Haus verkaufen: Ablauf, Kosten, notwendige Unterlagen und rechtliche Vorgaben

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 28. Januar 2021

Haus privat verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?
Haus privat verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

FAQ: Haus verkaufen

Kann ich ein Haus verkaufen, ohne einen Makler zu engagieren?

Diese Möglichkeit besteht grundsätzlich allerdings ist die Veräußerung einer Immobilie ohne Makler mitunter sehr zeitaufwändig. So gibt es allerhand Vorbereitungen zu treffen, wenn Sie dazu entschließen, den Hausverkauf privat abzuwickeln. Zum Ablauf informieren wir hier.

Welche Unterlagen werden benötigt, um ein Haus zu verkaufen?

Wollen Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten, benötigen Sie dafür zu Beginn einen Grundriss sowie den Energieausweis. Im späteren Verlauf wollen Kaufinteressenten üblicherweise noch weitere Unterlagen wie etwa einen Grundbuchauszug oder die Flurkarte sehen, daher sollten Sie die entsprechenden Dokumente frühzeitig besorgen bzw. zusammenstellen. Eine Übersicht der notwendigen Unterlagen bietet diese Checkliste zum Hausverkauf.

Ist ein Hausverkauf ohne Notar möglich?

Nein, denn der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die dafür anfallenden Notarkosten übernimmt beim Hauskauf üblicherweise der Käufer.

Muss ich beim Hausverkauf einen Vorvertrag abschließen?

Der Vorvertrag verpflichtet die unterzeichnenden Parteien gemäß Vertragsrecht dazu, einen weiteren Vertrag – in diesem Fall einen Kaufvertrag – abzuschließen. Eine solche Vereinbarung soll Verkäufern und Käufern mehr Sicherheit bieten und die Kaufabsichten belegen, ist aber wenn Sie ein Haus verkaufen nicht vorgeschrieben.

Haus zum Verkauf anbieten: Welche Vorbereitungen gilt es zu treffen?

Bei einem Hausverkauf ist der Energieausweis als Nachweis der Energieeffizienz einer Immobilie seit 2009 Pflicht.
Bei einem Hausverkauf ist der Energieausweis als Nachweis der Energieeffizienz einer Immobilie seit 2009 Pflicht.

Der Kauf einer Immobilie ist eine weitreichende Entscheidung, weshalb potenzielle Käufer möglichst viele Informationen erhalten wollen. Als Verkäufer sollten Sie daher frühzeitig die notwendigen Dokumente zusammentragen. Für den Hausverkauf sollten folgende Unterlagen vorliegen:

  • Grundriss
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Wohnflächenberechnung
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Bauplan
  • Bebauungsplan
  • Baubeschreibung bei nachträglichen Aus- und Umbauten
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Übersicht der getätigten Sanierungsmaßnahmen

Wollen Sie ein Haus verkaufen, welches vermietet ist, gehören zudem ein Nachweis der Mieteinahmen und Kopien von beispielhaften Mietvertragen zu den notwendigen Unteralgen.

Habe ich alle Unterlagen für den Hausverkauf zusammen? Unsere Checkliste hilft Ihnen dabei, bei den verschiedenen Dokumenten den Überblick zu behalten.

Haus verkaufen: Privat oder mit einem Makler?

Gesetzlich vorgeschrieben ist die Abwicklung eines Immobilienverkaufs mithilfe eines Maklers in Deutschland nicht, allerdings können dessen Dienste das Unterfangen erleichtern. Denn dieser sorgt für eine professionelle Vermarktung, kümmert sich um die Kommunikation mit den Interessenten und organisiert die Besichtigungen. Allerdings entstehen durch die Maklergebühren beim Hausverkauf zusätzlich Kosten.

Mittlerweile ist beim Hausverkauf die Frage „Wer zahlt eigentlich den Makler?“ eindeutig geklärt, denn seit einer Gesetzesänderung vom 23. Dezember 2020 ist die Maklerprovision jeweils zur Hälfte von Käufern und Verkäufern zu tragen.

Haus richtig verkaufen: Tipps für die richtige Vermarktung

Unter anderem über Immobilienportale im Internet können Sie ein Haus zum Verkauf anbieten.
Unter anderem über Immobilienportale im Internet können Sie ein Haus zum Verkauf anbieten.

Bevor Sie mit der eigentlichen Suche nach potenziellen Käufern beginnen können, ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Beeinflusst wird dieser vor allem durch die Lage, den Zustand und die Ausstattung des Hauses.

Darüber hinaus können aber auch weitere Umstände den Preis beeinflussen. Dies ist zum Beispiel beim Hausverkauf mit einem lebenslangen Wohnrecht der Fall. Denn dadurch können die neuen Eigentümer die Immobilie unter Umständen nicht selbst in vollem Umfang nutzen.

Übrigens! Der ausgeschriebene Angebotspreis liegt üblicherweise fünf bis zehn Prozent über dem angestrebten Verkaufspreis. Dadurch ergibt sich ein gewisser Verhandlungsspielraum.

Um ein Haus zu verkaufen, werden üblicherweise in Immobilienportalen und Zeitungen Inserate geschaltet. Vor allem online haben Sie dabei die Möglichkeit, ein umfassendes Exposé bereitzustellen. Dieses setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:

  • Grundriss
  • Energieausweis
  • ansprechende Fotos
  • detaillierte Beschreibung der Immobilie
  • Angebotspreis
  • Kontaktdaten des Verkäufers bzw. Maklers

Die Beschreibung enthält zahlreiche wichtige Informationen über das Haus, welches Sie verkaufen wollen. Dazu gehören unter anderem die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer, die Grundstückgröße, das Baujahr, die Nebenkosten, Angaben zu Renovierungen und der Lage.

Fallen beim Hausverkauf Steuern an?

Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen, ist eine Steuer in der Regel nur zu entrichten, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und Sie diese in den letzten drei Jahren nicht selbst genutzt haben. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationsfrist.

Der eigentliche Hausverkauf: Ablauf und Vorschriften

Hausverkauf: Wann die Schlüsselübergabe ansteht, ergibt sich aus dem Kaufvertrag.
Hausverkauf: Wann die Schlüsselübergabe ansteht, ergibt sich aus dem Kaufvertrag.

Ihr Exposé hat überzeugt, die Besichtigung war ein voller Erfolg und Sie haben Personen gefunden, an die Sie Ihr Haus verkaufen wollen? Nach der Einigung beim Kaufpreis gilt es die Bonität der Käufer zu prüfen. Dazu dient in der Regel die Finanzierungsbestätigung der Bank.  

Anschließend bestellt der Käufer einen Notar seiner Wahl, damit dieser den Kaufvertrag entsprechend der Vereinbarung zwischen den Parteien formuliert. Bei einem gemeinsamen Termin beim Notar verliest dieser den Kaufvertrag und beurkundet diesen. Der Verkauf ist somit offiziell, allerdings ist damit das Prozedere noch nicht abgeschlossen. Denn wollen Sie ein Haus verkaufen, sind noch weitere Formalitäten zu beachten.

So muss der Käufer logischerweise den Kaufpreis überweisen. Darüber hinaus ist aber auch die Grunderwerbssteuer zu entrichten, da ansonsten die Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch nicht erfolgt.

Wann kommt es beim Hauskauf zur offiziellen Übergabe?

Konnten Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen, folgt nach der Zahlung des Kaufpreises die Schlüsselübergabe. Eine konkrete Frist ergibt sich dabei aus dem Kaufvertrag. Um einen reibungslosen Besitzwechsel zu ermöglichen und sich zusätzlich abzusichern, sollten Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen.

Beim Hausverkauf sollte das Übergabeprotokoll neben der Anzahl der übergebenen Schlüssel auch alle Unterlagen auflisten, die Sie den neuen Eigentümern überlassen. Hierzu gehören unter anderem:

  • Garantieurkunden und Gebrauchsanleitungen der technischen Geräte
  • Wartungsberichte und -verträge
  • Versicherungspolicen
  • Bauunterlagen

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