Erbengemeinschaft: Das Haus bewohnen, vermieten oder verkaufen?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 14. September 2021

Wenn eine Erbengemeinschaft über ein Haus verfügen soll, kommt es nicht selten zu Streit.
Wenn im Testament steht, dass die Erbengemeinschaft über ein Haus verfügen soll, ist Streit nicht selten.

Wenn der Erblasser seiner Erbengemeinschaft ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück hinterlässt, kommt es nicht selten zu Meinungsverschiedenheiten: Der eine würde die Immobilie gern verkaufen, der andere vermieten, ein dritter selbst darin wohnen. Wie können sich die Erben einigen und eine Lösung finden?

In unserem Artikel stellen wir dar, wie derartige Probleme gelöst werden können und wie der letzte Ausweg aussieht, wenn keine Einigung möglich ist.

Dabei betrachten wir die Möglichkeiten der Erbengemeinschaft Haus zu verkaufen, das , zu vermieten oder selbst zu nutzen – oder es durch Teilungsversteigerung in Geld umzuwandeln.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf sämtliche Immobilien, die Teil eines Nachlasses sein können. Sind Sie beispielsweise Miterbe einer Erbengemeinschaft, die ein Grundstück verkaufen oder selber nutzen will, so finden auch Sie hier die wichtigsten Informationen dazu!

Literatur zum Thema Erbengemeinschaft

Grundproblem einer Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt

Sobald mehr als ein Erbe den Nachlass antritt, bilden die Miterben zunächst eine Erbengemeinschaft. Sie sind gemeinsam Eigentümer des Erbes, bis dieses auseinandergesetzt wird. Die Auseinandersetzung kann beispielsweise durch ein Testamentsvollstrecker übernehmen oder das Nachlassgericht.

Wenn ein Haus Teil des Nachlasses ist und der Erblasser dieses im Testament keinem einzelnen Erben (Alleinerben) zugesprochen hat, so stellt sich die Frage, wie das Haus unter der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden soll?

Müssen sich einigen: gemeinsamen Erben in einer Erbengemeinschaft mit Haus.
Müssen sich einigen: gemeinsamen Erben einer Erbengemeinschaft mit Haus oder sonstigen Immobilien.

Die Erben verfügen zunächst über den Nachlass als Gesamthandseigentum – keiner der Eigentümer kann allein über das Haus im Nachlass als Ganzes verfügen.

Jede Aktion muss abgestimmt werden.

Damit bilden Erbengemeinschaften faktisch auch immer eine Gemeinschaft bürgerlichen Rechts, allerdings ohne Rechtsfähigkeit.

Dies können die Miterben ändern, indem Sie einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschließen und gemeinsame Regeln aufstellen.

Grundsätzlich müssen sich gemeinsame Erben einer Immobilie darüber einig sein, wie mit dem Nachlassgegenstand verfahren werden soll. So kann beispielsweise jeder einzelne Miterbe der Erbengemeinschaft einen Hausverkauf verhindern.

Grundbucheintrag der Erbengemeinschaft

Zunächst sollte das Grundbuch berichtigt werden. Denn hier ist noch der Erblasser als Eigentümer des Hauses oder Grundstücks eingetragen. Um die Grundbucheintragung der Erbengemeinschaft für das Haus kostenlos vorzunehmen, bleibt dieser bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall Zeit. Später können Kosten anfallen.

Jeder Erbe kann die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eintragen lassen. Dafür muss er einen entsprechenden Antrag stellen, § 13 Grundbuchordnung (GBO), und einen Nachweis der Erbschaft erbringen. Dies ist in der Regel der Erbschein. Allerdings kann laut Paragraph 35 BGO auch ein Testament oder ein Erbvertrag vorgelegt werden, um die Grundbuchberichtigung durchführen zu lassen. Auch eine Bescheinigung der Testamentseröffnung durch das Nachlassgericht kann ausreichen.

Das Grundbuchamt ist jedoch nicht verpflichtet, solche Verfügungen von Todes wegen oder ein Schreiben vom Nachlassgericht zu akzeptieren. Bestehen aus irgendwelchen Gründen Zweifel am Erbfall, so kann es nach wie vor den Erbschein verlangen, bevor die Erbengemeinschaft einen Grundbucheintrag erhält.

Erbengemeinschaft: Wer am Haus welche Anteile bekommt, kann in einem Testament verfügt werden.
Erbengemeinschaft: Wer am Haus welche Anteile bekommt, kann in einem Testament verfügt werden.

Da die Erbengemeinschaft das Haus als Gesamthandseigentum innehat, werden die neuen Eigentümer also nicht als Bruchteilseigentümer im Grundbuch eingetragen sondern eben als gemeinsame Eigentümer, die nicht allein über Teile der Immobilie verfügen können, § 47 Grundbuchordnung (GBO).

Dies kann durch verschiedene Formen der Auflösung von Erbengemeinschaften geändert werden. So können die gemeinsamen Erben etwa einen notariell beurkundeten Teilsauseinandersetzungsvertrag und Übertragungsvertrag abschließen, um als anteilige Eigentümer eingetragen zu werden.

Wie eine Erbengemeinschaft mit einem Haus verfahren kann

Befindet sich also ein Haus im Nachlass, müssen sich die Miterben einigen, wie sie mit der Immobilie verfahren wollen. Das gilt selbst dann, wenn der Erblasser beispielsweise verfügt hat, dass ein Erbe nur 10 Prozent davon erhalten soll – das Gesamthandseigentum kann nur gemeinsam verwaltet werden.

Zunächst betrachten wir die Möglichkeiten, die sich ergeben, wenn Einigkeit darüber besteht, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus umgehen will. Im darauf folgenden Kapitel wird die gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft besprochen.

Eigennutzung – Miterben auszahlen

Erben können sich gegenseitig die Anteile an Immobilien einer Erbengemeinschaft auszahlen.
Erben können sich gegenseitig die Anteile an Immobilien einer Erbengemeinschaft auszahlen.

Will ein Miterbe das Haus der Erbengemeinschaft als Familienwohnsitz nutzen, so kann er sich mit den anderen einigen und die Miterben auszahlen. Eine solche Vereinbarung muss in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und Rechtssicherheit zu schaffen.

Die Mitglieder der Erbengemeinschaft, die sich das Haus auszahlen lassen wollen, einigen sich darin mit dem Erben, der das Haus nutzen will, über einen angemessenen Auzahlungsbetrag. Dafür kann beispielsweise ein Wertgutachten der Immobilie angestellt werden.

GbR – Wenn die Erbengemeinschaft das Haus vermieten will

Strebt die Erbengemeinschaft die Vermietung des Hauses an, so sollten die Miterben zunächst einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschließen und auf diese Weise aus der Erbengemeinschaft eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) machen.

Durch die Aufsetzung eines notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages, wird die Gründung der GbR besiegelt. Dadurch ändert sich an der Form des Gesamthandseigentums nichts – die Mitglieder der Gesellschaft sind noch immer gemeinsam für die Verwaltung des Nachlasses zuständig. Jedoch ist eine GbR geschäftsfähig und kann als juristische Person Verträge abschließen.

Damit wird es der Erbengemeinschaft möglich, das Haus zu vermieten. Die Mieteinnahmen werden in der Regel entsprechend der Erbanteile unter den Miterben verteilt. Darüber können Sie sich ebenfalls in besagtem Gesellschaftsvertrag einigen.

Hausverkauf bei Erbengemeinschaft

Auch können die Mitglieder die Erbengemeinschaft auflösen und das Haus an einen Dritten verkaufen, um den Erlös untereinander aufzuteilen. Dadurch wird ein schneller Abschluss des Erbvorgangs gewährleistet, wodurch das Konfliktpotential innerhalb der Gemeinschaft gering gehalten wird.

Auf diese Weise kann ein zu langer Leerstand vermieden werden, wodurch das Gebäude an Wert verlöre. Desweiteren werden so laufende Kosten minimiert.

Unter anderem auf diesem Wege lässt sich der beste Preis für ein geerbtes Haus erzielen:

  • schnelle Veräußerung – kurzer Leerstand
  • Renovierung vor Verkauf kann den Wert steigern

Durch die Erteilung einer Vollmacht an einen Miterben oder einen Makler kann der Verkauf geordnet ablaufen, da so vermieden wird, dass verschiedene Interessen sich überschneiden. Ein durch eine Erbengemeinschaft Bevollmächtigter ist verpflichtet, in deren Interesse zu handeln und die Immobilie entsprechend zu veräußern.

Bei Streit der Erbengemeinschaft – Die Teilungsversteigerung

Doch welche Möglichkeiten gibt es, wenn sich die Erbengemeinschaft über den Hausverkauf uneinig ist oder einer der Miterben gar nicht verkaufen will?

Kann sich die Erbengemeinschaft nicht übers Haus einigen, kommt es unter den "Hammer".
Kann sich die Erbengemeinschaft nicht übers Haus einigen, kommt es unter den “Hammer”.

Kann keine Einigung darüber erzielt werden, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus verfahren will, so kann jedes Mitglied jederzeit die Auflösung derselben einfordern. Durch eine Auseinandersetzungsklage wird jedoch in der Regel die für alle Beteiligten schlechteste Lösung erzielt.

Das Nachlassgericht wird nämlich als letztes Mittel die Teilungsversteigerung anordnen: eine Form der Zwangsversteigerung.

Der Verkaufserlös eines solchen Prozesses liegt in aller Regel weit unter dem Marktwert der Immobilie. Zusätzlich ist die Teilungsversteigerung an sich mit Kosten verbunden.

Der Erlös aus der Versteigerung gehört nach wie vor allen Erben gemeinsam, allerdings stellt die Aufteilung des Geldbetrages in der Regel kein großes Problem mehr dar.

Bei einer Teilungsversteigerung kann jeder Miterebe mitbieten und auf diesem Wege das Haus ersteigern. Das Erbrecht gibt den Miterben auch bei einer Zwangsversteigerung ein Vorkaufsrecht.

Weiterführende Literatur zum Thema

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Erbengemeinschaft: Das Haus bewohnen, vermieten oder verkaufen?
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156 Gedanken zu „Erbengemeinschaft: Das Haus bewohnen, vermieten oder verkaufen?

  1. Uwe

    Hallo,
    meine Frau und ihre zwei Geschwister haben je 1/6 am Haus Grundstück geerbt. Mutter lebt ja noch bewohnt das Haus. Jetzt will meine Frau deren Anteil abkaufen also die zwei auszahlen ( je 3333,33 €).
    Da kommen die an meinen zahle uns ganz aus auch das erbe der Mutter und zahle uns 10.000 € dann bis du uns los.
    Mutter lebt noch also frage ich mich was denen einfällt. Klingt für mich nach Erpressung.
    Ziehen jetzt ins Haus ein ob die wollen oder nicht Mutter ist Krank kann alleine nicht. Die zwei Geschwister Erbe angetreten aber zahlen keine Grabpflege Grundsteuer gar nicht.
    MfG

  2. Christoph

    Guten Tag
    Eine Erbengemeinschaft, bestehend aus drei Personen, erbt ein Haus. Eine Erbin möchte das Haus kaufen und die anderen beiden Erben auszahlen. Das Haus ist Fr. 300’000.- wert, die Hypothek beträgt Fr. 100’000.- . Wie wird der resultierende Betrag in der Höhe von Fr. 200’000.- unter den Erben aufgeteilt? Muss die Erbin, die das Haus kauft, den anderen beiden je die Hälfte (also je Fr. 100’000.-) oder nur einen Drittel von Fr. 200’000 auszahlen?
    Besten Dank und freundliche Grüsse
    Ch R

    1. Heinz B

      Wenn das Haus FR 300.000 wert ist, aber noch mit einer Hypothek von FR 100.000 belastet ist, beträgt der aktuelle Wert effektiv FR 200.000, der dann jedem der drei Erben zu einem Drittel zusteht.
      Ihre Frau müßte also ihren Schwestern jeweils FR 66.667 auszahlen. Ihre Frau als künftige Eigentümerin übernimmt mit dem Haus die Schulden in Höhe von FR 100.000 (also Verpflichtung, die Hypothek abzulösen oder zu bedienen).

      Das ist völlig analog zu einem Verkauf. Wären alle drei mit einem Verkauf einverstanden, würde das Haus für FR 300.000 schuldenfrei verkauft. Aus dem Erlös wird die Hypothek bedient und der Eintrag im Grundbuch gelöscht. Der Restbetrag von FR 200.000 würde dann unter den drei Erben aufgeteilt.

  3. Susan

    Hallo, meine Oma hat uns , meiner Mutter, leider an Demenz erkrankt und lebt im Seniorenheim, meiner Schwester und mir zu gleichen Teilen ein Haus vererbt. Wir sind eine Erbengemeinschaft. Das Haus besteht aus drei Wohnungen. Würde gern wieder ein die kleinste Wohnung wieder einziehen quasi in mein Erbteil. Brauch ich die Zustimmung meiner Schwester? Vielen Dank Susan

  4. Tyler P

    Vielen Dank für diesen Beitrag über Erbengemeinschaft. Ein Freund von mir hat mit seinen Geschwistern ein Haus geerbt und mich gefragt, ob ich weiß, was das Erbrecht dazu sagt, wie man eine Lösung finden könnte. Interessant, dass Erbengemeinschaften faktisch auch immer eine Gemeinschaft bürgerlichen Rechts bilden.

  5. Anna

    Interessant, dass eine Erbengemeinschaft eine GbR ist, aber ohne rechtsfähig zu sein. Mit meinem Bruder und unserer Halbschwester haben wir ein Grundstück bei Leibnitz geerbt, das wir evtl. verkaufen möchten. Ich überlege, es zu kaufen und selbst zu bewohnen, jedoch bin ich nicht so kreditwürdig.

  6. Kira N.

    Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Immobilienverkauf innerhalb einer Erbgemeinschaft. Mein Mann hat mit seinen Geschwistern ein Haus geerbt und nun überlegen sie, es zu verkaufen. Gut zu wissen, dass mit einem schnellen Verkauf auch laufende Kosten minimiert werden und Wertminderung vermieden wird.

  7. Rita

    Hallo, wir haben zu viert vor einigen Jahren ein Grundstück geerbt. Ich möchte nun meinen Anteil daran an meinen Neffen verkaufen. Die anderen erben sind damit einverstanden. Ist das möglich, auch wenn die Wiese/Grundstück nicht aufgeteilt ist?
    Vielen Dank

  8. Raina

    Hallo, wir haben zu viert vor einigen Jahren ein Grundstück geerbt. Ich möchte nun meinen Anteil daran an meinen Neffen verkaufen. Die anderen erben sind damit einverstanden. Ist das möglich, auch wenn die Wiese/Grundstück nicht aufgeteilt ist?
    Vielen Dank

  9. Helga

    Mein Mann ist im Januar verstorben.Wir haben uns testamarisch gegenseitig als Erebeneingesetzt.Wir bewohnten und ich bewohne immer noch eine Eigentums wohnung,die von Anfang an auf meinen Namen (auch im Grunsdbuchamt) eingetragen ist.Hat mein MANN durch durch das Testament ein Recht auf die Wohnung?
    Mein Mann hat vor unserer Eheschließung eine Vaterschaft anerkannt,ist der Sohn erberechtigt,obwohl die Wohnung immer nur mir gehörte

  10. Katrin

    Ein Freund von mir steht gerade auch im Konflikt mit seinen Geschwistern, da sie ein Haus von ihrer Großmutter geerbt haben. Er möchte demnächst eine Beratung zur Erbschaft aufsuchen. Ich schicke ihm aber schonmal diesen Artikel, damit er eine Ahnung von der Situation bekommt. Guter Hinweis, dass jeder Erbe die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eintragen lassen kann.

  11. Joachim

    Danke für den wertvollen Beitrag zum Thema Erbengemeinschaft. Ein sehr guter Freund soll mit seinen Geschwistern zusammen ein Haus erben und keiner von ihnen kennt sich damit richtig aus. Um Streitigkeiten zu klären, überlegt mein Freund einen Rechtsanwalt für Erbrecht zu befragen. Gut zu wissen, dass jeder einzelne Miterbe der Erbengemeinschaft einen Hausverkauf verhindern kann.

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