Haus verkaufen: Ablauf, Kosten, notwendige Unterlagen und rechtliche Vorgaben

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 18. Mai 2022

Haus privat verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?
Haus privat verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

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FAQ: Haus verkaufen

Kann ich ein Haus verkaufen, ohne einen Makler zu engagieren?

Diese Möglichkeit besteht grundsätzlich allerdings ist die Veräußerung einer Immobilie ohne Makler mitunter sehr zeitaufwändig. So gibt es allerhand Vorbereitungen zu treffen, wenn Sie dazu entschließen, den Hausverkauf privat abzuwickeln. Zum Ablauf informieren wir hier.

Welche Unterlagen werden benötigt, um ein Haus zu verkaufen?

Wollen Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten, benötigen Sie dafür zu Beginn einen Grundriss sowie den Energieausweis. Im späteren Verlauf wollen Kaufinteressenten üblicherweise noch weitere Unterlagen wie etwa einen Grundbuchauszug oder die Flurkarte sehen, daher sollten Sie die entsprechenden Dokumente frühzeitig besorgen bzw. zusammenstellen. Eine Übersicht der notwendigen Unterlagen bietet diese Checkliste zum Hausverkauf.

Ist ein Hausverkauf ohne Notar möglich?

Nein, denn der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die dafür anfallenden Notarkosten übernimmt beim Hauskauf üblicherweise der Käufer.

Muss ich beim Hausverkauf einen Vorvertrag abschließen?

Der Vorvertrag verpflichtet die unterzeichnenden Parteien gemäß Vertragsrecht dazu, einen weiteren Vertrag – in diesem Fall einen Kaufvertrag – abzuschließen. Eine solche Vereinbarung soll Verkäufern und Käufern mehr Sicherheit bieten und die Kaufabsichten belegen, ist aber wenn Sie ein Haus verkaufen nicht vorgeschrieben.

Haus zum Verkauf anbieten: Welche Vorbereitungen gilt es zu treffen?

Bei einem Hausverkauf ist der Energieausweis als Nachweis der Energieeffizienz einer Immobilie seit 2009 Pflicht.
Bei einem Hausverkauf ist der Energieausweis als Nachweis der Energieeffizienz einer Immobilie seit 2009 Pflicht.

Der Kauf einer Immobilie ist eine weitreichende Entscheidung, weshalb potenzielle Käufer möglichst viele Informationen erhalten wollen. Als Verkäufer sollten Sie daher frühzeitig die notwendigen Dokumente zusammentragen. Für den Hausverkauf sollten folgende Unterlagen vorliegen:

  • Grundriss
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Wohnflächenberechnung
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Bauplan
  • Bebauungsplan
  • Baubeschreibung bei nachträglichen Aus- und Umbauten
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Übersicht der getätigten Sanierungsmaßnahmen

Wollen Sie ein Haus verkaufen, welches vermietet ist, gehören zudem ein Nachweis der Mieteinahmen und Kopien von beispielhaften Mietvertragen zu den notwendigen Unteralgen.

Habe ich alle Unterlagen für den Hausverkauf zusammen? Unsere Checkliste hilft Ihnen dabei, bei den verschiedenen Dokumenten den Überblick zu behalten.

Haus verkaufen: Privat oder mit einem Makler?

Gesetzlich vorgeschrieben ist die Abwicklung eines Immobilienverkaufs mithilfe eines Maklers in Deutschland nicht, allerdings können dessen Dienste das Unterfangen erleichtern. Denn dieser sorgt für eine professionelle Vermarktung, kümmert sich um die Kommunikation mit den Interessenten und organisiert die Besichtigungen. Allerdings entstehen durch die Maklergebühren beim Hausverkauf zusätzlich Kosten.

Mittlerweile ist beim Hausverkauf die Frage „Wer zahlt eigentlich den Makler?“ eindeutig geklärt, denn seit einer Gesetzesänderung vom 23. Dezember 2020 ist die Maklerprovision jeweils zur Hälfte von Käufern und Verkäufern zu tragen.

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Haus richtig verkaufen: Tipps für die richtige Vermarktung

Unter anderem über Immobilienportale im Internet können Sie ein Haus zum Verkauf anbieten.
Unter anderem über Immobilienportale im Internet können Sie ein Haus zum Verkauf anbieten.

Bevor Sie mit der eigentlichen Suche nach potenziellen Käufern beginnen können, ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Beeinflusst wird dieser vor allem durch die Lage, den Zustand und die Ausstattung des Hauses.

Darüber hinaus können aber auch weitere Umstände den Preis beeinflussen. Dies ist zum Beispiel beim Hausverkauf mit einem lebenslangen Wohnrecht der Fall. Denn dadurch können die neuen Eigentümer die Immobilie unter Umständen nicht selbst in vollem Umfang nutzen.

Übrigens! Der ausgeschriebene Angebotspreis liegt üblicherweise fünf bis zehn Prozent über dem angestrebten Verkaufspreis. Dadurch ergibt sich ein gewisser Verhandlungsspielraum.

Um ein Haus zu verkaufen, werden üblicherweise in Immobilienportalen und Zeitungen Inserate geschaltet. Vor allem online haben Sie dabei die Möglichkeit, ein umfassendes Exposé bereitzustellen. Dieses setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:

  • Grundriss
  • Energieausweis
  • ansprechende Fotos
  • detaillierte Beschreibung der Immobilie
  • Angebotspreis
  • Kontaktdaten des Verkäufers bzw. Maklers

Die Beschreibung enthält zahlreiche wichtige Informationen über das Haus, welches Sie verkaufen wollen. Dazu gehören unter anderem die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer, die Grundstückgröße, das Baujahr, die Nebenkosten, Angaben zu Renovierungen und der Lage.

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Fallen beim Hausverkauf Steuern an?

Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen, ist eine Steuer in der Regel nur zu entrichten, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und Sie diese in den letzten drei Jahren nicht selbst genutzt haben. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationsfrist.

Der eigentliche Hausverkauf: Ablauf und Vorschriften

Hausverkauf: Wann die Schlüsselübergabe ansteht, ergibt sich aus dem Kaufvertrag.
Hausverkauf: Wann die Schlüsselübergabe ansteht, ergibt sich aus dem Kaufvertrag.

Ihr Exposé hat überzeugt, die Besichtigung war ein voller Erfolg und Sie haben Personen gefunden, an die Sie Ihr Haus verkaufen wollen? Nach der Einigung beim Kaufpreis gilt es die Bonität der Käufer zu prüfen. Dazu dient in der Regel die Finanzierungsbestätigung der Bank.  

Anschließend bestellt der Käufer einen Notar seiner Wahl, damit dieser den Kaufvertrag entsprechend der Vereinbarung zwischen den Parteien formuliert. Bei einem gemeinsamen Termin beim Notar verliest dieser den Kaufvertrag und beurkundet diesen. Der Verkauf ist somit offiziell, allerdings ist damit das Prozedere noch nicht abgeschlossen. Denn wollen Sie ein Haus verkaufen, sind noch weitere Formalitäten zu beachten.

So muss der Käufer logischerweise den Kaufpreis überweisen. Darüber hinaus ist aber auch die Grunderwerbssteuer zu entrichten, da ansonsten die Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch nicht erfolgt.

Wann kommt es beim Hauskauf zur offiziellen Übergabe?

Konnten Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen, folgt nach der Zahlung des Kaufpreises die Schlüsselübergabe. Eine konkrete Frist ergibt sich dabei aus dem Kaufvertrag. Um einen reibungslosen Besitzwechsel zu ermöglichen und sich zusätzlich abzusichern, sollten Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen.

Beim Hausverkauf sollte das Übergabeprotokoll neben der Anzahl der übergebenen Schlüssel auch alle Unterlagen auflisten, die Sie den neuen Eigentümern überlassen. Hierzu gehören unter anderem:

  • Garantieurkunden und Gebrauchsanleitungen der technischen Geräte
  • Wartungsberichte und -verträge
  • Versicherungspolicen
  • Bauunterlagen

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16 Gedanken zu „Haus verkaufen: Ablauf, Kosten, notwendige Unterlagen und rechtliche Vorgaben

  1. Maria M

    Vielen Dank für den tollen Beitrag. Gut zu wissen, dass man zum Verkauf eines Hauses, zu Beginn einen Grundriss sowie den Energieausweis benötigt. Hilfreich finde ich auch den Hinweis, dass die Kaufinteressenten im späteren Verlauf üblicherweise noch weitere Unterlagen wie etwa einen Grundbuchauszug oder die Flurkarte sehen wollen, weswegen man die entsprechenden Dokumente frühzeitig besorgen bzw. zusammenstellen sollte. Ich möchte nun auch mein Haus verkaufen und mich rechtzeitig informieren, was zu bedenken ist. Zudem suche ich einen kompetenten Immobilienmakler in Bayreuth, der mir bei diesem Vorhaben helfen kann.

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  2. Paul

    Vielen Dank für den tollen Beitrag. Sie haben Recht, bevor man mit der eigentlichen Suche nach potenziellen Käufern beginnen kann, ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Ich stimme Ihnen zu, beeinflusst wird dieser vor allem durch die Lage, den Zustand und die Ausstattung des Hauses. Auch ich möchte nun eine Immobilie bei Rheinfelden verkaufen und erkundige mich deswegen, wie ich am besten vorgehen sollte. Alleine möchte ich mich nicht um alles kümmern, sondern möchte mich von einem erfahrenen Unternehmen unterstützen lassen.

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  3. Tyler P

    Danke für diese Tipps zum Hausverkauf. Mein Bruder überlegt auch noch, ob er die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen möchte, da er sein Haus verkaufen möchte. Guter Hinweis, dass die Veräußerung einer Immobilie ohne Makler mitunter sehr zeitaufwändig ist.

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  4. Laura

    Danke für diese Informationen zum Hausverkauf. Ich wusste nicht, dass ein Immobilienverkauf nicht ohne Notar möglich ist. Das werde ich meinen Eltern mitteilen, die gerne ihr Haus samt Grundstück verkaufen wollen.

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  5. Alexander B

    Unser Haus ist schon zu klein für uns und deswegen willen wir es verkaufen. Vielen Dank für diesen Beitrag und ihre rechtlichen Tipps zum Thema Immobilienverkauf. Besonders hilfreich ist für mich hier die Liste von notwendigen Dokumente, die ich als Verkäufer beim Hausverkauf vorliegen muss.

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  6. Sandra G

    Vielen Dank für diese Hinweise zum Thema Hausverkauf. Gut zu wissen, dass ein Makler nicht nur den Verkauf überwacht, sondern auch die Vermarktung und die Kommunikation übernimmt. Wir überlegen, einen zu beauftragen, da wir unser Haus in gute Hände verkaufen wollen.

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  7. Maria M

    Vielen Dank für den tollen Beitrag. Sie haben recht, die Möglichkeit, ein Haus zu verkaufen, ohne einen Makler zu engagieren, besteht grundsätzlich, allerdings ist die Veräußerung einer Immobilie ohne Makler mitunter sehr zeitaufwändig. Ich denke auch, so gibt es allerhand Vorbereitungen zu treffen, wenn man sich dazu entschließt, den Hausverkauf privat abzuwickeln. Da ich nicht die Zeit oder Expertise habe den Hausverkauf privat zu gestalten, suche ich einen erfahrenen Immobilienmakler für einen Hausverkauf in Großhansdorf bei Ahrensburg.

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  8. Maria Sch

    Danke für die Checkliste aller Unterlagen, die relevant für einen Hausverkauf sind! Mir war nicht klar, dass ebenfalls die Übersicht der getätigten Sanierungsmaßnahmen mit beiliegen müssen. Da ich mir zusammen mit meinem Mann eine neue Immobilie gekauft habe, möchten wir unser altes Haus verkaufen. Wir werden uns dafür an einen kompetenten Immobilienmakler wenden.

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  9. Daniel

    Wir überlegen auch gerade unser Haus zu verkaufen. Bisher war mir aber nicht klar, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Wir werden uns demnächst beraten lassen und hoffen, dass wir auch die bürokratischen Hürden überwinden.

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  10. lisbeth

    Ich würde gern ein Haus kaufen, aber bin mir sehr unsicher. Deswegen suche ich nach einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht, der mich beraten kann. Ich wusste zum Beispiel gar nicht, dass die anfallenden Notarkosten beim Hauskauf üblicherweise der Käufer übernimmt.

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  11. Dennis B

    Wir möchten bald unser Haus verkaufen. Da ist es gut zu wissen, dass es eine Privatabwicklung sehr zeitaufwändig wäre. Daher möchten wir uns nun an einen Immobilienmakler wenden.

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  12. Maria

    Gut zu wissen, dass man vor der Suche nach potenziellen Käufern eine Immobilienbewertung machen zu lassen. Ich will ebenfalls mein Haus verkaufen und suche dafür die passende Hilfe. Am besten werde ich mich an einen erfahrenen Immobilienmakler in meiner Umgebung wenden.

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  13. Felix

    Wir wollen unsere Immobilie verkaufen und wollen demnächst eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Nebenbei suche ich nach hilfreichen Tipps im Internet. Nun weiß ich, dass ein Hausverkauf ohne Notar nicht möglich ist, da der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss.

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  14. Sandra

    Dieser Beitrag zeigt gut, worauf man achten muss, wenn man ein Haus verkaufen möchte. Gut zu wissen, dass keine Steuern auf den Verkauf anfallen, wenn man das Haus länger als 10 Jahre besitzt. Dies ist für uns wichtig, da wir auch eine alte Familienimmobilie bald verkaufen möchten.

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  15. rollanda

    Danke für den rechtlichen Rat über den Hausverkauf. Ich würde sehr gerne eine Immobilie verkaufen und mich, diesbezüglich, besser informieren. Ich habe immer gedacht, dass ich der Verkauf auch ohne Notar stattfinden könne.

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  16. Hannes

    Wir müssen einen Tatort reinigen lassen und möchten dann die Immobilie verkaufen. Gut zu wissen, dass ich dann mehrere Dokumente benötige. Ich werde die hier gezeigte Liste zusammen tragen.

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