§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage im Mietrecht

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 12. Juli 2021

BGB: § 313 kann auch im Mietrecht Anwendung finden.
BGB: § 313 kann auch im Mietrecht Anwendung finden.

FAQ: Paragraph 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage)

Welche Bedeutung hat § 313 BGB für Verträge?

Im BGB sind unter § 313 Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage zu finden. Liegt eine solche vor, können Vertragspartner die Inhalte des bestehenden Vertrages nachverhandeln und entsprechend anpassen. Das bedeutet im Mietrecht während der Corona-Pandemie, dass Inhalte von Mietverträgen oder die Höhe der Miete bzw. die Zahlungsfrist nachverhandelt werden können.

In welchen Fällen können Mieter sich auf § 313 BGB berufen?

Wann Vertragspartner sich auf § 313 BGB berufen können, hängt vom Einzelfall ab. Eine Störung oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage kann im Bereich Mietrecht während Corona durchaus Auswirkungen auf das Mietverhältnis haben. Wann mietrechtlich eine solche Störung vorliegt, erfahren Sie hier.

Besteht während der Corona-Krise gemäß BGB § 313 eine Störung der Geschäftsgrundlage?

Ja. Der Gesetzgeber hat mit der Änderung von Art. 240 § 7 EGBGB die Basis geschaffen, die es Gewerbemietern einfacher macht, sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage wegen Corona-Beschränkungen zu berufen. Was das für Gewerbemietverhältnisse bedeuten kann, lesen Sie hier

Störung der Geschäftsgrundlage: Wann ist § 313 BGB eigentlich anwendbar?

Die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kommen auch im Mietrecht zur Anwendung, da es sich um zivilrechtliche Regelungen handelt. Vorgaben zum Vertragsrecht sind daher teilweise auch im Mietrecht gültig. Darüber hinaus beinhaltet das BGB explizite Vorschriften zu Miet- und Pachtverhältnissen. 

§ 313 BGB: Ein Mietvertrag für Gewerberäume kann durch Corona unter die Regelungen des Paragraphen fallen.
§ 313 BGB: Ein Mietvertrag für Gewerberäume kann durch Corona unter die Regelungen des Paragraphen fallen.

Mietverträge können wie alle Verträge angepasst oder nachträglich verändert werden, wenn die Zustimmung aller Vertragsparteien vorliegt. Mitunter zwingen bestimmte Umstände die Vertragsparteien dazu, Anpassungen vorzunehmen.

Das kann der Fall sein, wenn in einem Gewerbemietverhältnis die Geschäftsgrundlage gestört ist oder gar gänzlich wegfällt. Insbesondere wenn es äußere Umstände sind, die eine Vertragsveränderung notwendig machen, fragen sich Mieter und Vermieter oft, ob es diesbezüglich eine gesetzliche Grundlage gibt.

Eine solche besteht tatsächlich, und zwar unter anderem in Form von § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In diesem ist definiert, welche Rechte Vertragspartner haben, wenn es zu einer Störung der Geschäftsgrundlage kommt. Im Vertragsrecht bezeichnet die Geschäftsgrundlage alle vertraglichen Übereinkünfte zwischen den beteiligten Parteien. Diese Übereinkünfte bilden die Grundlage für das bestehende Vertragsverhältnis – im Mietrecht dann für das betreffende Mietverhältnis. Die Inhalte des Mietvertrags stellen also die Geschäftsgrundlage für das Mietverhältnis dar. 

Sind nun Teile des Vertrags nicht mehr anwendbar oder fallen durch zuvor unbekannte Umstände weg, handelt es sich um eine Störung eben jener Geschäftsgrundlage. In diesem Fall greifen dann die Regelungen aus § 313 BGB. Gleiches gilt, wenn die Fortsetzung des Vertrags unter den eingetretenen Umständen nicht mehr zumutbar ist. Vertragspartner haben dann das Recht, den bestehenden Vertrag anpassen zu lassen.

1.           Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden […]

Aber Achtung: Eine einseitige Anpassung ist nicht möglich. Der Vertrag muss in gegenseitigem Einvernehmen geschlossen und verändert werden. Passen beispielsweise Mieter den Mietvertrag einseitig an und kürzen die Miete, kann das eine außerordentliche und eventuell auch fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge haben.

Was bedeutet Paragraph 313 BGB für das Mietrecht?

Wegfall der Geschäftsgrundlage: Die Voraussetzungen sind einzelfallabhängig.
Wegfall der Geschäftsgrundlage: Die Voraussetzungen sind einzelfallabhängig.

Wann genau liegt gemäß Mietrecht nun eine Störung der Geschäftsgrundlage vor? Das ist je nach Einzelfall verschieden und richtet sich auch danach, welche Nutzung im Mietvertrag vereinbart wurde.

Pauschal ist es schwierig zu beurteilen, wann § 313 BGB im Mietrecht Anwendung findet. Selbst der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet in der Regel je nach Sachlage. So kann beispielsweise die falsche Berechnung der Quadratmeter einer Mietsache bereits dazu führen, dass die Geschäftsgrundlage für den betreffenden Mietvertrag gestört ist (siehe BGH, 7. Juli 2004, VIII ZR 192/03). 

Liegen die Quadratmeterangaben im Mietvertrag deutlich über der eigentlichen Größe der Mietsache (im BGH-Urteil waren es mehr als 12 qm² zu viel), ist eine Nachverhandlung der Vertragsinhalte wie die Höhe der Mietzahlungen gemäß § 313 BGB zulässig. Die Fortsetzung des bestehenden Vertragsverhältnisses wäre für den Mieter unzumutbar und mit Nachteilen verbunden. Daher greift in diesem Fall die Störung der Geschäftsgrundlage und der Vertrag kann bzw. muss rückwirkend angepasst werden. 

In Zeiten von Corona können die behördlich angeordneten Maßnahmen wie Quarantäne, Ausgangsbeschränkungen oder Geschäftsschließungen beispielsweise dazu führen, dass Mieter ihre Räumlichkeiten kaum oder gar nicht vertragsgerecht nutzen können. Gewerbemieter profitieren hier von einer Gesetzesänderung im Dezember 2020. Gemäß dieser ist grundsätzlich von einem Wegfall oder einer Störung der Geschäftsgrundlage durch COVID-19-Maßnahmen auszugehen. Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) wurde entsprechend angepasst und verschafft Mietern von Gewerberäumen eine bessere Verhandlungsposition

Paragraph 313 BGB ist nur auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar.
Paragraph 313 BGB ist nur auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar.

Bei staatlich angeordneten Corona-Maßnahmen ist demnach also immer eine solche Störung zu vermuten und es sind zumindest Verhandlungen zu Vertragsanpassungen zuzulassen. Allerdings liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage bei Miet- und Pachtverträgen nur dann vor, wenn es sich um gewerbliche Mietverhältnisse handelt.

Wohnraummietverhältnisse sind von dieser Gesetzesänderung nicht betroffen, da deren vertragsgerechte Nutzung durch die behördlichen Corona-Maßnahmen nicht eingeschränkt wird. Wohnraummieter können sich also nicht auf eine Störung nach § 313 BGB berufen. Der Mietvertrag hat in diesem Fall Bestand und muss nicht nachverhandelt werden.

Gewerbemietvertrag während der Corona-Krise: Störung der Geschäftsgrundlage gilt für folgende Mietsachen

Ob eine Störung der Geschäftsgrundlage durch die Corona-Pandemie auf Miete bzw. Mietverhältnis Auswirkungen hat, hängt also davon ab, um was für einen Mietvertrag es sich handelt. Für gewerblich genutzte Pacht- und Mietsachen, wie beispielsweise:

  • Geschäftsflächen (Läden)
  • Gaststätten, Clubs, Bars, Hotels, Bistros usw.
  • Kinos, Theater, Opern, Musicalhäuser, Bühnen usw.
  • Betriebs- und Produktionsstätten
  • Büros, Werkstätten
  • Sporthallen, Schwimmhallen usw.
  • Gärten, landwirtschaftliche Pachtgrundstücke

können Vertragsanpassungen gemäß § 313 BGB verhandelt werden.

Gewerbemiete: Corona stellt eine Störung der Geschäftsgrundlage dar.
Gewerbemiete: Corona stellt eine Störung der Geschäftsgrundlage dar.

Die Mietsachen bzw. die entsprechenden Mietverträge müssen direkt von den Maßnahmen betroffen sein, um von den Regelungen im BGB Gebrauch machen zu können. Die Anpassung der Verträge kann auch rückwirkend erfolgen, sodass auch der Zeitraum seit Beginn der Maßnahmen abgedeckt ist.

Was die Anpassungen genau beinhalten, hängt davon ab, was verhandelt wird. Auch bedeuten die gesetzlichen Vorschriften nicht, dass Vertragsinhalte automatisch angepasst werden.

Ist durch Maßnahmen im Zusammenhang mit Corona bei der Gewerbemiete die Geschäftsgrundlage gestört, können unter anderem folgende Verhandlungspunkte eine Rolle spielen:

  • Stundung der Miete für den Zeitraum der Maßnahmen
  • Mietminderung für den Zeitraum der Maßnahmen
  • Aussetzung vertraglicher Pflichten (je nach Vertrag)
  • Sonderkündigungsrecht
  • Vertragsaufhebung

Quellen und weiterführende Links

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