Was Sie zur Heizkostenabrechnung wissen sollten

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 22. August 2020

Einmal im Jahr kommt die Heizkostenabrechnung.

Einmal im Jahr kommt die Heizkostenabrechnung.

Was ist schöner, als nach einem kalten Tag nach Hause zu kommen, wo eine gemütliche Wärme auf einen wartet? Eine geheizte Wohnung gehört ganz sicher zu den kleinen Annehmlichkeiten des Alltags. Allerdings hat diese Behaglichkeit auch ihren Preis, welcher mit der Miete gezahlt werden muss. Einmal im Jahr beginnt dann das Bangen, ob an den Heizkosten gespart werden konnte oder ob mal wieder eine Nachzahlung ansteht.

Die Gesamtmiete gliedert sich grundsätzlich in zwei Teile. Das sind die reine Kaltmiete, welche je Quadratmeter zu zahlen ist und die Nebenkosten. Diese werden wiederum differenziert in kalte Betriebskosten wie Grundsteuern, Wasser, Abwasser, Müllentsorgung oder Hausreinigung und die Heizkosten, welche bei der Erwärmung der Wohnung und des Wassers entstehen.

Dieser Ratgeber gibt ihnen alle wesentlichen Informationen zum Thema „Heizkostenabrechnung“. Geklärt werden die rechtlichen Bestimmungen zur Abrechnung der Heizkosten, welche Kosten zur Wärmeversorgung gehören und ob es für die Heizkostenabrechnung eine Frist gibt.

Die Heizkostenabrechnung erfolgt gemäß Heizkostenverordnung (HeizkostenV).

Die Heizkosten­abrechnung erfolgt gemäß Heizkostenverordnung (HeizkostenV).

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

Die Verordnung über die Heizkosten­abrechnung (HeizkostenV) stellt neben der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einen Grundpfeiler des deutschen Mietrechts dar.

In ihr sind sämtliche Regeln zur Abrechnung von Heizkosten sowie Warmwasser, welche in einem Mietverhältnis bzw. Nutzungsverhältnis entstehen, festgeschrieben.

Gemäß § 2 HeizkostenV haben die Bestimmungen der Heizkostenverordnung Vorrang vor jeder anderen Regelung über die Warmwasser- und Heizkostenabrechnung in einem Mietvertrag. Das bedeutet, dass die Verordnung nahezu bei jedem Mietverhältnis über Wohnraum zum Tragen kommt. Die Grundregel des Gesetzestextes ist, dass die Wärmeversorgung verbrauchsabhängig zu erfolgen hat. Die einzelnen Paragraphen regeln dabei Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter.

Wann müssen Heizkosten verbrauchsabhängig erfasst werden?

Immer dann, wenn in einem Haus mit mehreren Wohneinheiten eine zentrale Heizungsanlage bzw. Warmwasseranlage betrieben wird, muss die Heizkostenabrechnung verbrauchsabhängig gemäß HeizkostenV erfolgen. Damit gilt das Gesetz auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Heizkosten für ein Einfamilienhaus müssen dagegen nicht nach der Verordnung abgerechnet werden, da Kosten der zentralen Energieversorgung nicht unter verschiedenen Nutzern verteilt werden müssen.

Eine Ausnahme bildet dagegen ein Gebäude, in dem es nur zwei Wohnungen gibt, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird. Aufgrund der hohen Kosten für die Verbrauchserfassung (ca. 15% der Heizkosten) sind auch weitere Ausnahmen zulässig. Die Heizkostenabrechnung kann per Heizkostenpauschale erfolgen bei:

  • Alten- und Pflegeheimen
  • Studenten- und Lehrlingswohnheimen (oder vergleichbarer Wohnraum)
  • Wohnungen ohne Einfluss auf Wärmeverbrauch (bezugsfertig vor 1. Juli 1981)
  • Gebäuden mit
    • Abwärmeanlagen
    • Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen
    • Solaranlagen
    • Wärmepumpen
    • Wärmerückgewinnungsanlagen

Wie erfolgt die Berechnung der Heizkosten?

Vermieter müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig berechnen.

Vermieter müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig berechnen.

Durch die Heizkostenverordnung sind alle Betreiber einer zentralen, gemeinschaftlich genutzten Heizungsanlage sowie alle Wärmelieferer dazu verpflichtet, verbrauchs­abhängig die Heizkosten abzurechnen.

Grundlage bildet der § 4 HeizkostenV. Dort heißt es:

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.

Demnach hat der Vermieter die Aufgabe, den Verbrauch jeder Mietpartei zu erfassen und entsprechend abzurechnen. Mieter haben zudem das Recht, eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu fordern. Zur Erfassung kommen in der Regel sogenannte Heizkostenverteiler zum Einsatz, welche beispielsweise an den Heizkörpern angebracht werden können.

Heizkostenverteiler verwenden verschiedene technische Verfahren. Am bekanntesten sind vermutlich Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip sowie elektronische Geräte. Durch sie kann der jeweilige Verbrauch gemessen werden.

Welche Kosten müssen per Heizkostenabrechnung verbrauchsgerecht aufgeteilt werden?

  • Brennstoffe und deren Lieferung
  • Elektronische Versorgung der Heizungsanlage
  • Kosten für Überwachung, Pflege und Bedienung
  • Fachmännische Prüfung und Wartung
  • Reinigungskosten für Anlage und Betriebsraum
  • Kosten für die Messung
  • Kauf-, Miet- und Eichkosten für Messgeräte (z. B. Heizkostenverteiler)
  • Kosten für Berechnung und Erstellung der Heizkostenabrechnung
  • Kosten für Warmwasserversorgung bzw. Wassererwärmung
    • Wasserverbrauch
    • Grundgebühren
    • Zählermiete
    • Betriebskosten der Wasserversorgungs- sowie Wasseraufbereitungsanlage
Vermieter, welche eine Heizkostenabrechnung erstellen, müssen beachten, dass diese Kosten zwischen 50 und 70 Prozent nach gemessenem Verbrauch zu verteilen sind. Die restlichen Beträge können allerdings nach Wohnfläche bzw. Raumvolumen berechnet werden.

Heizkostenverteilung bei mehreren Nutzern

Eine Heizkostenpauschale darf nur in Ausnahmefällen verlangt werden.

Eine Heizkostenpauschale darf nur in Ausnahmefällen verlangt werden.

Um eine gerechte Warmwasser- und Heizungsabrechnung zu gewährleisten, müssen zu Beginn sämtliche Kosten, welche zur Erwärmung von Wasser und Gebäude im Betriebsjahr aufgewendet worden sind, zusammengerechnet werden. Der Abrechnungszeitraum beträgt jeweils ein Jahr, wobei dieses nicht mit dem Kalenderjahr deckungsgleich sein muss.

Gesamtsumme der Heizkosten

Auf der ersten Position bei der Heizkostenaufstellung sind stets die Energielieferungen (Lieferdatum, Menge, Preis). Bei Brennstoffen wie Öl oder Kohle, welche lagerfähig sind, muss zudem vermerkt werden, welcher Bestand zu Beginn der Heizperiode noch vorhanden war, der Restbestand am Ende des Jahres wird entsprechend abgezogen. Entstehen Heizkosten durch Gas oder andere nicht lagerfähige Brennstoffe, muss die Lieferung entsprechend der Heizperiode berechnet werden. Das gelingt am besten, wenn die Gasabrechnung am selben Tag stattfindet wie die Heizkostenabrechnung.

Zu den Brennstoffkosten kommen die Betriebskosten der Heizung (z. B. Schornsteinfeger, Betriebsstrom oder Miete). In einer Heizkostenabrechnung dürfen aber keine Kosten für eine Reparatur einer Heizungsanlage oder sachfremde Positionen (z. B. Stromkosten für Licht) auftauchen, denn für diese gilt ein anderer Umlageschlüssel. In den sonstigen Nebenkosten können diese Positionen aber gerechtfertigt sein. Gleiches gilt für die Wasserbeschaffung und -entsorgung bei sogenannten verbundenen Anlagen, die Heizwärme und Warmwasser gleichzeitig produzieren.

Die sich ergebende Gesamtsumme wird dann entsprechend auf die Mietparteien umgelegt. Dabei wird häufig erst nach Nutzergruppen differenziert, sodass beispielsweise gewerbliche Nutzer von Mietern von Wohnraum getrennt werden. Ebenfalls abzuziehen sind zunächst die Warmwasserkosten, welche in der Regel durch einen eigenen Wärmezähler erfasst werden.

Verbrauchs- und Festkosten bei der Heizkostenabrechnung

Festkosten: Maximal 50 % der Heizkosten dürfen pro qm abgerechnet werden.

Festkosten: Maximal 50 % der Heizkosten dürfen pro qm abgerechnet werden.

Der Gesetzgeber hat eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vorgeschrieben, allerdings darf ein gewisser Anteil der Heizkosten auch pro qm kalkuliert werden. Die Wohnfläche bzw. auch das Wohnvolumen sind neben dem tatsächlichen Verbrauch mitent­scheidend bei der Höhe der anzusetzenden Kosten für eine warme Wohnung. Der Verbrauchsanteil liegt dabei zwischen 50 und 70 Prozent (Verbrauchskosten).

Die Festkosten (durchschnittliche Heizkosten pro qm) haben insbesondere für die Abwärme eine Bedeutung. Bei der Produktion und beim Transport von Wärme kann die Energie der Brennstoffe nicht vollständig genutzt werden, dadurch entstehen Kosten, welche durch den reinen Verbrauch nicht abgedeckt werden können. Wärme entweicht aus dem Gebäude, „Wärmeklau“ durch Nachbarn, die weniger heizen, nicht isolierte Heizungsrohre oder Leerstand – all dies wirkt sich auf die Heizkosten aus. Der Festpreis wirkt somit regulierend.

Die Höchstgrenze von 70 % für die Verbrauchskosten kann aber gemäß § 10 HeizkostenV auch überschritten werden, sollte dies vertraglich vereinbart werden. Es ist also möglich, dass auch 100 % gemäß Verbrauch abgerechnet wird.

Heizkostenabrechnung pro Mietpartei (Verbrauchskosten)

Der Verbrauch verschiedener Nutzergruppen (z. B. gewerbliche Mieter und Mieter von Wohnraum) wird separat addiert, wodurch der Gesamtverbrauch pro Nutzergruppen ermittelt werden kann. Dieser Wert muss jeweils durch die Gesamtkosten dividiert werden. Im Ergebnis erhält man die Kosten pro Verbrauchseinheit. In der Multiplikation mit dem gemessenen Verbrauch jedes einzelnen Nutzers ergeben sich dann die Heizkosten nach Verbrauch.

Heizkostenabrechnung nach qm (Festkosten)

Dasselbe Verfahren wie bei den Verbrauchskosten wird auch auf die Heizkosten pro Quadratmeter angewendet. Dazu müssen alle vermieteten Quadratmeter pro Nutzergruppe zusammengerechnet und durch die Gesamtkosten dividiert werden. Der sich ergebende Wert sind die “Heizkosten pro m²”. Wird dieser mit der Quadratmeterzahl jeder einzelnen Wohnung multipliziert, ergeben sich die Heizkosten gemäß Wohnungsgröße.

Um die endgültigen Heizkosten zu erhalten, muss das Verhältnis von Abrechnung nach Verbrauch und Quadratmetern berücksichtigt werden. Wurde beispielsweise eine Heizkostenabrechnung zu gleichen Teilen vereinbart, wird die Hälfte der Wohnungsgröße mal den Heizkosten pro qm und der halbe Verbrauch mal die Heizkosten je Verbrauchseinheit genommen. Beide Werte werden anschließend addiert.

Nutzerwechsel: Heizkostenberechnung nach DIN 4713-5

Bei einem Aus- oder Umzug muss dies in der Heizkostenabrechnung beachtet werden.

Bei einem Aus- oder Umzug muss dies in der Heizkostenabrechnung beachtet werden.

Die Heizkostenabrechnung kann bereits recht komplex sein, wenn ein Mieter im gesamten Berechnungszeitraum in der Wohnung gelebt hat. Wie aber sieht es aus, wenn ein Mieter während einer Heizperiode einzieht bzw. auszieht?

Bei einem Nutzerwechsel oder Umzug erhält jeder Mieter eine getrennte Heizkosten­abrechnung nachdem die Heizperiode abgeschlossen ist. Bei Ein- und Auszug müssen die Zählerstände der Heizkostenverteiler abgelesen werden (Zwischenablesung). Dadurch ist eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung je Mieter möglich.

Die Festkosten für die Wohnung werden wie üblich kalkuliert. Beim Warmwasser erfolgt die Aufteilung nach Kalendertagen. Bei den Festkosten für Wärme kann die Verteilung ebenfalls nach Kalendertagen erfolgen oder nach Gradtagzahlen gemäß Gradtagzahl-Tabelle. Diese ist in der DIN-Norm 4713-5 festgeschrieben. Da die Heizkosten im Durchschnitt nicht an jedem Tag gleich sind, werden für jeden Tag bestimmte Promillewerte festgelegt, welche den täglichen Kosten für die Heizung entsprechen sollen. So ist ein Tag im Winter beispielsweise teurer als im Sommer.

Die Gradtagzahlen können auch zum Einsatz kommen, wenn die Zwischenablesung versäumt worden ist. Dann kann auch der Verbrauch nach der Tabelle ermittelt werden.

Leerstand trägt der Vermieter

Kann eine Wohnung nicht direkt weitervermietet werden, entstehen dennoch Verbrauchskosten. Diese dürfen nicht einfach auf andere Mieter umgelegt werden, stattdessen muss dieser Leerstand als eigenständiger Nutzer betrachtet werden. Die Heizkostenabrechnung erfolgt analog dem Nutzerwechsel. Die errechneten Kosten muss allerdings der Vermieter tragen.

Abrechnung per Gradtagzahlentabelle

MonatAnteil am Verbrauch
in Promille
Anteil am Verbrauch pro Tag
in Promille
Januar170170/31 = 5,48
Februar150150/28 = 5,35
150/29 = 5,17
März130130/31 = 4,19
April8080/30 = 2,66
Mai4040/31 = 1,29
Juni, Juli und August4040/92 = 0,43
September3030/30 = 1,00
Oktober8080/31 = 2,58
November120120/30 = 4,00
Dezember160160/31 = 5,16

Die Gradtagezahl ist eine Berechnungsgröße bei der Ermittlung des Heizwärmewertes und bildet den Zusammenhang von Raumtemperatur und Außentemperatur ab. Durch sie können saisonale Schwankungen dargestellt werden. An der obigen Tabelle kann abgelesen werden, welchen Anteil ein bestimmter Tag bei der Heizkostenabrechnung hat. Es wird deutlich, dass die Heizkosten pro Monat verschieden sind. Tage im Sommer sind wesentlich günstiger als Wintertage. Der teuerste Monat ist der Januar.

Die Berechnung der Heizkosten obliegt dem Vermieter.

Die Berechnung der Heizkosten obliegt dem Vermieter.

Beispielberechnung mit Gradtagzahl

Angenommen die Heizkostenabrechnung ist stets auf den 30. September datiert und die Heizperiode beginnt somit am 1. Oktober. Zieht ein Mieter am 15. Februar aus seiner Wohnung aus, ist er für die ersten 4,5 Monate verpflichtet, die Heizkosten zu zahlen. Die Heizkostenabrechnung erfolgt wie üblich am 30. September. Insgesamt sind 1500 Euro Heizkosten für die Mietwohnung angefallen.

Folgendermaßen Sieht die Berechnung aus:

In der Gradtagzahltabelle kann der Verbrauch für die ersten vier Monate in Promille einfach abgelesen und anschließend addiert werden.

Oktober (80 Promille) + November (120 Promille) + Dezember (160 Promille) + Januar (170 Promille) = 530 Promille

Der Februar fällt nicht komplett in die Heizkostenabrechnung des Mieters und kann daher nur anteilig berücksichtigt werden. Im Februar (kein Schaltjahr) fallen für jeden Tag 5,35 Promille vom Jahresverbrauch an. Dies wird mit der Anzahl der Tage im Monat multipliziert.

15 Tage x 5,35 Promille = 80,28

Insgesamt entfallen also auf den Mietzeitraum 610,28 Promille des Jahressverbrauchs an.

1500 Euro x 610,28 Promille = 915,42 Euro

Demnach sind für die 138 Tage, in der die Wohnung noch gemietet wurde, 915,42 Euro zu zahlen.

Heizkosten berechnen: Warmwasser

Die Höhe der Heizkosten ist vom verwendeten Brennstoff abhängig.

Die Höhe der Heizkosten ist vom verwendeten Brennstoff abhängig.

Die Heizkostenabrechnung in Bezug auf Warmwasser erfolgt identisch zu der mit Wärme versorgten Fläche. Zu beachten ist allerdings, dass nur der eigentliche Wohnraum abgerechnet werden darf. Auszuschließen sind:

  • Abstellräume
  • Bodenräume
  • Garagen
  • Heizungsräume
  • Kellerräume bzw. Kellerersatzräume
  • Trockenräume und Waschküchen

Warmwasser darf übrigens nur abgerechnet werden, wenn die Erwärmung über eine zentrale Warmwasserversorgung erfolgt. Hat die Wohnung einen eigenen Boiler kann nur das Kaltwasser in den Nebenkosten abgerechnet werden.

Wann für Heizkosten eine Nachzahlung ansteht

Mit der Warmmiete werden der Wohnraum (Kaltmiete) und die Nebenkosten bezahlt. Während die Kaltmiete feststeht, stellen die Nebenkosten bzw. Betriebskosten stets nur eine Abschlagszahlung dar. Diese beruht auf einer Verbrauchsschätzung. Erst mit der Jahresabrechnung können die definitiven Werte ermittelt werden. Konnten Mieter beispielsweise Heizkosten sparen, kann es sein, dass sie mit dem Abschlag zu viel an den Vermieter überwiesen haben. Dann besteht die Möglichkeit, dass dieser Überschuss wieder ausgezahlt wird, aber auch die Verrechnung mit dem Folgejahr ist möglich.

Bei einem besonders kalten Winter oder bei Erhöhung der Brennstoffpreise kann die Heizkostenabrechnung auch höher ausfallen. In diesem Fall müssen Betroffene eine Nachzahlung leisten. Auch der monatliche Abschlag kann in der Folge erhöht werden.

Wann tritt bei der Heizkostenabrechnung die Verjährung ein?

Die Abrechnung der Heizkosten muss innerhalb eines Jahres erfolgen.

Die Abrechnung der Heizkosten muss innerhalb eines Jahres erfolgen.

Natürlich gibt es auch bei der Heizkostenabrechnung eine Frist. Wann der Anspruch auf eine Nachzahlung verjährt, ist gesetzlich geregelt. Grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter drei Jahre Zeit hat, Ansprüche aus einer Heizkostenabrechnung geltend zu machen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt gemäß § 195 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem Forderung entstanden ist.

Bleibt der Mieter säumig, kann die Verjährungsfrist durch z. B. eine Nachforderungsklage gestoppt werden. Teilzahlungen und Verhandlungen über die Heizkostenforderungen hemmen ebenfalls den Ablauf der Frist. Gleiches gilt für den Mieter. Ein Erstattungsbetrag verjährt nach drei Jahren.

Zu beachten ist zudem die Abrechnungsfrist, an welche sich ein Vermieter bei Erstellung und Zusendung der Heizkostenabrechnung halten muss. Diese beträgt gemäß § 556 BGB zwölf Monate nach Abschluss des Abrechnungszeitraums. Nach Ablauf dieser Frist kann ein Vermieter eine eventuelle Nachzahlung nicht mehr geltend machen.

Auch Mieter müssen sich an Fristen halten. Nach Zugang der Heizkostenabrechnung haben sie ein Jahr Zeit, um Einwendungen zu äußern. Danach sind mögliche Ansprüche verjährt.

Im § 556 Abs. 3 heißt es:

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Heizkostenabrechnung prüfen

Sie sollten die Heizkostenabrechnung stets prüfen.

Sie sollten die Heizkostenabrechnung stets prüfen.

Ist die Heizkostenabrechnung zu hoch oder ergeben sich sonstige Ungereimtheiten, sollten Sie einen genaueren Blick auf das Dokument richten. Ergeben sich Forderungen vom Vermieter, lohnt es sich, zu überprüfen, ob vielleicht die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist. In diesem Fall müssen Sie nicht in Nachzahlung gehen.

Weitere häufige Fehler bei der Abrechnung:

  • Falscher Verteilerschlüssel
  • Verbräuche wurden zu Unrecht geschätzt
  • Mieterwechsel wurde falsch berechnet
  • Wohnfläche ist nicht korrekt
  • Leerstehende Wohnungen wurden auf Mieter umgelegt

Solche Fehler kommen tatsächlich relativ häufig vor. Oftmals lohnt es sich, einen Sachverständigen (z. B. Anwalt für Mietrecht) oder Mitarbeiter eines Mietervereins über die Heizkostenabrechnung schauen zu lassen. Sind die Forderungen derart überzogen, kann auch ein Heizkostenrechner für eine Mietwohnung erste Orientierungspunkte liefern, ob etwas schief gegangen ist. Fallen die Werte aus Abrechnung und Online-Rechner stark auseinander, ist dies sehr wahrscheinlich.

Nach Zustellung der Heizkostenabrechnung haben Sie ein Jahr Zeit, Einwendungen geltend zu machen.
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Was Sie zur Heizkostenabrechnung wissen sollten
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27 Gedanken zu „Was Sie zur Heizkostenabrechnung wissen sollten

  1. Alexander K.

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    Ich habe einer Wohnung mit Heizkostenverteiler gekauft.
    Als neue Eigentümer der Wohnung möchte ich technische Informationen über die Funktionsweise des Geräts in meiner Wohnung zu bekommen.

    Ich habe vorgeschlagen, dass Bewertungfaktoren sind falshe für meine Hezkörper.

    Ich fragte mehrmals AbrechnungFirma für meine Wohnung, um die Faktoren mir zu schicken, aber sie möchten nicht, es zu tun und nicht zu erklären, warum.
    Was sind in diesem Fall meine Rechte?
    Vielen Dank.

    Alexander

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Alexander,

      eine Heizkostenabrechnung muss es ermöglichen, den darin ausgewiesen Anspruch nachvollziehen zu können. Ist dies bei Ihnen nicht der Fall, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden und gegebenenfalls mit dessen Hilfe eine Auskunft bei dem zuständigen Unternehmen einfordern.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  2. T. Krämer

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich habe mein Elternhaus übernommen. Es handelt sich um ein Dreifamilienhaus, allerdings bewohne ich mit meiner vierköpfigen Familie zwei Wohneinheiten selbst, nur die kleinste Wohneinheit soll vermietet werden. Jetzt stehe ich vor dem Problem, dass ich wenn ich eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnug machen will wegen 4 vermieteten Heizhörpern das gesamte Haus (19 Heizkörper) mit Ablesevorrichtungen ausstatten und auch alle ablesen lassen müßte. Eigentlich handelt es sich ja von der Nutzung her um ein Zwei-Parteien-Haus. Jetzt zu meiner Frage: Könnte man in unserem Falle dann auch die Heizkosten Quadratmeterweise abrechnen?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo T. Krämer,

      es kann bei einer Abrechnung nach Quadratmeter sein, dass Mieter diese Abrechnung nicht akzeptieren. Denn gemäß der Heizkostenverordnung müssen diesen Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Ist dies nicht der Fall, können Mieter die Abrechnung üblicherweise kürzen (HeizkostenV § 12 Kürzungsrecht).

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  3. Fabienne

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich bin am 30.11.2016 aus meiner Wohnung ausgezogen.
    Im letzten Jahr 2017 habe ich nun Betriebskostenabrechnungen und Heizkostenabrechnungen in Höhe von 334,57 bezahlt.
    Nun ist wieder eine Rechnung Heizkostenabrechnung 2016/2017 von 100€ am 2.3.2018 eingetroffen. Darf der Vermieter eine Heizkostenabrechnung über 2 Jahre ausstellen ? Laut Gesetz muss doch die Heizkostenabrechnung innerhalb 12 Monate erfolgen sprich bis zum 31.12.2017, ich habe aber erst das Schreiben am 2.3.2018 erhalten.
    Muss ich die Heizkostenabrechnung zahlen oder bin ich im Recht?

    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Fabienne

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Fabienne,

      die Abrechnung muss in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen und beim Mieter eingehen. Erfolgt dies später, können Forderungen üblicherweise nicht mehr geltend gemacht werden. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten auch von einem Mieterverein rechtlich beraten.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  4. Dietmar U.

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    Eine Bekannte von mir hat am 28.02.2017 ihr Mietverhältnis beendet, das Mietverhältnis betrug also 59 Tage für 2017.
    Am 18.07.2018 bekam sie nun ihre Abrechnung über 542,98 € davon allein 420,89 € für 5,798 Heizeinheiten !!!
    Meine Bekannte legte Widerspruch ein weil sie einen Rechenfehler vermutete.
    Der Widerspruch blieb erfolglos.
    Der Vermieter veranlasste keine Überprüfung bei dem zuständigen Messdienst sondern schickte nur eine eigene Erklärung wie die Summe zustande gekommen sein soll.
    Diese Erklärung war ebenso undurchsichtig.
    Die Frage nun muss meine Bekannte überhaupt zahlen da Heiz – und Betriebskostenabrechnung erst nach 17 Monaten also mit 5 Monaten Verspätung eintraf?
    Danke für Ihre Bemühungen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Dietmar U.

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Dietmar U.,

      in der Regel müssen Anrechnungen spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum erstellt und beim Mieter eingegangen sein. Zudem sollte ein Widerspruch geprüft und somit auch die Abrechnung überprüft werden. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen, empfehlen wir, dass sich Ihre Bekannte an einen Mieterverein oder einen Anwalt wendet. Diese können sie entsprechend beraten und das weitere Vorgehen mit ihr besprechen.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  5. Frollein H

    Huhu! Ich habe nun Widerspruch eingelegt, ich befürchte Abrechnungsbetrug! Auf einmal sollen meine Heizverbrauchskosten explodiert sein! Darüber hinaus wurde mir Trinkwasserlabor in Wucherhöhe abgerechnet! Ich habe nur 4 Monate dort gelebt, ,man berechnet mir dafür 578€ Trinkwasserlaborkosten! Das wären im Monat für nur EINE Person und einen haushalt ja 144,50 Euro — was für ein teures Labor soll das sein? Das verstößt gegen Wirtschaftlichkeit und wäre ja Wucher!!!! Ebenso sind auf einmal meine Brennstoffe förmlich expplodiert , was ebenfalls Fragen aufwirft, wo ich immer weniger geheizt habe. Erst seit die Vonovia die Wohnungen übernahm, explodieren auf einmal die Nebenkosten wie Heizkosten und man muss auf einmal nachzahlen! MERKWÜRDIG

    ich habe den Mieterschutz eingeschaltet, Widerspruch eingelegt und genaue Darlegung der kosten nun verlangt!

    Trinkwasseruntersuchung kostet eigentlich viel weniger , das hier wäre ja Wucher , so als hätten die nicht einmalig, sondern über Monate Trinkwasser untersucht!

    Antworten
  6. Dana L.

    Hallo!

    Mein Freund und ich sind am 01.07.2017 aus unser alten Wohnung gezogen. In dieser haben wir ab dem 01.04.2016 gewohnt, bis wir auf Eigenbedarf rausgeklagt wurden. Während unserer Zeit dort (an das Datum erinnere ich mich nicht mehr) bekamen wir eine Heizkosten Nachzahlung von knapp 200 Euro. Nun, nach fast 1 1/2 Jahren bekommen wir Post von unserem alten Vermieter, wir sollen wohl 300 Euro an Heiz- und Betriebskosten nachzahlen.

    Kann das so stimmen?
    Liebe Grüße
    Dana

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Dana L.,

      in der Regel muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum bei Ihnen eingehen. Ist das nicht der Fall, können Ansprüche üblicherweise nicht mehr geltend gemacht werden. Sie haben die Möglichkeit der Abrechnung zu widersprechen, da diese verspätet eingetroffen ist. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten auch von einem Mieterverein ausführlich beraten.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  7. Kilian

    Hallo,

    ich habe vom Okt. 2013 – Sep. 2014 in einem Zimmer gewohnt. Zur Pauschalmiete kamen noch Heizkosten dazu. Im Feb. 2015 habe ich eine Heizkostenabrechnung für den Okt. – Dez. 2013 bekommen, bei der ich erhebliche Kosten zurückerstattet bekommen habe. Für den Jan. – Sep. 2014 habe ich noch keine Heizkostenabrechnung bekommen. Im Sep. 2016 habe ich an den Vermieter eine Erinnerung geschrieben, die nach einem Anruf im Mai 2017 auch bewantwortet wurde, mit dem Verweis, dass dies noch einige Wochen dauern könnte. Meine Frage ist, hätte ich noch theoretisch Anspruch auf die Heizkostenabrechnung und die somit höchstwahrscheinliche Rückzahlung, oder sind hier schon die 3 Jahre Frist verstrichen? Ab wann wird diese Frist gezählt?

    Liebe Grüße

    Antworten
  8. Yvonne

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich habe nun meine Heizkostenabrechnung für 2017 erhalten und einen Fehler gefunden. Normalerweise wurde bei mir immer 50% nach Verbrauch und 50% nach Heizfläche abgerechnet, so steht es auch in meinem Mietvertrag. Nun hat mein Vermieter dieses mal zu 100% nach Heizfläche abgerechnet, allerdings von den Gesamtkosten schonmal 15% abgezogen. Außerdem wurden mir meine Zählerstande der Heizkostenverteiler nicht mitgeteilt.
    Nun habe ich auch gelesen, dass ein Mieter den Betrag um 15% kürzen darf, allerdings soll ich nun durch diese falsche Berechnung fast das doppelte an Heizkosten zahlen, somit sind selbst die 15% nur ein Bruchteil von dem was mir zuviel berechnet wurde.

    Kann ich nachträglich noch eine verbrauchsabhängige Berechnung einfordern oder muss ich mich mit den 15% zufrieden geben?

    Vielen Dank schonmal!

    Mit freundlichen Grüßen Yvonne

    Antworten
  9. Harald V.

    Guten Abend,
    ich bekomme meine Heizkostenabrechnung direkt von den Stadtwerken, nicht von meinem Vermieter. Die Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2017-31.12.2017 wurde mit dem Datum 28.12.2018 erstellt und erreichte mich am 03.01.2019. Gilt in diesem Fall auch, dass die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist und ich nicht die horrende Nachforderung von 839,83 leisten muss?
    Grüße
    Harald

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Harald V.,

      es kann durchaus sein, dass hier der vorgeschriebene Zeitraum nicht eingehalten wurde. Lassen Sie sich diesbezüglich und bezüglich der weiteren Vorgehensweise am besten bei einem Mieterverein beraten.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  10. Mary S.

    Hallo guten morgen,
    ich möchte unseren Fall schildern und bin mir unsicher ob ich Einspruch erheben kann gegen unseren Bescheid.
    Bei uns wurde der Zähler gewechselt(WEIL DEFEKT) und promt kam die Abrechnung von 320,00€ sollen wir nachzahlen.
    Unser Anbieter hat Monate geschätzt ;da unser Zähler stellenweise seit 2016 , 2017 und 2018 ausgefallen ist.
    Gilt hier für schon die Verjährungsfrist?

    Antworten
  11. d. stefanie

    hallo..meine frage:habe meine wohnung letztes jahr verkauft.nun kommt post von der hausverwaltung.der energieausweis von der whg.wäre abgelaufen und ich soll nun von den letzten 3jhr.heizkostenabrechnung zusenden….hab ich aber leider nicht mehr.könnte ich probleme mit der hausverwaltung bekommen??

    Antworten
  12. Leslie

    Guten Tag!

    Ich habe heute von meiner alten Wohnung eine Heizkostenabrechnung aus dem Jahr 2017 erhalten. Kann ich irgendwie prüfen, ob die Abrechnung stimmt, bzw muss ich diese noch bezahlen?

    Herzlichen Dank

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Leslie,

      die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingegangen sein. Das heißt, Abrechnungen für 2017 hätten bis spätestens 31.12.2018 eingehen müssen. Forderungen nach diesem Zeitraum können in der Regel nicht mehr durchgesetzt werden. Lassen Sie sich diesbezüglich aber am besten auch von einem Mieterverein beraten, da wir keine rechtliche Beratung anbieten. Mieter haben das Recht, die zugrunde liegenden Daten der Abrechnung einzusehen bzw. zu erhalten.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  13. Steph

    Hallo,
    ich bin am 29.04.2018 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Am 21. Juli 2019 bekam ich die Nebekostenabrechnung für 2018. Die Gesamtkosten 2018 für Warm- und Kaltwasser wurden einfach gedrittelt und mir zu einem Drittel (4 von 12 Monaten) berechnet. Jetzt ist meine Frage ob das rechtens ist, da ich laut Ablesung der Wasseruhr am Tag meines Auszuges viel viel weniger als 1/3 des Jahresverbrauches verbraucht habe. Ist es ok, dass der Jahreswasserverbrauch einfach nach Anzahl der Nutzungstage abgerechnet werden darf anstelle dem genauem Verbrauch laut Wasseruhr?
    Danke vorab

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Steph,

      ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart, muss dies entsprechend erfolgen. Das trifft auch dann zu, wenn sie nur wenige Monate im Jahr die Wohnung bewohnt haben. Die beim Auszug festgehaltenen Stände der Messgeräte sollten bei der Abrechnung in der Regle Berücksichtigung finden. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen, sich bei einem Mieterverein oder einem Anwalt rechtlich beraten zu lassen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  14. Toni

    Hallo,
    laut Teilungserklärung eines 6-FH steht für die Heizkostenabrechnung, dass 30% nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen zueinander auf die Sondereigentümer aufgeteilt wird. Für die Kosten der Wärmeversorgung sind nur die Flächen beheizter Räume zu berücksichtigen.

    Zu den beiden Erdgeschosswohnungen gehören auch jeweils 3 Räume im Kellergeschosses (durch Wendeltreppe erreichbar) die innerhalb des jeweiligen Sondereigentums liegen. Diese KG-Räume sind mit Fußbodenheizung bzw. Heizkörpern ausgestattet.

    Frage: Müssen bei der Heizkostenabrechnung nun die vollen Flächen (Grundfläche) der Kellerräume mit berücksichtigt werden?
    z.B. EG-Wohnung mit 100 m² + im Keller HWR 20 m² + Abstellraum 7 m² + Waschküche (bzw. Duschbad) 5 m² = 132² Gesamtfläche

    Vielen Dank im Voraus
    Toni

    Antworten
  15. Anja

    Hallo,
    ich habe meine Betriebskostenabrechnung erhalten in der die Heizkosten mit Verdunsterröhrchen abgerechnet wurden. Im Abrechnungszeitraum habe ich nur einen Monat (Januar) in der Wohnung gewohnt, bevor ich auszog. Nun wurden meine Kosten nach den Einheiten berechnet (ohne die Kaltverdunstung zu beachten) und beim nachfolgenden Leerstand und dem anschließenden Mieter die Einheiten nach Gradtagszahlen berechnet. Ich zahle somit für einen Monat 55 % der Gesamtkosten des Jahres der Verbrauchskosten für die Heizung (die Grundkosten wurden bei allen 3 gleich abgerechnet nach Gradtagszahlen).
    Nun die Frage, ist es korrekt innerhalb eines Abrechnungszeitraumes die Abrechnungsart für jeden Mieter zu ändern? Und was kann ich tun?
    Die Ablesung am Jahresende müsste erfolgt sein (oder aber alle Verdunsterröhrchen in der Wohnung sind ausgefallen).

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  16. N

    Gut zu wissen, dass der Mieterwechsel häufig bei der Heizkostenabrechnung falsch berechnet wird. Ich habe meine Heizkostenabrechnung bekommen und finde sie ziemlich hoch. Ich werde definitiv deinen Tipp folgen und genau das Dokument prüfen.

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  17. Nano

    Hallo,
    Beim kauf neues Haus habe ich mit dem Installateur der Heizungsanlage einen wartungsvertrag abgeschlossen. Die Wartung läuft jährlich. Jetzt seit3 Monate funktioniert die Heizungsanlage nicht einwandfrei. Trotzdem reagiert der Installateur gar nicht auf meine Anfrage und repariert die Anlage nicht. Was kann ich tun

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  18. Lois

    Guten Tag,
    wir haben zum ersten Mal eine Heizkostenabrechnung von unserem Vermieter persönlich am 29.6.20 erhalten für den Zeitraum 1.7.18-30.6.19.
    Ist die Frist eingehalten ?

    Wir haben eine Fußbodenheizung die mit Öl betrieben wird.
    Die Heizkosten wurden durch die Fa. Ista mit nachfolgender Berechnungsformel abgerechnet.
    1. Grundkosten Heizung 50%
    Gesamtkosten Liegschaft € : Gesamtwohnfläche qm = ? € x qm Wohnung = ? Kostenanteil €

    2. Verbrauchskosten Heizung 50%
    Gesamtkosten Liegschaft € : Gesamtverbrauch kWh = ? x Eigenverbrauch kWh = ? Kostenanteil €

    Daraus resultiert eine nicht unerhebliche Nachzahlung. Sind diese Berechnungsformeln korrekt oder muss eine andere Berechnungsgrundlage zugrunde gelegt werden ? Vielen Dank

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  19. Martin F

    Guten Tag,
    ich bewohne eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 40 WE. Bei der Ablesung für 2019 am 27.02.2020 stellte man fest, dass der HKV im Bad defekt war und tauschte ihn aus. Daraufhin wurde der Verbrauch für den Zeitraum vom 01.01.2019 bis 31.12.2019 geschätzt. Die Schätzung erfolgte nach einer Durchschnittsrechnung aller Verbrauchswerte der Bad-HKV im gesamten Mehrfamilienhaus. Daraus ergab sich eine Erhöhung meiner Verbrauchswerte um ca. 50% im Gegensatz zum Vorjahr. Dadurch zahle ich mehr, als ich tatsächlich verbraucht habe, denn die Verbrauchswerte im Bad sind über die Jahre verhältnismäßig konstant geblieben. Ist das die einzige Möglichkeit, den Verbrauch zu schätzen?
    Gibt es nicht auch die Möglichkeit, über die Verbrauchswerte der anderen Zimmer meiner Wohnung einen Durchschnittswert zu schätzen?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.

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