Erbengemeinschaft: Das Haus bewohnen, vermieten oder verkaufen?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 9. Mai 2021

Wenn eine Erbengemeinschaft ├╝ber ein Haus verf├╝gen soll, kommt es nicht selten zu Streit.

Wenn im Testament steht, dass die Erbengemeinschaft ├╝ber ein Haus verf├╝gen soll, ist Streit nicht selten.

Wenn der Erblasser seiner Erbengemeinschaft ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundst├╝ck hinterl├Ąsst, kommt es nicht selten zu Meinungsverschiedenheiten:┬áDer eine w├╝rde die Immobilie gern verkaufen, der andere vermieten, ein dritter selbst darin wohnen. Wie k├Ânnen sich die Erben einigen und eine L├Âsung finden?

In unserem Artikel stellen wir dar, wie derartige Probleme gel├Âst werden k├Ânnen und wie der letzte Ausweg aussieht, wenn keine Einigung m├Âglich ist.

Dabei betrachten wir die M├Âglichkeiten der Erbengemeinschaft Haus zu verkaufen, das , zu vermieten oder selbst zu nutzen – oder es durch Teilungsversteigerung in Geld umzuwandeln.

Die folgenden Ausf├╝hrungen beziehen sich auf s├Ąmtliche Immobilien, die Teil eines Nachlasses sein k├Ânnen. Sind Sie beispielsweise Miterbe einer Erbengemeinschaft, die ein Grundst├╝ck verkaufen oder selber nutzen will, so finden auch Sie hier die wichtigsten Informationen dazu!

Grundproblem einer Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt

Sobald mehr als ein Erbe den Nachlass antritt, bilden die Miterben zun├Ąchst eine Erbengemeinschaft. Sie sind gemeinsam Eigent├╝mer des Erbes, bis dieses auseinandergesetzt wird. Die Auseinandersetzung kann beispielsweise durch ein┬áTestamentsvollstrecker┬á├╝bernehmen┬áoder das Nachlassgericht.

Wenn ein Haus Teil des Nachlasses ist und der Erblasser dieses im Testament keinem einzelnen Erben (Alleinerben) zugesprochen hat, so stellt sich die Frage, wie das Haus unter der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden soll?

M├╝ssen sich einigen: gemeinsamen Erben in einer Erbengemeinschaft mit Haus.

M├╝ssen sich einigen: gemeinsamen Erben einer Erbengemeinschaft mit Haus oder sonstigen Immobilien.

Die Erben verf├╝gen zun├Ąchst ├╝ber den Nachlass als Gesamthandseigentum – keiner der Eigent├╝mer kann allein ├╝ber das Haus im Nachlass als Ganzes verf├╝gen.

Jede Aktion muss abgestimmt werden.

Damit bilden Erbengemeinschaften faktisch auch immer eine Gemeinschaft b├╝rgerlichen Rechts, allerdings ohne Rechtsf├Ąhigkeit.

Dies k├Ânnen die Miterben ├Ąndern, indem Sie einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschlie├čen und gemeinsame Regeln aufstellen.

Grunds├Ątzlich m├╝ssen sich gemeinsame Erben einer Immobilie dar├╝ber einig sein, wie mit dem Nachlassgegenstand verfahren werden soll. So kann beispielsweise jeder einzelne Miterbe der Erbengemeinschaft einen┬áHausverkauf verhindern.

Grundbucheintrag der Erbengemeinschaft

Zun├Ąchst sollte das Grundbuch berichtigt werden. Denn hier ist noch der Erblasser als Eigent├╝mer des Hauses oder Grundst├╝cks eingetragen. Um die Grundbucheintragung der Erbengemeinschaft f├╝r das Haus kostenlos vorzunehmen, bleibt dieser bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall┬áZeit. Sp├Ąter k├Ânnen Kosten anfallen.

Jeder Erbe kann die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eintragen lassen. Daf├╝r muss er einen entsprechenden Antrag stellen, ┬ž 13 Grundbuchordnung (GBO), und einen Nachweis der Erbschaft erbringen. Dies ist in der Regel der Erbschein. Allerdings kann laut Paragraph 35 BGO auch ein Testament oder ein Erbvertrag vorgelegt werden, um die Grundbuchberichtigung durchf├╝hren zu lassen. Auch eine Bescheinigung der Testamentser├Âffnung durch das Nachlassgericht kann ausreichen.

Das Grundbuchamt ist jedoch nicht verpflichtet, solche Verf├╝gungen von Todes wegen oder ein Schreiben vom Nachlassgericht zu akzeptieren. Bestehen aus irgendwelchen Gr├╝nden Zweifel am Erbfall, so kann es nach wie vor den Erbschein verlangen, bevor die Erbengemeinschaft einen Grundbucheintrag erh├Ąlt.

Erbengemeinschaft: Wer am Haus welche Anteile bekommt, kann in einem Testament verf├╝gt werden.

Erbengemeinschaft: Wer am Haus welche Anteile bekommt, kann in einem Testament verf├╝gt werden.

Da die Erbengemeinschaft das Haus als Gesamthandseigentum innehat, werden die neuen Eigent├╝mer also nicht als Bruchteilseigent├╝mer im Grundbuch eingetragen sondern eben als gemeinsame Eigent├╝mer, die nicht allein ├╝ber Teile der Immobilie verf├╝gen k├Ânnen, ┬ž 47 Grundbuchordnung (GBO).

Dies kann durch verschiedene Formen der Aufl├Âsung von Erbengemeinschaften ge├Ąndert┬áwerden. So k├Ânnen die gemeinsamen Erben etwa einen notariell beurkundeten Teilsauseinandersetzungsvertrag und ├ťbertragungsvertrag abschlie├čen, um als anteilige Eigent├╝mer eingetragen zu werden.

Wie eine Erbengemeinschaft mit einem Haus verfahren kann

Befindet sich also ein Haus im Nachlass, m├╝ssen sich die Miterben einigen, wie sie mit der Immobilie verfahren wollen. Das gilt selbst dann, wenn der Erblasser beispielsweise verf├╝gt hat, dass ein Erbe nur 10 Prozent davon erhalten soll – das Gesamthandseigentum kann nur gemeinsam verwaltet werden.

Zun├Ąchst betrachten wir die M├Âglichkeiten, die sich ergeben, wenn Einigkeit dar├╝ber besteht, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus umgehen will. Im darauf folgenden┬áKapitel wird die gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft besprochen.

Eigennutzung – Miterben auszahlen

Erben k├Ânnen sich gegenseitig die Anteile an Immobilien einer Erbengemeinschaft auszahlen.

Erben k├Ânnen sich gegenseitig die Anteile an Immobilien einer Erbengemeinschaft auszahlen.

Will ein Miterbe das Haus der Erbengemeinschaft als Familienwohnsitz nutzen, so kann er sich mit den anderen einigen und die Miterben auszahlen. Eine solche Vereinbarung muss in einem notariell beglaubigten Aufl├Âsungsvertrag festgehalten werden, um sp├Ątere Streitigkeiten zu vermeiden und Rechtssicherheit zu schaffen.

Die Mitglieder der Erbengemeinschaft, die sich das Haus auszahlen lassen wollen, einigen sich darin mit dem Erben, der das Haus nutzen will, ├╝ber einen angemessenen Auzahlungsbetrag. Daf├╝r kann beispielsweise ein Wertgutachten der Immobilie angestellt werden.

GbR – Wenn die Erbengemeinschaft das Haus vermieten will

Strebt die Erbengemeinschaft die Vermietung des Hauses an, so sollten die Miterben zun├Ąchst einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschlie├čen und auf diese Weise aus der Erbengemeinschaft eine rechtsf├Ąhige Gesellschaft b├╝rgerlichen Rechts (GbR) machen.

Durch die Aufsetzung eines┬ánotariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages, wird die Gr├╝ndung der GbR besiegelt. Dadurch ├Ąndert sich an der Form des Gesamthandseigentums nichts – die Mitglieder der Gesellschaft sind noch immer gemeinsam f├╝r die Verwaltung des Nachlasses zust├Ąndig. Jedoch ist eine GbR gesch├Ąftsf├Ąhig und kann als juristische Person Vertr├Ąge abschlie├čen.

Damit wird es der Erbengemeinschaft m├Âglich, das Haus zu vermieten. Die Mieteinnahmen werden in der Regel entsprechend der Erbanteile unter den Miterben verteilt. Dar├╝ber k├Ânnen Sie sich ebenfalls in besagtem Gesellschaftsvertrag einigen.

Hausverkauf bei Erbengemeinschaft

Auch k├Ânnen die Mitglieder die Erbengemeinschaft aufl├Âsen und das Haus an einen Dritten verkaufen, um den Erl├Âs untereinander aufzuteilen. Dadurch wird ein schneller Abschluss des Erbvorgangs gew├Ąhrleistet, wodurch das Konfliktpotential innerhalb der Gemeinschaft gering gehalten wird.

Auf diese Weise kann ein zu langer Leerstand vermieden werden, wodurch das Geb├Ąude an Wert verl├Âre. Desweiteren werden so laufende Kosten minimiert.

Unter anderem auf diesem Wege l├Ąsst sich der beste Preis f├╝r ein geerbtes Haus erzielen:

  • schnelle Ver├Ąu├čerung – kurzer Leerstand
  • Renovierung vor Verkauf kann den Wert steigern

Durch die Erteilung einer Vollmacht an einen Miterben oder einen Makler kann der Verkauf geordnet ablaufen, da so vermieden wird, dass verschiedene Interessen sich ├╝berschneiden. Ein durch eine Erbengemeinschaft Bevollm├Ąchtigter ist verpflichtet, in deren Interesse zu handeln und die Immobilie entsprechend zu ver├Ąu├čern.

Bei Streit der Erbengemeinschaft – Die Teilungsversteigerung

Doch welche M├Âglichkeiten gibt es, wenn sich die Erbengemeinschaft ├╝ber den Hausverkauf uneinig ist oder einer der Miterben gar nicht verkaufen will?

Kann sich die Erbengemeinschaft nicht ├╝bers Haus einigen, kommt es unter den "Hammer".

Kann sich die Erbengemeinschaft nicht ├╝bers Haus einigen, kommt es unter den “Hammer”.

Kann keine Einigung dar├╝ber erzielt werden, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus verfahren will, so kann jedes Mitglied jederzeit die Aufl├Âsung derselben einfordern. Durch eine Auseinandersetzungsklage wird jedoch in der Regel die f├╝r alle Beteiligten schlechteste L├Âsung erzielt.

Das Nachlassgericht wird n├Ąmlich als letztes Mittel die Teilungsversteigerung anordnen: eine Form der Zwangsversteigerung.

Der Verkaufserl├Âs eines┬ásolchen┬áProzesses liegt in aller Regel weit unter dem Marktwert der Immobilie. Zus├Ątzlich┬áist die Teilungsversteigerung an sich mit Kosten verbunden.

Der Erl├Âs aus der Versteigerung geh├Ârt nach wie vor allen Erben gemeinsam, allerdings stellt die Aufteilung des Geldbetrages in der Regel kein gro├čes Problem mehr dar.

Bei einer Teilungsversteigerung kann jeder Miterebe mitbieten und auf diesem Wege das Haus ersteigern. Das Erbrecht gibt den Miterben auch bei einer Zwangsversteigerung ein Vorkaufsrecht.

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Erbengemeinschaft: Das Haus bewohnen, vermieten oder verkaufen?
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154 Gedanken zu „Erbengemeinschaft: Das Haus bewohnen, vermieten oder verkaufen?

  1. Uwe

    Hallo,
    meine Frau und ihre zwei Geschwister haben je 1/6 am Haus Grundst├╝ck geerbt. Mutter lebt ja noch bewohnt das Haus. Jetzt will meine Frau deren Anteil abkaufen also die zwei auszahlen ( je 3333,33 ÔéČ).
    Da kommen die an meinen zahle uns ganz aus auch das erbe der Mutter und zahle uns 10.000 ÔéČ dann bis du uns los.
    Mutter lebt noch also frage ich mich was denen einf├Ąllt. Klingt f├╝r mich nach Erpressung.
    Ziehen jetzt ins Haus ein ob die wollen oder nicht Mutter ist Krank kann alleine nicht. Die zwei Geschwister Erbe angetreten aber zahlen keine Grabpflege Grundsteuer gar nicht.
    MfG

  2. Christoph

    Guten Tag
    Eine Erbengemeinschaft, bestehend aus drei Personen, erbt ein Haus. Eine Erbin m├Âchte das Haus kaufen und die anderen beiden Erben auszahlen. Das Haus ist Fr. 300’000.- wert, die Hypothek betr├Ągt Fr. 100’000.- . Wie wird der resultierende Betrag in der H├Âhe von Fr. 200’000.- unter den Erben aufgeteilt? Muss die Erbin, die das Haus kauft, den anderen beiden je die H├Ąlfte (also je Fr. 100’000.-) oder nur einen Drittel von Fr. 200’000 auszahlen?
    Besten Dank und freundliche Gr├╝sse
    Ch R

  3. Susan

    Hallo, meine Oma hat uns , meiner Mutter, leider an Demenz erkrankt und lebt im Seniorenheim, meiner Schwester und mir zu gleichen Teilen ein Haus vererbt. Wir sind eine Erbengemeinschaft. Das Haus besteht aus drei Wohnungen. W├╝rde gern wieder ein die kleinste Wohnung wieder einziehen quasi in mein Erbteil. Brauch ich die Zustimmung meiner Schwester? Vielen Dank Susan

  4. Tyler P

    Vielen Dank f├╝r diesen Beitrag ├╝ber Erbengemeinschaft. Ein Freund von mir hat mit seinen Geschwistern ein Haus geerbt und mich gefragt, ob ich wei├č, was das Erbrecht dazu sagt, wie man eine L├Âsung finden k├Ânnte. Interessant, dass Erbengemeinschaften faktisch auch immer eine Gemeinschaft b├╝rgerlichen Rechts bilden.

  5. Anna

    Interessant, dass eine Erbengemeinschaft eine GbR ist, aber ohne rechtsf├Ąhig zu sein. Mit meinem Bruder und unserer Halbschwester haben wir ein Grundst├╝ck bei Leibnitz geerbt, das wir evtl. verkaufen m├Âchten. Ich ├╝berlege, es zu kaufen und selbst zu bewohnen, jedoch bin ich nicht so kreditw├╝rdig.

  6. Kira N.

    Vielen Dank f├╝r diesen Beitrag zum Thema Immobilienverkauf innerhalb einer Erbgemeinschaft. Mein Mann hat mit seinen Geschwistern ein Haus geerbt und nun ├╝berlegen sie, es zu verkaufen. Gut zu wissen, dass mit einem schnellen Verkauf auch laufende Kosten minimiert werden und Wertminderung vermieden wird.

  7. Rita

    Hallo, wir haben zu viert vor einigen Jahren ein Grundst├╝ck geerbt. Ich m├Âchte nun meinen Anteil daran an meinen Neffen verkaufen. Die anderen erben sind damit einverstanden. Ist das m├Âglich, auch wenn die Wiese/Grundst├╝ck nicht aufgeteilt ist?
    Vielen Dank

  8. Raina

    Hallo, wir haben zu viert vor einigen Jahren ein Grundst├╝ck geerbt. Ich m├Âchte nun meinen Anteil daran an meinen Neffen verkaufen. Die anderen erben sind damit einverstanden. Ist das m├Âglich, auch wenn die Wiese/Grundst├╝ck nicht aufgeteilt ist?
    Vielen Dank

  9. Helga

    Mein Mann ist im Januar verstorben.Wir haben uns testamarisch gegenseitig als Erebeneingesetzt.Wir bewohnten und ich bewohne immer noch eine Eigentums wohnung,die von Anfang an auf meinen Namen (auch im Grunsdbuchamt) eingetragen ist.Hat mein MANN durch durch das Testament ein Recht auf die Wohnung?
    Mein Mann hat vor unserer Eheschlie├čung eine Vaterschaft anerkannt,ist der Sohn erberechtigt,obwohl die Wohnung immer nur mir geh├Ârte

  10. Joachim

    Danke f├╝r den wertvollen Beitrag zum Thema Erbengemeinschaft. Ein sehr guter Freund soll mit seinen Geschwistern zusammen ein Haus erben und keiner von ihnen kennt sich damit richtig aus. Um Streitigkeiten zu kl├Ąren, ├╝berlegt mein Freund einen Rechtsanwalt f├╝r Erbrecht zu befragen. Gut zu wissen, dass jeder einzelne Miterbe der Erbengemeinschaft einen Hausverkauf verhindern kann.

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