Verbraucherschutz: Die Nebenkostenabrechnung als wichtiges Thema

Bei einer mietrechtlichen Beratung durch Verbraucherschutzzentralen oder Mietervereine sind neben Fragen zum Mietvertrag oder zur Mieterhöhung die Nebenkosten beziehungsweise die Abrechnung dieser eines der Hauptthemen. Im mietrechtlichen Verbraucherschutz nimmt die Nebenkostenabrechnung oft eine zentrale Position ein, da es hier zu den meisten Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt.

Kommt es zu Problemen bei der Abrechnung der Nebenkosten, zum Beispiel durch Fehler in der Umlegung von Kosten, oder werden Positionen berechnet, die Mieter nicht zu tragen haben, wissen viele nicht, wie sie richtig vorgehen können. Oft sind es dann die Verbraucherschutzorganisationen, die wichtige Hinweise oder Unterstützung anbieten.

Was Verbraucherschutz bezüglich der Nebenkosten bedeutet und wie beispielsweise die Verbraucherzentrale eine Nebenkostenabrechnung prüfen kann, erläutert der nachfolgende Ratgeber.

Wie setzt sich die Nebenkostenabrechnung zusammen?

Bevor sich Mieter mit dem Thema Verbraucherschutz bei der Nebenkostenabrechnung befassen, sollten sie sich vor dem Abschluss eines Mietvertrages darüber informieren, was Nebenkosten sind und wie sich diese zusammensetzen.

Im alltäglichen Sprachgebrauch hat sich der Begriff Nebenkosten im Bereich Mietrecht etabliert. Grundsätzlich handelt es sich dabei um Kosten, die neben der Hauptlast entstehen. Der Mietzins wird in der Regel als eine solche angesehen. Die Nebenkosten bezeichnen dann Aufwendungen, die neben der Miete anfallen. In der Regel werden diese als Betriebskosten bezeichnet.

In einem Mietvertrag muss vereinbart sein, welche Nebenkosten im Mietverhältnis anfallen und dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Dabei ist zu beachten, dass nicht alle Betriebskosten umgelegt werden können. Rechtlich regelt dies unter anderem die Betriebskostenverordnung.

Häufige Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

Es kann verschiedene Gründe geben, warum Mieter ihre Nebenkostenabrechnung von der Verbraucherzentrale prüfen lassen möchten. Zu den häufigsten zählen unter anderem, dass die Abrechnung zu spät zugestellt wurde oder dass entgegen der mietvertraglichen Vereinbarungen Nachzahlungen verlangt werden.

Auch die Höhe der abgerechneten Beträge sowie die Positionen, die abgerechnet wurden, können Fehler aufweisen und so den Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung auf den Plan rufen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eindeutig geregelt, wie Mieter und Vermieter die Zahlung der Betriebskosten vereinbaren können. Gemäß § 556 BGB kann die Zahlung als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden.

Bezüglich der Zustellung der Abrechnung besagt der Paragraph Folgendes:

… Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen[…]

Demnach muss zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung von 2016 bis zum 31.12.2017 beim Mieter eingetroffen sein. Diese Regelung gilt als eine Art Mieterschutz, sodass die Nebenkostenabrechnung nicht unnötig lange hinausgezögert werden kann.

Weitere Fehler, die auftreten können

Ist im Mietvertrag keine Zahlung von Nebenkosten vereinbart, wird in der Regel davon ausgegangen, dass die Mietzahlung diese Kosten beinhaltet. Ausgenommen sind hier Warmwasser- und Heizkosten, da diese per Verbrauch abgerechnet werden. Fordern Vermieter nun eine Nachzahlung, muss diese nicht geleistet werden. Der Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung greift hier, da es sich um eine sogenannte Inklusivmiete handelt.

Legen Vermieter Kosten um, die nicht umlagefähig sind, sollten Mieter die Nebenkostenabrechnung durch eine Verbraucherzentrale oder Mieterverein prüfen lassen. Auch wenn relevanten Daten, wie die Nennung des Abrechnungszeitraums, die Gesamtkosten je Position, der Verteilerschlüssel oder die Berechnung der Anteile des Mieters fehlen, sollte ebenfalls eine Prüfung stattfinden und die Abrechnung beim Vermieter reklamiert werden. In diesem Fall muss eine Angabe der geleisteten Vorauszahlungen ebenfalls vorhanden sein.

Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: Die Verbraucherzentrale bietet dies an

Der Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung kann, wie erwähnt, unter anderem darin bestehen, dass die Abrechnung von fachkundigen Anwälten oder Mietrechtsexperten geprüft wird. Mietervereine oder die Verbraucherzentralen bieten diesen Service in der Regel an.

Geben Vermieter auch auf Nachfrage nicht die notwendigen Informationen bezüglich der Nebenkosten an oder wird die Abrechnung trotz Widerspruch nicht korrigiert, sehen Mieter oftmals nur noch die Möglichkeit einer rechtlichen Beratung. Gegebenenfalls werden dann auch rechtliche Schritte notwendig, um die Rechte der Mieter und somit den Verbraucherschutz bei den Nebenkosten durchzusetzen.

Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung durch eine Verbraucherzentrale oder Mieterverein prüfen lassen möchten, können sich in der Regel an die örtlichen Vertretungen wenden. Üblicherweise fallen für eine solche Prüfung Gebühren an, wenn betroffene Mieter keine Mitglieder der jeweiligen Vereine sind. Lokal kann es hier zu Unterschieden kommen, im Durchschnitt ist mit etwa 20 Euro pro Viertelstunde zu rechnen.

Die Experten überprüfen die Abrechnung sowohl in Bezug auf jede einzelne Position als auch im Gesamten. Je nach Sachlage, die der Mieter vorträgt, können auch nur einzelne Aspekte oder Positionen geprüft werden. Sollen nur die umlagefähigen Betriebskosten kontrolliert werden, ist das ebenso möglich, wie nur eine Prüfung der Warmwasser- und Heizkostenabrechnung.

Bei der Beurteilung werden die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Grundlage herangezogen. Insbesondere §2 BetrKV ist hier von Bedeutung. Dieser bestimmt, was als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden darf. Zu diesen Positionen zählen:

• Wasserversorgung, Entwässerung
• Grundsteuer
• Haftpflicht- und Sachversicherung (z. B. für Gebäude, Öltank, Aufzug und gegen Feuer-, Sturm- sowie Wasserschäden, Glasversicherung)
• Aufzug
• Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausreinigung, Schädlingsbekämpfung
• Gartenpflege, Winterdienst, Außenbeleuchtung, Treppenhauslicht, Strom und Licht in Gemeinschaftsräumen (auch Waschmaschine und deren Wartung, Pflege), gemeinschaftliche Antennenanlage
• Schornsteinreinigung
• Hauswart

In Bezug auf die Heizkosten muss beachtet werden, dass diese nur Teil der Betriebskosten sind, wenn das Haus eine Zentralheizung besitzt. Wird jede Wohnung einzeln versorgt, zum Beispiel durch eine Gastherme, werden diese Kosten von den Mietern direkt mit dem Versorger abgerechnet.

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Über den Autor

Dörte L.

Dörte studierte an der Universität Potsdam Anglistik und Germanistik. Bereits während dieser Zeit hat sie sich im Zuge verschiedener Praktika in Redaktionen mit Themen wie Internetrecht, Umweltschutz, Verbraucherschutz und Mietrecht befasst. Mit ihren Kenntnissen und Erfahrungen in diesen und weiteren Schwerpunktbereichen unterstützt sie das anwalt.org-Team seit 2016.