Mieterhöhung gemäß BGB: Welche gesetzlichen Regelungen gibt es?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 16. November 2022

Die gesetzlichen Grundlagen für eine Mieterhöhung sind im BGB festgehalten.
Die gesetzlichen Grundlagen für eine Mieterhöhung sind im BGB festgehalten.

FAQ: Mieterhöhung

Gibt es gesetzliche Vorgaben für eine Mieterhöhung?

Ja. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind verschieden Vorschriften bezüglicher einer Mieterhöhung definiert. Insbesondere in den Paragraphen 557 bis 561 BGB ist festgehalten, unter welchen Voraussetzungen Mieterhöhungen erfolgen dürfen und welche Rechte Mieter sowie Vermieter diesbezüglich haben. Darüber hinaus kann eine Erhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete auch im Mietvertrag festgehalten sein. Mehr zu den unterschiedlichen Varianten lesen Sie hier.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen ist der Grund für die Erhöhung wichtig, zum anderen spielen gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse eine Rolle. Zudem ist in § 558 BGB bestimmt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei einem Erhöhungsbegehren heranzuziehen ist. Darüber hinaus darf die Mieterhöhung gemäß Mietrecht nicht sittenwidrig sein.

Kann eine Sanierung oder Modernisierung zu einer Mieterhöhung führen?

Ja. Eine Sanierung kann zu einer Mietpreiserhöhung führen, aber nur dann, wenn es sich bei den Arbeiten und Maßnahmen um eine Modernisierung handelt. Auch hierzu finden sich die rechtlichen Grundlagen im BGB. Was bezüglich der Mieterhöhung nach einer Modernisierung wichtig ist, haben wir hier zusammengefasst.

Wie lange vorher muss man eine Mieterhöhung ankündigen?

Ein nicht vertraglich vereinbartes Mieterhöhungsverlangen muss in einem angemessenen Zeitraum schriftlich angekündigt werden. Mieter haben nach dem Eingang dieses Schreibens gemäß § 558b BGB dann zwei Monate Zeit, diesem zuzustimmen oder es abzulehnen. Wie eine solche Ankündigung einer Mieterhöhung aussehen kann, zeigt unser kostenloses Muster hier.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Wollen Vermieter die Miete erhöhen, kommt es nicht selten zu Unstimmigkeiten mit dem Mieter. Oftmals entwickeln sich die Höhe der neuen Miete oder der Zeitpunkt der Erhöhung zum Streitthema. Und auch ob eine Mieterhöhung bei einem langjährigen Mieter überhaupt möglich ist, kann zur Diskussion stehen. Die gängigsten Fragen zur Mietanpassung lassen sich mithilfe der gesetzlichen Regelungen aus dem Mietrecht aber durchaus eindeutig beantworten.

Wollen Vermieter die Miete erhöhen, müssen sie bestimmte Vorschriften beachten.
Wollen Vermieter die Miete erhöhen, müssen sie bestimmte Vorschriften beachten.

Bis zum 01.09.2001 wurden Miethöhe und Mieterhöhung durch ein eignes Gesetz geregelt. Das Miethöhengesetz (MHG) beinhaltete alle wichtigen Vorschriften für den frei finanzierten Wohnungsbau. So gab es Regelungen zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen, zu ortsüblichen Mieten oder zur Abrechnung der Betriebskosten.

Die aktuelle Grundlage für jegliche Form der Mieterhöhung bildet seit der Aufhebung des MHG das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Von Bedeutung diesbezüglich sind die Paragraphen 557 bis 561 BGB. Hier sind Vorgaben bezüglich der Ankündigung eines Mieterhöhungsverlangens, zur Begründung eines solchen sowie zur erforderlichen Zustimmung und zum Sonderkündigungsrecht des Mieters zu finden.

Gemäß § 557 BGB kann eine Mieterhöhung nur erfolgen, wenn es entsprechende mietvertragliche Vereinbarungen gibt oder nach den in den §§ 558 bis 560 BGB gesetzlichen Bestimmungen.

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. […]

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Gibt es keine vertraglichen Vereinbarungen zu Mieterhöhungen zwischen Vermieter und Mieter, können Vermieter diese in bestimmten Fällen auch ohne vorherige Absprache mit Mietern geltend machen. Allerdings ist das bei bestehenden Mietverträgen nur möglich, wenn:

  • die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll und die Vorgaben aus § 558 BGB erfüllt sind oder
  • die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden soll.

Bei einer Neuvermietung ist es jederzeit möglich und auch üblich, die Miete im Vergleich zum Vorvertrag zu erhöhen. Auch hier spielt die ortsübliche Vergleichsmiete sowie gesetzliche Bestimmungen wie die Mietpreisbremse eine Rolle. Beide Punkte können mitbestimmen, wie hoch die Miete bei der Neuvermietung ausfallen darf.

Wichtig ist für eine maximale Mieterhöhung zudem sowohl bei bestehenden Mietverträgen als auch bei Neuvermietungen die sogenannte Kappungsgrenze. Das bedeutet, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. In bestimmten Städten und Gemeinden liegt diese Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung bei 15 Prozent.

Staffel- oder Indexmiete nach BGB: Mieterhöhung per Vertrag

Wie erwähnt, kann eine Mieterhöhung auch Bestandteil des Mietvertrags sein. Mieter und Vermieter vereinbaren, wann und wie hoch die Miete angepasst wird. Das kann in zwei Formen geschehen:

  • Staffelmiete
  • Indexmiete

Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete in vereinbarten Stufen, ist also gestaffelt. Bei dieser Art der Mieterhöhung liegt die Zustimmung des Mieters mit der Unterzeichnung des Mietvertrages vor. Und muss nicht extra über eine Ankündigungsschreiben eingeholt werden.

Eine regelmäßige Mietanpassung kann im Mietvertrag vereinbart sein.
Eine regelmäßige Mietanpassung kann im Mietvertrag vereinbart sein.

Gemäß § 557a BGB müssen die Zeitpunkte, zu denen die Mieterhöhungen jeweils erfolgen, vertraglich genau festgelegt sein. Nach Vertragsabschluss darf die erste Anpassung frühestens nach 12 Monaten stattfinden. Neben dem Zeitpunkt muss auch die Höhe des neuen Mietbetrags genau festgehalten sein. Es ist also ein fester Betrag anzugeben und keine prozentuale Erhöhung.

Bezüglich der Mieterhöhung bei einer Staffelmiete gibt es außer der Mietpreisbremse keine Beschränkungen, um wie viel die Miete steigen darf. Das bedeutet, die Beträge sind nach oben hin offen. Allerdings sollte die Staffelung immer so gestaltet sein, dass sie nicht in den Bereich der Sittenwidrigkeit fällt.

Nach § 557b BGB handelt es sich bei der Indexmiete um eine Miete, die sich am Verbraucherindex orientiert. Steigt dieser, steigt auch die Miete. Der Verbraucherindex wird jedes Jahr aktualisiert und durch das Statistische Bundesamt für alle privaten Haushalte ermittelt.

Wichtig ist auch hier, dass eine solche Mieterhöhung im Mietvertrag vereinbart und der erste zu zahlende Mietbetrag festgelegt ist. Im Gegensatz zu Staffelmiete bedarf es bei einer Indexmiete bezüglich der Mieterhöhung einer Ankündigung. In dieser muss die neue Höhe der Miete genau benannt und ersichtlich sein, wie diese berechnet wird. Widersprechen oder ablehnen können Mieter diese Erhöhung nicht, da sie vertraglich vereinbart ist.

Mieterhöhung ohne vertragliche Vereinbarungen

Bestehen keine mietvertraglichen Vereinbarungen, müssen Mieter jederzeit mit einem Mieterhöhungsschreiben rechnen. Oder doch nicht? Willkürliche Erhöhungen der Miete sind unzulässig und können in der Regel durch Mieter angefochten werden. Doch wann ist eine Anpassung möglich und wie hoch darf eine solche Mieterhöhung maximal ausfallen?

Laut BGB § 558 ist eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Dies gilt, wenn:

die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Vermieter müssen also auch bei langjährigen Mietern nicht darauf verzichten, die Mieter zu erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt. Wichtig ist, dass Vermieter die Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung gemäß Mietspiegel oder Vergleichsmiete einholen müssen.

Außervertragliche Mieterhöhung: Die Gründe für eine solche müssen Vermieter immer darlegen.
Außervertragliche Mieterhöhung: Die Gründe für eine solche müssen Vermieter immer darlegen.

Der Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde dient als Grundlage für die Berechnung der möglichen Mieterhöhung. Ist ein solcher nicht vorhanden, sind eine Mietdatenbank oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen in der Umgebung und deren Miete heranzuziehen, um ein Erhöhungsverlangen zu begründen. Auch ein Gutachten eines Sachverständigen kann für eine Mieterhöhung als Grundlage dienen.

Um eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete anbringen zu können, müssen Vermieter folgende Voraussetzungen beachten:

  • Kappungsgrenze
  • Keine Erhöhung innerhalb des ersten Vertragsjahres
  • Mieterhöhung erst 15 Monate nach der letzten Erhöhung wieder möglich
  • Schriftliche Ankündigung der Mieterhöhung
  • Begründung der Erhöhung
  • Einholen der Zustimmung des Mieters

Die Zustimmung zu einer Anpassung ist unabdingbar. Ohne diese ist eine Erhöhung zunächst nicht wirksam. Zudem ist die Frist für die Mieterhöhung von zwei Monaten zu beachten. Denn erst mit dem Erhalt der Zustimmungserklärung kann eine Mieterhöhung wirksam werden. Der neue Mietbetrag ist dann ab dem dritten Monat nach Eingang des Schreibens zu zahlen. Innerhalb dieser Frist haben Mieter die Möglichkeit, das Erhöhungsverlangen auf Rechtmäßigkeit zu prüfen. Die Zustimmung kann formlos erfolgen. Auch eine Zahlung ab dem dritten Monat wird meist als Zustimmung gewertet, allerdings sollten Mieter sichergehen und dies schriftlich hinterlegen.

Stimmen Mieter der Mieterhöhung nicht zu, haben Vermieter die Möglichkeit, auf Zustimmung zu klagen. Dies muss gemäß § 558b BGB innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Ablauf der Frist für die Zustimmung erfolgen.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Ankündigung: Was gehört ins Anschreiben bei einer Mieterhöhung?

Ist bei einer Mieterhöhung eine Ankündigung notwendig, muss diese bestimmte Punkte beinhalten.
Ist bei einer Mieterhöhung eine Ankündigung notwendig, muss diese bestimmte Punkte beinhalten.

Die Ankündigung einer Mieterhöhung muss, wie bereits erwähnt, immer schriftlich erfolgen und bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit sie wirksam ist.

Wie Vermieter diese Ankündigung versenden, ist ihnen überlassen. So kann dies per Post, E-Mail oder Fax geschehen, sofern das Schreiben die Unterschrift des Vermieters bzw. der zuständigen Person beinhaltet.

Folgende Information sollte ein Schreiben enthalten:

  • Gründe für die Erhöhung
  • ab wann die Erhöhung gilt
  • wie der neue Betrag berechnet wird
  • Zustimmungsabfrage (bei Anpassung nach ortsüblicher Vergleichsmiete)
  • Verweis auf § 555d / 559 BGB bei Erhöhung nach Modernisierung
  • Hinweis auf Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB

Wie eine solche Ankündigung aussehen kann, zeigt nachfolgend das kostenlose Musterschreiben zur Mieterhöhung:

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Was gilt?

Eigentümerwechsel sind in der Immobilienwirtschaft nichts Ungewöhnliches. Für Mieter bringt dies allerdings oft Unsicherheiten mit sich und die Frage, ob eine Mieterhöhung ins Haus steht, ist nicht unberechtigt. Aber: Ein Kauf hebt ein bestehendes Mietverhältnis nicht auf. Der neue Eigentümer kann also in der Regel nicht automatisch die Miete erhöhen, wenn die oben genannten Voraussetzungen nicht bestehen.

Eine Mieterhöhung bei einem Eigentümerwechsel ist also nur möglich, wenn eine solche vertraglich bestimmt ist, die Miete an die ortsüblich angepasst werden soll oder nach einer Modernisierung. Zudem gilt nach einem Verkauf auch, dass innerhalb des ersten Jahres bei einem neuen Mietverhältnis keine Erhöhung möglich ist, die letzte Erhöhung 15 Monate oder länger her sein muss und die Kappungsgrenze zu beachten ist.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung: Was ist hier erlaubt?

Eine weitere Möglichkeit für eine Mieterhöhung sind Modernisierungsmaßnahmen. Einer solchen Erhöhung müssen Mieter nicht zustimmen, allerdings müssen sie über diese ebenfalls schriftlich informiert werden. Nach den Regelungen in § 559 BGB müssen Mieter die Maßnahmen dulden und eine Mieterhöhung 8 Prozent der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen.

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Wichtig ist hier, dass die Kosten anteilig auf alle betroffenen Mieter umgelegt werden, also die 8 Prozent auf alle verteilt werden. Zudem sind gezahlte Fördermittel auch bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen, da die Kosten des Vermieters dadurch sinken.

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist nicht selten. Mieter müssen über diese informiert werden.
Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist nicht selten. Mieter müssen über diese informiert werden.

Mit der Mitteilung über die Sanierungsmaßnahmen müssen Vermieter bereits die voraussichtliche Höhe der neuen Miete angeben und Mieter so über eine zukünftige Mieterhöhung informieren. Nach Abschluss der Arbeiten ist dann ein weiteres Schreiben mit genauen Angaben zur neuen Miethöhe und deren Berechnung bzw. Zusammenstellung an den Mieter zu senden. Auch hier gilt dann die bereits benannte Zwei-Monats-Frist und die neue Miete ist mit Beginn des dritten Monats zu zahlen.

§ 561 BGB: Sonderkündigungsrecht für Mieter

Bei einer außervertraglichen Mieterhöhung haben Mieter das Recht, einen Widerspruch gegen diese einzulegen. Auch das Verweigern der Zustimmung zur Anpassung wird üblicherweise als Widerspruch gewertet. Für die Entscheidung über eine Zustimmung ist, wie beschrieben, eine Frist von zwei Monaten nach Eingang des Ankündigungsschreibens vorgesehen.

Möchten Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren, besteht zudem die Möglichkeit, von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Dieses können Mieter grundsätzlich bei einer außervertraglichen Mieterhöhung anbringen. Die übliche gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter wird von drei auf zwei Monate reduziert.

Auch hier haben Mieter zwei Monate nach Eingang des Ankündigungsschreibens Zeit, sich zu entscheiden. In dieser Zeit findet die angekündigte Mieterhöhung keine Anwendung.

Quellen und weiterführende Links

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