Verbraucherschutz: Die Nebenkostenabrechnung als wichtiges Thema

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 27. Mai 2020

Können Mieter ihre Nebenkostenabrechnung durch die Verbraucherzentrale prüfen lassen?

Können Mieter ihre Nebenkostenabrechnung durch die Verbraucherzentrale prüfen lassen?

Bei einer mietrechtlichen Beratung durch Verbraucherschutzzentralen oder Mietervereine sind neben Fragen zum Mietvertrag oder zur Mieterhöhung die Nebenkosten beziehungsweise die Abrechnung dieser eines der Hauptthemen. Im mietrechtlichen Verbraucherschutz nimmt die Nebenkostenabrechnung oft eine zentrale Position ein, da es hier zu den meisten Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt.

Kommt es zu Problemen bei der Abrechnung der Nebenkosten, zum Beispiel durch Fehler in der Umlegung von Kosten, oder werden Positionen berechnet, die Mieter nicht zu tragen haben, wissen viele nicht, wie sie richtig vorgehen können. Oft sind es dann die Verbraucherschutzorganisationen, die wichtige Hinweise oder Unterstützung anbieten.

Was Verbraucherschutz bezüglich der Nebenkosten bedeutet und wie beispielsweise die Verbraucherzentrale eine Nebenkostenabrechnung prüfen kann, erläutert der nachfolgende Ratgeber.

Wie setzt sich die Nebenkostenabrechnung zusammen?

Bevor sich Mieter mit dem Thema Verbraucherschutz bei der Nebenkostenabrechnung befassen, sollten sie sich vor dem Abschluss eines Mietvertrages darüber informieren, was Nebenkosten sind und wie sich diese zusammensetzen.

Gehört zum Verbraucherschutz: Die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen.

Es gehört zum Verbraucherschutz die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen.

Im alltäglichen Sprachgebrauch hat sich der Begriff Nebenkosten im Bereich Mietrecht etabliert. Grundsätzlich handelt es sich dabei um Kosten, die neben der Hauptlast entstehen. Der Mietzins wird in der Regel als eine solche angesehen. Die Nebenkosten bezeichnen dann Aufwendungen, die neben der Miete anfallen. In der Regel werden diese als Betriebskosten bezeichnet.

In einem Mietvertrag muss vereinbart sein, welche Nebenkosten im Mietverhältnis anfallen und dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Dabei ist zu beachten, dass nicht alle Betriebskosten umgelegt werden können. Rechtlich regelt dies unter anderem die Betriebskostenverordnung.

Kommt es zu Fehlern oder Unstimmigkeiten, können Mieter Verbraucherschutz bei der Nebenkostenabrechnung verlangen und diesen mit Hilfe der Verbraucherorganisationen oder auch eines Anwalts für Mietrecht geltend machen. So kann beispielsweise ein örtlicher Mieterverein oder die Verbraucherzentrale die Nebenkostenabrechnung prüfen und Mieter bei der Reklamation beziehungsweise dem Widerspruch unterstützen.

Häufige Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

Es kann verschiedene Gründe geben, warum Mieter ihre Nebenkostenabrechnung von der Verbraucherzentrale prüfen lassen möchten. Zu den häufigsten zählen unter anderem, dass die Abrechnung zu spät zugestellt wurde oder dass entgegen der mietvertraglichen Vereinbarungen Nachzahlungen verlangt werden.

Beim Mieterschutz gilt: Die Nebenkostenabrechnung muss rechtzeitig zugestellt worden sein.

Beim Mieterschutz gilt: Die Nebenkostenabrechnung muss rechtzeitig zugestellt worden sein.

Auch die Höhe der abgerechneten Beträge sowie die Positionen, die abgerechnet wurden, können Fehler aufweisen und so den Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung auf den Plan rufen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eindeutig geregelt, wie Mieter und Vermieter die Zahlung der Betriebskosten vereinbaren können. Gemäß § 556 BGB kann die Zahlung als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden.

Bezüglich der Zustellung der Abrechnung besagt der Paragraph Folgendes:

… Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen[…]

Demnach muss zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung von 2016 bis zum 31.12.2017 beim Mieter eingetroffen sein. Diese Regelung gilt als eine Art Mieterschutz, sodass die Nebenkostenabrechnung nicht unnötig lange hinausgezögert werden kann.

Im Interesse des Mieters greift der Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung, wenn diese zu spät zugestellt wird, in dem Sinne, dass Nachforderungen des Vermieters nicht mehr geltend gemacht werden dürfen. Ein Guthaben des Mieters verfällt in der Regel jedoch nicht und muss auch nach der Frist ausgezahlt werden. Nur in Ausnahmefällen, wenn zum Beispiel die Verspätung ohne Verschulden des Vermieters entstanden ist, können Forderungen über die Frist hinaus gelten.

Weitere Fehler, die auftreten können

Wichtig für den Verbraucherschutz: Eine Nebenkostenabrechnung muss im Mietvertrag festgeschrieben sein.

Wichtig für den Verbraucherschutz: Eine Nebenkostenabrechnung muss im Mietvertrag festgeschrieben sein.

Ist im Mietvertrag keine Zahlung von Nebenkosten vereinbart, wird in der Regel davon ausgegangen, dass die Mietzahlung diese Kosten beinhaltet. Ausgenommen sind hier Warmwasser- und Heizkosten, da diese per Verbrauch abgerechnet werden. Fordern Vermieter nun eine Nachzahlung, muss diese nicht geleistet werden. Der Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung greift hier, da es sich um eine sogenannte Inklusivmiete handelt.

Legen Vermieter Kosten um, die nicht umlagefähig sind, sollten Mieter die Nebenkostenabrechnung durch eine Verbraucherzentrale oder Mieterverein prüfen lassen. Auch wenn relevanten Daten, wie die Nennung des Abrechnungszeitraums, die Gesamtkosten je Position, der Verteilerschlüssel oder die Berechnung der Anteile des Mieters fehlen, sollte ebenfalls eine Prüfung stattfinden und die Abrechnung beim Vermieter reklamiert werden. In diesem Fall muss eine Angabe der geleisteten Vorauszahlungen ebenfalls vorhanden sein.

Vom Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung Gebrauch machen sollten Mieter auch dann, wenn der Abrechnungszeitraum länger als zwölf Monate beträgt. Das Gleiche gilt, wenn Leerstand oder Gewerbeeinheiten nicht von der Gesamtfläche abgezogen wurden.

Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: Die Verbraucherzentrale bietet dies an

Der Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung kann, wie erwähnt, unter anderem darin bestehen, dass die Abrechnung von fachkundigen Anwälten oder Mietrechtsexperten geprüft wird. Mietervereine oder die Verbraucherzentralen bieten diesen Service in der Regel an.

Wichtiger Verbraucherschutz: Nebenkosten müssen vom Vermieter transparent abgerechnet werden.

Wichtiger Verbraucherschutz: Nebenkosten müssen vom Vermieter transparent abgerechnet werden.

Geben Vermieter auch auf Nachfrage nicht die notwendigen Informationen bezüglich der Nebenkosten an oder wird die Abrechnung trotz Widerspruch nicht korrigiert, sehen Mieter oftmals nur noch die Möglichkeit einer rechtlichen Beratung. Gegebenenfalls werden dann auch rechtliche Schritte notwendig, um die Rechte der Mieter und somit den Verbraucherschutz bei den Nebenkosten durchzusetzen.

Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung durch eine Verbraucherzentrale oder Mieterverein prüfen lassen möchten, können sich in der Regel an die örtlichen Vertretungen wenden. Üblicherweise fallen für eine solche Prüfung Gebühren an, wenn betroffene Mieter keine Mitglieder der jeweiligen Vereine sind. Lokal kann es hier zu Unterschieden kommen, im Durchschnitt ist mit etwa 20 Euro pro Viertelstunde zu rechnen.

Üblicherweise arbeiten die Mietrechtsexperten der Mietervereine mit den Verbraucherzentralen zusammen und stellen so sicher, dass Maßnahmen für einen Verbraucherschutz in Sachen Nebenkostenabrechnung angeboten werden können.

Die Experten überprüfen die Abrechnung sowohl in Bezug auf jede einzelne Position als auch im Gesamten. Je nach Sachlage, die der Mieter vorträgt, können auch nur einzelne Aspekte oder Positionen geprüft werden. Sollen nur die umlagefähigen Betriebskosten kontrolliert werden, ist das ebenso möglich, wie nur eine Prüfung der Warmwasser- und Heizkostenabrechnung.

Bei der Beurteilung werden die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Grundlage herangezogen. Insbesondere §2 BetrKV ist hier von Bedeutung. Dieser bestimmt, was als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden darf. Zu diesen Positionen zählen:

Die Verbraucherzentrale prüft die Nebenkosten­abrechnung auf umlagenfähige Positionen.

Die Verbraucherzentrale prüft die Nebenkosten­abrechnung auf umlagenfähige Positionen.

  • Wasserversorgung, Entwässerung
  • Grundsteuer
  • Haftpflicht- und Sachversicherung (z. B. für Gebäude, Öltank, Aufzug und gegen Feuer-, Sturm- sowie Wasserschäden, Glasversicherung)
  • Aufzug
  • Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausreinigung, Schädlingsbekämpfung
  • Gartenpflege, Winterdienst, Außenbeleuchtung, Treppenhauslicht, Strom und Licht in Gemeinschaftsräumen (auch Waschmaschine und deren Wartung, Pflege), gemeinschaftliche Antennenanlage
  • Schornsteinreinigung
  • Hauswart

In Bezug auf die Heizkosten muss beachtet werden, dass diese nur Teil der Betriebskosten sind, wenn das Haus eine Zentralheizung besitzt. Wird jede Wohnung einzeln versorgt, zum Beispiel durch eine Gastherme, werden diese Kosten von den Mietern direkt mit dem Versorger abgerechnet.

Verbraucherrecht und -schutz beeinflussen die Nebenkostenabrechnung also in Form von gesetzlichen Vorschriften, die Vermieter einhalten müssen und auf die sich Mieter bei Problemen beziehen können.
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Verbraucherschutz: Die Nebenkostenabrechnung als wichtiges Thema
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10 Gedanken zu „Verbraucherschutz: Die Nebenkostenabrechnung als wichtiges Thema

  1. Frank S.

    Ich habe da mal eine Frage? und zwar ist es so das mein Vermieter die ganze Nacht das Licht unten am Eingang der Haustüre anläst. Ich habe in drauf hingewiesen das er Bewegungssensoren anbringen möge, aber er weigert sich muss ich die kosten die dadurch entstehen das das licht die ganze Nacht brennt hinnehmen.

    Antworten
    1. Anwalt.org Beitragsautor

      Hallo Frank S.,

      rechtlich können wir keine Beurteilung abgeben. Hier ist es empfehlenswert, sich an einen Mietverein zu wenden und sich bezüglich der Möglichkeitne beraten zu lassen. Hier kann Ihnen in der Regel auch mitgeteilt werden, zu welchen Maßnahmen der Vermieter verpflichtet ist.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  2. Ulrike J.

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich wohne in einem Haus (Eigentümergemeinschaft von 3 Häusern mit insgesamt 24 Wohnungen mit Verwalter). Eine Wohnung im Erdgeschoss hatte einen Wasserschaden, daraufhin musste die Mieterin für 3 Monate ausziehen. In dieser Wohnung liefen 3Monate die Heizkörper auf Stufe “5” zur Trocknung dieser Wohnung.
    Im November 2017 bekam ich meine Betriebskostenabrechnung, wo der Gesamtheizungsverbrauch von 23077,80€ -> als 30% Grundkosten mit 6923,34€ und -> 70% Verbrauchskosten mit 16154,46€ berechnet werden (ohne Abzug der Baumaßnahme). Ist diese Rechnung korrekt, wenn die Gesamtkosten auf die Wohnflächen umgelegt werden und damit alle Mieter an den hohen Kosten der Schadensbeseitigung beteiligt werden?
    Gerne sende ich Ihnen dazu auch meine Unterlagen ein

    Antworten
    1. Anwalt.org Beitragsautor

      Hallo Ulrike J.,

      diese können wir rechtlich nicht beurteilen bzw. den Sachverhalt einschätzen. Wenden Sie sich in diesem Fall am besten an einen Mieterverein oder einen Abwalt und lassen Sie die Unterlagen dort prüfen. Wir können eine solche Prüfung oder Beratung nicht anbieten.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  3. A.

    Hallo, ich hab auch mal eine Frage.

    Ich hab sie Betriebskostenabrechnung bekommen, die sich aus kalten Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasser zusammen setzt. Bei ersterem habe ich eine Nachzahlg von ca 170 Euro, weil sich viele Posten (Stadtreinigung usw) erhöht haben UND weil der Vermieter auf die eh gestiegenen Kosten einfach nochmal 2,75% “Kostenerhöhung” draufrechnet und aus der Summe die Nachzahlg errechnet.
    Beim Warmwasser habe ichvein Guthaben von ca. 190 Euro, so dass sich insgesamt ein Guthaben darstellt. Das Guthaben bei Warmwasser wird bei der Voraiszahlungsanpassung aber nicht berücksichtigt, so dass sich für mich trotz Guthaben eine Erhöhung der Betriebskosten ergibt.
    Darf der Vermieter einfach 2.75% draufschlagen und kann darf er das Warmwasser- Guthaben einfach ignorieren?
    Herzlichen Dank!

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  4. CE

    Hallo ich wohne seit Mai 2018 in meiner Wohnung und soll jetzt 349€ die vom Vormieter von Janunar bis April angefallen sind mit zahlen, ist das rechtens?
    Danke für eure Antworten.

    Antworten
  5. Nee F

    Interessant, dass im Mietvertrag eine Klausel zu den Nebenkosten enthalten sein muss. Ich frage mich, ob dies auch für Untermietverträge gilt. Denn ich würde gerne mein Zimmer untervermieten, ohne auf der jährlichen Nebenkostenabrechnung sitzen zu bleiben.

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  6. Nina

    Hallo ich habe eine Frage
    Wir wohnen seit 1.8.2010 in einem Einfamilienhaus 2015 wurde eine neue Heizungstherme eingebaut die auch seit dem 1× Jährlich gewartet wird. Die letzten Jahre wurde es nicht aufgelistet in der Nebenkostenabrechnung jetzt aufeinmal für 2019 wurde es auf uns umgerechnet. Darf unser Vermieter das? MfG

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  7. N

    Gut zu wissen, dass der Öltank zu den Betriebskosten gehört. Unser Öltank soll gereinigt werden und ich frage mich, wem die Kosten übernehmen soll. Ich werde mich definitiv an meinen Vermieter wenden. Danke!

    Antworten
  8. Dietmar

    Hallo,
    Sie schreiben: “Vom Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung Gebrauch machen sollten Mieter auch dann, wenn der Abrechnungszeitraum länger als zwölf Monate beträgt. Das Gleiche gilt, wenn Leerstand oder Gewerbeeinheiten nicht von der Gesamtfläche abgezogen wurden.”
    Meines Wissens darf jedoch ein Leerstand nicht einfach von der Gesamtfläche angezogen werden, denn das würde einem Abwälzen des Vermieterrisikos auf den Mieter gleichkommen. Denn dadurch würden die Kosten, die normalerweise auf die Gesamtwohnfläche des Hauses verteilt werden, auf eine kleinere Fläche verteilt und sich entsprechend pro Wohnung erhöhen. Oder sehe ich das falsch?

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