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FAQ: Maklerrecht
Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Maklern: Nachweis- und Vermittlungsmakler. Welche Aufgaben diese jeweils übernehmen, können Sie hier nachlesen.
Worauf Sie besonders achten sollten, wenn Sie mit einem Makler einen Vertrag abschließen, können Sie hier nachlesen.
Seit Dezember 2020 dürfen Verkäufer dem Käufer bei einem Immobilienkauf maximal die Hälfte der Maklerprovision in Rechnung stellen. Hier lesen Sie mehr dazu.
Das Maklerrecht in Deutschland
Ein Makler – das ist jemand, der als Vermittler eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss zwischen zwei oder mehreren Parteien herbeiführt. Am bekanntesten dürfte der Makler beim Handel mit Immobilien sein – etwa, wenn er Mieter und Vermieter oder Käufer und Verkäufer zusammenbringt. Das Maklerrecht fasst alle Bestimmungen zusammen, die es für die Maklertätigkeit gibt.
Ein wirkliches Maklergesetz gibt es in Deutschland nicht. Zwar finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einige Paragrafen zum Maklerrecht, alles Weitere ist jedoch in der Regel Richterrecht – es wird also fortlaufend in Prozessen entschieden.
Die Paragrafen zum Maklerrecht im BGB enthalten lediglich einige Bestimmungen zum Maklerlohn (§ 652 BGB ff.). Dennoch muss sich auch ein Makler ans Gesetz halten. Welche Arten von Maklern es in diesem Rechtsgebiet gibt, wie ein Maklervertrag trotz im BGB fehlender Bestimmungen zustande kommt und wichtige Regelungen zur Bezahlung eines Maklers wollen wir im Folgenden erklären.
Makler und Maklerauftrag – die verschiedenen Arten
Im Maklerrecht wird zwischen zwei Maklertätigkeiten unterschieden. Je nach Abschlussart wird bspw. im Mietrecht ein Immobilienmakler bezeichnet als:
- Nachweismakler: Hier muss der Beauftragte lediglich seinem Auftraggeber Interessenten benennen und die herbeigeführte Möglichkeit zum Vertragsabschluss nachweisen. Zum Maklernachweis gehören dabei ein konkretes Objekt sowie Name und Anschrift potentieller Vertragspartner. Zur tatsächlichen Vermittlung besteht gemäß Maklerrecht keine Verpflichtung.
- Vermittlungsmakler: Hier muss der Makler die direkten Vertragsverhandlungen zwischen dem eventuellen Mieter und Vermieter (bzw. Aufraggeber und Interessent) ermöglichen. Zudem wirkt er im Interesse seines Kunden auf dessen möglichen Vertragspartner ein, sodass es möglichst zum Vertragsabschluss kommt.
Wenn sich der Immobilienmarkt schwierig gestaltet, kann es sich lohnen, durch einen Maklerauftrag Hilfe ins Boot zu holen. Dabei wird im Maklerrecht zwischen drei Varianten entschieden:
- Der Allgemeinauftrag: Für Verkäufer lohnt sich dieser, wenn die Immobilie sehr begehrt ist und eine große Nachfrage auf dem Markt herrscht. Es können auch andere Makler beauftragt werden oder Sie können selbst tätig werden. Der Makler muss hier keinen Nachweis erbringen und kein Tätigwerden belegen.
- Der Alleinauftrag: Der Makler muss nun seinen Vermittlungs- und Nachweispflichten gemäß Maklerrecht nachkommen. Der Auftrag unterliegt häufig einer bestimmten Laufzeit, in der Sie nur diesen einen Vermittler beauftragen. Währenddessen haben Sie aber immer noch das Recht, selbst tätig zu werden. Um den Makleralleinvertrag zu kündigen, müssen Sie die Entlassung in der Regel in Schriftform verfassen und zustellen.
- Der Qualifizierte Alleinauftrag: Der entsteht, wenn der Alleinauftrag mit einer Verweisungspflicht an den Makler einherkommt. Das bedeutet, dass Sie einen Interessenten, wenn ein solcher sich direkt bei Ihnen meldet, an den beauftragten Vermittler verweisen.
Während Ersterer gemäß Maklerrecht auch durch einen mündlichen Vertrag wirksam wird, sollte es bei den letzten beiden Aufträgen eine schriftliche Vertragsgrundlage geben, um die Rahmenbedingungen des Vertragsverhältnisses genau zu definieren.
Darauf kommt es im Maklervertrag an
Zunächst einmal handelt es sich bei einem Maklervertrag um einen Vertrag zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Letzterer kann für einen wirksamen Maklervertrag sowohl ein Verkäufer als auch ein Käufer bzw. Interessierter sein, der bspw. ein Objekt zur Miete sucht und einen Mietvertrag abschließen will.
Wann kommt ein Maklervertrag zustande?
Weil es keine Vorschriften zur Form eines solchen Vertrags gibt, muss es gemäß Maklerrecht auch gar keine geben: Ein Maklervertrag gilt bereits als geschlossen, wenn der Interessent auf einen Vorschlag des Maklers insoweit eingeht, dass der mit ihm eine oder mehrere Immobilien besichtigt – juristisch wird das Angebot und Annahme genannt. Der Kunde muss jedoch vorher über sein Widerrufsrecht aufgeklärt worden sein. Daher braucht es für einen Maklervertrag auch keine Vorlage.
Anders sieht es jedoch aus, wenn es bei dem Maklervertrag um eine Vermietung gehen soll. In Paragraf 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) ist für das Maklerrecht Folgendes festgehalten:
Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.
Auch wenn es im Maklerrecht kaum Vorschriften zum Vertrag gibt, haben wir trotzdem einige Punkte zusammengetragen, die darin nicht fehlen sollten. Wollen Sie ganz sicher gehen, dass es keine Unstimmigkeiten im Vertrag gibt, können Sie einen entsprechenden Fachanwalt das Dokument prüfen lassen.
- Vertragsart
- Name des Auftraggebers und der Maklerfirma
- Ggf. die zu vermarktende Immobilie
- Angebots- und/ oder Mindestverkaufspreis
- Vereinbarte Maklerprovision
- Vertragslaufzeit (bei einem Maklervertrag beträgt die Laufzeit in der Regel drei bis sechs Monate)
- Pflichten des Immobilienmaklers (eine genaue Definition derer ist wichtig, um festzulegen, wann es wirklich einen Provionsanspruch beim Makler gibt und wann Sie im Ernstfall die Möglichkeit haben, gemäß der Bestimmungen im Maklerrecht außerordentlich zu kündigen)
Bezahlung des Maklers
Hier muss es zunächst zu einigen Begriffsklärungen kommen. Oft ist im Maklerrecht von einer Maklerprovision oder einer Maklercourtage die Rede – beides ist im Endeffekt gleichzusetzen. Eine Maklerprovision beträgt dabei in der Regel einen gewissen Prozentsatz der Summe, die der Verkäufer erhält. Bei solch einer Provision kann darüber hinaus auch von Maklergebühren gesprochen werden.
Dabei sollte auch im Vertrag schon die Provision geregelt sein (bspw. ein Prozentsatz vereinbart werden), da die Höhe der Maklerprovision nicht im Gesetz festgelegt ist. Zudem sollte die Frage: „Wer zahlt den Makler?“ beantwortet sein. Das kann sich im Maklerrecht unterscheiden. Denn je nachdem, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf einer Immobilie handelt, müssen die Kosten für den Makler unterschiedlich getragen werden. Wie hoch die Provision im Maklerrecht ausfällt, hängt auch davon ab, in welchem Bundesland der Makler tätigt ist.
Bei einem Immobilienverkauf, kann die Provision gemäß dem Maklerrecht auch auf den Käufer übertragen werden, bei einem Einfamilienhaus ist dies in der Regel sogar ein Muss.
Etwas anders verhält es sich mit der Maklerprovision im Bereich Vermietung. Seit Juni 2015 gibt es auch hier ein neues Maklergesetz.
Neues Gesetz zur Maklerprovision seit Ende 2020
Zum 23. Dezember 2020 trat in Deutschland ein neues Gesetz zur Maklerprovision in Kraft. Dieses sieht vor, dass der Käufer einer Immobilie maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen muss.
Damit wurde der gängigen Praxis, dass Verkäufer die Maklerkosten komplett auf den Käufer abwälzen, ein Riegel vorgeschoben. Das Gesetz sieht nämlich auch vor, dass der Käufer die Maklerprovision erst dann überweisen muss, wenn der Verkäufer seine Zahlung diesbezüglich nachgewiesen hat.
Einen höheren Prozentteil an den Käufer zu übertragen, ist gemäß dem neuen Maklerrecht nicht möglich. Auch neu ist, dass erst der Verkäufer nachweislich seinen Anteil zahlen muss, bevor der Käufer zur Zahlung aufgefordert werden darf. Wichtig in Bezug auf dieses Gesetzesänderung ist, dass sie nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zur Anwendung kommt.
Bei allen anderen Immobilienverkäufen gelten weiterhin die alten Formen der Provisionsregelungen. Das kann durchaus auch bedeuten, dass der Käufer die Courtage allein bezahlen muss, auch wenn er den Makler nicht beauftragt hat.
Interessant: Das neue Gesetz sieht zudem vor, dass künftig alle Maklerverträge über Häuser und Wohnungen schriftlich fixiert werden müssen.
Wie kann ich den Maklervertrag kündigen?
Sollte der Vertrag auf unbefristete Zeit geschlossen worden sein, ergibt sich in der Regel hieraus der Vorteil, dass dieser gemäß Maklerrecht zu jedem Zeitpunkt und ohne die Angabe von Gründen gekündigt werden kann.
Wurde eine befristete Laufzeit festgelegt, sieht das Ganze schon anders aus. Die Kündigung von einem Maklervertrag kann dann nur – wie bspw. der Arbeitsvertrag – entweder ordentlich mit der Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden, oder eben außerordentlich. Dafür muss auch im Maklerrecht ein wichtiger Grund vorliegen. So könnten Sie dem Makler kündigen, wenn es seinerseits zum Vertragsbruch kam. Sollten Sie sich über Ihre Rechte in Ihrer individuellen Situation nicht sicher sein, können Sie immer einen Anwalt zurate ziehen.
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Eine Karriere als Makler ist sicher auch nicht ohne. Muss man dafür das ganze Maklergesetzt können oder auch nur Auszüge? Also wenn ich Makler wäre und meine schönen Häuser verkaufen wollen würde dann würde ich mich eher auf das konzentrieren was meine Kunden glücklich macht. Aber es ist immer gut über die eigenen Rechte und Pflichten bescheid zu wissen.
Ich wusste bis jetzt noch gar nicht, dass man bei einem Maklervertrag einen Mindestverkaufspreis angeben muss. Meine Tante hat gerade ein Haus gekauft und in ihrem Maklervertrag gibt es solch einen Punkt nicht, Ich werde ihr vielleicht mal deswegen Bescheid geben, damit die den Vertrag anwaltlich überprüfen kann und sich gegebenenfalls einen neuen Immobilienmakler sucht.
Bei den oben aufgeführten Vertragsinhalten handelt es sich lediglich um Empfehlungen. Diese sind keine Pflicht! So kann es durchaus vorkommen, dass einzelne Vertragsinhalte nicht näher erläutert werden oder gar ganz entfallen.
Es ist wirklich gut zu wissen wann genau ein Maklervertrag zustanden kommt. Schließlich muss der Makler auch sein Geld wert sein. Deswegen ist diese Hilfe hier ganz gut.
Bei gewissen Sachen brauch man einfach einen Makler der einen hilft. Gerade wenn es um einen Hausverkauf geht. Wenn ich so etwas machen müsste wäre ich ganz klar überfordert damit.
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich habe letztes Jahr im Bergheim (Erftkreis NRW) eine Immobilie über Makler erworben.
Der Makler, welcher selber in der Gegend wohnt hat mit jedoch ein wichtiges Detail verschwiegen:
Aufgrund der Tagebau Hambach gibt es hier in weitreichendem Umfeld erhebliche Probleme durch Bodensenkung. Viele Gebäude haben dadurch Risse und weitere Schäden. Hier laufen etliche Sammelklagen gegen RWE.
Laut Bergschäden e. V. Beträgt die Bodensenkung im Bergheim, Bedburg und Elsdorf bereits über 4,5m und Experten erwarten bis zu 7m.
Nach meiner Ansicht sind das Altlasten, welche der Makler nicht verschwiegen darf, vor allem, wenn er selber in der Gegend über 20 Jahren lebt.
Sehr geehrte Damen und Herren
Mein Freund hat für seine Gesellschaft eine Provisionszusage in Höhe von 3 % von einem Immobilieneigentümer erhalten. Nun hat er das Grundstück für ihn verkauft und seine Rechnung in Höhe von 3 % zzgl. 19 % MwSt = 3,57 % gestellt. Nachdem nun der Kaufpreis geflossen ist und damit die letzte Auszahlungsvoraussetzung für das Fliessen der Provision gegeben ist, weigert sich nun der Auftraggeber 3 % zzgl. 19 % MwSt = 3,57 % zu zahlen. Seine Argumentation ist die, dass in seiner Provisionszusage auch nur “ eine Provision i.H. v. 3 % stehe“ und das von ihm als Brutto-Provision zu verstanden gewesen wäre. Mit den Bestimmungen nach §§ g52 ff BGB kommen wir nicht weiter. Gibt es hierzu einige Urteile?
Vielen Dank.
Guten Tag, ich habe ein Ladengeschäft gesucht und durch einen Makler auf eines aufmerksam geworden. ich hab diese Dame angerufen und habe ein Exposee des Ladens bekommen. leider sehr irreführend, da ich eine falsche Hausnummer des Objektes bekam. Ich rief erneut bei der Dame an worauf ich die Antwort bekam, dass sie erkrankt ist. Also habe ich mich selber auf die Suche gemacht um den Eigentümer des Geschäftes ausfindig zu machen. Daraufhin bekam ich zu erfahren, dass der Vermieter nicht mehr mit der Maklerin zusammen arbeitet. (Vertrag wurde mindestens 3 Monate vorher gekündigt) Trotzdem hatte mir die Dame die Adresse des Objektes weitervermittelt. (Wie sieht es da mit Datenschutz aus?) Jetzt habe ich den Laden ohne die Maklerin gemietet und prompt kommt eine Rechnung der Maklerin in der sie mir 3,5 Monatsmieten berechnet.
Muss ich das bezahlen, obwohl sie keinen Vertrag mehr mit meinem heutigen Vermieter hatte? Gibt es da einen Datenschutz? Ich habe Monate nichts von der Dame gehört….und nun das? Wie soll ich mich verhalten?
1. falsche Hausnummer vom Objekt….2. keine Leistungen nach dem Exposee …. 3. Keine Dienstleistung zwischen mir und meinem jetzigen Vermieter. 4. Muss ich mir vorwerfen lassen, ich hätte die Dame hintergehen wollen?
Vielen Dank, für Ihre Hilfe
Gut zu wissen, dass es in Deutschland kein wirkliches Maklerrecht gibt. Interessant, dass ein Immobilienmakler entweder als Nachweismakler oder Vermittlungsmakler tätig ist. Ich wusste gar nicht, dass letzterer die direkten Vertragsverhandlungen zwischen dem eventuellen Mieter und Vermieter ermöglicht.
Hallo, kann der Alleinauftrag auch über 1 Jahr laufen, wenn die Verkäufer z.B. nicht so schnell das Haus räumen können? Kann der Vertrag außerordentlich gekündigt werden? Und wenn ja, kann ich für meine erbrachten Leistung eine Rechnung stellen?
Vielen Dank!
Mir ist leider immer noch nicht ganz klar, ob für mich als Käufer beim Kauf einer Immobilie in 2021 noch die alte Provisionsregelung gilt oder schon die neue wenn ich den Makler vor dem 23.12.2020 kontaktiert habe und auch vor diesem Datum mit ihm die Wohnung besichtigt habe.
Gilt die Zusendung eines Exposés und Besichtigung der Wohnung dann als Maklervertrag? Und würde dann das alte recht noch greifen, wenn ich die Kaufabsichtserklärung und den Kaufvertrag erst in 2021 unterschreibe?
Für mich als angehenden Immobilienmakler stellt sich die Situation wie folgt dar:
Zu diesem neuen Maklerprovisionsgesetz gibt es leider noch keine Rechtsprechung. Ob das neue Gesetz auch greift wenn der Maklervertrag vor dem 23.12.20 geschlossen wurde ist folglich unklar. Grundsätzlich gilt die Zusendung eines Exposés und die Besichtigung der Wohnung aber als konkludent geschlossener Maklervertrag. Der Makler macht Ihnen in Form eines Exposés ein Angebot das Sie in Form einer Besichtigung (seiner Maklerleistung) annehmen.
Maßgeblich ist meiner Meinung nach der Zeitpunkt der Provisionsvereinbarung durch konkludenten oder schriftlichen Vertragsschluss. Eine Kaufabsichtserklärung hat keine rechtliche Wirkung und auch der Kaufvertrag ist lediglich entscheidend für die Fälligkeit der vereinbarten Provision. Die Vereinbarung über die Höhe der Provision wurde bereits durch schließen des Maklervertrags getroffen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen damit ein bisschen weiter helfen
Vielen Dank für diesen Beitrag über Immobilienmakler. Gut zu wissen, dass es keine Formvorschriften für einen Maklervertrag gibt und dieser daher auch nicht schriftloich geschlossen werden muss. Wir suchen gerade nach einer neuen Immobilie und da wir bisher keinen Erfolg hatten, überlegen wir einen Makler zu engagieren.
Vielen Dank für diesen Beitrag über Makler. Gut zu wissen, dass der Qualifizierte Alleinauftrag mit einer Verweisungspflicht an den Makler einherkommt. Ich möchte mir eine Immobilie kaufen und wollte mich daher zum Thema Makler informieren.
Interessant, dass es in Deutschland kein wirkliches Maklergesetz gibt. Zurzeit suche ich einen kompetenten Ansprechpartner, weil ich Hilfe bei der Vermittlung meiner Wohnung brauche, die ich verkaufen möchte. Hoffentlich finde ich dafür einen guten Immobilienmakler.
Gut zu wissen, dass bereits im Vertrag die Maklerprovision geregelt sein sollte. Ich möchte meine Immobilie vermitteln lassen, da ich einen Umzug plane. Hoffentlich finde ich dafür einen erfahrenen Immobilienmakler, der mir dabei gut weiterhelfen kann.
Vielen Dank für diesen Beitrag über Makler und das Maklerrecht. Gut zu wissen, dass man zwischen Nachweis- und Vermittlungsmaklern in Deutschland unterscheidet. Ich interessiere mich für das Mietrecht und wollte mir mal etwas Informationen zum Thema Makler einholen.
Gut zu wissen, dass die Maklerprovision nicht im Gesetz festgelegt ist. Ich möchte mir ein Grundstück in einer anderen Stadt kaufen und brauche dafür eine professionelle Vermittlung. Am besten wende ich mich direkt an einen erfahrenen Makler.
Vielen Dank für diese rechtlichen Hinweise zu Maklern. Gut zu wissen, dass es bei einem Maklervertrag einige Besonderheiten gibt, die man beachten sollte. Ich möchte mein Haus verkaufen und einen Makler beauftragen, daher haben mir diese Hinweise sehr geholfen.