Maklerrecht – Wie entsteht der Maklervertrag, wer zahlt den Makler?

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Das Maklerrecht in Deutschland

Ein Makler – das ist jemand, der als Vermittler eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss zwischen zwei oder mehreren Parteien herbeiführt. Am bekanntesten dürfte der Makler beim Handel mit Immobilien sein – etwa, wenn er Mieter und Vermieter oder Käufer und Verkäufer zusammenbringt. Das Maklerrecht fasst alle Bestimmungen zusammen, die es für die Maklertätigkeit gibt.

Ein wirkliches Maklergesetz gibt es in Deutschland nicht. Zwar finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einige Paragrafen zum Maklerrecht, alles Weitere ist jedoch in der Regel Richterrecht – es wird also fortlaufend in Prozessen entschieden.

Die Paragrafen zum Maklerrecht im BGB enthalten lediglich einige Bestimmungen zum Maklerlohn (§ 652 BGB ff.). Dennoch muss sich auch ein Makler ans Gesetz halten. Welche Arten von Maklern es in diesem Rechtsgebiet gibt, wie ein Maklervertrag trotz im BGB fehlender Bestimmungen zustande kommt und wichtige Regelungen zur Bezahlung eines Maklers wollen wir im Folgenden erklären.

Makler und Maklerauftrag – die verschiedenen Arten

Im Maklerrecht wird zwischen zwei Maklertätigkeiten unterschieden. Je nach Abschlussart wird bspw. im Mietrecht ein Immobilienmakler bezeichnet als:

• Nachweismakler: Hier muss der Beauftragte lediglich seinem Auftraggeber Interessenten benennen und die herbeigeführte Möglichkeit zum Vertragsabschluss nachweisen. Zum Maklernachweis gehören dabei ein konkretes Objekt sowie Name und Anschrift potentieller Vertragspartner. Zur tatsächlichen Vermittlung besteht gemäß Maklerrecht keine Verpflichtung.
• Vermittlungsmakler: Hier muss der Makler die direkten Vertragsverhandlungen zwischen dem eventuellen Mieter und Vermieter (bzw. Aufraggeber und Interessent) ermöglichen. Zudem wirkt er im Interesse seines Kunden auf dessen möglichen Vertragspartner ein, sodass es möglichst zum Vertragsabschluss kommt.

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Wenn sich der Immobilienmarkt schwierig gestaltet, kann es sich lohnen, durch einen Maklerauftrag Hilfe ins Boot zu holen. Dabei wird im Maklerrecht zwischen drei Varianten entschieden:

• Der Allgemeinauftrag: Für Verkäufer lohnt sich dieser, wenn die Immobilie sehr begehrt ist und eine große Nachfrage auf dem Markt herrscht. Es können auch andere Makler beauftragt werden oder Sie können selbst tätig werden. Der Makler muss hier keinen Nachweis erbringen und kein Tätigwerden belegen.
• Der Alleinauftrag: Der Makler muss nun seinen Vermittlungs- und Nachweispflichten gemäß Maklerrecht nachkommen. Der Auftrag unterliegt häufig einer bestimmten Laufzeit, in der Sie nur diesen einen Vermittler beauftragen. Währenddessen haben Sie aber immer noch das Recht, selbst tätig zu werden. Um den Makleralleinvertrag zu kündigen, müssen Sie die Entlassung in der Regel in Schriftform verfassen und zustellen.
• Der Qualifizierte Alleinauftrag: Der entsteht, wenn der Alleinauftrag mit einer Verweisungspflicht an den Makler einherkommt. Das bedeutet, dass Sie einen Interessenten, wenn ein solcher sich direkt bei Ihnen meldet, an den beauftragten Vermittler verweisen.

Während Ersterer gemäß Maklerrecht auch durch einen mündlichen Vertrag wirksam wird, sollte es bei den letzten beiden Aufträgen eine schriftliche Vertragsgrundlage geben, um die Rahmenbedingungen des Vertragsverhältnisses genau zu definieren.

Darauf kommt es im Maklervertrag an

Zunächst einmal handelt es sich bei einem Maklervertrag um einen Vertrag zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Letzterer kann für einen wirksamen Maklervertrag sowohl ein Verkäufer als auch ein Käufer bzw. Interessierter sein, der bspw. ein Objekt zur Miete sucht und einen Mietvertrag abschließen will.

Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Weil es keine Vorschriften zur Form eines solchen Vertrags gibt, muss es gemäß Maklerrecht auch gar keine geben: Ein Maklervertrag gilt bereits als geschlossen, wenn der Interessent auf einen Vorschlag des Maklers insoweit eingeht, dass der mit ihm eine oder mehrere Immobilien besichtigt – juristisch wird das Angebot und Annahme genannt. Der Kunde muss jedoch vorher über sein Widerrufsrecht aufgeklärt worden sein. Daher braucht es für einen Maklervertrag auch keine Vorlage.

Anders sieht es jedoch aus, wenn es bei dem Maklervertrag um eine Vermietung gehen soll. In Paragraf 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) ist für das Maklerrecht Folgendes festgehalten:

Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.

Auch wenn es im Maklerrecht kaum Vorschriften zum Vertrag gibt, haben wir trotzdem einige Punkte zusammengetragen, die darin nicht fehlen sollten. Wollen Sie ganz sicher gehen, dass es keine Unstimmigkeiten im Vertrag gibt, können Sie einen entsprechenden Fachanwalt das Dokument prüfen lassen.

• Vertragsart
• Name des Auftraggebers und der Maklerfirma
• Ggf. die zu vermarktende Immobilie
• Angebots- und/ oder Mindestverkaufspreis
• Vereinbarte Maklerprovision
• Vertragslaufzeit (bei einem Maklervertrag beträgt die Laufzeit in der Regel drei bis sechs Monate)
• Pflichten des Immobilienmaklers (eine genaue Definition derer ist wichtig, um festzulegen, wann es wirklich einen Provionsanspruch beim Makler gibt und wann Sie im Ernstfall die Möglichkeit haben, gemäß der Bestimmungen im Maklerrecht außerordentlich zu kündigen)

Bezahlung des Maklers

Hier muss es zunächst zu einigen Begriffsklärungen kommen. Oft ist im Maklerrecht von einer Maklerprovision oder einer Maklercourtage die Rede – beides ist im Endeffekt gleichzusetzen. Eine Maklerprovision beträgt dabei in der Regel einen gewissen Prozentsatz der Summe, die der Verkäufer erhält. Bei solch einer Provision kann darüber hinaus auch von Maklergebühren gesprochen werden.

Dabei sollte auch im Vertrag schon die Provision geregelt sein (bspw. ein Prozentsatz vereinbart werden), da die Höhe der Maklerprovision nicht im Gesetz festgelegt ist. Zudem sollte die Frage: „Wer zahlt den Makler?“ beantwortet sein. Das kann sich im Maklerrecht unterscheiden. Denn je nachdem, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf einer Immobilie handelt, müssen die Kosten für den Makler unterschiedlich getragen werden. Wie hoch die Provision im Maklerrecht ausfällt, hängt auch davon ab, in welchem Bundesland der Makler tätigt ist.

Bei einem Immobilienverkauf, kann die Provision gemäß dem Maklerrecht auch auf den Käufer übertragen werden, bei einem Einfamilienhaus ist dies in der Regel sogar ein Muss.

Etwas anders verhält es sich mit der Maklerprovision im Bereich Vermietung. Seit Juni 2015 gibt es auch hier ein neues Maklergesetz.

Neues Gesetz zur Maklerprovision seit Ende 2020

Zum 23. Dezember 2020 trat in Deutschland ein neues Gesetz zur Maklerprovision in Kraft. Dieses sieht vor, dass der Käufer einer Immobilie maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen muss.

Damit wurde der gängigen Praxis, dass Verkäufer die Maklerkosten komplett auf den Käufer abwälzen, ein Riegel vorgeschoben. Das Gesetz sieht nämlich auch vor, dass der Käufer die Maklerprovision erst dann überweisen muss, wenn der Verkäufer seine Zahlung diesbezüglich nachgewiesen hat.

Einen höheren Prozentteil an den Käufer zu übertragen, ist gemäß dem neuen Maklerrecht nicht möglich. Auch neu ist, dass erst der Verkäufer nachweislich seinen Anteil zahlen muss, bevor der Käufer zur Zahlung aufgefordert werden darf. Wichtig in Bezug auf dieses Gesetzesänderung ist, dass sie nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zur Anwendung kommt.

Bei allen anderen Immobilienverkäufen gelten weiterhin die alten Formen der Provisionsregelungen. Das kann durchaus auch bedeuten, dass der Käufer die Courtage allein bezahlen muss, auch wenn er den Makler nicht beauftragt hat.

Interessant: Das neue Gesetz sieht zudem vor, dass künftig alle Maklerverträge über Häuser und Wohnungen schriftlich fixiert werden müssen.

Wie kann ich den Maklervertrag kündigen?

Sollte der Vertrag auf unbefristete Zeit geschlossen worden sein, ergibt sich in der Regel hieraus der Vorteil, dass dieser gemäß Maklerrecht zu jedem Zeitpunkt und ohne die Angabe von Gründen gekündigt werden kann.

Wurde eine befristete Laufzeit festgelegt, sieht das Ganze schon anders aus. Die Kündigung von einem Maklervertrag kann dann nur – wie bspw. der Arbeitsvertrag – entweder ordentlich mit der Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden, oder eben außerordentlich. Dafür muss auch im Maklerrecht ein wichtiger Grund vorliegen. So könnten Sie dem Makler kündigen, wenn es seinerseits zum Vertragsbruch kam. Sollten Sie sich über Ihre Rechte in Ihrer individuellen Situation nicht sicher sein, können Sie immer einen Anwalt zurate ziehen.

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