Wohnung verkaufen: Ablauf, Steuern und anfallende Kosten

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 27. April 2021

Wohnung richtig verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?
Wohnung richtig verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

FAQ: Wohnung verkaufen

Benötige ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung einen Notar?

Ja, der Kaufvertrag erfordert eine notarielle Beurkundung. Dabei sind die beim Wohnungskauf anfallenden Notarkosten üblicherweise vom Käufer zu tragen.

Kann ich einen Wohnungsverkauf privat organisieren?

Nehmen Sie die Dienste eines Maklers in Anspruch, müssen Sie sich beim Immobilienverkauf nicht um die Vermarktung und die Vorabgespräche mit potenziellen Käufern kümmern. Wer diesen Aufwand allerdings nicht scheut, kann durch die private Abwicklung die Maklerprovision sparen. Denn grundsätzlich ist es möglich, eine Wohnung zu verkaufen, ohne einen Makler anzuheuern. Diese Checkliste verrät Ihnen, welche Unterlagen Sie dafür benötigen.

Gibt es beim Wohnungskauf einen festen Ablauf?

Üblicherweise folgt der Immobilienverkauf einem Muster. Zu Beginn wird ein aussagekräftiges Exposé für die Wohnung erstellt und das Ende markiert die Wohnungsübergabe bzw. die Eintragung ins Grundbuch. Detailliertere Informationen zum Ablauf finden Sie hier.

Können die neuen Eigentümer nach dem Wohnungsverkauf direkt Eigenbedarf anmelden?

Bei einer Kündigung des Mietvertrages aufgrund von Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Diese richten sich nach der Mietdauer und betragen mindestens drei Monate. 

Unterlagen für den Wohnungsverkauf (inkl. Checkliste)

Wohnungsverkauf: Dank Tipps und Checkliste besser vorbereitet!
Wohnungsverkauf: Dank Tipps und Checkliste besser vorbereitet!

Veränderungen im Leben können dazu führen, dass der Platz in einer vorhandenen Eigentumswohnung nicht mehr reicht und stattdessen ein Haus im Grünen das neue Domizil sein soll. Wollen Sie sich nicht um die Vermietung der Immobilie kümmern, erscheint es meist sinnvoll, die Wohnung zu verkaufen.

Allerdings gilt es beim Verkauf einer Wohnung einige Besonderheiten zu beachten, denn hierbei handelt es sich um einen Teil des Gemeinschaftseigentums vom Miethaus. So kann es zum Beispiel sein, dass Sie, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, die Zustimmung des Verwalters benötigen.

Für die Veräußerung einer Immobilie sind grundsätzlich zahlreiche Nachweise und Dokumente notwendig, allerdings benötigen bei einem Wohnungsverkauf noch zusätzliche Unterlagen. Insgesamt sollten Sie im Vorfeld folgende Papiere zusammensuchen:

  • Grundriss
  • Energieausweis
  • Teilungserklärung
  • Grundbuchauszug
  • Protokolle von Eigentümerversammlungen
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung
  • Hausgeldabrechnung
  • Übersicht der Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen

Handelt es sich bei der Wohnung, die Sie verkaufen wollen um ein vermietetes Objekt, sind zudem noch ein Nachweis über die Mieteinkünfte und eine Kopie eines beispielhaften Mietvertrages vonnöten.

Da es bei der Vielzahl an Unterlagen gar nicht so leicht ist, den Überblick zu behalten. Daher haben wir für die notwendigen Dokumente, die Sie benötigen, um eine Wohnung zu verkaufen, eine Checkliste erstellt. Diese können Sie nachfolgend kostenlos herunterladen.

Entstehen beim Wohnungsverkauf Kosten?

Wohnung verkaufen: Ob privat abwickeln oder einem Makler beauftragen, diese Entscheidung bleibt Ihnen überlassen.
Wohnung verkaufen: Ob privat abwickeln oder einem Makler beauftragen, diese Entscheidung bleibt Ihnen überlassen.

Lassen Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung über einen Makler abwickeln, ist diese Dienstleistung mit Ausgaben verbunden. Dabei ist die Maklerprovision seit einer Gesetzesänderung vom 23. Dezember 2020 jeweils zur Hälfte von Käufern und Verkäufern zu tragen.

Zusätzlich dazu fallen beim Wohnungskaufvertrag weitere Nebenkosten wie etwa die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten sowie die Gerichtskosten für den Grundbucheintrag an. Eigentümer, die Ihre Wohnung verkaufen, müssen diese Kosten allerdings in der Regel nicht tragen, stattdessen wird der Käufer zur Kasse gebeten.

Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob beim Wohnungsverkauf eine Steuer zu entrichten ist. In den meisten Fällen müssen private Verkäufer nicht mit einer solchen Abgabe rechnen. Dies gilt aber nur, wenn für die Wohnung, die Sie verkaufen, die Spekulationsfrist bereits verstrichen ist. Denn wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind oder Sie diese in den letzten drei Jahren nicht privat genutzt haben, fällt häufig die Spekulationssteuer an.

Wohnung verkaufen: Was ist sie wert?

Wollen Sie eine Wohnung verkaufen, stellt sich frühzeitig die Frage nach dem Wert der Immobilie. Denn erst wenn Sie diesen kennen, können Sie einen angemessenen Verkaufspreis festlegen. Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung gilt es unter anderem folgende Faktoren zu berücksichtigen:

  • Lage
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Etage
  • Austrittsmöglichkeiten (Balkon oder Gartenanteil)
  • Anzahl der Zimmer
  • Schnitt der Wohnung

Bedenken Sie aber auch: Wollen Sie Ihre Wohnung verkaufen, ist dies mit einem Mieter in der Regel schwieriger als bei einem nicht vermieteten Objekt. Denn nicht selten kommt eine solche Immobilie vor allem als Kapitalanlage in Betracht, schließlich müssen bestehende Mietverträge übernommen werden. Daher erzielt eine vermietete Wohnung beim Verkauf häufig einen niedrigeren Verkaufspreis.

Damit Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert verkaufen, sollte die Wohnung von einem Experten bewertet werden. Dies verursacht zwar Kosten, kann sich letztendlich aber auszahlen, denn auch potenzielle Käufer erhalten durch ein entsprechendes Gutachten Sicherheit.

Wichtig! Bei Verkaufsannoncen wird ein sogenannter Angebotspreis ausgerufen. Dieser ist meist fünf bis zehn Prozent höher als der gewünschte Verkaufspreis und ermöglicht somit einen gewissen Spielraum für Verhandlungen.

Ablauf beim Wohnungskauf: Was sollten Sie beachten?

Halten Sie nach dem Wohnungsverkauf im Übergabeprotokoll die wichtigsten Informationen zum Eigentümerwechsel fest.
Halten Sie nach dem Wohnungsverkauf im Übergabeprotokoll die wichtigsten Informationen zum Eigentümerwechsel fest.

Um die Wohnung, die Sie verkaufen wollen, richtig zu vermarkten, wird ein sogenanntes Exposé erstellt und in den meisten Fällen in Immobilienportalen veröffentlicht. Dieses setzt sich aus einer umfassenden Beschreibung der Immobilie, Grundriss, Energieausweis, Angebotspreis, Kontaktinformationen des Verkäufers sowie aussagekräftigen Fotos der Wohnung zusammen. Potenzielle Käufer können sich so einen ersten Eindruck verschaffen und sich bei Interesse bei Ihnen melden. Anschließend folgt üblicherweise eine Besichtigung.

Konnte die Wohnung überzeugen, stehen die Vertragsverhandlungen an. Dabei gilt es vor allem darum, sich auf einen Kaufpreis, aber auch auf weitere Bedingungen für den Erwerb der Immobilie zu einigen. Um sicherzustelle, dass der Käufer auch über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt, wird dessen Bonität geprüft. Als Nachweis gilt beispielsweise eine Finanzierungsbestätigung der Bank.

Anschließend bestellt der Käufer einen Notar, der den Kaufvertrag entsprechend der getroffenen Vereinbarungen aufsetzt. Bei einem gemeinsamen Termin beim Notar wird der Kaufvertrag verlesen und beurkundet. Allerdings wird der Käufer durch die notarielle Beurkundung nicht automatisch auch zum Eigentümer der Wohnung, die Sie verkaufen. Denn die Eintragung ins Grundbuch ist an die Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer sowie mitunter auch an eine Verwalterzustimmung geknüpft.

Allerdings kann beim Wohnungsverkauf die Übergabe auch vor einer Eintragung ins Grundbuch erfolgen. In vielen Kaufverträgen wird diese bereits einige Tage nach der Zahlung des Kaufpreises vereinbart. Konnten Sie Ihre Wohnung erfolgreich verkaufen, wechseln bei der offiziellen Schlüsselübergabe auch zahlreiche Unterlagen den Besitzer. Worum es sich dabei genau handelt, sollten Sie im Übergabeprotokoll festhalten:

  • Garantieurkunden und Gebrauchsanleitungen der technischen Geräte
  • Wartungsberichte und -verträge
  • Versicherungspolicen
  • Bauunterlagen
  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Abrechnung der Betriebskosten
  • Hausgeldabrechnung
  • aktueller Wirtschaftsplan
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Wohnung verkaufen: Ablauf, Steuern und anfallende Kosten
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Ein Gedanke zu „Wohnung verkaufen: Ablauf, Steuern und anfallende Kosten

  1. Tyler P

    Vielen Dank für diese umfassenden Informationen zum Wohnungsverkauf. Mein Bruder möchte seine Wohnung verkaufen, kennt sich mit dem Prozess aber überhaupt nicht aus. Ich werde ihm diesen Beitrag schicken, damit er einen Ansatzpunkt hat. Guter Hinweis, sich bei den Verhandlungen auf einen Kaufpreis, aber auch auf weitere Bedingungen für den Erwerb der Immobilie zu einigen.

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