Um fremde Sachen und Immobilien nutzen zu können gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum Eigentum wird es durch Kauf, es gibt aber auch Varianten, in denen lediglich ein Nutzungsrecht übertragen wird. Dies erfolgt per Vertrag, welcher zwischen den Vertragsparteien geschlossen wird.
Zu nennen sind der Mietvertrag und der Pachtvertrag. Die beiden Vertragsverhältnisse haben einige Gemeinsamkeiten, sind aber voneinander zu unterscheiden.
Wie beim Mietvertrag über eine Wohnung oder Gewerbeimmobilie handelt es sich beim Pachtvertrag um eine Gebrauchsüberlassung einer Sache. In der Regel wird die Nutzung einer Immobilie oder von Ländereien zwischen zwei Vertragsparteien, dem Pächter und dem Verpächter, vereinbart.
Die rechtliche Basis für den Pachtvertrag wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 581 – 597 festgeschrieben. Darüber hinaus können aber auch gesetzliche Bestimmungen zum Mietvertrag Anwendung finden.
Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was der Unterschied zwischen Miete und Pacht ist, welche Regelungen es zur Pacht im BGB gibt und welches die gängigen Formen für einen Pachtvertrag sind.
Inhalt
FAQ: Pachtvertrag
Der Pachtvertrag ähnelt dem Mietvertrag. Auch bei ihm handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, bei welcher der Verpächter dem Pächter eine Pachtsache zur Nutzung überlässt und dafür einen Pachtzins erhält.
Diese beiden Vertragsarten ähneln sich sehr. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass ein Pachtvertrag dem Pächter weitaus mehr Rechte einräumt, z. B. das Erwirtschaften von Gewinnen, wie es für die Verpachtung von Kleingärten üblich ist. Näheres zu den Unterschieden lesen Sie hier.
Das können Verpächter und Pächter frei vereinbaren. Sie sollten aber § 585a BGB beachten, wonach ein Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er „für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen“ wird. Mehr zu den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien und einer möglichen Kündigung lesen Sie hier.
Was ist der Unterschied zwischen Pacht und Miete?
Der Pachtvertrag ist im Grunde dem Mietvertrag sehr ähnlich. Es stellt dennoch einen erheblichen Unterschied dar, ob Sie ein Grundstück mieten oder pachten.
Beide Vertragstypen vereinbaren eine Gebrauchsüberlassung, allerdings räumt der Pachtvertrag dem Pächter zudem noch die Möglichkeit der Fruchtziehung ein.
Das bedeutet, dass aus dem Gebrauch der Immobilie Gewinn erwirtschaftet werden kann.
Im § 581 BGB heißt es:
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
Somit wird ein Pachtvertrag nicht ausschließlich über Sachen wie Räumlichkeiten geschlossen, sondern er betrifft zudem auch Rechte wie die Ziehung von Früchten aus der Sache. Darüber hinaus erhalten Pächter und Verpächter aus dem Pachtvertrag Pfandrechte. Unterschiede gibt es zudem in der Kündigungsfrist.
Fruchtgenuss – das Recht des Pächters
Der Unterschied zwischen Pachten und Mieten lässt sich am besten durch ein Beispiel verdeutlichen. Angenommen ein Landwirt vermietet eine Obstwiese, dann dürfte der Mieter ausschließlich die Sache nutzen. Mit einem Pachtvertrag darf der Pächter zudem die Früchte der Obstbäume nutzen. Ihm ist es erlaubt, sie zu ernten und zu behalten. Bei der Miete wäre dies nicht der Fall.
Worüber werden Pachtverträge abgeschlossen?
Ein Pachtvertrag wird üblicherweise über Immobilien wie Ländereien oder gastronomische Räumlichkeiten geschlossen.
Verbreitet ist aber auch die Gebrauchsüberlassung von Unternehmen, Gewässern zur Fischerei sowie Waldstücke zur Jagd.
Teil eines Pachtvertrages können aber auch Nutzungsrechte für eine Software sein. Ein sogenannter Application Service Provider (ASP) bietet dabei die Software nicht zum Kauf an, sondern vermietet bzw. verpachtet diese.
Ländereien und Grundstücke pachten
Im landwirtschaftlichen Bereich ist die Landpacht ein weit verbreiteter schuldrechtlicher Vertragstyp. Zwischen Pächter und Verpächter wird die Nutzung und Bewirtschaftung eines Grundstücks auf Dauer vereinbart. In einem solchen Pachtvertrag kann auch der Gebrauch von Wohn- und Wirtschaftsgebäuden (z. B. Bauernhof) geregelt sein.
Unter Landwirtschaft versteht der Gesetzgeber gemäß § 585 ff BGB die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzunge verbundene Tierhaltung zur Gewinnung von tierischen oder pflanzlichen Erzeugnissen. Inbegriffen ist auch die gartenbauliche Erzeugung.
Somit sind konkret Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Obst- und Weinbau, Imkerei sowie Wiesen- und Weidewirtschaft gemeint, denn sie beruhen auf der Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens. Tierhaltung und Gartenbau, die unabhängig davon sind, können nicht Teil eines Landpachtvertrages sein.
Pachtvertrag für Ländereien: Muster
Die Ausgestaltung vom Pachtvertrag ist dem Mietvertrag sehr ähnlich. Neben der Festsetzung von Pachtzins und Laufzeit besteht die Möglichkeit, im Vertragsdokument Klauseln unterzubringen. Diese müssen sich aber am rechtlichen Rahmen des BGB orientieren. Ein gutes Beispiel für einen Landpachtvertrag ist auf der Seite des Landes Thüringen zu finden.
Musterpachtvertrag für Ländereien (bereitgestellt von thueringen.de)
Gastronomie-Immobilien pachten
Üblich ist auch ein Pachtvertrag über gastronomische Räumlichkeiten samt Inventar. Dabei pachtet der Pächter ein Restaurant, Bar oder sonstige gastgewerbliche Lokalität und bewirtschaftet diese. Ihm obliegt dabei die Pflicht das Inventar pfleglich zu behandeln. Anders als im Mietrecht hat er kein Recht darauf, die gemietete Immobilie unterzuvermieten bzw. weiter zu verpachten.
Pachtzins, Laufzeit und weitere Vertragsmodalitäten werden schriftlich im Pachtvertrag geregelt. Eine Vorlage für einen Musterpachtvertrag für gastgewerbliche Betriebe kann bei der Industrie- und Handelkammer (IHK) Leipzig abgerufen werden.
Unternehmenspacht
Auch die Verpachtung eines Gewerbes ist gängige Praxis. Dabei wird die Nutzung eines Betriebs auf Zeit gegen ein Entgelt vereinbart. Im Pachtvertrag wird die Gebrauchsüberlassung des Unternehmens geregelt. Dies betrifft das gesamte Anlagevermögen wie Fabrikhallen, Maschinen oder das Umlaufvermögen (Warenlager, ausstehende Kundenforderungen). Die Gewinne des Unternehmens verbleiben beim Pächter, denn er führt das Unternehmen fort.
Häufig kann der Firmenname beibehalten, das existierende Know-How genutzt und der Kundenstamm übernommen werden. Der Pächter übernimmt also die Rolle des Unternehmers, wobei der Verpächter der Inhaber bleibt.
Das Modell Unternehmenspacht wird aus vielfältigen Gründen erwogen. So ermöglicht es beispielsweise, Existenzgründern ohne teure Erstinvestitionen unternehmerisch tätig zu werden oder einen Betrieb im Familienbesitz ohne eigenes Unternehmertum zu belassen. Auch steuer-, haftungs- oder konzernrechtliche Gründe können für einen Pachtvertrag über ein Unternehmen rechtfertigen.
Fischerei- und Jagdpacht
Bei der Pacht geht es neben der Überlassung von Immobilien und Ländereien auch um die Überlassung von Rechten. Insbesondere der Fruchtgenuss ist für Pächter ein Ziel vom Pachtvertrag. So kann beispielsweise auch das Recht zur Fischerei verpachtet werden.
Oftmals besitzt der Inhaber eines Gewässers bzw. der Fischereiberechtigte selbst keinen Fischereischein, weshalb ein Fischereipachtvertrag lohnenswert sein kann. Nicht selten entscheiden sich auch Gemeinden für das Pachtmodell, weil sie nicht in der Lage sind, ihre Gewässer selbst zu bewirtschaften.
Ähnlich verhält es sich bei der Jagdpacht. Geregelt ist diese im § 11 Bundesjagdgesetz (BJagdG). Bei einem solchen Pachtvertrag wird das Recht zur Jagdausübung verpachtet. Als Pächter kommen aber nur Personen in Frage, welche seit mindestens drei Jahren einen Jagdschein besitzen. Als Verpächter treten Jagdgenossenschaften und Eigentümer eines Eigenjagdbezirks in Erscheinung.
Rahmenbedingungen für die Jagdpacht:
- Die Laufzeit beträgt mindestens neun bis zehn Jahre.
- Pächterhöchstzahlen werden per Landesgesetze festgeschrieben.
- Die gesetzliche Pachthöchstfläche beträgt 1000 Hektar pro Jagdpächter (in einigen Ausnahmen auch 2000 Hektar).
Pachtrecht: Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter
Außer bei der Landpacht können die Paragraphen des Mietrechts auch auf den Pachtvertrag weitgehend angewendet werden.
Neben diesen Vorschriften aus dem BGB können aber noch weitere Gesetze Bedeutung erlangen.
So muss beispielsweise das Bundeskleingartengesetz (BKleinG) beim Pachtvertrag über einen Kleingarten, das Bundesjagdschutzgesetz (BJagdG) bei der Jagdpacht oder die Landesfischereigesetze bei der Fischereipacht berücksichtigt werden.
Beim Pachtvertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, welches befristet oder unbefristet geschlossen wird. Es endet mit Fristablauf oder per Kündigung. Der Verpächter verpflichtet sich, dem Pächter eine Sache sowie das Recht zum Gebrauch samt Fruchtgenuss zu überlassen.
Im Gegenzug verpflichtet sich der Pächter dazu, eine vereinbarte Pacht, den sogenannten Pachtzins, zu zahlen. Dieser kann ein fester Betrag sein. Es ist aber auch üblich, den Pachtzins von den Umsatzzahlen abhängig zu machen. In der Vergangenheit war bei der Landpacht auch die Zahlung in Naturalien (Ernteerträge) üblich.
Kündigung vom Pachtvertrag
Ein Pachtvertrag auf Zeit endet automatisch, sollte dieser nicht verlängert werden. Die ordentliche Kündigungsfrist ist gemäß § 584 BGB nur zum Ende des Pachtjahres möglich und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen. Weitergehend findet die Kündigung eines Pachtvertrages im Mietrecht weitere Ausgestaltung. Möglich ist auch die außerordentliche Kündigung.
Entgegen dem § 540 Abs. 1 BGB ergibt sich für den Pächter allerdings kein Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Verpächter einer Verbrauchsüberlassung an Dritte nicht zustimmt. Unbeschränkt zulässig ist bei der Pacht aber das Recht auf eine außerordentliche Kündigung beim Tod des Pächters. Die Erben sind gemäß § 580 BGB dazu berechtigt, das Pachtverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnisgewinn vom Tod des Pächters außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dem Verpächter steht dieses Recht im Gegensatz zum Mietrecht nicht zu. Bei der Landpacht gibt es aber Abweichungen.
Besonderheiten bei der Landpacht
Die Kündigung vom Pachtvertrag bedarf grundsätzlich der Schriftform und muss fristgerecht erfolgen. Beim Pachtvertrag über Ländereien beträgt die Kündigungsfrist ein Jahr. Er muss spätestens bis zum dritten Werktag des Pachtjahres gekündigt werden. Kürzere Fristen müssen zuvor vertraglich vereinbart werden.
Besonderheiten bei der Kündigung gelten bei:
- Berufsunfähigkeit des Pächters
- Tod des Pächters
- Aus wichtigem Grund (Ausbleiben der Pacht, erhebliche Pflichtverletzung)
- Verträgen mit einer Laufzeit über 30 Jahre
- Antrag beim Landwirtschaftsgericht auf vorzeitige Kündigung
Weiterführende Literatur zum Thema
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher:
- Gerber, Wolfgang (Autor)
- Wolf, Eckhard (Autor)
- Bruns, Ulrich J. W. (Autor)
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Ein Kleingartenvetrin in einer hessischen Stadt hat sein Grundstück von eben jener Stadt gepachtet. Es stehen Sanierungsarbeiten an Wegen und bspw. Wasserleitungen an. Wer muss dafür die Kosten übernehmen? Pächter oder Verpächter?
Unser Angelverein hat einen Pachtvertrag für einen See mit der Gemeinde als Eigentümer abgeschlossen. Ein Nichteigentümer ( Nationalpark ) will den Bau eines kleinen Bootssteges zur Erfüllung des Pachtvertrages
nicht genehmigen. Ist das rechtens?
ich möchte mein Gastronomieobjekt verpachten, bin aber nicht eigentümerin der Immobilie.
Für die Räumlichkeiten habe ich einen mietvertrag, den ich weiterhin behalten möchte.
Darf ich die Gastronomie verpachten ohne Eigentümerin der Räumlicheit zu sein?
Ich habe eine Ferienwohnung in einer Ferienanlage und der Pachtvertrag mit dem Betreiber soll auf 20 Jahre geschlossen werden, mit einer festen monatlichen Mietzahlung an mich.
Ist die Dauer von 20 Jahren sittenwidrig, da sich ja die Mieteinnahmen für den Betreiber erhöhen können, aber ich nur meine festgesetzte Miete erhalten soll und ich nicht an Gewinnen beteiligt werden soll.
Notariech Verfasser Pachtvertrag aus DDR Zeiten 99; Jahre wurde 2018 von Gemeinde
durch neuen ersetzt, von mir nicht anerkannt,da ich Kauf vereinbarte ,20€ q m ,Pacht Ankündigung kam noch nie zur Vollstreckung,nur Erpressungsversuche
Da Gemeinde keine Unterlagen besitzt, wurden sie von mir gestellt, gegen mich Verwand.
Rückgabe verweigert.2017-2021 läuft der Kaufvertrag, wurde den Gremium vorenthalten. Zum Kaufvertrag kam es bis jetzt nicht(Verschleppung)4 Preise13500€-17500€-42000€ -62000€.
2019 wurden von mir 13500€ überwiesen nach 3 Tagen war es zurück. Jetzt Pistole auf die Brust 62000€ zahlen oder Pacht . Obwohl mir 2019 mitgeteilte wurde,Mai Unterzeichnung . Ort 2 Flurstück 22.1 eingetragen
Preis wirt Reklamiert ,da der Feldweg am Haus , Autobahnzubringer wurde,von Iduelle zum Albtraum
Hochachtungsvoll G Geidel
Ich habe einen Dauercampingplatz. Der Zugang wurde mir in der Zeit 01.06.- 30.10.2020 gewährt. Welche Möglichkeit habe ich, den Pacht oder Mietzins für den Platz zu reduzieren.
Vielen Dank!
Katzer
Hallo,
an unserer Grundstücksgrenze stehen ein paar abgestorbene Bäume, die wir gerne fällen würden. Sie würden auf eine verpachtete Wiese fallen. Der Verpächter hat dies untersagt, der Pächter hingegen ist einverstanden. Wer hat hier das Recht unserem Vorhaben zuzustimmen oder es zu untersagen?
Vielen Dank, F.B
Wir sind Pächter in einer Bungalowgemeinschaft (acht Partein ) nun hat seit fast 30 Jahren der Verpächter “ neue Grenzen gezogen , möchte Schlüssel fürs betreten der Anlage und hat zwei Pächter eingesetzt die hier ihre Rechte durchsetzen ! Geht sowas ? Es war einmal zu DDR- Zeiten Betriebsbungalows.
Hallo,
hinter unserem Gründstück ist eine großes Feld(Wiese), diese ist verpachtet.
Nun, an unser Grundstück ist ein Wiesenweg, welcher die anderen Bauern nutzen zu ihrem Feld zu kommen.
Der Pächter des Feldes untersagt uns aber die Zufahrt über dieses Weg obwohl der Besitzer uns eine Zusage erteilt hat.
Darf ich nun über diesen Wiesenweg fahren?
Vielen Dank
Gruß
Hallo Team, ich hoffe ich bekomme noch eine Antwort 😉
Kann ich als Pächter eines Vereinsgastonomies, was der Gemeinde hier im Ort gehört, meine Nichte als Gewerbetreibende einstellen?
LG Ralf
Hallo Ralf,
wie der Pächter die Pacht nutzen darf und ob eine Nutzung durch Dritte zulässig ist, sollte üblicherweise im Pachtvertrag geregelt sein. Ist dazu nichts bestimmt, sollten Sie das mit dem Eigentümer abklären. Oft steht es dem Pächter frei, die Nutzung selbst zu bestimmen. Ob das bei Ihnen der Fall, können wir nicht beurteilen. Bitte sehen Sie uns nach, dass wir keine Rechtsberatung anbieten können.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo liebes Team von Anwalt.org,
ich habe eine kleine Frage zum Bestellerprinzip, welches ja im Mietrecht die Zahlung der Marklercourtage/provision regelt. Wird dieses Prinzip auch auf das Pachtrecht angewendet (Beispielsweise für ein Ferienhaus mit Grundstück) oder gibt es da andere gesetzliche Grundlagen?
Hallo zusammen,
der Eigentümer eines Nachbargrundstücks hat das Grundstück einer Erbengemeinschaft über ca. 28 Jahre unberechtigter Weise an eine dritte Person verpachtet und dafür jährlich die Pacht eingenommen. Der Pächter hat das Grundstück erheblich vermüllt (u.a. Sondermüll) und ist inzwischen schon verstorben. Die Pachtverträge existieren nicht mehr oder werden von den Vertragsparteien zurückgehalten.
Meine Fragen:
1) Ist eine illegale/unerlaubte Verpachtung strafbar?
2) Können die Eigentümer die unrechtmäßige erhobene Pacht zurückfordern?
3) Wem kann man für die Vermüllung des Grundstücks belangen: den illegalen/unrechtmäßigen Verpächter, die Erben des Pächters oder niemanden, weil die Erbengemeinschaft ihren Pflichten nicht nachgekommen ist?
Ich erwarte hier keine verbindliche Rechtsauskunft, aber vielleicht einen Tipp, was man aus Sicht der betroffenen Erbengemeinschaft (es sind alles ältere Menschen) am besten tun oder lassen sollte.
Vielen Dank für die Hilfe,
Hallo N.Sei,
in diesem Fall sollten Sie bzw. die Erbengemeinschaft sich ausführlich von einem Anwalt beraten lassen. Dieser kann klären, welche Ansprüche bestehen und wie diese bzw. gegen wen diese durchsetzbar sind.
Ihr Team von anwalt.org
Der Besitzer eines Grundstück kann es auch verpachten. Jedoch kann der Eigentümer des Grundstücks, dem Besitzer die Sache auch wegnehmen. Man sollte sich fragen wie der Eigentümer an das Grundstück kam.
Wegen der Vermüllung ist 1. Der Vermüller und dessen Erben. 2. Der ominöse Eigentümer zur Verantwortung zu ziehen.
Problem wird es sein nach 28 JAhren eine Schuldigen zu finden.
Die Gemeinschaft bekommt nicht die Miete des „Eigentümer“, warum auch. Hat die Gemeinschaft das dem „Eigentümer“ kostenlos überlassen dann hat sie Pech.
Ich würde 1. dem „Eigentümer“ angemessen kündigen. Dann hat man das Grundstück wieder und dann auffordern zu räumen. Kommt er den nicht nach und hat Geld gegen den „Eigentümer“ klagen.
Eigentümer ist die Erbengemeinschaft, Besitzer ist der Mieter
Hallo.
Wir haben im Hundesport öfter das Problem, dass wir Felder und Äcker für unsere Fährtenarbeit nutzen. Im Regelfall fragen wir die Pächter der Grundstücke, ob wir diese nutzen dürfen und diese sind einverstanden.
Gestern hatten wir nun eine Begegnung mit einem Jagdpächter, der uns den Zutritt zu den Feldern verweigern wollte, weil der Pächter da nichts zu sagen habe, sondern der Grundstückseigner zustimmen müsse.
Hat der Jagdpächter da recht?
Hallo, wir auf einem Campingplatz seit über 15 Jahren, haben uns jetzt zum Aufhören entschieden. Sehr schnell haben wir auch einen Nachfolger gefunden, so dass die Zahlung der Pacht nahtlos erfolgt. Unser bereits fristgemäß gekündigter Vertrag läuft im April 2020 aus. Darf der Eigentümer bis dahin doppelte Pacht kassieren? Für eine schnelle Antwort wären wir dankbar.
Hallo, ich habe landwirtschaftliche Grundstücke, die an Landwirte verpachtet sind. Wer zahlt in diesem Falle die Grundsteuer? Gibt es hierzu eine Regelung oder ist das zwischen Verpächter und Pächter zu regeln?
Danke für Ihre Unterstützung
Hallo ich habe ein kleines Garten Grundstück mit einer Laube darauf und möchte dieses verpachten. Finde aber keinen passenende Pachtvertrag hierfür. Muss ich mit so einen Vertrag selber zusammenstellen oder kennt jemand einen Seite wo man sich diverse Vorlagen herunterladen oder anschauen kann?
Danke im vorraus für die Hilfe.
Hallo hab mal ne frage, eine bekannte hat ein Grundstück für eine eingezäunte hundewiese abgeschlossen und betreibt die Hundewiese als E.V. Beim letzten sturm ist nun ein Baum von der Grundstücksseite auf den Zaun gefallen, wer kommt nun für die Kosten auf Verpächter oder Pächter ?
Hallo Conny M.,
wichtig ist hier, was im Pachtvertrag bezüglich der Baumpflege und etwaiger Schäden vereinbart ist. Es kann durchaus sein, dass der Verpächter hier zuständig ist und unter Umständen für die Schäden aufkommen muss. Die sollten Sie jedoch rechtlich bei einem Mieterverein abklären lassen, beim wem hier die Verkehrssicherungspflicht liegt.
Ihr Team von anwalt.org