Gewerbefläche mieten: Es gilt weitgehend die Vertragsfreiheit!

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 25. Mai 2020

Gewerbeimmobilien gibt es für jeden Zweck.

Gewerbeimmobilien gibt es für jeden Zweck.

Will sich ein Arzt niederlassen, benötigt er eine Praxis. Ein Dienstleistungsunternehmen braucht ein Büro, der Supermarkt eine Verkaufsfläche und der Wirt einen Gastraum. Gewerbeimmobilien gibt es für die verschiedensten Zwecke. Nicht jede Firma kann gemäß ihrer Anforderungen eigene Immobilien bauen oder kaufen, weshalb der Miet- und Immobilienmarkt stets Konjunktur hat.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es einige Passagen zum Mietrecht, allerdings nimmt dieses überwiegend nur die Vermietung von Wohnraum in den Blick. Ziel der gesetzlichen Regelungen ist es, den Mieter einer Wohnung vor willkürlichen Maßnahmen durch den Vermieter zu schützen. In der Regel sind sie in einer schwächeren Position, weil sich ihr Lebensmittelpunkt in der angemieteten Wohnung befindet. Eine Mieterhöhung oder fristlose Kündigung wirkt somit einschneidend auf die jeweiligen Lebensverhältnisse.

Anders als beim Wohnraummietrecht besteht beim Gewerberaummietrecht ein solcher Schutzgedanke nicht. Vielmehr befinden sich die Mietparteien bei der Vermietung von einer Gewerbeimmobilie auf Augenhöhe, weshalb die Vertragsbedingungen freier ausgehandelt werden können.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen alle wesentlichen Informationen zum Thema „Gewerbefläche mieten“. Geklärt werden die Grundlagen des Gewerbemietrechts, was Sie beachten sollten, wenn Sie Gewerberäume mieten bzw. vermieten und was in einen Mietvertrag für gewerbliche Immobilien gehört.

Das Wohnungsmietrecht ist auf Gewerbeimmobilien nur selten anwendbar

Bevor Sie eine Gewerbefläche mieten, sollten Sie den Vertrag juristisch prüfen lassen.

Bevor Sie eine Gewerbefläche mieten, sollten Sie den Vertrag juristisch prüfen lassen.

Im Wohnungsmietrecht des BGB sind grundlegende Regelungen getroffen worden, welche vornehmlich den Mieter vor der Willkür des Vermieters schützen sollen. Dieses soziale Schutzinteresse verfolgt das Gesetz bei Immobilien für ein Gewerbe nicht. Stattdessen herrscht weitgehend Vertragsfreiheit.

Während bei einer Mietwohnung der Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen oder die Miete erhöhen darf, gelten für eine gewerbliche Immobilie andere Regelungen. Auch der Räumungs- oder Bestandsschutz entfallen. Stattdessen dürfen die Vertragsparteien selbst aushandeln welche Regelungen gelten sollen.

Die gewerbliche Vermietung im BGB

Das Gewerbemietrecht ist kein wirklich eigenständiges Rechtsgebiet. Wie bereits erwähnt, sind die Verträge weitgehend frei verhandelbar. Die Vertragsfreiheit ist durch die §§ 305-310 BGB beschränkt. Die Paragraphen legen den Rechtsrahmen für die sogenannten AGB-Klauseln fest und sollen die Vertragsparteien davor schützen, dass eine Seite unangemessen benachteiligt wird.

Aus dem eigentlichen Mietrecht sind allerdings nur zwei Abschnitte ausschließlich auf die Gewerbevermietung zu beziehen. Zum einen ist das § 580a Abs. 2 BGB, welcher festlegt, dass Gewerberäume mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich gekündigt werden müssen. Zum anderen § 578 Abs. 2 BGB, der für Geschäftsräume die Anwendung folgender Paragrafen vorschreibt.

  • 552 Abs. 1 (Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters),
  • 555a Abs. 1 bis 3 (Erhaltungsmaßnahmen),
  • 555b (Modernisierungsmaßnahmen),
  • 555c Abs. 1 bis 4 (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen),
  • 555d Abs. 1 bis 6 (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen),
  • 555e Abs. 1 und 2 (Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen),
  • 555f (Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen)
  • 569 Abs. 2 (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)
  • 569 Abs. 1 (Vorausgesetzt die Räume sind für den Aufenthalt von Menschen bestimmt.)

Soweit im Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen worden sind, müssen § 556c Abs. 1 und 3 BGB (Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten) ebenfalls Anwendung finden.

Möchte eine Firma eine Gewerbefläche mieten, sind darüber hinaus auch weitere Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gültig. Ausgeschlossen bleiben aber solche Absätze, welche den sozialen Schutz eines Mieters betreffen. Geht es allerdings um allgemeine mietrechtliche Fragen, können die Vorschriften aber maßgebend sein.

Dies betrifft beispielsweise die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter (§ 535 BGB), die Mietminderung bei Mängeln (§ 536 BGB) sowie den sich daraus ergebenen Schadenersatzanspruch. Auch die Paragraphen zur Untervermietung, zur fristlosen Kündigung sowie dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ sind auch für Immobilien für ein Gewerbe allgemein anwendbar.

Gewerbe vermieten: Was gehört in den Mietvertrag?

Auch eine Praxis ist eine Gewerbefläche. Beim Mieten ist der Mietzweck anzugeben.

Auch eine Praxis ist eine Gewerbefläche. Beim Mieten ist der Mietzweck anzugeben.

Möchte ein Unternehmer eine Gewerbefläche mieten, muss er wie bei einer Wohnungssuche sich durch die Vielzahl der Angebote durcharbeiten. Bis ein passendes Objekt gefunden wird, welches auch die entsprechenden Anforderungen erfüllt, kann durchaus einige Zeit vergehen. Insbesondere dann, wenn es um repräsentative Geschäftsräume geht, steht bei der Suche nicht nur der funktionale Aspekt im Raum.

Während Gewerberäume wie Lagerhallen oder Callcenter nicht zwingend an prestigeträchtigen Lagen angesiedelt sein müssen, sollte ein Flagship-Store oder eine Konzernzentrale bei der Kundschaft durchaus für Aufmerksamkeit sorgen. Auch die Infrastruktur ist entscheidend. So sollten Büros in der Regel gut erreichbar sein.

Wurden all diese Entscheidungen getroffen und ein Objekt fiel in die engere Wahl, kommt es stets auch auf die Vertragsmodalitäten an. Auch hier geht es grundsätzlich um strategische Entscheidungen. Für den Vertrag über eine Gewerbefläche, welche Unternehmen mieten, ist es wichtig die jeweilige Marktsituation zu berücksichtigen. Ein stark wachsendes Startup benötigt vermutliche flexiblere Vertragsbedingungen als ein Traditionsunternehmen.

Damit ein Mietvertrag für Gewerbeimmobilien überhaupt zustande kommt, müssen Vereinbarungen zu folgenden Punkten getroffen werden:

  • Mietobjekt
  • Mietzweck
  • Mietzeit
  • Mietzins

Wurde über einen dieser Aspekte keine Einigung erreicht, liegt auch kein durchsetzungsfähiger Vertrag vor. Alle weiteren Regelungen zu z. B. Kaution, Betriebskosten oder Konkurrenzschutz stellen keine notwendige Bedingung für den Vertragsabschluss dar.

Mietobjekt

Gewerbefläche mieten: Ein Supermarkt muss die Lage strategisch wählen.

Gewerbefläche mieten: Ein Supermarkt muss die Lage strategisch wählen.

Möchte ein Unternehmer eine Gewerbefläche mieten, sollte im Vertrag unbedingt schriftlich geregelt sein, für welche Räumlichkeiten die Nutzungsüberlassung gelten soll. Oftmals kommt es im Nachhinein zu Streitigkeiten, weil nicht geklärt wurde, ob Keller, Lager oder Parkplätze bei der Miete für das Gewerbe inbegriffen sind. Vermeiden lässt sich dies mit einem genauen Grundrissplan.

Mietzweck

Entscheidend ist auch die Benennung des Mietzwecks. Hier sollten Unternehmer, welche eine Gewerbefläche mieten wollen, die Formulierung etwas weiter fassen, um sich die Möglichkeit offen zu halten, ggf. Anpassungen am Geschäftsmodell vorzunehmen. Verändert sich nämlich der Mietzweck, muss der Vermieter grundsätzlich zustimmen. Diese wäre z. B. der Fall, wenn sich das Sortiment grundlegend ändert.

Im Gastgewerbe oder anderen genehmigungspflichtigen Unternehmungen ist es sinnvoll, die Rechtswirksamkeit des Mietvertrags von der Genehmigung abhängig zu machen. Sollte einer Gaststätte beispielsweise eine Ausschankgenehmigung verweigert oder entzogen werden, ist es mit solch einer Einschränkung leichter, aus dem Mietvertrag zu kommen.

Mietzeit

Was darf es sein – Laufzeitvertrag oder unbefristeter Vertrag für die Gewerbefläche? Beim Mieten von Gewerbeimmobilien kommt es auf die Ausrichtung des Unternehmens an. Wird ein Mietvertrag über einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, ist es rechtlich nicht möglich, vor Ablauf dieser Frist zu kündigen. Eine Ausnahme bietet ein außerordentlicher gesetzlicher Grund. Vorteilhaft ist dieses Modell, wenn günstige Konditionen über eine größere Zeitspanne gesichert werden sollen. Allerdings bleibt die Flexibilität dabei auf der Strecke.

Unbefristete Verträge können dagegen relativ kurzfristige gekündigt werden. Dies birgt allerdings das Risiko, dass sich Firmen relativ schnell eine neue Bleibe suchen müssen, sollte eine Kündigung für die Gewerbefläche, welche sie mieten, eintrudeln. Vorbeugend ließe sich aber auch eine verlängerte Kündigungsfrist oder ein Laufzeitvertrag mit Sonderkündigungsrecht vereinbaren.

In einigen Fällen ist die Höhe der Miete für die Gewerbefläche umsatzabhängig.

In einigen Fällen ist die Höhe der Miete für die Gewerbefläche umsatzabhängig.

Mietzins

Bei der Miete einer Gewerbefläche sind die Vertragsparteien relativ frei, denn eine Mietpreisbindung oder eine Begrenzung auf örtliche Vergleichsmieten wie bei der Wohnraummiete existiert nicht. Dennoch gibt es einen Schutz gegen Mietwucher. Die sogenannte Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) ist gegeben, wenn die örtliche Marktmiete um mehr als 20 % überschritten und dadurch ein Missverhältnis im Preis offensichtlich wird. Außerdem muss eine Ausbeutung einer Zwangslage stattgefunden haben.

Bei der Festlegung für den Mietzins können Unternehmen, welche eine Gewerbefläche mieten wollen, verschiedene Vereinbarungen mit dem Vermieter treffen. So ist beispielsweise eine Festmiete oder eine Staffelmiete, die sich nach festgelegten Zeitintervallen erhöht, möglich. Auch eine Umsatzmiete bestehend aus einer Grundmiete und einem Anteil, der sich nach dem Umsatz richtet, ist denkbar. Wichtig ist aber, dass vorher geklärt wird, wie der Umsatz berechnet wird.

Gewerbevermietung und die Bedeutung der AGB

Beim Mietvertrag über eine Gewerbeimmobilie kommt es besonders auf die Vertragsklauseln bzw. die AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) an. Grundsätzlich lässt sich nahezu alles vereinbaren, solange beide Vertragsparteien damit einverstanden sind. Maßgebend sind aber die rechtlichen Rahmenbestimmungen, welche eine übermäßige Benachteiligung einer Partei untersagen. Sinnvoll ist es stets, einen solchen Mietvertrag von einem Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen.

Welche Kündigungsfrist gilt bei der Vermietung von Gewerbe?

Gewerbevermietung: Es ist nicht leicht, das passende Objekt zu finden.

Gewerbevermietung: Es ist nicht leicht, das passende Objekt zu finden.

Je nach Vertrag können Unternehmer eine Gewerbefläche unterschiedlich mieten. Vereinbart werden kann z. B. eine befristete oder unbefristete Gebrauchsüberlassung. Bei einem Laufzeitvertrag (befristet) gilt die schriftlich vereinbarte Frist. Soll darüber hinaus das Mietverhältnis aufrechterhalten werden, muss dies entsprechend verhandelt werden, ansonsten endet es automatisch.

Bei unbefristeten Verträgen gilt die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 580a BGB Abs. 2.

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Demnach erfolgt das Mietzeitende regelmäßig nach sechs Monaten. Es können aber auch längere Fristen vereinbart werden. Ausnahme bildet die außerordentliche Kündigung, welche auch ein kurzfristiges Mietzeitende ermöglicht, sollte eine der Vertragsparteien ihren Pflichten (z. B. Miete zahlen) nicht nachgekommen sein.

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Gewerbefläche mieten: Es gilt weitgehend die Vertragsfreiheit!
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