Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Beteiligte?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 25. Mai 2021

Welche Regelungen zum Wohnrecht hält das BGB bereit?
Welche Regelungen zum Wohnrecht hält das BGB bereit?

Im Zuge der Übertragung von Immobilien – ob im Rahmen von Schenkungen oder Verkäufen – wollen die aktuellen Besitzer sich oftmals ein dauerhaftes oder befristetes Wohnrecht vertraglich zusichern lassen. Bei solchen Vorgängen sollen am Ende alle profitieren: Die neuen Eigentümer erhalten das übertragene Vermögen, die bisherigen Besitzer müssen nicht erst noch mal auf die letzten Lebensjahre umziehen und können kostenfrei im alten Heim wohnen bleiben.

Auch und insbesondere im Erbrecht spielt das Wohnrecht eine wichtige Rolle. Doch nicht immer ist bei der Übertragung von einem Wohnrecht bekannt, welche Rechte und Pflichten auf die Berechtigten und den neuen Eigentümer zukommen. Können Sie das Wohnrecht ggf. sogar an Dritte übertragen oder vererben? Und wann erlischt das gewährte Wohnrecht eigentlich?

Was bedeutet das eingeräumte Wohnrecht für Eigentümer und Berechtigten?

Was ist, wenn ein Wohnrecht eingeräumt wird?
Was ist, wenn ein Wohnrecht eingeräumt wird?

Im allgemeinsprachlichen Gebrauch kommt es bezüglich des Wohnrechts häufig zu Verwechslungen mit dem nah verwandten Nießbrauchsrecht. Es handelt sich jedoch nicht um deckungsgleiche Begriffe, sondern diese müssen grundsätzlich voneinander abgetrennt werden, denn: Der Nießbrauch gewährt wesentlich umfassendere Gebrauchsrechte als das Wohnrecht.

Ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht, das im Zuge einer Schenkung oder eines Verkaufs gewährt werden kann, meint, dass der Berechtigte Teile der übertragenen Immobilie oder diese insgesamt nutzen kann. Der (neue) Eigentümer bleibt dabei nach § 1093 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aus der Immobilie – oder den betroffenen Teilen – ausgeschlossen, bis das Wohnrecht endet. Er gibt das Nutzungsrecht ab, behält aber weiterhin allein das Recht auf Fruchtziehung und die Verfügungsgewalt.

Beim Nießbrauch hingegen beschränkt sich das Gebrauchsrecht nicht allein auf die Nutzung der beschwerten Gegenstände. Der Nießbraucher ist darüber hinausgehend auch berechtigt, die Früchte aus dem Objekt zu ziehen (z. B. Mieteinnahmen). In diesem Fall bleibt allein das Verfügungsrecht auf Seiten des Eigentümers bestehen.

Ein weiterer Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch: Während ein Nießbauchsrecht an unterschiedlichste Gegenstände gebunden werden kann (Unternehmen, Immobilien, Fahrzeuge usf.), ist das Wohnrecht immer nur auf Gebäude oder Gebäudeteile beschränkt. Das alleinige Nutzungsrecht ist zudem auf das – in aller Regel mietfreie – Bewohnen dieser Immobilien bezogen. Aber ist das Wohnrecht auch ohne Grundbucheintrag gültig?

Grundsätzlich ist es möglich, das Wohnrecht zeitlich zu befristen. In der Praxis wird jedoch überwiegend ein Wohnrecht auf Lebenszeit gewährt, das erst mit dem Tod des Berechtigten endet.

Muss das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden?

Ob befristetes oder dauerhaftes Wohnrecht: Es bedarf des Grundbucheintrags.
Ob befristetes oder dauerhaftes Wohnrecht: Es bedarf des Grundbucheintrags.

Beim so gewährten Nutzungsrecht handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit, also eine sachenrechtliche Belastung des Grundstücks. Aus diesem Grund bedarf es eines entsprechenden Eintrags im Grundbuch, wenn ein dingliches Wohnrecht gewährt wird.

Es genügt nicht, entsprechende Regelungen in einem Schenkungs- oder Kaufvertrag festzuhalten, denn nur ein eingetragenes Wohnrecht im Grundbuch ist letztlich auch rechtswirksam. Fehlen entsprechende auf Grundlage der Vereinbarungen getätigte Änderungen, kann der eigentlich Berechtigte im Zweifel nicht auf sein Nutzungsrecht bestehen.

Eingetragenes Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten?

Jedes Gebrauchsrecht geht mit Obliegenheiten einher, die Berechtigter und Beschwerter beachten müssen. Es gelten folgende Berechtigungen und Verpflichtungen bei eingetragenem Wohnrecht (abweichende Regelungen müssten gesondert in der Vereinbarung zum Wohnrecht bestimmt werden):

Wohnrecht: Welche Pflichten und Rechte haben Berechtigter und Eigentümer?
Wohnrecht: Welche Pflichten und Rechte haben Berechtigter und Eigentümer?
  1. Nutzungsrecht: Der Berechtigte ist – wie bereits oben angemerkt – dazu befugt, die mit einem Wohnrecht beschwerten Immobilien(teile) unter Ausschluss des (neuen) Eigentümers zu bewohnen. Das Nutzungsrecht bezieht sich dabei auch auf Einrichtungen und Gebäudeteile, die für die gemeinsame Nutzung angedacht sind (z. B. Heizungsanlagen).
  2. Aufnahmerecht: Das Wohnrecht gestattet es dem Begünstigten, seine Familie, Lebensgefährten oder weitere Personen in diese aufzunehmen, sofern dies zur “standesgemäßen Bedienung und Pflege” erforderlich ist (§ 1093 Absatz 2 BGB).
  3. Besichtungsrecht: Wie auch in regulären Mietverhältnissen sind die Eigentümer grundsätzlich nicht befugt, die mit einem Wohnrecht beschwerten Gebäudeteile ohne Zustimmung des Berechtigten zu betreten oder zu besichtigen.
  4. Nebenkosten: Auch wenn es sich in der Regel um ein mietfreies Wohnrecht handelt, muss der Berechtigte die Nebenkosten für Heizung, Strom, Wasser usf. selbst tragen.
  5. Reparaturen: Auch kleinere Reparaturen an dem beschwerten Wohnobjekt obliegen dem Wohnberechtigten. Er ist darüber hinaus auch zum Erhalt der Immobilie angehalten. Nur größere Sanierungs- oder Reparaturarbeiten sind vom Eigentümer zu finanzieren – für die jedoch zunächst die Einwilligung des Berechtigten einzuholen ist.
Kann man ein gewährtes Wohnrecht vererben oder anderweitig übertragen? Bei dem Wohnrecht handelt es sich ebenso wie beim Nießbrauch um ein höchstpersönliches Recht. Als solches ist das dingliche Wohnrecht nicht an Dritte übertragbar – und damit auch nicht vererbbar. Damit ist es auch nicht möglich, ein Ihnen gewährtes Wohnrecht zu verkaufen, etwa um daraus Profit zu schlagen.

Wann erlischt ein gewährtes Wohnrecht?

Anhand der oben genannten Unübertragbarkeit endet ein lebenslanges Wohnrecht spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Dessen Erben können keine Forderungen aus dem Wohnrecht gegenüber dem Eigentümer erheben.

Wurde das Wohnrecht von Anfang an als befristete Dienstbarkeit gedacht, dann endet diese nach Ablauf der gesetzten Frist. Die genaue Laufzeit können Eigentümer und Berechtigter im Schenkungs- oder Kaufvertrag individuell festlegen.

Darüber hinaus kann auch die aktive Löschung das Wohnrecht beenden. Hierzu bedarf es aber in jedem Fall der Zustimmung des Berechtigten. Oftmals geht ein entsprechender Antrag auf Löschung mit einer Abfindungszahlung einher, die der Begünstigte für den Verzicht auf sein Wohnrecht erhält. Annehmen muss er ein solches Angebot aber nicht.

Im Testament ein Wohnrecht bestimmen

Sie wollen ein Haus vererben und mit Wohnrecht beschweren? Es entstehen teils hohe Steuern!
Sie wollen ein Haus vererben und mit Wohnrecht beschweren? Es entstehen teils hohe Steuern!

Obwohl das einer Person gewährte Nutzungsrecht von dieser nicht auf andere übertragen werden kann, besteht durchaus die Möglichkeit einem Nachlassempfänger oder einem Vermächtnisnehmer ein Wohnrecht im Testament zu bestimmen. Voraussetzung ist dabei, dass der Erblasser selbst Eigentümer der beschwerten Immobilie ist.

Viele Testatoren bestimmen zum Beispiel, dass ihre Kinder zwar die Immobilie erben sollen, der Partner oder Ehegatte aber für den Rest seines Lebens in dieser wohnen bleiben soll bzw. darf. Hierbei handelt es sich um ein erteiltes lebenslanges Wohnrecht.

Was vielen dabei jedoch nicht bekannt ist: In diesem Fall kann sich die gutgemeinte Tat für den Vermächtnisnehmer als Kostenfalle entpuppen. Der Grund: Auch auf ein gewährtes Wohnrecht können Steuern anfallen, die der Berechtigte zu entrichten hat – die Steuerbefreiung entfällt in diesem Fall für den Ehegatten.

Für ein gewährtes Wohnrecht fällt Erbschaftssteuer an. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) greift die Steuerbefreiung nicht, wenn der Erblasser den Kindern das Haus vererbt und dem Ehegatten ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht einräumt (Aktenzeichen: II R 45/12). Nur tatsächliches Wohneigentum sei von der Steuerbefreiung erfasst.

Im Übrigen gilt Ähnliches auch bei Schenkungen: Gewährt die Vereinbarung im Rahmen einer so gestalteten Immobilienübertragung ein Wohnrecht, fällt die Schenkungssteuer auch für das erteilte Wohnrecht an. Mit dieser ist der Berechtigte zu belasten. Doch wie hoch genau sind die möglichen Steuerlasten?

Steuerrechtliche Wertermittlung beim Wohnrecht

Wie können Sie den Kapitalwert vom Wohnrecht berechnen?
Wie können Sie den Kapitalwert vom Wohnrecht berechnen?

Um die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu ermitteln, ist es zunächst notwendig, den Kapitalwert zu beziffern, den das an sich immaterielle Wohnrecht im jeweiligen Einzelfall hat. Ausschlaggebend ist dabei der örtliche Mietspiegel.

Der Kapitalwert ergibt sich zum einen aus der monatlich eingesparten Miete für ein vergleichbares Wohnobjekt, zum anderen aus der Dauer von einem Wohnrecht. Die Berechnung kann mit folgender Formel erfolgen:

Kapitalwert = (Größe der mit Wohnrecht belasteten Immobilie in m2 x örtliche Nettokaltmiete je m2 laut Mietspiegel) x Faktor entsprechend der Dauer des gewährten Wohnrechts

Bei Befristung lässt sich die Dauer einfach heranziehen, bei lebenslangem Wohnrecht bedarf es der Konsultierung der sogenannten Sterbetafeln. Dies stellt das Statistische Bundesamt zur Verfügung (Neuerung alle zwei Jahre):

Anhand dieser wird ermittelt, wie lang das unbeschränkte Wohnrecht unter Berücksichtigung statistischer Werte für den jeweils Berechtigten sei. In den Sterbetafeln ist festgehalten, wie hoch die restliche Lebenserwartung einer Person eines bestimmten Alters statistisch gesehen ist. Zum Beispiel: Ein Mann, der im Jahre 2015 70 Jahre alt war, hat eine statistische Restlebensdauer von 14,13 Jahren. Für eine 70-Jährige Frau läge diese bei 16,80 Jahren. Diese Restlebenserwartung entspricht dann der statistischen Dauer des lebenslangen Wohnrechts.

Mit der nun zur Verfügung stehenden Dauer vom Wohnrecht können Sie den entsprechend zugeordneten Faktor für die Multiplikation ermitteln. Dazu müssen Sie einen Blick in die Anlage 9a des Bewertungsgesetzes wagen. Entsprechend der Laufzeit in Jahren können Sie den jeweiligen Faktor einfach ablesen. Bei einer Dauer von 16 Jahren etwa liegt der Faktor bei 10,750, bei 14 Jahren beträgt er 9,853.

Je höher also die Restlebensdauer des Berechtigten, desto höher ist der anzurechnende Faktor und desto höher ist am Ende auch der Kapitalwert der jeweiligen Immobilie.

Beispiel für die Bewertung von einem Wohnrecht zur Veranschaulichung

Wie lässt sich das Wohnrecht berechnen? Unser Beispiel hilft.
Wie lässt sich das Wohnrecht berechnen? Unser Beispiel hilft.

Angenommen wird, dass die monatliche Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung laut Mietspiegel bei 10,50 Euro je m2 liegt (wird in der Berechnung auf die jährliche Nettokaltmiete aufgerechnet). Die Größe der mit Wohnrecht belasteten Immobilie beträgt 200 m2. Die nach Sterbetafel ermittelte Restlebensdauer des Begünstigten ist mit 5 Jahren zu veranschlagen. Daraus ergibt sich ein Faktor von 4,388.

Es ergäbe sich aus der Berechnung für den Wohnwert folgender Kapitalwert:

((200 x 10,50) x 12) x 4,388 = 110.577,60 Euro

Auf diese Summe entfallen sodann Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer. Wie hoch diese letztlich ist, ergibt sich aus der Erbsteuerklasse, die sich nach dem jeweiligen persönlichen Verhältnis des Begünstigten zum Erblasser bzw. Schenkenden ergibt.

Der so ermittelte Kapitalwert kann auch die Basis einer möglichen Abfindungszahlung darstellen, die häufig dann herangezogen wird, wenn der Eigentümer vom Berechtigten die Zustimmung zur Löschung des Wohnrechts erhalten will. In diesem Fall kann er sich ggf. den Kapitalwert von dem Wohnrecht auszahlen lassen, auf das er ab Aufhebung der Grunddienstbarkeit verzichtet.

Lassen Sie sich von einem Anwalt zum Thema Wohnrecht beraten!

Wohnrecht mit Erbe oder Schenkung übertragen? Suchen Sie den Rat eines Anwalts!
Wohnrecht mit Erbe oder Schenkung übertragen? Suchen Sie den Rat eines Anwalts!

Die Regelungen, Pflichten und Rechte, die bei der Übertragung von einer Immobilie bei zeitgleicher Beschwerung mit einem Wohnrecht zu berücksichtigen sind, können Laien kaum gänzlich überblicken. Aus diesem Grund ist es stets anzuraten, sich vor dem Abschluss etwaiger Verträge oder Testamente mit enthaltenem Wohnrecht an einen Anwalt zu wenden.

Ein Rechtsanwalt kennt zum Wohnrecht geltende Gesetze und die aktuelle Rechtsprechung und kann Sie vor möglichen Fehlern bewahren. Zudem kann er Sie dabei unterstützen, den Kapitalwert und die steuerliche Belastung für die Begünstigten realistisch einzuschätzen.

1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (69 Bewertungen, Durchschnitt: 4,32 von 5)
Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Beteiligte?
Loading...

65 Gedanken zu „Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Beteiligte?

  1. Hans.M

    Meine Frau und ich leben dauernd getrennt. Als ich auszog, habe ich ihr ein lebenslanges Wohnrecht in unserem gemeinsamen Haus gewährt. Nun möchte ich das Haus aber gerne verkaufen.
    Der Vertrag über das Wohnrecht wurde formlos auf DIN A4 formuliert und von beiden unterschrieben.

    Ist ein solcher Vertrag über das Wohnrecht rechtlich bindend?

    1. Leon

      Der Käufer ist nicht gebunden! Da kein Grundbucheintrag. Aber Sie müssen ihrer Frau das Wohnrecht gewähren und finanzieren.

  2. Wilhelm H

    Wir haben ein Zweifamilien Haus. Unten wohnt unser Sohn seine Frau u. Tochter.
    Nun haben wir ein notarielles Grundstücksübertragungsvertrag geschlossen. Dieser Vertrag ist nur mit unseren jüngsten Sohn geshchlossen worden.
    Als Gesamtberechtigte, ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht (beschränkte persönliche Dienstbarkeit gem. § 1093 BGB) an sämtlicher Räume im OG- 100 qm
    Monatlicher Wert des Wohnungsrechtes beträgt 6.000,–Euro
    Ist es möglich das diesen Grundstücksübertragung rückgängig gemacht werden kann?
    Da wir noch eine ETW haben, und diese ETW sollte unser ältester Sohn bekommen.
    Er hat diese ETW aber ausgeschlagen und nun gibt es Streit unter uns, also gegen ihre Eltern. Daher wollen wir die ETW zu Lebzeiten verkaufen und das Geld unserer Enkelin zukommenm lassen.
    Ein Testament wollen wir nicht mehr machen, da beide Söhne bei ableben ihrer Eltern das sogenannte Berliner Testament in Kraft gesetzt wird.

  3. Andreas

    Liegenschaftsaufteilung 1/3 1/6 1/6 1/6 1/6
    Kann ein Miteigentümer mit einem Anteil von 1/6 statt einer Auszahlung ein Veräußerungsverbot oder ein Wohnrecht verlangen bei Auszahlung oder anstatt einer Auszahlung
    Es ist ein Erbhof

  4. Lisa

    Mein Lebensgefährte hat mir lebenslanges Wohnrecht erteilt, notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Nun übt er jedoch Psychoterror vom Feinsten aus, dass ich nur noch weg will. Hab ich Anspruch auf Auszahlung meines Wohnrechtes wegen psychischer Grausamkeit?

  5. Stefanie

    Hallo ein schön guten Tag,
    Ich habe mal eine frage und zwar hat in meinen Haus vom meinem Freund die Mutter ein wohnrecht da sie aber ihr wohnrecht nicht mehr nutz sie aber ihren Sohn verklagt da er das Hoftürchen abschließt…über die Nacht aber früh ab um 7.00 Uhr wie den ganzen Tag auf ist und sie der Meinung ist sie müsste ein Schlüssel bekommen um in ihre Wohnung zu gelangen.und sie ja ab um 7.00uhr bis Abend in ihre Wohnung könnte was sie aber nicht macht. Muss mein Freund ihr ein Schlüssel geben oder erst wenn sie auch wirklich in der Wohnung lebt. Kann mir da jemand eine Auskunft geben?

  6. Patricia

    Guten Tag,

    meine Großmutter ist verstorben und wir müssen nun die Wohnung räumen in der sie lebenslanges Wohnrecht hatte. Wie lautet die Frist um die Wohnung an den Eigentümer zu übergeben? Vielen Dank für Ihre Antwort.

  7. Henze D

    Guten Tag ich habe mal eine Frage. Mein Vater hat in dem Haus in dem auch ich wohne Wohnrecht auf Lebenszeit.
    Er lebt seit zwei Jahren im Heim. Er hat seine Wohnung ausgeräumt . Es wird die Wohnung nicht mehr geheizt.
    Im Keller war vor zwei Jahren ein Wasserschaden. Dort schimmeln diie Kellerwände. Das interessiert meinen Vater nicht. Jetzt soll die Wohnung verkommen. Er richtet mutwillig Schäden an. Meine Frage ist ob ich das so hinnehmen muss?

  8. MELBIG C

    Eine Grundbuch-Abtretung findet in Kürze statt, da wir (zwei Geschwister) das Haus unseres Vaters umbauen um dann darin zu wohnen. Er ist bisher noch im Grundbuch eingetragen (schuldenfrei). Wir müssen Schulden aufnehmen und im Grundbuch eintragen, damit die Finanzierung vonstatten geht.
    Wie wirkt sich ein lebenslanges Wohnrecht, für den Vater, steuerlich für uns aus ? Was wäre die beste Lösung, damit wir steuerlich nicht “draufzahlen” ? Testamentarisch ist festgelegt, daß wir nach seinem Tod das Haus erben.

  9. Markus

    Ich wohne seit fast 40 Jahren im Haus meiner Großeltern. Vor kurzem verstarb mein Großvater, der Besitzer des Hauses. Ich zahlte seit vielen Jahren die Betriebskosten für den Teil des Hauses, den ich bewohne (leider immer bar und es lief nie etwas auf meinen Namen). Trotz wiederholter Bitte mir ein Wohnrecht einzuräumen bin ich mir nun nicht sicher ob es in seinem Testament verankert ist (und eingetragen im Grundbuch ist es definitiv nicht). Es gibt nun drei offizielle Erben und es zeichnen sich jetzt schon Probeme zwischen den Geschwistern ab. Gibt es eine Möglichkeit für mich, weil ich schon so lange im Haus wohne ein Wohnrecht zu beantragen oder kann meine Mutter, einer der Erben, es mir geben?

  10. Thomas W

    Hallo,
    Was ist wenn ein Wohnrecht auf Lebenszeit besteht das im Grundbuch eingetragen ist, der Begünstigte aber bei Vertragsabschluss einen vorsätzlichen Betrug begangen hat der aber erst 20 Jahre später erkannt wird.
    Kann man aus diesem Grund das Wohnrecht Gerichtlich entziehen lassen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Thomas

    1. Anwalt.org - Finden Sie den richtigen Anwalt!

      Hallo Thomas W,

      wenden Sie sich am besten an einen Anwalt, um etwaige Ansprüche bzw. die Vorgehensweise abzuklären. Wir bieten keine rechtliche Beratung an.

      Ihr Team von anwalt.org

  11. Josefine

    Mein Sohn hat den Bauernhof mit viel Schulden von seinem Vater übernommen. Hat das Wohnhaus im Erdgeschoß fertiggemacht .Das er mit seiner mit Lebensgefährten wohnen kann. Und leider hat sein Vater das Wohnrecht. Er macht seinem Sohn das Leben unerträglich. Denn er macht schon die zweite Beziehung von meinem Sohn kaputt .Denn er wurde zu meiner jetzigen Schwiegertochter Handgreiflich. Er bekam Hausverbot von der Behörde. Und mein Sohn muss jetzt jedes Monat 400€ bezahlen. Ist das überhaupt gerechtfertigt
    Und seine 2 Geschwister stehen auf seiner Seite .Nicht am Vater seiner Seite. Ich bin seid 20 Jahren von meinem Ex geschieden.
    Mit freundlichen Grüßen
    Josefine

  12. Eva

    Hallo
    Mein Vater lebt seit 10 Jahren im Pflegeheim. Er hat nach Ableben meiner Mutter das Haus geerbt, in dem meine Eltern und ich mit 3 anderen Geschwistern gelebt haben. Nach dem Tod meiner Mutter wurde ein Teil das Hauses vermietet. Der Teil des Hauses mit seperater Wohnmöglichkeit, in welchem mein Vater dann lebte wurde von ihm persönlich genutzt, auch in den ersten Jahren seines Pflegeheim-Aufenthaltes. Diese Wohnung wollte er auch nie vermieten, da er mir ein mündliches Wohnrecht in dieser Wohnung bis zu seinem Tod eingeräumt hat.
    Seit Mitte vergangenen Jahres hat mein Vater eine neue vom Amtsgericht bestellte Betreuerin.
    Diese will nun, dass ich rückwirkend Miete bezahle, oder bis zum 19.02.2021 die Wohnung räume.
    Hinsichtlich dieser Forderung bezieht sie sich auf den Einwilligungsvorbehalt als ihr Recht mir das Wohnrecht zu entziehen. Ist diese Forderung rechtsgültig ?

  13. Mechthild

    Muss meinen Mutter sich an eine Gebäudeversicherung und Grundsteuer beteiligen wenn sie Wohnrecht auf Lebzeiten hat? LG

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.