Immobilie richtig verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 28. Januar 2021

Immobilie zu verkaufen: Mit Tipps und Tricks Haus oder Wohnung erfolgreich veräußern.
Immobilie zu verkaufen: Mit Tipps und Tricks Haus oder Wohnung erfolgreich veräußern.

FAQ: Immobilie verkaufen in Deutschland

Wie gehe ich vor, wenn ich meine Immobilie privat verkaufen möchte?

Üblicherweise beginnt das Vorhaben mit der Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen und der Festsetzung eines Angebotspreises, geht dann weiter mit der Suche nach geeigneten Käufern und mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages sowie der Schlüsselübergabe endet schließlich der Immobilienverkauf. Mehr zum Ablauf beim Kaufvertrag finden Sie hier.

Was benötige ich beim Verkauf einer Immobilie für Unterlagen?

Um zeitnah auf die Anfragen von Interessenten reagieren zu können, sollten Sie frühzeitig alle notwendigen Unterlagen zusammentragen. Kompakt zusammengefasst finden Sie eine Übersicht der notwendigen Dokumente zum Immobilienverkauf in dieser Checkliste.

Macht es einen Unterschied, ob ein Immobilienverkauf privat oder gewerblich erfolgt?

Ja, denn ein gewerblicher Immobilienverkauf ist zu versteuern. Außerdem muss der vom Notar formulierte Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen, wenn es sich bei den beteiligten Parteien um einen Unternehmer und einen Verbraucher handelt. Der Laie soll dadurch ausreichend Zeit erhalten, den Vertrag ggf. mithilfe eines Anwalts gründlich zu prüfen.

Fallen, wenn ich eine Immobilie verkaufen will, Kosten an?

Wollen Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen, ist dies weitgehend kostenlos möglich, denn die Notarkosten bezahlt üblicherweise der Käufer. Allerdings können für die Besorgung von notwendigen Dokumenten oder Verkaufsanzeigen dennoch Gebühren anfallen.

Müssen Privatleute, die eine Immobilie verkaufen dafür eine Steuer entrichten?

In den meisten Fällen ist keine Steuer zu zahlen. Beachten Sie beim Immobilienverkauf aber die Spekulationsfrist. Denn liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann die sogenannte Spekulationssteuer drohen. Eine Ausnahme gilt allerdings, wenn Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst genutzt haben.

Spezielle Ratgeber zum Thema „Immobilie verkaufen“

Immobilienverkauf in Deutschland: Worauf kommt es an?

Sie wollen eine Immobilie verkaufen ohne einen Makler zu engagieren? Dies kann Geld sparen, aber Nerven kosten.
Sie wollen eine Immobilie verkaufen ohne einen Makler zu engagieren? Dies kann Geld sparen, aber Nerven kosten.

Nicht wenige Menschen träumen von einem Eigenheim, schließlich dient dieses als Wertanlage bzw. Sicherheit und befreit von den Einschränkungen des Mietrechts. Durch eine finanzielle Notlage oder die Veränderung der Lebensumstände kann es aber auch notwendig sein, die Immobilie wieder zu verkaufen. Vielleicht haben Sie aber auch ein Haus geerbt, für welches Sie überhaupt keine Verwendung haben. Nichtsdestotrotz wollen Sie beim Verkauf selbstverständlich einen guten Preis erzielen.

Doch wie läuft die Veräußerung von Häusern und Wohnungen ab? Ist es möglich auch ohne Makler eine Immobilie zu verkaufen, also privat zu agieren? Was ist dabei zu beachten? Welche Unterlagen werden benötigt? Entstehen für den Verkäufer Ausgaben? Und wer muss beim Immobilienverkauf die Notarkosten übernehmen? Antworten auf diese und weitere Fragen liefert der nachfolgende Ratgeber.

Vorbereitungen für den Verkauf der Immobilie

Wollen oder müssen Sie eine Immobilie verkaufen, ist der Ablauf der nächsten Wochen und Monate bis zur finalen Schlüsselübergabe weitestgehend klar. Dabei macht es strukturell eigentlich auch keinen großen Unterschied, ob Sie einen Makler beauftragen oder nicht. Die Entscheidung beeinflusst lediglich wer die Aufgaben am Ende übernimmt. Nachfolgend erklären wir Ihnen den Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf Schritt für Schritt:

Notwendige Unterlagen

Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf?
Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf?

Um eine Immobilie zu verkaufen, benötigen Sie zahlreiche Unterlagen. Bereits frühzeitig unbedingt erforderlich sind der Grundriss und der Energieausweis, denn diese Dokumente sind bereits für das Verkaufsinserat unerlässlich. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung, ist zum die Teilungserklärung notwendig.

Da Interessenten häufig nach weiteren Unterlagen fragen, sollten Sie auch diese ggf. anfordern und zusammenstellen. Dabei handelt es sich unter anderem um:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Bauplan
  • Bebauungsplan
  • Baubeschreibung (bei Aus- und Umbauten)
  • Wohnflächenberechnung
  • Nachweis der Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Übersicht der Instandhaltungskosten / Sanierungsmaßnahmen

Bei vermieteten Immobilien sind zudem ein Nachweis der Mieteinkünfte und Kopien von beispielhaften Mietverträgen zu erbringen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Eine Checkliste der dafür benötigten Dokumente und Unterlagen können Sie hier kostenlos herunterladen.

Darüber hinaus sollten Sie im Vorfeld auch verschiedene rechtliche Angelegenheiten prüfen, da diese Auswirkungen auf den Immobilienverkauf haben. So gilt es zum Beispiel zu klären, ob der aktuelle Besitzer auch der Eigentümer laut Grundbuch ist oder ob in Erbangelegenheiten eine Berichtigung versäumt wurde. Bringen Sie außerdem in Erfahrung, ob andere Personen aufgrund einer Eintragung im Grundbuch ein Vorkaufrecht haben oder ob ein Erbbaurecht besteht. Schwierig kann sich die Situation auch gestalten, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die mit einem Wohnrecht belastet ist. Denn unter Umständen kommt diese dann nur noch als Wertanlage und nicht zur eigenen Nutzung in Frage.

Immobilienwert und Angebotspreis

Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie ihren Wert kennen.
Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie ihren Wert kennen.

Wollen Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen, ist eine Wertermittlung unabdingbar und sollte von einem Experten vorgenommen werden. Dabei hängt der Wert einer Immobilie vor allem von der Lage, dem Zustand sowie der Ausstattung ab. Ist Ihnen der Immobilienwert bekannt, können sie anhand dessen einen gewünschten Verkaufspreis festlegen. Der tatsächliche Angebotspreis, den Sie im Exposé nennen, liegt dann üblicherweise noch einmal 5 bis 10 Prozent höher, um einen gewissen Verhandlungsspielraum zu ermöglichen.

Alternativ dazu können Sie sich auch eine andere Verkaufsstrategie überlegen. So ist es zum Beispiel möglich, beim Immobilienverkauf das sogenannte Bieterverfahren zu nutzen. Hierbei handelt es sich um eine Art Versteigerung mit einem Mindestgebot. Bei großem Interesse an der Immobilie lässt sich so mitunter ein höherer Gewinn erzielen.

Vermarktung der Immobilie

Um Kaufinteressenten auf Ihre Immobilie aufmerksam zu machen, können Sie Zeitungsinserate oder Immobilienportale im Internet nutzen. Bei letzterem haben Sie die Möglichkeit ein Exposé bereitzustellen, sodass sich potenzielle Käufer einen ersten Eindruck verschaffen können. Dieses setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:

  • Grundriss
  • ansprechende Fotos
  • detaillierte Beschreibung der Immobilie
    • Wohnfläche
    • Anzahl der Zimmer
    • Grundstücksgröße
    • Baujahr
    • Anzahl der Renovierungen
    • Energieausweis
    • Höhe der Nebenkosten
    • Angebotspreis
  • Kontaktdaten des Verkäufers

Notarieller Kaufvertrag und Schlüsselübergabe

Ein Immobilienverkauf ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich.
Ein Immobilienverkauf ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich.

Haben Sie einen geeigneten Käufer gefunden und sich mit diesem auf einen Preis geeinigt, gilt es zu prüfen, ob dieser die geforderte Summe überhaupt aufbringen kann. Als Nachweis dient meist eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Anschließend geht es für den Immobilienverkauf zum Notar, denn dieser erstellt gemäß den Vereinbarungen der Parteien einen Kaufvertrag. Zusätzlich dazu schreibt der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung des Vertrags vor. 

Da Sie Ihre Immobilie verkaufen, muss natürlich auch der Kaufpreis gezahlt werden. Wann dieser konkret fällig ist, ergibt sich aus dem Kaufvertrag. Die Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch erfolgt allerdings erst, wenn die Käufer die Grunderwerbsteuer überweisen.

Bei der offiziellen Schlüsselübergabe sollten Sie der Ordnung halber ein Übergabeprotokoll führen. Darin wird neben der Anzahl der Schlüssel auch festhalten, welche Unterlagen Sie den neuen Eigentümern überlassen. Hierzu zählen insbesondere:

  • Garantieurkunde der technischen Geräte
  • Wartungsberichte und -verträge
  • Versicherungspolicen
  • Bauunterlagen
  • Gebrauchsanleitungen
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