Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Beteiligte?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 18. November 2020

Welche Regelungen zum Wohnrecht h├Ąlt das BGB bereit?

Welche Regelungen zum Wohnrecht h├Ąlt das BGB bereit?

Im Zuge der ├ťbertragung von Immobilien – ob im Rahmen von Schenkungen oder Verk├Ąufen – wollen die aktuellen Besitzer sich oftmals ein dauerhaftes oder befristetes Wohnrecht vertraglich zusichern lassen. Bei solchen Vorg├Ąngen sollen am Ende alle profitieren: Die neuen Eigent├╝mer erhalten das ├╝bertragene Verm├Âgen, die bisherigen Besitzer m├╝ssen nicht erst noch mal auf die letzten Lebensjahre umziehen und k├Ânnen kostenfrei im alten Heim wohnen bleiben.

Auch und insbesondere im Erbrecht spielt das Wohnrecht eine wichtige Rolle. Doch nicht immer ist bei der ├ťbertragung von einem Wohnrecht bekannt, welche Rechte und Pflichten auf die Berechtigten und den neuen Eigent├╝mer zukommen. K├Ânnen Sie das Wohnrecht ggf. sogar an Dritte ├╝bertragen oder vererben? Und wann erlischt das gew├Ąhrte Wohnrecht eigentlich?

Was bedeutet das einger├Ąumte Wohnrecht f├╝r Eigent├╝mer und Berechtigten?

Was ist, wenn ein Wohnrecht einger├Ąumt wird?

Was ist, wenn ein Wohnrecht einger├Ąumt wird?

Im allgemeinsprachlichen Gebrauch kommt es bez├╝glich des Wohnrechts h├Ąufig zu Verwechslungen mit dem nah verwandten Nie├čbrauchsrecht. Es handelt sich jedoch nicht um deckungsgleiche Begriffe, sondern diese m├╝ssen grunds├Ątzlich voneinander abgetrennt werden, denn: Der Nie├čbrauch gew├Ąhrt wesentlich umfassendere Gebrauchsrechte als das Wohnrecht.

Ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht, das im Zuge einer Schenkung oder eines Verkaufs gew├Ąhrt werden kann, meint, dass der Berechtigte Teile der ├╝bertragenen Immobilie oder diese insgesamt nutzen kann. Der (neue) Eigent├╝mer bleibt dabei nach ┬ž 1093 Absatz 1 B├╝rgerliches Gesetzbuch (BGB) aus der Immobilie – oder den betroffenen Teilen – ausgeschlossen, bis das Wohnrecht endet. Er gibt das Nutzungsrecht ab, beh├Ąlt aber weiterhin allein das Recht auf Fruchtziehung und die Verf├╝gungsgewalt.

Beim Nie├čbrauch hingegen beschr├Ąnkt sich das Gebrauchsrecht nicht allein auf die Nutzung der beschwerten Gegenst├Ąnde. Der Nie├čbraucher ist dar├╝ber hinausgehend auch berechtigt, die Fr├╝chte aus dem Objekt zu ziehen (z. B. Mieteinnahmen). In diesem Fall bleibt allein das Verf├╝gungsrecht auf Seiten des Eigent├╝mers bestehen.

Ein weiterer Unterschied zwischen Wohnrecht und Nie├čbrauch: W├Ąhrend ein Nie├čbauchsrecht an unterschiedlichste Gegenst├Ąnde gebunden werden kann (Unternehmen, Immobilien, Fahrzeuge usf.), ist das Wohnrecht immer nur auf Geb├Ąude oder Geb├Ąudeteile beschr├Ąnkt. Das alleinige Nutzungsrecht ist zudem auf das – in aller Regel mietfreie – Bewohnen dieser Immobilien bezogen. Aber ist das Wohnrecht auch ohne Grundbucheintrag g├╝ltig?

Grunds├Ątzlich ist es m├Âglich, das Wohnrecht zeitlich zu befristen. In der Praxis wird jedoch ├╝berwiegend ein Wohnrecht auf Lebenszeit gew├Ąhrt, das erst mit dem Tod des Berechtigten endet.

Muss das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden?

Ob befristetes oder dauerhaftes Wohnrecht: Es bedarf des Grundbucheintrags.

Ob befristetes oder dauerhaftes Wohnrecht: Es bedarf des Grundbucheintrags.

Beim so gew├Ąhrten Nutzungsrecht handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit, also eine sachenrechtliche Belastung des Grundst├╝cks. Aus diesem Grund bedarf es eines entsprechenden Eintrags im Grundbuch, wenn ein dingliches Wohnrecht gew├Ąhrt wird.

Es gen├╝gt nicht, entsprechende Regelungen in einem Schenkungs- oder Kaufvertrag festzuhalten, denn nur ein eingetragenes Wohnrecht im Grundbuch ist letztlich auch rechtswirksam. Fehlen entsprechende auf Grundlage der Vereinbarungen get├Ątigte ├änderungen, kann der eigentlich Berechtigte im Zweifel nicht auf sein Nutzungsrecht bestehen.

Eingetragenes Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten?

Jedes Gebrauchsrecht geht mit Obliegenheiten einher, die Berechtigter und Beschwerter beachten m├╝ssen. Es gelten folgende Berechtigungen und Verpflichtungen bei eingetragenem Wohnrecht (abweichende Regelungen m├╝ssten gesondert in der Vereinbarung zum Wohnrecht bestimmt werden):

Wohnrecht: Welche Pflichten und Rechte haben Berechtigter und Eigent├╝mer?

Wohnrecht: Welche Pflichten und Rechte haben Berechtigter und Eigent├╝mer?

  1. Nutzungsrecht: Der Berechtigte ist – wie bereits oben angemerkt – dazu befugt, die mit einem Wohnrecht beschwerten Immobilien(teile) unter Ausschluss des (neuen) Eigent├╝mers zu bewohnen. Das Nutzungsrecht bezieht sich dabei auch auf Einrichtungen und Geb├Ąudeteile, die f├╝r die gemeinsame Nutzung angedacht sind (z. B. Heizungsanlagen).
  2. Aufnahmerecht: Das Wohnrecht gestattet es dem Beg├╝nstigten, seine Familie, Lebensgef├Ąhrten oder weitere Personen in diese aufzunehmen, sofern dies zur “standesgem├Ą├čen Bedienung und Pflege” erforderlich ist (┬ž 1093 Absatz 2 BGB).
  3. Besichtungsrecht: Wie auch in regul├Ąren Mietverh├Ąltnissen sind die Eigent├╝mer grunds├Ątzlich nicht befugt, die mit einem Wohnrecht beschwerten Geb├Ąudeteile ohne Zustimmung des Berechtigten zu betreten oder zu besichtigen.
  4. Nebenkosten: Auch wenn es sich in der Regel um ein mietfreies Wohnrecht handelt, muss der Berechtigte die Nebenkosten f├╝r Heizung, Strom, Wasser usf. selbst tragen.
  5. Reparaturen: Auch kleinere Reparaturen an dem beschwerten Wohnobjekt obliegen dem Wohnberechtigten. Er ist dar├╝ber hinaus auch zum Erhalt der Immobilie angehalten. Nur gr├Â├čere Sanierungs- oder Reparaturarbeiten sind vom Eigent├╝mer zu finanzieren – f├╝r die jedoch zun├Ąchst die Einwilligung des Berechtigten einzuholen ist.
Kann man ein gew├Ąhrtes Wohnrecht vererben oder anderweitig ├╝bertragen? Bei dem Wohnrecht handelt es sich ebenso wie beim Nie├čbrauch um ein h├Âchstpers├Ânliches Recht. Als solches ist das dingliche Wohnrecht nicht an Dritte ├╝bertragbar – und damit auch nicht vererbbar. Damit ist es auch nicht m├Âglich, ein Ihnen gew├Ąhrtes Wohnrecht zu verkaufen, etwa um daraus Profit zu schlagen.

Wann erlischt ein gew├Ąhrtes Wohnrecht?

Anhand der oben genannten Un├╝bertragbarkeit endet ein lebenslanges Wohnrecht sp├Ątestens mit dem Tod des Berechtigten. Dessen Erben k├Ânnen keine Forderungen aus dem Wohnrecht gegen├╝ber dem Eigent├╝mer erheben.

Wurde das Wohnrecht von Anfang an als befristete Dienstbarkeit gedacht, dann endet diese nach Ablauf der gesetzten Frist. Die genaue Laufzeit k├Ânnen Eigent├╝mer und Berechtigter im Schenkungs- oder Kaufvertrag individuell festlegen.

Dar├╝ber hinaus kann auch die aktive L├Âschung das Wohnrecht beenden. Hierzu bedarf es aber in jedem Fall der Zustimmung des Berechtigten. Oftmals geht ein entsprechender Antrag auf L├Âschung mit einer Abfindungszahlung einher, die der Beg├╝nstigte f├╝r den Verzicht auf sein Wohnrecht erh├Ąlt. Annehmen muss er ein solches Angebot aber nicht.

Im Testament ein Wohnrecht bestimmen

Sie wollen ein Haus vererben und mit Wohnrecht beschweren? Es entstehen teils hohe Steuern!

Sie wollen ein Haus vererben und mit Wohnrecht beschweren? Es entstehen teils hohe Steuern!

Obwohl das einer Person gew├Ąhrte Nutzungsrecht von dieser nicht auf andere ├╝bertragen werden kann, besteht durchaus die M├Âglichkeit einem Nachlassempf├Ąnger oder einem Verm├Ąchtnisnehmer ein Wohnrecht im Testament zu bestimmen. Voraussetzung ist dabei, dass der Erblasser selbst Eigent├╝mer der beschwerten Immobilie ist.

Viele Testatoren bestimmen zum Beispiel, dass ihre Kinder zwar die Immobilie erben sollen, der Partner oder Ehegatte aber f├╝r den Rest seines Lebens in dieser wohnen bleiben soll bzw. darf. Hierbei handelt es sich um ein erteiltes lebenslanges Wohnrecht.

Was vielen dabei jedoch nicht bekannt ist: In diesem Fall kann sich die gutgemeinte Tat f├╝r den Verm├Ąchtnisnehmer als Kostenfalle entpuppen. Der Grund: Auch auf ein gew├Ąhrtes Wohnrecht k├Ânnen Steuern anfallen, die der Berechtigte zu entrichten hat – die Steuerbefreiung entf├Ąllt in diesem Fall f├╝r den Ehegatten.

F├╝r ein gew├Ąhrtes Wohnrecht f├Ąllt Erbschaftssteuer an. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) greift die Steuerbefreiung nicht, wenn der Erblasser den Kindern das Haus vererbt und dem Ehegatten ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht einr├Ąumt (Aktenzeichen: II R 45/12). Nur tats├Ąchliches Wohneigentum sei von der Steuerbefreiung erfasst.

Im ├ťbrigen gilt ├ähnliches auch bei Schenkungen: Gew├Ąhrt die Vereinbarung im Rahmen einer so gestalteten Immobilien├╝bertragung ein Wohnrecht, f├Ąllt die Schenkungssteuer auch f├╝r das erteilte Wohnrecht an. Mit dieser ist der Berechtigte zu belasten. Doch wie hoch genau sind die m├Âglichen Steuerlasten?

Steuerrechtliche Wertermittlung beim Wohnrecht

Wie k├Ânnen Sie den Kapitalwert vom Wohnrecht berechnen?

Wie k├Ânnen Sie den Kapitalwert vom Wohnrecht berechnen?

Um die H├Âhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu ermitteln, ist es zun├Ąchst notwendig, den Kapitalwert zu beziffern, den das an sich immaterielle Wohnrecht im jeweiligen Einzelfall hat. Ausschlaggebend ist dabei der ├Ârtliche Mietspiegel.

Der Kapitalwert ergibt sich zum einen aus der monatlich eingesparten Miete f├╝r ein vergleichbares Wohnobjekt, zum anderen aus der Dauer von einem Wohnrecht. Die Berechnung kann mit folgender Formel erfolgen:

Kapitalwert = (Gr├Â├če der mit Wohnrecht belasteten Immobilie in m2 x ├Ârtliche Nettokaltmiete je m2 laut Mietspiegel) x Faktor entsprechend der Dauer des gew├Ąhrten Wohnrechts

Bei Befristung l├Ąsst sich die Dauer einfach heranziehen, bei lebenslangem Wohnrecht bedarf es der Konsultierung der sogenannten Sterbetafeln. Dies stellt das Statistische Bundesamt zur Verf├╝gung (Neuerung alle zwei Jahre):

Anhand dieser wird ermittelt, wie lang das unbeschr├Ąnkte Wohnrecht unter Ber├╝cksichtigung statistischer Werte f├╝r den jeweils Berechtigten sei. In den Sterbetafeln ist festgehalten, wie hoch die restliche Lebenserwartung einer Person eines bestimmten Alters statistisch gesehen ist. Zum Beispiel: Ein Mann, der im Jahre 2015 70 Jahre alt war, hat eine statistische Restlebensdauer von 14,13 Jahren. F├╝r eine 70-J├Ąhrige Frau l├Ąge diese bei 16,80 Jahren. Diese Restlebenserwartung entspricht dann der statistischen Dauer des lebenslangen Wohnrechts.

Mit der nun zur Verf├╝gung stehenden Dauer vom Wohnrecht k├Ânnen Sie den entsprechend zugeordneten Faktor f├╝r die Multiplikation ermitteln. Dazu m├╝ssen Sie einen Blick in die Anlage 9a des Bewertungsgesetzes wagen. Entsprechend der Laufzeit in Jahren k├Ânnen Sie den jeweiligen Faktor einfach ablesen. Bei einer Dauer von 16 Jahren etwa liegt der Faktor bei 10,750, bei 14 Jahren betr├Ągt er 9,853.

Je h├Âher also die Restlebensdauer des Berechtigten, desto h├Âher ist der anzurechnende Faktor und desto h├Âher ist am Ende auch der Kapitalwert der jeweiligen Immobilie.

Beispiel f├╝r die Bewertung von einem Wohnrecht zur Veranschaulichung

Wie l├Ąsst sich das Wohnrecht berechnen? Unser Beispiel hilft.

Wie l├Ąsst sich das Wohnrecht berechnen? Unser Beispiel hilft.

Angenommen wird, dass die monatliche Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung laut Mietspiegel bei 10,50 Euro je m2 liegt (wird in der Berechnung auf die j├Ąhrliche Nettokaltmiete aufgerechnet). Die Gr├Â├če der mit Wohnrecht belasteten Immobilie betr├Ągt 200 m2. Die nach Sterbetafel ermittelte Restlebensdauer des Beg├╝nstigten ist mit 5 Jahren zu veranschlagen. Daraus ergibt sich ein Faktor von 4,388.

Es erg├Ąbe sich aus der Berechnung f├╝r den Wohnwert folgender Kapitalwert:

((200 x 10,50) x 12) x 4,388 = 110.577,60 Euro

Auf diese Summe entfallen sodann Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer. Wie hoch diese letztlich ist, ergibt sich aus der Erbsteuerklasse, die sich nach dem jeweiligen pers├Ânlichen Verh├Ąltnis des Beg├╝nstigten zum Erblasser bzw. Schenkenden ergibt.

Der so ermittelte Kapitalwert kann auch die Basis einer m├Âglichen Abfindungszahlung darstellen, die h├Ąufig dann herangezogen wird, wenn der Eigent├╝mer vom Berechtigten die Zustimmung zur L├Âschung des Wohnrechts erhalten will. In diesem Fall kann er sich ggf. den Kapitalwert von dem Wohnrecht auszahlen lassen, auf das er ab Aufhebung der Grunddienstbarkeit verzichtet.

Lassen Sie sich von einem Anwalt zum Thema Wohnrecht beraten!

Wohnrecht mit Erbe oder Schenkung ├╝bertragen? Suchen Sie den Rat eines Anwalts!

Wohnrecht mit Erbe oder Schenkung ├╝bertragen? Suchen Sie den Rat eines Anwalts!

Die Regelungen, Pflichten und Rechte, die bei der ├ťbertragung von einer Immobilie bei zeitgleicher Beschwerung mit einem Wohnrecht zu ber├╝cksichtigen sind, k├Ânnen Laien kaum g├Ąnzlich ├╝berblicken. Aus diesem Grund ist es stets anzuraten, sich vor dem Abschluss etwaiger Vertr├Ąge oder Testamente mit enthaltenem Wohnrecht an einen Anwalt zu wenden.

Ein Rechtsanwalt kennt zum Wohnrecht geltende Gesetze und die aktuelle Rechtsprechung und kann Sie vor m├Âglichen Fehlern bewahren. Zudem kann er Sie dabei unterst├╝tzen, den Kapitalwert und die steuerliche Belastung f├╝r die Beg├╝nstigten realistisch einzusch├Ątzen.

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Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Beteiligte?
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56 Gedanken zu „Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Beteiligte?

  1. Hans.M

    Meine Frau und ich leben dauernd getrennt. Als ich auszog, habe ich ihr ein lebenslanges Wohnrecht in unserem gemeinsamen Haus gew├Ąhrt. Nun m├Âchte ich das Haus aber gerne verkaufen.
    Der Vertrag ├╝ber das Wohnrecht wurde formlos auf DIN A4 formuliert und von beiden unterschrieben.

    Ist ein solcher Vertrag ├╝ber das Wohnrecht rechtlich bindend?

    Antworten
    1. Leon

      Der K├Ąufer ist nicht gebunden! Da kein Grundbucheintrag. Aber Sie m├╝ssen ihrer Frau das Wohnrecht gew├Ąhren und finanzieren.

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  2. Wilhelm H

    Wir haben ein Zweifamilien Haus. Unten wohnt unser Sohn seine Frau u. Tochter.
    Nun haben wir ein notarielles Grundst├╝cks├╝bertragungsvertrag geschlossen. Dieser Vertrag ist nur mit unseren j├╝ngsten Sohn geshchlossen worden.
    Als Gesamtberechtigte, ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht (beschr├Ąnkte pers├Ânliche Dienstbarkeit gem. ┬ž 1093 BGB) an s├Ąmtlicher R├Ąume im OG- 100 qm
    Monatlicher Wert des Wohnungsrechtes betr├Ągt 6.000,–Euro
    Ist es m├Âglich das diesen Grundst├╝cks├╝bertragung r├╝ckg├Ąngig gemacht werden kann?
    Da wir noch eine ETW haben, und diese ETW sollte unser ├Ąltester Sohn bekommen.
    Er hat diese ETW aber ausgeschlagen und nun gibt es Streit unter uns, also gegen ihre Eltern. Daher wollen wir die ETW zu Lebzeiten verkaufen und das Geld unserer Enkelin zukommenm lassen.
    Ein Testament wollen wir nicht mehr machen, da beide S├Âhne bei ableben ihrer Eltern das sogenannte Berliner Testament in Kraft gesetzt wird.

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  3. Andreas

    Liegenschaftsaufteilung 1/3 1/6 1/6 1/6 1/6
    Kann ein Miteigent├╝mer mit einem Anteil von 1/6 statt einer Auszahlung ein Ver├Ąu├čerungsverbot oder ein Wohnrecht verlangen bei Auszahlung oder anstatt einer Auszahlung
    Es ist ein Erbhof

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  4. Lisa

    Mein Lebensgef├Ąhrte hat mir lebenslanges Wohnrecht erteilt, notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Nun ├╝bt er jedoch Psychoterror vom Feinsten aus, dass ich nur noch weg will. Hab ich Anspruch auf Auszahlung meines Wohnrechtes wegen psychischer Grausamkeit?

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  5. Stefanie

    Hallo ein sch├Ân guten Tag,
    Ich habe mal eine frage und zwar hat in meinen Haus vom meinem Freund die Mutter ein wohnrecht da sie aber ihr wohnrecht nicht mehr nutz sie aber ihren Sohn verklagt da er das Hoft├╝rchen abschlie├čt…├╝ber die Nacht aber fr├╝h ab um 7.00 Uhr wie den ganzen Tag auf ist und sie der Meinung ist sie m├╝sste ein Schl├╝ssel bekommen um in ihre Wohnung zu gelangen.und sie ja ab um 7.00uhr bis Abend in ihre Wohnung k├Ânnte was sie aber nicht macht. Muss mein Freund ihr ein Schl├╝ssel geben oder erst wenn sie auch wirklich in der Wohnung lebt. Kann mir da jemand eine Auskunft geben?

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  6. Patricia

    Guten Tag,

    meine Gro├čmutter ist verstorben und wir m├╝ssen nun die Wohnung r├Ąumen in der sie lebenslanges Wohnrecht hatte. Wie lautet die Frist um die Wohnung an den Eigent├╝mer zu ├╝bergeben? Vielen Dank f├╝r Ihre Antwort.

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