sich eine neue Ladenfläche anmieten wollte.
    Über Immonet wurde schnell ein Objekt gefunden und besichtigt. Mündlich wurde ein Kellerabteil mit einer gewissen Größe sowie eine Kündigungsfrist vereinbart.

    Bei einem weiteren Treffen sollten wir Unterlagen unterschreiben. Der Makler versicherte, es handle sich um keinerlei Verträge. Hierbei handelte es sich um einen sogenannten Mietvorvertrag sowie eine Berechnung seiner Maklerprovision. Diese wurden von uns unterschrieben.

    Danach wurde ein offizieller Vertrag an uns zugesendet mit völlig anderen Angaben, ohne Kündigungsfrist, Veränderte Angaben zum Kellerabteil und weiteren veränderten Angaben.

    Wir haben uns daraufhin entschieden, dass unter diesen Bedingungen eine Anmietung nicht in Frage kommt. Es beinhaltete nicht im geringsten die besprochenen Angaben von dem genannten Kellerabteil, Nebenkosten, Kündigungsfrist, etc. Für unser Unternehmen absolut keine tragbaren Bedingungen!

    Nun verlangt der Makler trotzdem seine Provision, welche aus 3 Warmmieten besteht, obwohl wir ihm eindeutig gesagt haben, dass wir nicht weiter interessiert sind.
    Wir bitten um eine Einschätzung und Meinung zu unserem Fall und würden uns sehr bedanken für jegliche Hilfe!

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Karin,

      eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten und daher den Sachverhalt auch nicht beurteilen. Hier ist es empfehlenswert sich vor Ort an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden und mit diesem die weitere Vorgehensweise zu besprechen.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  5. Melanie B.

    Hallo,
    der Wohnungseigentümer hat einen Makler mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt.
    Nun hat er aber einen Interessenten selbst gefunden, der die Wohnung aber nicht kaufen, sondern lediglich mieten möchte. Auch damit wäre der jetzige Eigentümer einverstanden. Aber er behauptet, er käme nicht aus dem Vertrag mit dem Makler, der ein Jahr laufen würde und könnte die Wohnung daher frühestens nach Ablauf dieses Jahres vermieten. Kann das sein oder kann er immer vermieten ohne den Makler einzuschalten? Falls er den Makler auch bei Vermietung einschalten muss, zahlt dann der Eigentümer dessen Provision? Danke für Ihre Rückmeldung.

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Melanie B.,

      wir können nicht beurteilen, was im Vertrag mit dem Makler vereinbart wurde. In der Regel kann eine Aufhebung des Vertrags versucht werden, wenn die Dienste des Maklers nicht benötigt werden. Üblicherweise zahlt der Auftraggeber die Maklerprovision, wenn die Vermittlung durch den Makler erfolgreich war. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen, empfehlen wir Ihnen sich in diesem Fall an einen Anwalt zu wenden.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  6. Peter

    Hallo,

    ich habe von einer Freundin erfahren, dass das Haus, in welchem sie zur Miete wohnt, verkauft werden soll. Über die Freundin bin ich direkt mit dem Verkäufer in Kontakt getreten und wir sind uns über den Ver-/Kauf einig. Der Verkaüfer hatte jedoch bereits einen Makler mit dem Verkauf beauftragt (läuft noch ca. 7 Monate). Ich hatte selbst nie Kontakt mit dem Makler. Hat dieser trotzdem im Falle des Kaufs einen Anspruch auf seine Provision, welche er wohl von Verkäufer und Käufer fordert?

    Vielen Dank

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    1. Anwalt.org

      Hallo Peter,

      in der Regel muss der Auftraggeber die Provision bezahlen. Wurde der Verlauf ihnen den Makler abgewickelt, muss diese üblicherweise dann bezahlt werden, wenn eine Provision in jedem Fall zugesichert wurde. Im Zweifel sollten Sie dies mit einem Anwalt besprechen, da wir keine rechtliche Beratung anbieten können.

      Ihr Team von anwalt.org

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  7. S.G.

    Guten Tag,

    ich habe im April 17 einen Mietvertrag unterzeichnet mit der Klausel das ich für den Makler zur Neuvermietung aufkommen muss, sofern ich bei einer Mietszeit von unter 2 Jahren ausziehe. Dies wird nun der Fall sein.. muss ich den Makler nun zahlen obwohl ja eigentlich das Besteller Prinzip gilt?

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    1. Anwalt.org

      Hallo S.G.,

      das können wir rechtliche beurteilen und empfehlen Ihnen, sich bei einem Mieterverein oder direkt bei einem Anwalt beraten zu lassen.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  8. Lena

    Hallo

    ich habe mich auf ein Angebot gemeldet und habe dann das Expose erhalten und das Haus von dem Makler gesehen. jedoch habe ich dann nichts mehr von ihm gehört. Der Kauf kam nicht zu Stande. habe das Objekt erstmal seit diesem Jahr Februar gemietet und nun steht der Kauf vor der Tür. Vertrag wurde abgeschlossen.
    Jetzt meine Frage muss ich den Makler nach 2 1/2 Jahren bezahlen?
    Mit freundlichen Grüßen

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Lena,

      wichtig ist hier, ob Sie mit dem Makler einen Vertrag geschlossen haben und was in diesem geregelt ist. Es kann sein, dass ein Zahlung auf dem Erfolg der Vermittlung basiert oder eine pauschale Regelung bei Auftragsvergabe getroffen wurde. Das können wir nicht beurteilen. Sehen Sie sich den Vertrag, falls ein solcher existiert, an und wenden Sie sich gegebenenfalls an einen fachkundigen Anwalt. Eine Rechtsberatung können wir nicht anbieten.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  9. Chris

    Guten Tag,

    wenn ich als Käuifer einen Makler mit der Immobiliensuche beauftrage und dieser ein Objekt findet, dessen Verkäufer widerrum einen Makler mit der Verkaufsabwicklung beauftragt hat, muss ich dann im Zweifelsfall beide Makler bezahlen?

    Antworten
  10. Mailin D.

    Meine Nachbarn wollen verkaufen und überlegen es sich einen Immobilienmakler zu anagieren. Der Vorteil ist das der Markler versteht was er tut und auch die richtigen Beziehungen hat. Es ist gut zu wissen wie es mit der Provision funktioniert. Danke für die Informationen.

    Antworten
  11. Christina

    Guten Tag,

    wir haben ein Haus gekauft, in dem im Expose und im Kaufangebot eine Maklerprovision von 5,75% inkl. Mwst ausgewiesen wurde. Wir haben ein Angebot gemacht und den Zuschlag vom Verkäufer erhalten. Über die Provision hätten wir gerne später verhandelt, da bei anderen Objekten des Maklers 4,76% ausgewiesen wurden. Die Maklerin hat sich um den Entwurf des Kaufvertrages beim Notar gekümmert und dort als Maklerprovision 4,76% inkl. Mwst angegeben. Somit sind wir davon ausgegangen, dass uns, ohne Verhandlung, bereits entgegengekommen wurde und auf die üblichen 4,76% angepasst wurde. Nach einigen weiteren Änderungen im Kaufvertrag wurde dieser, im Beisein der Maklerin, bei der Verbriefung vom Notar vorgelesen und es sind keine Einwände zur dort erwähnten, niedrigeren Provision von der Maklerin gekommen, somit war das Thema für uns erledigt und der Kaufvertrag wurde unterzeichnet.
    Zwei Tage später erhielten wir die Rechnung, in der allerdings doch die 5,95% in Rechnung gestellt wurden.
    Können wir uns auf den Kaufvertrag berufen?

    Antworten
  12. Parisa

    Guten Tag,

    ich habe durch einen Makler ein Haus besichtigt, der Gesamtpreis war für mich jedoch zu hoch und ich habe dem Makler mitgeteilt nicht mehr interessiert zu sein.

    Nun hat der Verkäufer den Preis gesenkt und das Haus auf einer anderen Plattform unabhängig vom Makler inseriert (den Maklervertrag hat er aufgehoben).

    Hat der Makler dennoch Anspruch auf seine Maklerprovision, da er den Erstkontakt hergestellt hatte?

    Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus und viele Grüße

    Antworten
  13. Manuel L

    Gut zu wissen, dass sich die bestehenden Gesetzte nun nicht aufgrund des Bestellerprinzip ändern. Bei Immobilien kenne ich mich leider nicht gut aus und ich habe gehört, dass es in der Branche auch viel Korruption gibt. Zum Glück ist mein Freund in einer Wirtschaftsdetektei, welche mir bei solchen Angelegenheiten helfen kann.

    Antworten
  14. UWEN

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich habe über einen Bekannten (Sohn des Verkäufers) erfahren das in der Nachbarschaft das Haus seines Vaters zum Verkauf steht.

    Der Verkäufer hat jedoch einen Makler beauftragt.
    Es gab ein potentieller Käufer seitens des Maklers und mich.
    Der Käufer des Maklers ist abgesprungen.
    Der Verkäufer hat mir die Immobilie dann angeboten.

    Vorraussetzung für den Kauf ist, das ich keine Maklergebühren bezahlen möchte,
    da ich nie Kontakt zu dem Makler hatte.

    Ich habe den Verkäufer zur Sicherheit geben, mir eine Bestätigung des Makler zukommen zu lassen, in welcher der Makler auf Provisionsansprüche gegenüber mir verzichtet.

    Der Verkäufer weigert sich doch wehemend mir so etwas zukommen zu lassen.
    Er persönlich bestätigt mir auch nicht das der Makler keine Ansprüche gegen mich
    beim Kauf der Immobilie gelten machen wird.

    Können sie mir sagen, ob ein Makler seine Provisionsansprüche
    gegen einen Käufer geltend machen kann obwohl dieser niemals Kontakt zu diesem gehabt hatte.
    Der Verkaufstipp kam über den Sohn des Verkäufers.

    Vorab besten Dank
    Mit freundlichen Grüßen

    Antworten
  15. Katherine F

    Meine Schwester möchte diesem Sommer ein Haus kaufen und sucht nach Information. Das ist guter Rat, den Kaufvertrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Damit kann man sicher sein, dass alles in Ordnung ist.

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    1. R.R.

      Ich möchte ein Haus in Deutschland kaufen, das über einen Makler mit Sitz in Mallorca über eine deutsche Immobilen Plattform angeboten wurde. In der Anzeige im Internet wurde eine Provision von 7,14% inkl. Mwst.ausgewiesen. Die einzige Leistung des Maklers bestand, neben der Erstellung der Anzeige, in der Weitergabe der Telefonnummer des Besitzers. Besteht ein Provisionsanspruch? Darf ein ausländischer Makler in Deutschland aktiv sein oder braucht er eine extra Zulassung?

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  16. TMüller

    Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Maklerprovision. Mein Onkel möchte einen Immobilienmakler mit dem Verkauf seiner Wohnung beauftragen. Gut zu wissen, dass man für den Verkauf einer Wohnung maximal zwei Monatsmieten plus die Mehrwertsteuer zahlt.

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  17. Nico A

    Gut zu wissen, dass ein Immobilienmakler eine Person ist, die als eine Art Mittelsfigur auf dem Immobilienmarkt agiert. Interessant, dass es durch ihn in der Regel zum Abschluss von Verträgen kommt. Ich denke, ich werde für meine Wohnungssuche auch einen Makler beauftragen.

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