Maklerprovision: Rechte, Pflichten und Kosten

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Maklerprovision: Courtage, Gebühren, Kosten

Täglich ziehen unzählige Menschen von einer Stadt in die andere, manchmal in ein anderes Bundesland oder sogar auch ins Ausland. Dass dabei nicht selten längere Strecken für Besichtigungen oder den Umzug selbst entstehen, die außerdem mit viel Zeit verbunden sind, wird schnell klar. Aber eigentlich haben die meisten ja auch noch eine 40-Stunden-Woche. Wie sollen Sie das also alles unter einen Hut bringen?

Ein Immobilienmakler verspricht die Lösung. Er trifft sich mit Ihnen, findet heraus, was Sie mieten oder kaufen möchten, sucht die passenden Angebote heraus und stellt sie Ihnen letztendlich zur Besichtigung bereit – ohne dass Käufer oder Mieter unnötig oft pendeln müssen. Dass ein Makler das nicht aus reiner Nächstenliebe tut, sollte dabei klar sein. Jedoch sind viele Interessenten gern bereit, etwas mehr Geld in die Wohnungssuche zu investieren, wenn sie im Gegenzug den entsprechenden Service bekommen. Ein Makler verlangt dafür eine Provision.

Welche gesetzlichen Regelungen im Mietrecht dahinter stecken, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche wichtigen Hinweise es sonst noch rund um das Thema Maklerprovision gibt, erfahren Sie in diesem Ratgeber!

Maklercourtage: Was genau ist das eigentlich?

Bekannterweise ist ein Makler eine Person, die als eine Art Mittelsfigur auf dem Immobilienmarkt agiert. Ein Makler bietet als Dienstleistung an, für Käufer oder Mieter eine passende Wohnung zu finden oder vermittelt im Auftrag von Vermietern und Hausbesitzern, deren Objekte an Interessenten. Durch ihn kommt es in der Regel zum Abschluss von Verträgen.

Natürlich betreibt ein Immobilienmakler diese Vermittlungsarbeit nicht umsonst. Schließlich ist es ein Beruf wie jeder andere, der den Lebensunterhalt ermöglichen soll. Aus diesem Grund verlangt ein Makler eine sogenannte „Maklerprovision“.

Exakte gesetzliche Regelungen in Bezug auf die Höhe einer Provision existieren nicht. Häufig ist allerdings die Rede von einer sogenannten „ortsüblichen Courtage“. Damit ist klar, dass eine Maklerprovision beispielsweise in Berlin wesentlich höher liegen kann als in Kleinstädten.

Die Höhe der Maklerprovision ist also von der Region bzw. dem Bundesland abhängig. Welche Anteile Verkäufer oder auch Käufer dann zahlen müssen, legt darüber hinaus der geschlossene Maklervertrag fest und hängt von der Art der Vermittlung ab

Formen des Maklerauftrags: unterschiedliche Maklerkosten

Ein Immobilienmakler kann auf verschiedenen Wegen beauftragt werden. Welche Option letzten Endes die beste für den betreffenden Eigentümer oder Interessenten ist, ist natürlich immer subjektiv. Es kann keine pauschale Aussage darüber getroffen werden, welche Möglichkeit die beste oder schlechteste ist, da alle Auftragsformen positive und negative Aspekte zu Tage bringen.

1. einfacher Auftrag:
   Diese Art des Auftrags ist besonders vorteilhaft für Eigentümer. Er wird hierbei zu nichts verpflichtet, da er neben dem Auftrag, den er einem Makler erteilt hat, die betreffende Immobilie selbst noch zusätzlich anbieten kann. Auch andere Makler dürfen nebenbei zusätzlich beauftragt werden. Gelingt es dem Eigentümer, seine Immobilie selbst zu verkaufen oder zu vermieten, steht dem beauftragten Makler keine Maklerprovision zu.

    

   Achtung: Gerade weil es sehr unwahrscheinlich für den Makler ist, dass er in diesem Auftrag zu einer Courtage kommt, kann es sein, dass einige Makler nicht ihr Bestmögliches geben.
2. Alleinauftrag (einfach):
   Hierbei wird vertraglich festgehalten, dass der Makler im Sinne des Eigentümers agiert, um beispielsweise ein Haus zu verkaufen. Ob ein Eigentümer allerdings ein preisliches Angebot für sein Gebäude bekommt, mit dem er auch zufrieden ist, sei einmal dahingestellt. Letztendlich hat der Besitzer aber immer noch das letzte Wort und ist nicht zum Verkauf verpflichtet, nur damit ein Makler seine Provision erhält.Andere Makler dürfen bei dieser Auftragsform nicht zusätzlich engagiert werden. Ein privater Verkauf durch den Besitzer ist jedoch erlaubt – auch hier entfällt die Maklerprovision.
3. Alleinauftrag (qualifiziert):
   In diesem Fall bekommt der Makler bei erfolgreicher Vermittlung definitiv seine Maklerprovision. Trifft der Eigentümer privat auf Interessenten, ist er verpflichtet, diese an den Makler weiterzuleiten.

Gleichzeitig bedeutet das, dass ein Immobilienmakler bei solch einem Auftrag die meiste Kraft seiner Möglichkeiten einbringt.

Schließlich steigt auch seine Provision, wenn er es schafft, die Immobilie für mehr Geld zu verkaufen. Ein qualifizierter Alleinauftrag ist demzufolge die erstrebenswerteste Form eines Auftrags für einen seriösen Makler.

Maklervertrag: Was steht drin?

Um die Ansprüche und Pflichten eines Verkäufers bzw. Vermieters und des Maklers zu garantieren, wird in der Regel ein Maklervertrag genutzt. Hierin steht, dass sich der Auftraggeber, also zumeist der Verkäufer, dazu verpflichtet, dem Immobilienmakler eine bestimmte Geldsumme als Maklerprovision zu zahlen, wenn ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt wurde oder ein Nachweis erbracht wird, dass ein Vertragsabschluss möglich gewesen wäre.

Vom Gesetz her sind die Leistungen eines Maklers nicht klar geregelt – nur dass er eine Maklerprovision bekommt, wenn er eine Wohnung oder ein Haus an den Mann bringt. Als Auftraggeber sollten Sie daher umso mehr darauf achten, dass Sie vor Vertragsabschluss mit dem Makler abklären, welche Leistungen er zu erbringen hat, damit im Nachhinein nicht das böse Erwachen kommt.

Aber Achtung: Das gilt nur für den Verkauf! Geht es um Vermietung, muss ein Vertrag in Papierform vorliegen. Das schreibt das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) im § 2 Abs. 1 vor:

Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.

Darüber hinaus wird die Schriftform auch verlangt, wenn es sich um den Verkauf eines Einfamilienhause oder einer Eigentumswohnung handelt. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraph § 656a.

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

Wird der Makler von einem Interessenten beauftragt, nicht von einem Verkäufer, dann gilt ein Maklervertrag als geschlossen, sobald der Interessent die betreffende Immobilie besichtigt. Wichtig ist, dass die Aufgaben des Maklers auch hier eindeutig definiert sind.

Vorher muss der Makler ihn allerdings über sein Widerrufsrecht aufgeklärt haben.

Ein Maklervertrag sollte immer alle Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien abdecken, das bedeutet unter anderem, dass einige Dinge unbedingt darin vorkommen müssen:

• die Vertragsart
• Makler und Auftraggeber
• die Immobilie, die verkauft/ vermietet werden soll
• Nennung des Angebotspreises
• Maklerpflichten, zum Beispiel: Verkaufsberatung inkl. der Erstellung eines angemessenen Exposés, Bewerbung (eigene Website, große Webportale), Kundenkontakt, Planung und Ausführung von Besichtigungen, Verhandlungen zum Verkauf, regelmäßiger Bericht über Vermarktungsstand
• Vereinbarung einer kurzen Laufzeit des Vertrags (3 – 6 Monate)
• festhalten, dass der Makler keinen Anspruch auf eine Courtage hat, wenn er nicht erfolgreich vermittelt
• Nennung der konkreten Maklerprovision (zu zahlen durch Käufer, Verkäufer oder beide) – normalerweise nicht über 7 Prozent

Makler: Kosten und Dienste

Eine Maklercourtage lässt sich immer prozentual zum Kaufpreis einer Immobilie errechnen bzw. bei der Vermietung anhand des angesetzten Mietpreises. Wie viel Prozent als Maklerprovision verlangt werden, ist immer regionsabhängig. Die Frage „Was kostet ein Immobilienmakler?“ ist demnach nicht ganz so einfach zu beantworten.

Es sollte zunächst unterschieden werden, ob es sich um einen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie handelt. Möchten Sie nämlich die genaue Höhe der Maklerprovision berechnen, ist diese Differenzierung wichtig.

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Maklerprovision beim Verkauf

Im Normalfall bedeutet ein Immobilienmakler Kosten von drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Dafür sind die Lage des Gebäudes und der aktuelle Zustand bzw. dessen Verkaufswert ausschlaggebend.

Sogenannte „ortsübliche Regelungen“ geben hierbei die Richtlinie an. Innerhalb Deutschlands kann sich diese stark von Region zu Region unterscheiden. Wird eine weit über dem für das Gebiet geltenden Durchschnitt liegende Maklercourtage für den Verkauf berechnet, müssen diese nicht unbedingt bezahlt bzw. können zurückgefordert werden.

Makler: Kosten bei einer Vermietung

Welche Maklerprovision von der Höhe bei einer erfolgreich vermittelten Vermietung angemessen ist, richtet sich nach den für die Wohnung angesetzten Monatsmieten. Das Maximale sind zwei Nettomonatsmieten. Dazu kommt ebenfalls noch die Mehrwertsteuer.

Daraus wird deutlich, dass sich die Maklergebühren in ihrer Höhe erheblich unterscheiden können – je nach Lage, Größe und Zustand der Immobilie. Eine entscheidende Rolle spielt auch die Stadt im Allgemeinen, in welcher sich das Objekt befindet.

Welche Leistungen sollte ein Immobilienmakler erbringen?

Diese Frage ist nur im Zusammenhang mit den Vereinbarungen zu beantworten, die in einem Maklervertrag festgehalten wurden. Dienstleistungen sind dementsprechend von der Maklerprovision, die einen Kauf zur Folge hat, abhängig.

Je nachdem, wie hoch die Chancen für den Makler stehen, ob er Maklergebühren für den Verkauf erhält, desto mehr oder weniger intensiv werden seine Anstrengungen sein, die Immobilie auch erfolgversprechend an den Mann zu bringen. Das hängt natürlich mit der Vertragsart zusammen, die in diesem Sinne abgeschlossen wurde.

Was die meisten Auftraggeber aber an einem Makler am meisten würdigen, ist, dass er ihnen sehr viele recht zeitintensive Aufgaben abnimmt – sozusagen ein „full service“. Ist das nötige Kleingeld vorhanden, schrecken viele Verkäufer auch vor einem qualifizierten Alleinauftrag nicht zurück. Dafür wird gern eine definitive Maklercourtage in Kauf genommen.

Zumeist ist ein seriöser und erfahrener Immobilienmakler dazu in der Lage, den Preis einer Immobilie in die Höhe zu treiben. Das ist im Sinne beider Vertragsparteien. Außerdem ist ein Makler bewandert mit dem Verkauf oder der Vermietung von Häusern. Kommt es zu Problemen, wird dieser sie schneller lösen können als Sie selbst. Hier zählen vor allem der Erfahrungswert und unter Umständen auch wichtige Kontakte.

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Maklergebühren beim Verkauf: Wer zahlt?

Wer letztendlich bezahlt für die Maklerprovision, hängt unter anderem auch von den getroffenen Vereinbarungen ab. Allerdings gilt seit dem 23.12.2020 ein neues Gesetz, welches Maklergebühren bei einem Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung neu regelt.

Die Gesetzesänderung bedeutete eine Anpassung bzw. Änderung der entsprechenden Paragraphen im BGB. Wichtig ist, dass die Vereinbarung über eine Maklerprovision bei dieser Art der Immobilienverkäufe nun immer einer Textform bedarf (§ 656a BGB). Es muss also schriftlich festgelegt sein, wer wie viel der Maklergebühr trägt.

Denn gemäß § 656d BGB gilt nun Folgendes:

Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Das bedeutet, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer die Gebühren tragen. Allerdings kann die Provision für den Makler nur bis zu höchstens 50 Prozent (also zu gleichen Teilen) auf den Käufer übertragen werden.

Höhere Prozentsätze sind hier nicht zulässig.

Bei allen anderen Verlaufsarten, zum Beispiel bei Gewerbeimmobilien oder bei einem Mehrfamilienhaus, greift diese Regelung nicht. Hier können drei Optionen in Bezug auf die Maklerprovision zur Anwendung kommen:

1. Der Käufer zahlt die Maklerprovision.
2. Der Verkäufer kommt für die Maklergebühren auf.
3. Beide Parteien teilen sich die Maklercourtage.

In den vielen Fällen zahlt der Käufer die Provision. Häufig wird sie deshalb auch Käuferprovision genannt.

Eine wichtige Frage ist auch: Wer muss den Makler bezahlen, wenn es nicht zum Vertragsabschluss kommt? Die Antwort darauf ist einfach: Niemand. Ist ein Makler mit seiner Vermittlung nicht erfolgreich, um die Verhandlungen zu einem Vertragsabschluss zu bringen, fällt auch keine Maklerprovision an.

Urteile zur Maklerprovision: Fallbeispiele

Im Zusammenhang mit Maklergebühren beim Hauskauf kommt es immer wieder zu Unstimmigkeiten und Rechtsunsicherheiten.

Die neuen Regelungen sollen dazu beitragen, dass die Zahlung der Maklerprovision transparent und klar geregelt ist.

Dennoch kann auch ein Blick in die Rechtsprechung hilfreich sein, um zu erfahren, was beim Makler und dessen Kosten alles zu beachten ist.

Nachfolgend haben wir einige Urteil zusammengefasst.

1. Maklervertrag war nicht eindeutig: Das Amtsgericht in München entschied zugunsten eines Käufers, weil die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Makler nicht eindeutig genug vertraglich festgehalten wurden. In diesem Fall war lediglich in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eine kurze Klausel der Maklerfirma vermerkt, dass diese sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Maklerprovision verlangen kann. Der Verkäufer zahlte, aber der Käufer nicht, weil laut ihm keine Vereinbarung über eine Provision getroffen wurde. Die Maklerfirma klagte und verlor, weil keine direkte und konkrete Regelung erstellt worden sei. Ein Vermerk in den AGB reicht dafür nicht aus. Diese sei zu ungenau. (Urteil vom 27.10.11 – 222 C 5991/11)

1. Verwandtschaftsverhältnis verschwiegen: Auch das Oberlandesgericht in Düsseldorf hat schon des Öfteren Urteile zur Problematik der Maklerprovision gefällt. Im Allgemeinen ist zu sagen, dass es nicht verwerflich ist, wenn ein Makler und ein Vermieter verwandt sind und zusammenarbeiten. Es dürfen allerdings keine wirtschaftlichen Beziehungen bestehen. In dem vorliegenden Urteil hat ein Makler seine Provision verloren, weil er auch auf Nachfrage die Verwandtschaft zum Vermieter verleugnet hat. Dies gilt als sogenannte „schwerwiegende Treuepflichtverletzung“, wodurch der Makler das Recht auf seine Provision verwirkt hat. (Urteil vom 25.09.2015 – 7 U 48/14)
2. Internetanzeige und Provisionspflicht: Das Landesgericht Hamburg entschied in einem Urteil, dass eine Internetanzeige einer Immobilie, welche einen eindeutig ersichtlichen Hinweis zur Maklerprovision enthält, zum Abschluss eines Maklervertrags führen kann. (Urteil vom 21.09.2007, Az. 328 O 427/06) Das Brandenburgische Oberlandesgericht stellte sich mit einem Urteil auf die gegenteilige Seite (Urteil vom 13.11.2008, Az. 12 U 90/08): Es sei rechtlich unbedeutend und nicht verbindlich.

Maklerprovision: Wer zahlt bei einer Vermietung?

Die Maklerprovision bei einer Vermietung stellt sich etwas anders dar.

Was ist das Bestellerprinzip?

Das sogenannte „Makler-Bestellerprinzip“ ist demzufolge ein ergänzendes Gesetz zum Thema Maklerprovision und den gültigen Regelungen rund um die Beauftragung und Bezahlung eines Maklers – vor allem in punkto Vermietung. Damit Sie auf der sicheren Seite sind, wenn Sie vorhaben, einen Immobilienmakler zu beauftragen, erklären wir Ihnen im Folgenden das Bestellerprinzip.

Setzt ein Vermieter also einen Makler darauf an, seine Immobilie an den Mann zu bringen, muss er bei geglückter Vermittlung auch die Kosten dafür übernehmen. Selbiges gilt demnach auch für einen Mieter oder Käufer, wenn dieser zur Immobiliensuche einen Makler beauftragt und es zu einem Vertragsabschluss kommt.

Die Höhe der Provision für den Immobilienmakler ist auch beim Bestellerprinzip dieselbe geblieben. Sie beträgt maximal zwei Monatsmieten plus der Mehrwertsteuer, die anfällt. Verhandeln kann sich hierbei aber lohnen. Einige Makler kommen dem Auftraggeber dann etwas entgegen. Zwei Monatsmieten sind schließlich der Höchstsatz.

Für die Zahlung der Provision für den Makler müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein – anderenfalls kann ein Anspruch durch den Immobilienmakler hinfällig sein:

• Es muss ein konkreter Auftrag vorhanden sein – entweder vom Vermieter oder Mieter.
• Dieser Auftrag muss in Form eines Maklervertrags erteilt werden. Er bedarf der Schrift- bzw. Papierform und ist nur mit Unterschrift gültig. Mündliche Absprachen zählen hierbei nicht!
• Bei der Vermittlung darf keine Immobilie aus dem internen Bestand des Maklers genutzt werden, da somit ein Auftrag sowohl von einem Mieter als auch einem Vermieter gegeben wäre. Das ist nicht zulässig. Hier gilt: Wer zuerst da war, zahlt auch.
• Beim Spezialfall einer Sozialwohnung ist eine Maklerprovision nicht erlaubt, da hierbei öffentliche Fördermittel involviert sind.

Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips

Vermieter sollten bedenken, dass die gezahlte Maklerprovision im Nachhinein nur schwer auf die Mieter umgewälzt werden kann. Besonders mit der aktuell eingeführten „Mietpreisbremse“ ist es vor allem in den Ballungszentren Deutschlands nahezu unmöglich! Doch was des Vermieters Leid ist, ist demnach des Mieters Glück. Laut § 556d zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn und zur Verordnungsermächtigung ist nämlich Folgendes verankert:

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. […]

In diesem Sinne haben Vermieter vor der Einführung des neuen Gesetzes, die Maklerprovision häufig gern den Mietern zugeschoben. Besonders in Gebieten mit Wohnraummangel, wie zum Beispiel bei einigen Immobilien in Berlin, waren Wohnungssuchende gern bereit, eine Maklercourtage zu zahlen.

Beauftragt nun ein Vermieter einen Makler, muss er diesen auch bezahlen und kann die Kosten nicht mehr an den Mieter abgeben.

Allerdings werden auch hier immer wieder Hintertürchen und Schlupflöcher von Vermietern gefunden, um die Zahlung der Gebühren zu umgehen. Des Weiteren kritisieren einige Makler, dass durch dieses Gesetz keine marktwirtschaftliche Vertragsfreiheit mehr gegeben ist.

Maklerrecht und Vorgaben vom Gesetz

Vom Gesetz her hat sich in Sachen Maklerprovision einiges getan in den letzten Jahren. Wie sehen die Änderungen im Maklerrecht konkret aus und wie wurden die Maklergebühren durch das Gesetz beeinflusst und gewandelt? Das erfahren Sie im nachfolgenden Gliederungspunkt.

Im Allgemeinen gibt das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) im § 1 an, dass:

(1) Wohnungsvermittler im Sinne dieses Gesetzes ist, wer den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nachweist.
(2) Zu den Wohnräumen im Sinne dieses Gesetzes gehören auch solche Geschäftsräume, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet werden.
(3) Die Vorschriften dieses Gesetzes gelten nicht für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume im Fremdenverkehr.

Es ist also klar definiert, was die Hauptaufgabe eines Immobilienmaklers ist und welche Gebäude oder Wohnungen er vermitteln darf. Es ist also auch als eine Art „Maklergesetz“ anzusehen. Klar ist auch, dass ein Makler eine Immobilie nur anbieten oder vermitteln darf, wenn dieser dazu auch einen offiziellen und gültigen Auftrag bekommen hat. So sagt es auch § 6 im WoVermittG. Natürlich muss ein Makler die Beschäftigung als solcher auch in einer gewerblichen Form ausüben.

Des Weiteren ist in diesen Regelungen vermerkt, dass eine bestimmte Höhe der Maklerprovision nicht überschritten werden darf. So ist im § 3 Abs. 2 WoVermittG nachzulesen:

Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt. Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt.

Das zeigt, dass eine Maklerprovision zwar immer individuell vom jeweiligen Mietpreis der betreffenden Wohnung abhängig, dennoch aber eine Regelung gebunden ist, wodurch sowohl der Makler als auch der Vermieter und Mieter die Chance auf eine gewisse Transparenz bekommen. Ist die Miete bekannt, ist ein Nachrechnen kein Problem.

Weiterhin ist auch eine Vertragsstrafe denkbar. Laut § 4 des WoVermittG darf solch eine Klausel nämlich im Vertrag untergebracht werden. Auf diese Weise können sich beide Vertragsparteien sicher sein, dass der jeweils andere auch mit bestem Wissen und Gewissen seine Rechte und Pflichten erfüllt und auch die Aufgaben erledigt, für die ein Honorar vergeben wird.

Die Maklerprovision im Gesetz

Demnach kann der Makler vom Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. „nachgewiesen“ hat. § 652 zur Entstehung des Lohnanspruchs im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sagt dazu Folgendes:

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Damit ist genau geregelt, unter welchen Umständen ein Makler seine Courtage auch bekommt. Darauf können sich im Ernstfall beide Parteien berufen.

Maklerprovision umgehen: Ist das möglich?

Wie bereits erwähnt sind natürlich nicht alle Immobilienmakler oder Vermieter mit den neuen Regelungen einverstanden und glücklich. Darum ist anzunehmen, dass oft getrickst und betrogen wird, um dennoch eine Maklerprovision nicht zahlen zu müssen.

Wer es darauf anlegt, findet sicherlich immer Mittel und Wege, das Gesetz zu umgehen – sei es in Form von Betrug oder durch Bestechung.

So kann ein Vermieter beispielsweise den direkten Kontakt mit einem potentiellen Mieter suchen, den der Makler vermittelt hat. Er kann diesem dann als Bedingung für einen Vertragsabschluss darum bitten, einen Maklerauftrag zu stellen, damit der Mieter und nicht er die Maklerprovision übernehmen muss.

Außerdem verlangen einige Auftraggeber auch übermäßig hohe Summen für Möbel oder eine Kücheneinrichtung als Ablösezahlung, damit sie die Maklerprovision zumindest halbwegs wieder kompensieren können.

Die Anzahl der Betrugsfälle ist sicherlich hoch. Allerdings haben alle Mieter die Möglichkeit, sich die Maklerkosten zurückzuholen, falls sie nach Einführung des Bestellerprinzips betrogen wurden. In diesem Fall müsste das Geld eingeklagt werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann es lohnenswert sein, eine Maklerprovision nicht einfach so hinzunehmen bzw. im Nachhinein einen Verdacht zu hegen, dass daran etwas nicht ganz korrekt war.

Lassen Sie sich am besten von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten, wenn Sie denken, dass Sie falsche Zahlungen geleistet haben oder leisten sollen. Dafür haben Sie drei Jahre Zeit.

Fazit zur Maklerprovision: Woran erkennen Sie einen seriösen Makler?

Ein vertrauenswürdiger Immobilienmakler sollte seine Provision immer von den Vertragspartnern einfordern, die auch gesetzlich dazu verpflichtet sind, diese zu zahlen. Die Frage „Wer zahlt den Makler?“ ist sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung klar per Gesetz geregelt.

Achten Sie also immer darauf, sich über Ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein. Lassen Sie sich nicht durch ungewöhnlich hohe Abschlagszahlungen oder einer Maklerprovision übers Ohr hauen. Wer einen Makler beauftragen möchte, sollte demzufolge schon einmal etwas vom Bestellerprinzip und vom Paragraph 652 im Bürgerlichen Gesetzbuch gehört haben und wissen, wie diese beiden Regelungen auf den individuellen Fall anzuwenden sind. Im Zweifelsfall ist zur Überprüfen eines Vertrags immer auch ein Rechtsanwalt hilfreich.

Welche Entscheidung Sie auch treffen, Sie sollten sich immer wohlfühlen damit. Schließlich geht es in den meisten Fällen bei einer Maklerprovision um nicht wenig Geld und häufig auch um ein neues Zuhause.

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Quellen und weiterführende Links

• BGB 656a
• BGB 656d

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Über den Autor

Jennifer A.

Jennifer studierte Rechtswissenschaften an der Universität Bayreuth. Seit 2018 ist sie fester Bestandteil des Redaktionsteams von anwalt.org. Sie nutzt ihr breites Wissen über das deutsche Rechtssystem seither für die Erstellung gut verständlicher Texte in Bereichen wie dem Asylrecht, Steuerrecht und Verbraucherrecht.

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