Der Pachtvertrag im BGB

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 30. September 2020

Der Pachtvertrag ist im BGB beschrieben.
Der Pachtvertrag ist im BGB beschrieben.

Um fremde Sachen und Immobilien nutzen zu können gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum Eigentum wird es durch Kauf, es gibt aber auch Varianten, in denen lediglich ein Nutzungsrecht übertragen wird. Dies erfolgt per Vertrag, welcher zwischen den Vertragsparteien geschlossen wird.

Zu nennen sind der Mietvertrag und der Pachtvertrag. Die beiden Vertragsverhältnisse haben einige Gemeinsamkeiten, sind aber voneinander zu unterscheiden.

Wie beim Mietvertrag über eine Wohnung oder Gewerbeimmobilie handelt es sich beim Pachtvertrag um eine Gebrauchsüberlassung einer Sache. In der Regel wird die Nutzung einer Immobilie oder von Ländereien zwischen zwei Vertragsparteien, dem Pächter und dem Verpächter, vereinbart.

Die rechtliche Basis für den Pachtvertrag wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 581 – 597 festgeschrieben. Darüber hinaus können aber auch gesetzliche Bestimmungen zum Mietvertrag Anwendung finden.

Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was der Unterschied zwischen Miete und Pacht ist, welche Regelungen es zur Pacht im BGB gibt und welches die gängigen Formen für einen Pachtvertrag sind.

FAQ: Pachtvertrag

Was ist ein Pachtvertrag?

Der Pachtvertrag ähnelt dem Mietvertrag. Auch bei ihm handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, bei welcher der Verpächter dem Pächter eine Pachtsache zur Nutzung überlässt und dafür einen Pachtzins erhält.

Wie unterscheidet sich ein Pachtvertrag von einem Mietvertrag?

Diese beiden Vertragsarten ähneln sich sehr. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass ein Pachtvertrag dem Pächter weitaus mehr Rechte einräumt, z. B. das Erwirtschaften von Gewinnen, wie es für die Verpachtung von Kleingärten üblich ist. Näheres zu den Unterschieden lesen Sie hier.

Wird ein Pachtvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen?

Das können Verpächter und Pächter frei vereinbaren. Sie sollten aber § 585a BGB beachten, wonach ein Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er “für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen” wird. Mehr zu den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien und einer möglichen Kündigung lesen Sie hier.

Was ist der Unterschied zwischen Pacht und Miete?

Miete und Pacht sind nicht dasselbe.
Miete und Pacht sind nicht dasselbe.

Der Pachtvertrag ist im Grunde dem Mietvertrag sehr ähnlich. Es stellt dennoch einen erheblichen Unterschied dar, ob Sie ein Grundstück mieten oder pachten.

Beide Vertragstypen vereinbaren eine Gebrauchsüberlassung, allerdings räumt der Pachtvertrag dem Pächter zudem noch die Möglichkeit der Fruchtziehung ein.

Das bedeutet, dass aus dem Gebrauch der Immobilie Gewinn erwirtschaftet werden kann.

Im § 581 BGB heißt es:

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

Somit wird ein Pachtvertrag nicht ausschließlich über Sachen wie Räumlichkeiten geschlossen, sondern er betrifft zudem auch Rechte wie die Ziehung von Früchten aus der Sache. Darüber hinaus erhalten Pächter und Verpächter aus dem Pachtvertrag Pfandrechte. Unterschiede gibt es zudem in der Kündigungsfrist.

Fruchtgenuss – das Recht des Pächters

Der Unterschied zwischen Pachten und Mieten lässt sich am besten durch ein Beispiel verdeutlichen. Angenommen ein Landwirt vermietet eine Obstwiese, dann dürfte der Mieter ausschließlich die Sache nutzen. Mit einem Pachtvertrag darf der Pächter zudem die Früchte der Obstbäume nutzen. Ihm ist es erlaubt, sie zu ernten und zu behalten. Bei der Miete wäre dies nicht der Fall.

Worüber werden Pachtverträge abgeschlossen?

Es ist in der Landwirtschaft üblich, Ländereien zu pachten.
Es ist in der Landwirtschaft üblich, Ländereien zu pachten.

Ein Pachtvertrag wird üblicherweise über Immobilien wie Ländereien oder gastronomische Räumlichkeiten geschlossen.

Verbreitet ist aber auch die Gebrauchsüberlassung von Unternehmen, Gewässern zur Fischerei sowie Waldstücke zur Jagd.

Teil eines Pachtvertrages können aber auch Nutzungsrechte für eine Software sein. Ein sogenannter Application Service Provider (ASP) bietet dabei die Software nicht zum Kauf an, sondern vermietet bzw. verpachtet diese.

Ländereien und Grundstücke pachten

Im landwirtschaftlichen Bereich ist die Landpacht ein weit verbreiteter schuldrechtlicher Vertragstyp. Zwischen Pächter und Verpächter wird die Nutzung und Bewirtschaftung eines Grundstücks auf Dauer vereinbart. In einem solchen Pachtvertrag kann auch der Gebrauch von Wohn- und Wirtschaftsgebäuden (z. B. Bauernhof) geregelt sein.

Unter Landwirtschaft versteht der Gesetzgeber gemäß § 585 ff BGB die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzunge verbundene Tierhaltung zur Gewinnung von tierischen oder pflanzlichen Erzeugnissen. Inbegriffen ist auch die gartenbauliche Erzeugung.

Somit sind konkret Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Obst- und Weinbau, Imkerei sowie Wiesen- und Weidewirtschaft gemeint, denn sie beruhen auf der Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens. Tierhaltung und Gartenbau, die unabhängig davon sind, können nicht Teil eines Landpachtvertrages sein.

Pachtvertrag für Ländereien: Muster

Die Ausgestaltung vom Pachtvertrag ist dem Mietvertrag sehr ähnlich. Neben der Festsetzung von Pachtzins und Laufzeit besteht die Möglichkeit, im Vertragsdokument Klauseln unterzubringen. Diese müssen sich aber am rechtlichen Rahmen des BGB orientieren. Ein gutes Beispiel für einen Landpachtvertrag ist auf der Seite des Landes Thüringen zu finden.

Musterpachtvertrag für Ländereien (bereitgestellt von thueringen.de)

Die Pacht ist in der Gastronomie ein verbreitetes Vertragsmodell.
Die Pacht ist in der Gastronomie ein verbreitetes Vertragsmodell.

Gastronomie-Immobilien pachten

Üblich ist auch ein Pachtvertrag über gastronomische Räumlichkeiten samt Inventar. Dabei pachtet der Pächter ein Restaurant, Bar oder sonstige gastgewerbliche Lokalität und bewirtschaftet diese. Ihm obliegt dabei die Pflicht das Inventar pfleglich zu behandeln. Anders als im Mietrecht hat er kein Recht darauf, die gemietete Immobilie unterzuvermieten bzw. weiter zu verpachten.

Pachtzins, Laufzeit und weitere Vertragsmodalitäten werden schriftlich im Pachtvertrag geregelt. Eine Vorlage für einen Musterpachtvertrag für gastgewerbliche Betriebe kann bei der Industrie- und Handelkammer (IHK) Leipzig abgerufen werden.

Unternehmenspacht

Auch die Verpachtung eines Gewerbes ist gängige Praxis. Dabei wird die Nutzung eines Betriebs auf Zeit gegen ein Entgelt vereinbart. Im Pachtvertrag wird die Gebrauchsüberlassung des Unternehmens geregelt. Dies betrifft das gesamte Anlagevermögen wie Fabrikhallen, Maschinen oder das Umlaufvermögen (Warenlager, ausstehende Kundenforderungen). Die Gewinne des Unternehmens verbleiben beim Pächter, denn er führt das Unternehmen fort.

Häufig kann der Firmenname beibehalten, das existierende Know-How genutzt und der Kundenstamm übernommen werden. Der Pächter übernimmt also die Rolle des Unternehmers, wobei der Verpächter der Inhaber bleibt.

Das Modell Unternehmenspacht wird aus vielfältigen Gründen erwogen. So ermöglicht es beispielsweise, Existenzgründern ohne teure Erstinvestitionen unternehmerisch tätig zu werden oder einen Betrieb im Familienbesitz ohne eigenes Unternehmertum zu belassen. Auch steuer-, haftungs- oder konzernrechtliche Gründe können für einen Pachtvertrag über ein Unternehmen rechtfertigen.

Eigentümer können Jagdreviere und Fischereigewässer verpachten.
Eigentümer können Jagdreviere und Fischereigewässer verpachten.

Fischerei- und Jagdpacht

Bei der Pacht geht es neben der Überlassung von Immobilien und Ländereien auch um die Überlassung von Rechten. Insbesondere der Fruchtgenuss ist für Pächter ein Ziel vom Pachtvertrag. So kann beispielsweise auch das Recht zur Fischerei verpachtet werden.

Oftmals besitzt der Inhaber eines Gewässers bzw. der Fischereiberechtigte selbst keinen Fischereischein, weshalb ein Fischereipachtvertrag lohnenswert sein kann. Nicht selten entscheiden sich auch Gemeinden für das Pachtmodell, weil sie nicht in der Lage sind, ihre Gewässer selbst zu bewirtschaften.

Ähnlich verhält es sich bei der Jagdpacht. Geregelt ist diese im § 11 Bundesjagdgesetz (BJagdG).  Bei einem solchen Pachtvertrag wird das Recht zur Jagdausübung verpachtet. Als Pächter kommen aber nur Personen in Frage, welche seit mindestens drei Jahren einen Jagdschein besitzen. Als Verpächter treten Jagdgenossenschaften und Eigentümer eines Eigenjagdbezirks in Erscheinung.

Rahmenbedingungen für die Jagdpacht:

  • Die Laufzeit beträgt mindestens neun bis zehn Jahre.
  • Pächterhöchstzahlen werden per Landesgesetze festgeschrieben.
  • Die gesetzliche Pachthöchstfläche beträgt 1000 Hektar pro Jagdpächter (in einigen Ausnahmen auch 2000 Hektar).

Pachtrecht: Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter

Pachtverträge enthalten Klauseln, welche genau geprüft werden sollten.
Pachtverträge enthalten Klauseln, welche genau geprüft werden sollten.

Außer bei der Landpacht können die Paragraphen des Mietrechts auch auf den Pachtvertrag weitgehend angewendet werden.

Neben diesen Vorschriften aus dem BGB können aber noch weitere Gesetze Bedeutung erlangen.

So muss beispielsweise das Bundeskleingartengesetz (BKleinG) beim Pachtvertrag über einen Kleingarten, das Bundesjagdschutzgesetz (BJagdG) bei der Jagdpacht oder die Landesfischereigesetze bei der Fischereipacht berücksichtigt werden.

Beim Pachtvertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, welches befristet oder unbefristet geschlossen wird. Es endet mit Fristablauf oder per Kündigung. Der Verpächter verpflichtet sich, dem Pächter eine Sache sowie das Recht zum Gebrauch samt Fruchtgenuss zu überlassen.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Pächter dazu, eine vereinbarte Pacht, den sogenannten Pachtzins, zu zahlen. Dieser kann ein fester Betrag sein. Es ist aber auch üblich, den Pachtzins von den Umsatzzahlen abhängig zu machen. In der Vergangenheit war bei der Landpacht auch die Zahlung in Naturalien (Ernteerträge) üblich.

Beachten Sie die gesetzlichen Fristen, wenn Sie den Pachtvertrag kündigen wollen.
Beachten Sie die gesetzlichen Fristen, wenn Sie den Pachtvertrag kündigen wollen.

Kündigung vom Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag auf Zeit endet automatisch, sollte dieser nicht verlängert werden. Die ordentliche Kündigungsfrist ist gemäß § 584 BGB nur zum Ende des Pachtjahres möglich und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen. Weitergehend findet die Kündigung eines Pachtvertrages im Mietrecht weitere Ausgestaltung. Möglich ist auch die außerordentliche Kündigung.

Entgegen dem § 540 Abs. 1 BGB ergibt sich für den Pächter allerdings kein Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Verpächter einer Verbrauchsüberlassung an Dritte nicht zustimmt. Unbeschränkt zulässig ist bei der Pacht aber das Recht auf eine außerordentliche Kündigung beim Tod des Pächters. Die Erben sind gemäß § 580 BGB dazu berechtigt, das Pachtverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnisgewinn vom Tod des Pächters außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dem Verpächter steht dieses Recht im Gegensatz zum Mietrecht nicht zu. Bei der Landpacht gibt es aber Abweichungen.

Besonderheiten bei der Landpacht

Die Kündigung vom Pachtvertrag bedarf grundsätzlich der Schriftform und muss fristgerecht erfolgen. Beim Pachtvertrag über Ländereien beträgt die Kündigungsfrist ein Jahr. Er muss spätestens bis zum dritten Werktag des Pachtjahres gekündigt werden. Kürzere Fristen müssen zuvor vertraglich vereinbart werden.

Besonderheiten bei der Kündigung gelten bei:

  • Berufsunfähigkeit des Pächters
  • Tod des Pächters
  • Aus wichtigem Grund (Ausbleiben der Pacht, erhebliche Pflichtverletzung)
  • Verträgen mit einer Laufzeit über 30 Jahre
  • Antrag beim Landwirtschaftsgericht auf vorzeitige Kündigung
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Der Pachtvertrag im BGB
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51 Gedanken zu „Der Pachtvertrag im BGB

  1. Finja B

    Hallo,
    an unserer Grundstücksgrenze stehen ein paar abgestorbene Bäume, die wir gerne fällen würden. Sie würden auf eine verpachtete Wiese fallen. Der Verpächter hat dies untersagt, der Pächter hingegen ist einverstanden. Wer hat hier das Recht unserem Vorhaben zuzustimmen oder es zu untersagen?
    Vielen Dank, F.B

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