Der Untermietvertrag – wenn der Mieter Vermieter wird

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 27. Mai 2020

Viele Studenten unterzeichnen einen Untermietvertrag für ein WG-Zimmer.

Viele Studenten unterzeichnen einen Untermietvertrag für ein WG-Zimmer.

Es gibt gute Gründe für Untermietverträge. Häufig begründen junge Personen während des Studiums oder der Ausbildung eine Wohngemeinschaft. Im Team lassen sich die Miete für den Wohnraum und zusätzliche Kosten wie Strom, Telefon oder Internet leichter stemmen als allein. Insbesondere der Mangel an Wohnraum für Einpersonenhaushalte zu bezahlbaren Preisen macht das Konzept der WG für viele attraktiv.

Häufig gibt es in einer Wohngemeinschaft einen Hauptmieter, der per Untermietvertrag ein WG-Zimmer an einen Dritten vermietet. Der Untermieter ist bei diesem Konstrukt kein Vertragspartner vom eigentlichen Vermieter. Der Hauptmieter wird stattdessen zum Vermieter selbst.

Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was im Mietrecht zum Thema Untermietvertrag festgeschrieben ist, wie ein Untermieter angemeldet werden kann und was der Hauptmieter für Rechte und Pflichten hat, wenn er seinen angemieteten Wohnraum weiter untervermietet.

Die Untervermietung im BGB

Beim Untermietvertrag wird der Hauptmieter zum Vermieter.

Beim Untermietvertrag wird der Hauptmieter zum Vermieter.

Es gibt zahlreiche Situationen, in denen ein Untermietvertrag sinnvoll sein kann. Beispielsweise wurde die Wohnung mit einer anderen Person als Hauptmieter bewohnt, welche nun einen Umzug plant und somit die gemeinsamen vier Wände verlässt.

Meist sind die finanziellen Belastungen für eine einzelne Person zu hoch, weshalb eine WG mittels Untermietvertrag mit einem neuen Mitbewohner gegründet werden soll. Auch der Zuzug vom Lebensgefährten kann per Untermietvertrag geregelt werden, sollte eine Eintragung als Hauptmieter nicht gewünscht bzw. möglich sein.

Denkbar ist auch, dass der eigentliche Mieter für eine Weile den Wohnraum selbst nicht nutzen kann, aber die Wohnung auch nicht aufgeben möchte. In solchen Fällen wird nach einem Zwischenmieter gesucht, der per Untermietvertrag befristet die Räumlichkeiten bewohnt. Dadurch lässt sich ein finanzieller Mehraufwand reduzieren und gleichzeitig haben Personen, die nur für eine kurze Dauer eine Wohnung bzw. ein Zimmer benötigen, ein Dach über den Kopf.

Durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist der Wunsch, Wohnraum mittels Untermietvertrag weiter zu vermieten gedeckt. Maßgebend ist der § 553 BGB zum Thema Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte. Dort heißt es:

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zustimmung des Vermieters zum Untermietvertrag

Die Zustimmung vom Vermieter ist beim Untermietvertrag zwingend erforderlich.

Die Zustimmung vom Vermieter ist beim Untermietvertrag zwingend erforderlich.

Ohne Zustimmung des eigentlichen Vermieters geht es nicht. Dieser muss generell die Untervermietung erlauben. Wird dies versäumt, sind Schadensersatz und sogar eine  außerordentliche Kündigung möglich. Der Vermieter kann eine Untervermietung allerdings nicht kategorisch ablehnen. Das BGB schränkt ihn in seiner Entscheidungsfreiheit ein und stützt in der Regel die Position des Mieters.

Liegt ein berechtigter Grund für die Untervermietung vor, muss der Vermieter einem Untermietvertrag zustimmen, solange keine anderen Gründe dagegen sprechen.

Ablehnen kann der Vermieter beispielsweise, wenn durch die Untervermietung zu viele Personen den Wohnraum belegen. Einer vierköpfigen Familie in einem untervermieteten Raum von 20 Quadratmetern ist in Deutschland wohl nicht zustimmungsfähig. Ein Anlass, die Untermiete zu untersagen, ist ebenfalls, wenn gegen die Person des Untermieters wichtige Gründe sprechen oder die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar wäre.

Der Vermieter kann gemäß § 553 Abs. 2 BGB seine Zustimmung auch von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen. Allerdings nur dann, wenn auch tatsächlich Mehrkosten durch die Untervermietung zu erwarten sind – z. B. bei den Betriebskosten. Ist eine solche Ausnahme nicht gegeben, ist die Forderung eines Untermietzuschlags nicht zulässig.

Ein genereller Ausschluss der Untermiete im Mietvertrag wird juristisch kaum Erfolg haben, denn ist das Verlangen des Mieters berechtigt und sprechen keine wichtigen Gründe gegen den Untermieter, muss der Vermieter die Erlaubnis geben. Um sicher zu gehen, sollten Sie eine schriftliche Erlaubnis verlangen.

Untermietvertrag ohne Zustimmung

Untermietverträge sind bei einem berechtigten Interesse des Hauptmieters zulässig.

Untermietverträge sind bei einem berechtigten Interesse des Hauptmieters zulässig.

Die Zustimmung zu einem Untermietvertrag kann der Vermieter auf zwei Arten geben. Erteilt der Vermieter eine personengebundene Erlaubnis, muss der Mieter jede folgende Untervermietung neu genehmigen lassen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, einer generellen, nicht personengebundenen Untervermietung zuzustimmen. In diesem Fall muss dem Vermieter nur der jeweilige Name des Untermieters mitgeteilt werden, sollte dieser wechseln.

Wurde allerdings die Wohnung untervermietet, ohne die Erlaubnis vom Vermieter einzuholen, kann dies schwere Konsequenzen haben. Erhält er Kenntnis vom Untermietvertrag, ist er dazu berechtigt, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen und entsprechend Schadensersatz zu fordern.

Andererseits gibt die Ablehnung eines Untermieters durch den Vermieter ohne vernünftigen Grund, dem Mieter ebenfalls das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Im § 540 Abs. 1 BGB heißt es dazu:

Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Haftung beim Untermietvertrag für eine Wohnung

In einem Untermietvertrag kann eine Kaution vereinbart werden.

In einem Untermietvertrag kann eine Kaution vereinbart werden.

Bei einer Untervermietung wird der Hauptmieter selbst zu Vermieter. Beim Untermietvertrag sind ausschließlich Hauptmieter und Untermieter Vertragsparteien. Der eigentliche Vermieter muss grundsätzlich nur die Zustimmung geben.

Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter bleibt außerdem vom Untermietvertrag unberührt. Die Haftung für die Wohnung trägt der Hauptmieter und nicht der Untermieter. § 540 Abs. 2 BGB Stelle den Sachverhalt deutlich dar:

Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Dies erklärt sich aus dem Tatbestand, dass der Hauptmieter alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist und somit alleiniger Ansprechpartner. Begeht der Untermieter eine fahrlässige oder mutwillige Sachbeschädigung, stört den Hausfrieden oder begeht eine sonstige Vertragsverletzung, ist stets der Hauptmieter der Verantwortliche. Gleiches gilt für den Fall, wenn die Miete oder die Nebenkosten nicht durch den Untermieter beglichen worden sind. Der Untermieter sollte vor Unterzeichnung des Untermietvertrags also gut ausgewählt werden.

Der Untermietvertrag: Das sollten Sie wissen!

Ein Untermietvertrag, der befristet ist, ermöglicht eine längere Abwesenheit, ohne die Wohnung aufgeben zu müssen.

Ein Untermietvertrag, der befristet ist, ermöglicht eine längere Abwesenheit, ohne die Wohnung aufgeben zu müssen.

Bei einem Untermietvertrag tritt der Hauptmieter selbst als Vermieter auf. Er hat also dieselben Rechte und Pflichten wie jeder andere Vermieter auch. Demnach darf beispielsweise in einem Untermietvertrag auch eine Kaution vereinbart werden. Die Mietsicherheit ist ein berechtigtes Interesse des Untervermietenden zumal er ja für die Mietsache haften muss.

Zu beachten sind auch die Kündigungsfristen. Insbesondere bei einer befristeten Untermiete sollten die Daten konkret im Untermietvertrag festgehalten werden. Sinnvoll ist es generell, den Vertrag schriftlich zu fixieren, selbst wenn es sich um eine nahestehende Person handelt. Im Streitfall schützt bereits ein einfacher Untermietvertrag häufig vor schweren Konsequenzen.

Ein Standard-Untermietvertrag ist im Grunde fast deckungsgleich mit einem klassischen Mietvertrag. Geregelt werden beispielsweise Kaution, Mietzahlungen, Mietdauer oder Kündigung. Es muss auch nicht immer eine Wohnung sein, die weitervermietet werden soll. Es ist auch möglich, dass ein Untermietvertrag für Büro, Garage oder Garten erstellt wird. Ist der Untermietvertrag gewerblich, gelten dieselben Reglungen wie im privaten Bereich.

Entscheidend bleibt allerdings die Zustimmung des Vermieters. Insbesondere für ein kleines Gewerbe kann der Untermietvertrag eine lukrative Einnahmequelle sein, um die Kosten zu senken. Auch hier gilt die Schriftform als sicherste Variante, um bei Rechtsstreitigkeiten gewappnet zu sein. Im Zweifel hilft stets die Konsultation eines Anwalts für Mietrecht.
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Der Untermietvertrag – wenn der Mieter Vermieter wird
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4 Gedanken zu „Der Untermietvertrag – wenn der Mieter Vermieter wird

  1. R. Kl

    Guten Tag,

    leider kann ich dem Artikel nicht die Klare Abgrenzung von einem Untermietvertrag zu einem Pachtvertrag entnehmen. Obwohl doch beide eine Fruchtziehung haben sind es doch nicht dieselben Verträge. Worin unterscheiden sich diese genau?

    Mit freundlichen Grüßen

    R. Kl

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallol R. Kl,

      in der Regel ist ein Untermietvertrag ausschließlich im Wohnungsmietrecht und bezieht sich auf Wohnungen oder Zimmer anwendbar. Ein Pachtvertrag kann in unterschiedlichen Bereichen geschlossen werden und kann sowohl Gebäude als auch Landflächen beinhalten.

      Üblicherweise wird ein Untermietvertrag von einem Mieter mit einem Untermieter geschlossen. Ein Pachtvertrag besteht jedoch in der Regel zwischen Eigentümer und Pächter. Die Unterschiede sind zudem auch im BGB erläutert.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  2. Thorsten

    Hallo zu meinem Thema habe ich auch nichts gefunden:

    Bei uns im Unternehmen, gibt es einen Untermieter, welcher schleichend übernommen wurde dieser hat kein Mietvertrag zu unseren Räumlichkeiten welche von Ihm genutzt werden, dieser hat Nachweislich noch nie Miete an uns gezahlt, nachdem wir im Dez. 2018 die Geschäftsräume von uns als Hauptmieter angemietet wurden.

    Vor ein paar Tagen wurde durch das Baurechtsamt eine Brandverhütungsschau durchgeführt.
    In diesem Zusammenhangwurde u. A. festgestellt, dass die Untervermietungssituation im UG baurechtlich und brandschutztechnisch nicht genehmigt ist.

    Gibt es hier eine Möglichkeit von einem sonderkündigungrecht Gebrauch zu machen..?

    Im Voraus besten Dank

    Antworten

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