Maklerrecht – Wie entsteht der Maklervertrag, wer zahlt den Makler?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 25. August 2020

Das Maklerrecht vereint alle Bestimmungen zur Maklertätigkeit.
Das Maklerrecht vereint alle Bestimmungen zur Maklertätigkeit.

Ein Makler – das ist jemand, der als Vermittler eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss zwischen zwei oder mehreren Parteien herbeiführt. Am bekanntesten dürfte der Makler beim Handel mit Immobilien sein – etwa, wenn er Mieter und Vermieter oder Käufer und Verkäufer zusammenbringt. Das Maklerrecht fasst alle Bestimmungen zusammen, die es für die Maklertätigkeit gibt.

Ein wirkliches Maklergesetz gibt es in Deutschland nicht. Zwar finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einige Paragrafen zum Maklerrecht, alles Weitere ist jedoch in der Regel Richterrecht – es wird also fortlaufend in Prozessen entschieden.

Die Paragrafen zum Maklerrecht im BGB enthalten lediglich einige Bestimmungen zum Maklerlohn (§ 652 BGB ff.). Dennoch muss sich auch ein Makler ans Gesetz halten. Welche Arten von Maklern es in diesem Rechtsgebiet gibt, wie ein Maklervertrag trotz im BGB fehlender Bestimmungen zustande kommt und wichtige Regelungen zur Bezahlung eines Maklers wollen wir im Folgenden erklären.

Makler und Maklerauftrag – die verschiedenen Arten

Ein Maklerauftrag kann helfen, wenn Sie bspw. ein Haus für Ihre Familie kaufen wollen.
Ein Maklerauftrag kann helfen, wenn Sie bspw. ein Haus für Ihre Familie kaufen wollen.

Im Maklerrecht wird zwischen zwei Maklertätigkeiten unterschieden. Je nach Abschlussart wird bspw. im Mietrecht ein Immobilienmakler bezeichnet als:

  • Nachweismakler: Hier muss der Beauftragte lediglich seinem Auftraggeber Interessenten benennen und die herbeigeführte Möglichkeit zum Vertragsabschluss nachweisen. Zum Maklernachweis gehören dabei ein konkretes Objekt sowie Name und Anschrift potentieller Vertragspartner. Zur tatsächlichen Vermittlung besteht gemäß Maklerrecht keine Verpflichtung.
  • Vermittlungsmakler: Hier muss der Makler die direkten Vertragsverhandlungen zwischen dem eventuellen Mieter und Vermieter (bzw. Aufraggeber und Interessent) ermöglichen. Zudem wirkt er im Interesse seines Kunden auf dessen möglichen Vertragspartner ein, sodass es möglichst zum Vertragsabschluss kommt.
Es kommt bei beiden Tätigkeiten auf die korrekte Bezeichnung an. Diese kann nämlich über die Vergütung des Maklers entscheiden. Ist im Vertrag bspw. von einer Vermittlungsprovision die Rede, muss der Auftraggeber gemäß Maklerrecht womöglich gar kein solches Honorar zahlen, wenn es lediglich zu einem Nachweis kam.

Wenn sich der Immobilienmarkt schwierig gestaltet, kann es sich lohnen, durch einen Maklerauftrag Hilfe ins Boot zu holen. Dabei wird im Maklerrecht zwischen drei Varianten entschieden:

  • Der Allgemeinauftrag: Für Verkäufer lohnt sich dieser, wenn die Immobilie sehr begehrt ist und eine große Nachfrage auf dem Markt herrscht. Es können auch andere Makler beauftragt werden oder Sie können selbst tätig werden. Der Makler muss hier keinen Nachweis erbringen und kein Tätigwerden belegen.
  • Der Alleinauftrag: Der Makler muss nun seinen Vermittlungs- und Nachweispflichten gemäß Maklerrecht nachkommen. Der Auftrag unterliegt häufig einer bestimmten Laufzeit, in der Sie nur diesen einen Vermittler beauftragen. Währenddessen haben Sie aber immer noch das Recht, selbst tätig zu werden. Um den Makleralleinvertrag zu kündigen, müssen Sie die Entlassung in der Regel in Schriftform verfassen und zustellen.
  • Der Qualifizierte Alleinauftrag: Der entsteht, wenn der Alleinauftrag mit einer Verweisungspflicht an den Makler einherkommt. Das bedeutet, dass Sie einen Interessenten, wenn ein solcher sich direkt bei Ihnen meldet, an den beauftragten Vermittler verweisen.
Ein Maklervertrag bedarf nicht unbedingt der Schriftlichkeit.
Ein Maklervertrag bedarf nicht unbedingt der Schriftlichkeit.

Während Ersterer gemäß Maklerrecht auch durch einen mündlichen Vertrag wirksam wird, sollte es bei den letzten beiden Aufträgen eine schriftliche Vertragsgrundlage geben, um die Rahmenbedingungen des Vertragsverhältnisses genau zu definieren.

Darauf kommt es im Maklervertrag an

Zunächst einmal handelt es sich bei einem Maklervertrag um einen Vertrag zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Letzterer kann für einen wirksamen Maklervertrag sowohl ein Verkäufer als auch ein Käufer bzw. Interessierter sein, der bspw. ein Objekt zur Miete sucht und einen Mietvertrag abschließen will.

Gerade weil es im Maklerrecht kaum Vorschriften dazu gibt, was in einem Vertrag enthalten sein muss und auch keine Gesetze, die den Makler zu bestimmten Aufgaben verpflichten, sollten sich beide Vertragsparteien vorher darüber einig werden, was genau der Auftrag beinhaltet und dies schriftlich festhalten. Aber die aktuelle Rechtsprechung sieht auch einen mündlichen Vertrag als wirksam an.

Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Weil es keine Vorschriften zur Form eines solchen Vertrags gibt, muss es gemäß Maklerrecht auch gar keine geben: Ein Maklervertrag gilt bereits als geschlossen, wenn der Interessent auf einen Vorschlag des Maklers insoweit eingeht, dass der mit ihm eine oder mehrere Immobilien besichtigt – juristisch wird das Angebot und Annahme genannt. Der Kunde muss jedoch vorher über sein Widerrufsrecht aufgeklärt worden sein. Daher braucht es für einen Maklervertrag auch keine Vorlage.

Geht es beim Maklervertrag um Immobilien, muss er u. U. in Schriftform abgeschlossen sein.
Geht es beim Maklervertrag um Immobilien, muss er u. U. in Schriftform abgeschlossen sein.

Anders sieht es jedoch aus, wenn es bei dem Maklervertrag um eine Vermietung gehen soll. In Paragraf 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) ist für das Maklerrecht Folgendes festgehalten:

Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.

Auch wenn es im Maklerrecht kaum Vorschriften zum Vertrag gibt, haben wir trotzdem einige Punkte zusammengetragen, die darin nicht fehlen sollten. Wollen Sie ganz sicher gehen, dass es keine Unstimmigkeiten im Vertrag gibt, können Sie einen entsprechenden Fachanwalt das Dokument prüfen lassen.

  • Vertragsart
  • Name des Auftraggebers und der Maklerfirma
  • Ggf. die zu vermarktende Immobilie
  • Angebots- und/ oder Mindestverkaufspreis
  • Vereinbarte Maklerprovision
  • Vertragslaufzeit (bei einem Maklervertrag beträgt die Laufzeit in der Regel drei bis sechs Monate)
  • Pflichten des Immobilienmaklers (eine genaue Definition derer ist wichtig, um festzulegen, wann es wirklich einen Provionsanspruch beim Makler gibt und wann Sie im Ernstfall die Möglichkeit haben, gemäß der Bestimmungen im Maklerrecht außerordentlich zu kündigen)

Bezahlung des Maklers

Der Makler bekommt keine Kaution, sondern eine Provision, Courtage oder Gebühr.
Der Makler bekommt keine Kaution, sondern eine Provision, Courtage oder Gebühr.

Hier muss es zunächst zu einigen Begriffsklärungen kommen. Oft ist im Maklerrecht von einer Maklerprovision oder einer Maklercourtage die Rede – beides ist im Endeffekt gleichzusetzen. Eine Maklerprovision beträgt dabei in der Regel einen gewissen Prozentsatz der Summe, die der Verkäufer erhält. Bei solch einer Provision kann darüber hinaus auch von Maklergebühren gesprochen werden.

Dabei sollte auch im Vertrag schon die Provision geregelt sein (bspw. ein Prozentsatz vereinbart werden), da die Höhe der Maklerprovision nicht im Gesetz festgelegt ist. Zudem sollte die Frage: “Wer zahlt den Makler?” beantwortet sein. Das kann sich im Maklerrecht unterscheiden. In den meisten Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision. In anderen Fällen (z. B. Berlin, Brandenburg, Bremen) ist es üblich, dass der Käufer die Provision übernimmt (5 bis 7 Prozent sind hierbei die Regel).

Etwas anders verhält es sich mit der Maklerprovision im Bereich Vermietung. Seit Juni 2015 gibt es hier ein neues Maklergesetz.

Damit gilt im Maklerrecht für Miet- bzw. Vermietungsgeschäfte das Bestellerprinzip: Der Vermittler wird hierbei von demjenigen bezahlt, der ihn beauftragt, also bestellt hat. In der Regel ist das der Vermieter. Die Maklerprovision darf dabei nicht mehr als zwei Nettomonatsmieten betragen. Die Maklerprovision beim Hauskauf hat kein neues Gesetz erhalten.

Wie kann ich den Maklervertrag kündigen?

Vom Maklervertrag ist der Rücktritt möglich, wenn es zum Vertragsbruch kam.
Vom Maklervertrag ist der Rücktritt möglich, wenn es zum Vertragsbruch kam.

Sollte der Vertrag auf unbefristete Zeit geschlossen worden sein, ergibt sich in der Regel hieraus der Vorteil, dass dieser gemäß Maklerrecht zu jedem Zeitpunkt und ohne die Angabe von Gründen gekündigt werden kann.

Wurde eine befristete Laufzeit festgelegt, sieht das Ganze schon anders aus. Die Kündigung von einem Maklervertrag kann dann nur – wie bspw. der Arbeitsvertrag – entweder ordentlich mit der Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden, oder eben außerordentlich. Dafür muss auch im Maklerrecht ein wichtiger Grund vorliegen. So könnten Sie dem Makler kündigen, wenn es seinerseits zum Vertragsbruch kam. Sollten Sie sich über Ihre Rechte in Ihrer individuellen Situation nicht sicher sein, können Sie immer einen Anwalt zurate ziehen.

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Maklerrecht – Wie entsteht der Maklervertrag, wer zahlt den Makler?
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9 Gedanken zu „Maklerrecht – Wie entsteht der Maklervertrag, wer zahlt den Makler?

  1. Tom V.

    Eine Karriere als Makler ist sicher auch nicht ohne. Muss man dafür das ganze Maklergesetzt können oder auch nur Auszüge? Also wenn ich Makler wäre und meine schönen Häuser verkaufen wollen würde dann würde ich mich eher auf das konzentrieren was meine Kunden glücklich macht. Aber es ist immer gut über die eigenen Rechte und Pflichten bescheid zu wissen.

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  2. N F

    Ich wusste bis jetzt noch gar nicht, dass man bei einem Maklervertrag einen Mindestverkaufspreis angeben muss. Meine Tante hat gerade ein Haus gekauft und in ihrem Maklervertrag gibt es solch einen Punkt nicht, Ich werde ihr vielleicht mal deswegen Bescheid geben, damit die den Vertrag anwaltlich überprüfen kann und sich gegebenenfalls einen neuen Immobilienmakler sucht.

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    1. I.A.M.

      Bei den oben aufgeführten Vertragsinhalten handelt es sich lediglich um Empfehlungen. Diese sind keine Pflicht! So kann es durchaus vorkommen, dass einzelne Vertragsinhalte nicht näher erläutert werden oder gar ganz entfallen.

      Antworten
  3. J

    Es ist wirklich gut zu wissen wann genau ein Maklervertrag zustanden kommt. Schließlich muss der Makler auch sein Geld wert sein. Deswegen ist diese Hilfe hier ganz gut.

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  4. Jim W.

    Bei gewissen Sachen brauch man einfach einen Makler der einen hilft. Gerade wenn es um einen Hausverkauf geht. Wenn ich so etwas machen müsste wäre ich ganz klar überfordert damit.

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  5. Andreas

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    Ich habe letztes Jahr im Bergheim (Erftkreis NRW) eine Immobilie über Makler erworben.

    Der Makler, welcher selber in der Gegend wohnt hat mit jedoch ein wichtiges Detail verschwiegen:
    Aufgrund der Tagebau Hambach gibt es hier in weitreichendem Umfeld erhebliche Probleme durch Bodensenkung. Viele Gebäude haben dadurch Risse und weitere Schäden. Hier laufen etliche Sammelklagen gegen RWE.
    Laut Bergschäden e. V. Beträgt die Bodensenkung im Bergheim, Bedburg und Elsdorf bereits über 4,5m und Experten erwarten bis zu 7m.

    Nach meiner Ansicht sind das Altlasten, welche der Makler nicht verschwiegen darf, vor allem, wenn er selber in der Gegend über 20 Jahren lebt.

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  6. Tanja

    Sehr geehrte Damen und Herren

    Mein Freund hat für seine Gesellschaft eine Provisionszusage in Höhe von 3 % von einem Immobilieneigentümer erhalten. Nun hat er das Grundstück für ihn verkauft und seine Rechnung in Höhe von 3 % zzgl. 19 % MwSt = 3,57 % gestellt. Nachdem nun der Kaufpreis geflossen ist und damit die letzte Auszahlungsvoraussetzung für das Fliessen der Provision gegeben ist, weigert sich nun der Auftraggeber 3 % zzgl. 19 % MwSt = 3,57 % zu zahlen. Seine Argumentation ist die, dass in seiner Provisionszusage auch nur ” eine Provision i.H. v. 3 % stehe” und das von ihm als Brutto-Provision zu verstanden gewesen wäre. Mit den Bestimmungen nach §§ g52 ff BGB kommen wir nicht weiter. Gibt es hierzu einige Urteile?
    Vielen Dank.

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  7. S. Krämer

    Guten Tag, ich habe ein Ladengeschäft gesucht und durch einen Makler auf eines aufmerksam geworden. ich hab diese Dame angerufen und habe ein Exposee des Ladens bekommen. leider sehr irreführend, da ich eine falsche Hausnummer des Objektes bekam. Ich rief erneut bei der Dame an worauf ich die Antwort bekam, dass sie erkrankt ist. Also habe ich mich selber auf die Suche gemacht um den Eigentümer des Geschäftes ausfindig zu machen. Daraufhin bekam ich zu erfahren, dass der Vermieter nicht mehr mit der Maklerin zusammen arbeitet. (Vertrag wurde mindestens 3 Monate vorher gekündigt) Trotzdem hatte mir die Dame die Adresse des Objektes weitervermittelt. (Wie sieht es da mit Datenschutz aus?) Jetzt habe ich den Laden ohne die Maklerin gemietet und prompt kommt eine Rechnung der Maklerin in der sie mir 3,5 Monatsmieten berechnet.
    Muss ich das bezahlen, obwohl sie keinen Vertrag mehr mit meinem heutigen Vermieter hatte? Gibt es da einen Datenschutz? Ich habe Monate nichts von der Dame gehört….und nun das? Wie soll ich mich verhalten?
    1. falsche Hausnummer vom Objekt….2. keine Leistungen nach dem Exposee …. 3. Keine Dienstleistung zwischen mir und meinem jetzigen Vermieter. 4. Muss ich mir vorwerfen lassen, ich hätte die Dame hintergehen wollen?
    Vielen Dank, für Ihre Hilfe

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  8. R

    Gut zu wissen, dass es in Deutschland kein wirkliches Maklerrecht gibt. Interessant, dass ein Immobilienmakler entweder als Nachweismakler oder Vermittlungsmakler tätig ist. Ich wusste gar nicht, dass letzterer die direkten Vertragsverhandlungen zwischen dem eventuellen Mieter und Vermieter ermöglicht.

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