Bei einer mietrechtlichen Beratung durch Verbraucherschutzzentralen oder Mietervereine sind neben Fragen zum Mietvertrag oder zur Mieterhöhung die Nebenkosten beziehungsweise die Abrechnung dieser eines der Hauptthemen. Im mietrechtlichen Verbraucherschutz nimmt die Nebenkostenabrechnung oft eine zentrale Position ein, da es hier zu den meisten Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt.
Kommt es zu Problemen bei der Abrechnung der Nebenkosten, zum Beispiel durch Fehler in der Umlegung von Kosten, oder werden Positionen berechnet, die Mieter nicht zu tragen haben, wissen viele nicht, wie sie richtig vorgehen können. Oft sind es dann die Verbraucherschutzorganisationen, die wichtige Hinweise oder Unterstützung anbieten.
Was Verbraucherschutz bezüglich der Nebenkosten bedeutet und wie beispielsweise die Verbraucherzentrale eine Nebenkostenabrechnung prüfen kann, erläutert der nachfolgende Ratgeber.
Inhalt
FAQ: Verbraucherschutz bei der Nebenkostenabrechnung
Laut Mietrecht sind die Nebenkosten immer im Mietvertrag enthalten. In diesem steht auch, welche konkreten Kosten auf den Mieter umgelegt werden.
Es kann vorkommen, dass die Nebenkostenabrechnung vom Vermieter zu spät erstellt wird. Hier lesen Sie, welche Fristen gelten.
Haben Sie die Vermutung, dass etwas mit der Nebenkostabrechnung nicht stimmt, können Sie diese durch eine Verbraucherzentrale prüfen lassen.
Wie setzt sich die Nebenkostenabrechnung zusammen?
Bevor sich Mieter mit dem Thema Verbraucherschutz bei der Nebenkostenabrechnung befassen, sollten sie sich vor dem Abschluss eines Mietvertrages darüber informieren, was Nebenkosten sind und wie sich diese zusammensetzen.
Im alltäglichen Sprachgebrauch hat sich der Begriff Nebenkosten im Bereich Mietrecht etabliert. Grundsätzlich handelt es sich dabei um Kosten, die neben der Hauptlast entstehen. Der Mietzins wird in der Regel als eine solche angesehen. Die Nebenkosten bezeichnen dann Aufwendungen, die neben der Miete anfallen. In der Regel werden diese als Betriebskosten bezeichnet.
In einem Mietvertrag muss vereinbart sein, welche Nebenkosten im Mietverhältnis anfallen und dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Dabei ist zu beachten, dass nicht alle Betriebskosten umgelegt werden können. Rechtlich regelt dies unter anderem die Betriebskostenverordnung.
Häufige Fehler bei der Nebenkostenabrechnung
Es kann verschiedene Gründe geben, warum Mieter ihre Nebenkostenabrechnung von der Verbraucherzentrale prüfen lassen möchten. Zu den häufigsten zählen unter anderem, dass die Abrechnung zu spät zugestellt wurde oder dass entgegen der mietvertraglichen Vereinbarungen Nachzahlungen verlangt werden.
Auch die Höhe der abgerechneten Beträge sowie die Positionen, die abgerechnet wurden, können Fehler aufweisen und so den Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung auf den Plan rufen.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eindeutig geregelt, wie Mieter und Vermieter die Zahlung der Betriebskosten vereinbaren können. Gemäß § 556 BGB kann die Zahlung als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden.
Bezüglich der Zustellung der Abrechnung besagt der Paragraph Folgendes:
… Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen[…]
Demnach muss zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung von 2016 bis zum 31.12.2017 beim Mieter eingetroffen sein. Diese Regelung gilt als eine Art Mieterschutz, sodass die Nebenkostenabrechnung nicht unnötig lange hinausgezögert werden kann.
Weitere Fehler, die auftreten können
Ist im Mietvertrag keine Zahlung von Nebenkosten vereinbart, wird in der Regel davon ausgegangen, dass die Mietzahlung diese Kosten beinhaltet. Ausgenommen sind hier Warmwasser- und Heizkosten, da diese per Verbrauch abgerechnet werden. Fordern Vermieter nun eine Nachzahlung, muss diese nicht geleistet werden. Der Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung greift hier, da es sich um eine sogenannte Inklusivmiete handelt.
Legen Vermieter Kosten um, die nicht umlagefähig sind, sollten Mieter die Nebenkostenabrechnung durch eine Verbraucherzentrale oder Mieterverein prüfen lassen. Auch wenn relevanten Daten, wie die Nennung des Abrechnungszeitraums, die Gesamtkosten je Position, der Verteilerschlüssel oder die Berechnung der Anteile des Mieters fehlen, sollte ebenfalls eine Prüfung stattfinden und die Abrechnung beim Vermieter reklamiert werden. In diesem Fall muss eine Angabe der geleisteten Vorauszahlungen ebenfalls vorhanden sein.
Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: Die Verbraucherzentrale bietet dies an
Der Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung kann, wie erwähnt, unter anderem darin bestehen, dass die Abrechnung von fachkundigen Anwälten oder Mietrechtsexperten geprüft wird. Mietervereine oder die Verbraucherzentralen bieten diesen Service in der Regel an.
Geben Vermieter auch auf Nachfrage nicht die notwendigen Informationen bezüglich der Nebenkosten an oder wird die Abrechnung trotz Widerspruch nicht korrigiert, sehen Mieter oftmals nur noch die Möglichkeit einer rechtlichen Beratung. Gegebenenfalls werden dann auch rechtliche Schritte notwendig, um die Rechte der Mieter und somit den Verbraucherschutz bei den Nebenkosten durchzusetzen.
Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung durch eine Verbraucherzentrale oder Mieterverein prüfen lassen möchten, können sich in der Regel an die örtlichen Vertretungen wenden. Üblicherweise fallen für eine solche Prüfung Gebühren an, wenn betroffene Mieter keine Mitglieder der jeweiligen Vereine sind. Lokal kann es hier zu Unterschieden kommen, im Durchschnitt ist mit etwa 20 Euro pro Viertelstunde zu rechnen.
Die Experten überprüfen die Abrechnung sowohl in Bezug auf jede einzelne Position als auch im Gesamten. Je nach Sachlage, die der Mieter vorträgt, können auch nur einzelne Aspekte oder Positionen geprüft werden. Sollen nur die umlagefähigen Betriebskosten kontrolliert werden, ist das ebenso möglich, wie nur eine Prüfung der Warmwasser- und Heizkostenabrechnung.
Bei der Beurteilung werden die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Grundlage herangezogen. Insbesondere §2 BetrKV ist hier von Bedeutung. Dieser bestimmt, was als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden darf. Zu diesen Positionen zählen:
- Wasserversorgung, Entwässerung
- Grundsteuer
- Haftpflicht- und Sachversicherung (z. B. für Gebäude, Öltank, Aufzug und gegen Feuer-, Sturm- sowie Wasserschäden, Glasversicherung)
- Aufzug
- Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausreinigung, Schädlingsbekämpfung
- Gartenpflege, Winterdienst, Außenbeleuchtung, Treppenhauslicht, Strom und Licht in Gemeinschaftsräumen (auch Waschmaschine und deren Wartung, Pflege), gemeinschaftliche Antennenanlage
- Schornsteinreinigung
- Hauswart
In Bezug auf die Heizkosten muss beachtet werden, dass diese nur Teil der Betriebskosten sind, wenn das Haus eine Zentralheizung besitzt. Wird jede Wohnung einzeln versorgt, zum Beispiel durch eine Gastherme, werden diese Kosten von den Mietern direkt mit dem Versorger abgerechnet.
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Hallo, im Dezember 2022 haben wir die Nebenkostenabrechnung für 2021 von unseren damaligen Vermieter. Die Nachzahlung beträgt 930 Euro?!!!. Ich habe mich zu Mieterbund Rüsselsheim gewendet, wurde mir aber nach einen Schreiben mit der Vermieter mitgeteilt dass ich alleine mir die Belege für die berechnete Nebenkosten ansehe bei der Vermieter und wenn irgendwas nicht stimmt soll ich das bitte schön nochmal melden?! Ich bezahle viller Betrag mit Rechtschutz bei der Mieterbund und verstehe nicht warum mir keiner Anwalt zu Seite steht da ich vin Belege keine Fachkenntnisse habe?
Grüße
Guten Morgen,
wir sind zum Juni 2021 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Ausgezogen sind wir schon Ende Mai. Bis dahin haben wir auch die Hausmeisterei in der Anlage erledigt. Ab Juni ist eine Hausmeisterfirma angestellt, die diese Aufgaben übernommen hat, natürlich zu einem wesentlich höheren Preis. In der Nebenkostenabrechnung werden die Kosten des ganzen Jahres kumuliert, durch 12 geteilt und dann auf die Mieter umgelegt, d. h. in unserem Fall zahlen wir für die Monate 01-06/2021 den Hausmeister mit, obwohl dieser seinen Dienst erst zum 01.06. begonnen hat. Für alle Mieter, die noch in der Anlage macht das keinen Unterschied. Für uns jetzt schon, wir müssen natürlich den Juni noch mitzahlen, wollen aber nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Jetzt wurde uns ein BGH-Urteil um die Ohren geschmissen, dass nach dem Ablußprinzip abgerechnet wird. Da ist aber doch in unserem Fall ungerecht, da die Kosten erst nach unserem Auszug angefallen sind. Wie ist hier die Rechtslage? Müssen wir uns das gefallen lassen? Für eine kurzfristige Antwort wären wir sehr dankbar.
Meine 80 Jährige Mutter bewohnte eine 80m2 Wohnung (2Familienhaus).Die Nebenkostenabrechnung von 2020 beträgt über 900€. Ich muss dazu sagen das wir in 2020 eine Sanierungsmaßnahme an meinem Haus hatten und dadurch die Nebenkostenabrechnung total vergaßen .So wurde jetzt meine Mutter angemahnt vom Vermieter diese Nebenkostenabrechnung Ende nächster Woche ( letzte Januarwoche) zubezahlen.
Ich denke das diese Nebenkostenabr. viel zu hoch ist allein für die Gartenarbeit wird mit ca. 400€ gerechnet.Ein utopischer Betrag.
Vielleicht ist hier jemand der uns weiterhelfen kann Meine Mutter ust am verzweifeln.
Danke im voraus. VLG
Mein Vermieter hat eine Rechnung für die Entwässerung mit eingereicht, die offensichtlichst von der Stadt viel zu hoch berechnet wurde. Für das Abwasser wurden 1555 Kubikmeter Abwasser in Rechnung gestellt, was die 2,65-fache Menge des tatsächlichen Verbrauchs ist – also offensichtlich falsch von der Stadt berechnet bzw. in Rechnung gestellt.
Der Vermieter hat die Frist zur Beanstandung der Rechnung verstreichen lassen und wälzt die Rechnung auf die Mieter ab. Es geht immerhin um 240€ Mehrkosten/Nachzahlungsforderung pro Wohneinheit.
m.E. ist das ein Fehler des Vermieters, weil wir ja diese Kosten nicht in der Höhe verursacht haben.
Der Rest der NK Abrechnung ist plausibel.
Ist die NK Abrechnung nun unwirksam, da von den Kosten her nicht nachvollziehbar?
oder darf der Vermieter dann die entsprechenden Kosten um das 2,65-fache runterskalieren?
LG
Hallo,
Nebenkostenabrechnung Zuzahlung 2020 circa 35 Euro, dieses Jahr Zuzahlung Kaltwasser circa 350 Euro. Kann so etwas sein bei 2 Personen???
Hallo, ich habe aktuell auch eine sehr kuriose Situation der Heizkostenabrechnung.
Diese wurden über den Zeitraum 05.12.2019 (Zählertausch) bis 31.12.2020 abgerechnet. Das Vorjahr 2019 wurde aufgrund einer fehlenden Eichung geschätzt.
Der Abrechnungszeitraum darf jedoch 12 Monate nicht überschreiten und es liegt keine Einwilligung meiner Seits dafür vor. Ich habe die Zählerstände monatlich aufgeschrieben: Am 31.12.2019 habe ich den Wert 1,155m³ abgelesen. Somit lag mein Verbauch im Jahr 2020 bei 7,847m³ und nicht bei 9,002m³.
Ich bin in einer Mietwohnung Wohnungsbaugenossenschaft und folgende Antwort habe ich eben erhalten:
Der Nutzer hat insofern recht, dass Null der Einbaustand vom 05.12.2019 ist.
Zum 01.01.2020 liegen keine Zählerstände vor.
Wir haben alle Nutzer gleich behandelt, wodurch wir einen verlängerten Messzeitraum vom 05.12.2019 bis 31.12.2020 haben.
Dieser dient zur Verteilung des Abrechnungszeitraumes 01.01. – 31.12.2020.
Alternativ hätten wir den Zählerstand per 01.01.2020 errechnen können, was allerdings keinen anderen Kostenanteil für den einzelnen bedeutet. Weil wir dann alle Wohnungen heruntergerechnet hätten.
Einen Fehler in der Abrechnung kann ich insofern nicht erkennen.
Es besteht kein Grund zur Auszahlung.
Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter
Können Sie Ihre Einschätzung hierzu nennen?
Vielen lieben Dank!
Mit freundlichen Grüßen
Kai H
Guten Tag,
ich habe zum zweiten Mal eine Schätzung der Heizkosten bekommen (nach dem Durchschnittsverbrauch der Liegenschaft). Der Vermieter hat 1 Jahr gebraucht um den Wärmemengenzähler auszutauschen. Wieviel würde es kosten die Abrechnungen prüfen zu lassen? VIELEN Dank.
Sind Malerarbeiten im Haus bzw im garten auf den Mieter umlegbar.
Da mein Vermieter die in der Nebenkostenabrechnung mir in Rechnung stellte.
Hallo,
ich habe zwei Fragen:
1.Nachträglich wurde vom Hausverwalter und weitere Eigentümer einer Wohnung (2 Mieter +4 Eigentümer)
die Versicherungen (Elementarvers.) zusätzlich nach 5 Jahren um den Betrag erhöht. Im Mietvertrag steht aber nicht, das der Vermieter vom Mieter die Erlaubnis dazu hat nachträglich die Kosten auf den Mieter umzulegen.
2 In den aufgeführten und extra unterzeichneten Nebenkostenarten im Mietvertrag steht Garten arbeiten nicht drin.
die Gärtnerfirma arbeitet zweimal im Jahr auf Zuruf von Verwalter(der auch eine Eigentumswohnung vermietet hat)n und von Eigentümer im Haus, welche Arbeiten ausgeführt werden. Ein Angebot bzw. Vertrag liegt nicht vor, so die Aussage des Gärtner
ich habe aufeinmal diese Jahr fürs letzte jahr eine jahresnebenkostenabrechung und ich soll für eine gebüdeversicherung 160 euro und for den Hausmeister der nichts tut außer Mülltonnen vorstellt und den flur reingt es ist ein alt bau mit 5 wohneinheiten und den flur reinigt und dafür soll ich 700 euro zahlen. Nur emine Frage es gab vorher neie eine Jahresabrechnung drf der dann überhaupt eine Jahresabrechnung machen .Meine wohnung hat 45 qm
gruß
mark
Hallo und guten Abend,
meine Hausverwaltung hat jährlich die Miete angepasst (mittlerweile drei Mal), aufgrund von Erhöhungen der Nebenkosten.
Bei der letzten Nebenkostenabrechnung haben sie allerdings nicht mit der letzten Miete gerechnet, sondern mit der von dem Jahr davor.
Ist so eine Abrechnung überhaupt rechtskräftig?
Mit freundlichen Grüßen
T.
Guten Tag , ich wünsche einen guten Tag .
Sehr geehrte Damen und Herren bitte erlauben Sie mir freundlichst eine Frage .
Ich wohne in einem Altergerechten Haus im OG ohne eine direkte Anbindung der Leistungen der Einrichtung zur freien Miete . Zum Einzug wurde mit mir kein Übergabeprotokoll erstellt und seither versucht man mir unter anderem die Verbrauchskosten des Vermieters mit zu berechnen . Dem widersprach ich fristgerecht und bezog mich auf die Fragwürdigkeit der Zählereinheiten und meiner tatsächlichen Verbrauchseinheiten . Zusätzlich sei betont und meine eigentliche Frage gleichzeitig : Das im EG eine Kücheneinrichtung des Pflegedienstes integriert ist und sowie der angrenzende Gesellschaftsraum in der kompletten Abrechnung des Hauses sämtlicher Nebenkosten dieses nicht erwähnt wird oder gar in einzelner Berechnung berücksichtigt wird .
Ist das Rechtens …. ?
Es grüßt Sie freundlichst Gisela
Hallo,
bei der Abrechnung der Betriebskosten gab es Fragen zur Richtigkeit der Beträge.
Über den Mieterbund würde eine Prüfung der Belege beauftragt und ein Termin bei der Verwaltung der Immobilie (kleine Wohneinheit mit mehreren Eigentümer) hat stattgefunden. Hierbei wurden alle Unterlagen bereitgestellt.
Der durch den Mieterbund bestellte Sachverständige hat die Prüfung nicht durchgeführt, da die Unterlagen nicht für Ihn zur Prüfung des Sachverhaltes entsprechend sortiert waren.
Frage: Langt es für eine Prüfung der Betriebskosten die Unterlagen bereitzustellen (in der Art, wie die Verwaltung die Betriebskosten ablegt; verwaltungsprüfungsgerecht) oder muss dies nach Wunsch des Prüfers aufbereitet werden. Einzelprüfungsgerecht) (dies bedeutet dann zusätzlicher Aufwand und Kosten).
Wohl gemerkt alle Unterlagen standen zur Verfügung.
Was meinen Sie? MfG
Hallo,
Sie schreiben: „Vom Verbraucherschutz bei einer Nebenkostenabrechnung Gebrauch machen sollten Mieter auch dann, wenn der Abrechnungszeitraum länger als zwölf Monate beträgt. Das Gleiche gilt, wenn Leerstand oder Gewerbeeinheiten nicht von der Gesamtfläche abgezogen wurden.“
Meines Wissens darf jedoch ein Leerstand nicht einfach von der Gesamtfläche angezogen werden, denn das würde einem Abwälzen des Vermieterrisikos auf den Mieter gleichkommen. Denn dadurch würden die Kosten, die normalerweise auf die Gesamtwohnfläche des Hauses verteilt werden, auf eine kleinere Fläche verteilt und sich entsprechend pro Wohnung erhöhen. Oder sehe ich das falsch?
Gut zu wissen, dass der Öltank zu den Betriebskosten gehört. Unser Öltank soll gereinigt werden und ich frage mich, wem die Kosten übernehmen soll. Ich werde mich definitiv an meinen Vermieter wenden. Danke!
Hallo ich habe eine Frage
Wir wohnen seit 1.8.2010 in einem Einfamilienhaus 2015 wurde eine neue Heizungstherme eingebaut die auch seit dem 1× Jährlich gewartet wird. Die letzten Jahre wurde es nicht aufgelistet in der Nebenkostenabrechnung jetzt aufeinmal für 2019 wurde es auf uns umgerechnet. Darf unser Vermieter das? MfG
Interessant, dass im Mietvertrag eine Klausel zu den Nebenkosten enthalten sein muss. Ich frage mich, ob dies auch für Untermietverträge gilt. Denn ich würde gerne mein Zimmer untervermieten, ohne auf der jährlichen Nebenkostenabrechnung sitzen zu bleiben.
Hallo ich wohne seit Mai 2018 in meiner Wohnung und soll jetzt 349€ die vom Vormieter von Janunar bis April angefallen sind mit zahlen, ist das rechtens?
Danke für eure Antworten.
Hallo, ich hab auch mal eine Frage.
Ich hab sie Betriebskostenabrechnung bekommen, die sich aus kalten Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasser zusammen setzt. Bei ersterem habe ich eine Nachzahlg von ca 170 Euro, weil sich viele Posten (Stadtreinigung usw) erhöht haben UND weil der Vermieter auf die eh gestiegenen Kosten einfach nochmal 2,75% „Kostenerhöhung“ draufrechnet und aus der Summe die Nachzahlg errechnet.
Beim Warmwasser habe ichvein Guthaben von ca. 190 Euro, so dass sich insgesamt ein Guthaben darstellt. Das Guthaben bei Warmwasser wird bei der Voraiszahlungsanpassung aber nicht berücksichtigt, so dass sich für mich trotz Guthaben eine Erhöhung der Betriebskosten ergibt.
Darf der Vermieter einfach 2.75% draufschlagen und kann darf er das Warmwasser- Guthaben einfach ignorieren?
Herzlichen Dank!
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich wohne in einem Haus (Eigentümergemeinschaft von 3 Häusern mit insgesamt 24 Wohnungen mit Verwalter). Eine Wohnung im Erdgeschoss hatte einen Wasserschaden, daraufhin musste die Mieterin für 3 Monate ausziehen. In dieser Wohnung liefen 3Monate die Heizkörper auf Stufe „5“ zur Trocknung dieser Wohnung.
Im November 2017 bekam ich meine Betriebskostenabrechnung, wo der Gesamtheizungsverbrauch von 23077,80€ -> als 30% Grundkosten mit 6923,34€ und -> 70% Verbrauchskosten mit 16154,46€ berechnet werden (ohne Abzug der Baumaßnahme). Ist diese Rechnung korrekt, wenn die Gesamtkosten auf die Wohnflächen umgelegt werden und damit alle Mieter an den hohen Kosten der Schadensbeseitigung beteiligt werden?
Gerne sende ich Ihnen dazu auch meine Unterlagen ein
Hallo Ulrike J.,
diese können wir rechtlich nicht beurteilen bzw. den Sachverhalt einschätzen. Wenden Sie sich in diesem Fall am besten an einen Mieterverein oder einen Abwalt und lassen Sie die Unterlagen dort prüfen. Wir können eine solche Prüfung oder Beratung nicht anbieten.
Ihr Team von anwalt.org
Ich habe da mal eine Frage? und zwar ist es so das mein Vermieter die ganze Nacht das Licht unten am Eingang der Haustüre anläst. Ich habe in drauf hingewiesen das er Bewegungssensoren anbringen möge, aber er weigert sich muss ich die kosten die dadurch entstehen das das licht die ganze Nacht brennt hinnehmen.
Hallo Frank S.,
rechtlich können wir keine Beurteilung abgeben. Hier ist es empfehlenswert, sich an einen Mietverein zu wenden und sich bezüglich der Möglichkeitne beraten zu lassen. Hier kann Ihnen in der Regel auch mitgeteilt werden, zu welchen Maßnahmen der Vermieter verpflichtet ist.
Ihr Team von anwalt.org