Immobilienverrentung: Verkauf des Eigenheims mit Einräumung des Wohnrechts

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 23. Juli 2021

Voraussetzungen für die Immobilienverrentung: Anbieter setzen einen gewissen Wert des Hauses voraus.
Voraussetzungen für die Immobilienverrentung: Anbieter setzen einen gewissen Wert des Hauses voraus.

FAQ: Überblick zur Immobilienverrentung

Wie funktioniert die Immobilienverrentung?

Bei der Immobilienverrentung verkaufen Sie Ihr Haus, können dort aber weiterhin mietfrei wohnen. Der Käufer zahlt Ihnen den Kaufpreis nicht auf einen Schlag aus, sondern leistet über einen bestimmten Zeitraum monatliche Raten. Mehr zu den Grundlagen können Sie an dieser Stelle nachlesen.

Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

Ob sich in Ihrem Fall eine Verrentung der Immobilie lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Sie kann unter anderem dann eine gute Wahl sein, wenn der Immobilienbesitzer keine Erben hat und das im Haus gebundene Kapital bis zu seinem Tod aufbrauchen, aber dort trotzdem wohnen bleiben möchte. Hier finden Sie eine Liste der Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung.

Welche Arten der Verrentung von Immobilien gibt es?

Bezüglich der Auszahlung des Kapitals gibt es verschiedene Optionen: die Leibrente, die Zeitrente und die Umkehrhypothek. Mehr dazu erfahren Sie in diesem Abschnitt.

Wie berechnet man die Leibrente bei der Immobilienverrentung?

Die Berechnung ist sehr komplex, wie wir hier erklären. Die Höhe der Leibrente wird unter anderem durch den Wert der Immobilie sowie den Wert des Wohnrechts beeinflusst.

Was ist die Verrentung einer Immobilie?

Haus verrenten: Ein Rechenbeispiel kann Ihnen immer nur einen gewissen Anhaltspunkt geben.
Haus verrenten: Ein Rechenbeispiel kann Ihnen immer nur einen gewissen Anhaltspunkt geben.

Das Eigenheim gilt als Altersvorsorge schlechthin. Doch das Vermögen des Besitzers steckt in der Immobilie fest. Was können nun Personen tun, die eine Finanzspritze benötigen – etwa, um die gesetzliche Rente aufzubessern?

Eine Lösung, um das in der Immobilie gebundene Kapital nutzbar zu machen, kann die Verrentung der Immobilie sein. Doch was bedeutet die Immobilienverrentung – auch Immobilienrente genannt – genau? Sie verkaufen Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus, können dort aber bis an Ihr Lebensende mietfrei weiter wohnen. Der Käufer zahlt den Kaufpreis in monatlichen Raten ab – das ist Ihre zusätzliche Rente.

Insofern Sie mit dem Käufer nichts anderes vereinbart haben, ist dieser von da an dazu verpflichtet, sich um die Instandhaltung der Immobilie zu kümmern. Sie als Verkäufer müssen in diesem Fall nur noch für die laufenden Kosten aufkommen – dazu zählen etwa Strom und Wasser.

Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verrenten, können sowohl Privatpersonen, gewerbliche Anbieter oder Stiftungen als Käufer auftreten. Doch egal, für welche Option Sie sich entscheiden: Die Beratung durch einen Experten ist unverzichtbar. Diese sollte alle Unterlagen gründlich prüfen.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienverrentung und Nießbrauch? Auch beim Nießbrauch kann der Verkäufer im betreffenden Haus wohnen bleiben. Im Gegensatz zur Verrentung einer Immobilie wird ihm der Kaufpreis aber sofort komplett und nicht in Raten ausgezahlt. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass der Nießbrauchnehmer die Instandhaltungskosten für die Immobilie selbst tragen muss. Er hat aber unter anderem auch die Möglichkeit, die Immobilie gemäß den Regelungen des Mietrechts zu vermieten.

Immobilie verrenten: Welche Optionen gibt es?

Wichtige Frage bei der Immobilienverrentung: Leibrente oder Zeitrente?
Wichtige Frage bei der Immobilienverrentung: Leibrente oder Zeitrente?

Möchten Sie Ihr eigenes Haus verrenten, haben Sie bezüglich der genauen Ausgestaltung verschiedene Möglichkeiten, die wir hier kurz erklären möchten:

  • Leibrente: Hier erhält der Verkäufer eine monatliche Rente, die ihm bis an sein Lebensende ausgezahlt wird.
  • Zeitrente: Diese Form der Rente wird über einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum ausgezahlt.
  • Umkehrhypothek: Hier erhält der Immobilieneigentümer einen Kredit. Dieser wird ihm in monatlichen Raten oder auf einmal ausgezahlt. Der Kreditnehmer muss den Kredit dabei nicht selbst abbezahlen, es fallen weder Tilgungs- noch Zinszahlungen an. Die Immobilie dient als Sicherheit. Stirbt der Eigentümer, wird der Kredit entweder dadurch abbezahlt, dass das Haus verkauft wird oder es geht in den Besitz des Kreditgebers über.

Ein wichtiger Punkt bei der Immobilienverrentung: Ab welchem Alter ist dies möglich? Je nach Anbieter werden unterschiedliche Grenzen angesetzt. Bei manchen liegt das Mindestalter bis 60 Jahren, es kann aber auch 65 oder 70 Jahre betragen.

Immobilienverrentung: Die Berechnung der Rente ist komplex

Die Verrentung einer Immobilie kann eine Möglichkeit sein, um die Rente aufzustocken.
Die Verrentung einer Immobilie kann eine Möglichkeit sein, um die Rente aufzustocken.

Wer überlegt, sein eigenes Haus zu verrenten, möchte natürlich auch im Vorhinein wissen, wie hoch die zu erwartende Rente ausfallen wird. Dafür braucht es aber einen Experten für die Immobilienverrentung. Doch was ist das Schwierige an der Berechnung?

Es gibt drei Faktoren, welche die Höhe der Rente beeinflussen:

  • Wie viel ist das Wohnrecht wert? Entscheidende Faktoren sind hierbei unter anderem die Restnutzungszeit für die Immobilie sowie die ortübliche Miete.
  • Wie viel ist die Immobilie wert? Hierzu muss ein professionelles Gutachten erstellt werden.
  • Wie hoch ist die statistische Lebenserwartung des Verkäufers? Grundlage hierfür ist die amtliche Sterbetafel.

Nur leichte Abweichungen bei den Ausgangswerten können zu großen Unterschieden beim Ergebnis führen. Lassen Sie eine Berechnung deshalb unbedingt von einem Experten durchführen, damit Sie Ihre Entscheidung nicht auf Grundlage von falschen Annahmen treffen.

Was ist bei der Immobilienverrentung in puncto Steuer zu beachten? Hier gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen Leib- und Zeitrente. Letztere wird in voller Höhe versteuert, während bei der Leibrente nur auf den Ertragsanteil eine Steuer anfällt.

Fazit zur Immobilienverrentung: Pro und Contra

Die Immobilienverrentung hat gewisse Vorteile und Nachteile, die wir abschließend in der folgenden Übersicht einander gegenüberstellen möchten:

Vorteile:

  • Sie erhalten eine zusätzliche Rente.
  • Sie können weiterhin in Ihrem Haus wohnen.
  • Beim regulären Verkauf fallen hohe Steuern an, die Sie mit der Immobilienverrentung umgehen können.
  • Der Käufer übernimmt in der Regel die Instandhaltung des Hauses. Sie müssen nur noch die laufenden Kpsten für Strom etc. zahlen.
  • Im Vergleich zur Vermietung der Immobilie haben Sie weniger Arbeit.

Nachteile:

  • Ihr Wohnrecht führt dazu, dass der Wert der Immobilie sinkt. Beim herkömmlichen Verkauf erzielen Sie deshalb meist einen höheren Erlös.
  • Sie können nicht mehr davon profitieren, falls die Immobilie im Lauf der Zeit an Wert gewinnt.
  • Anbieter verlangen oft hohe Gebühren.
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