Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Beteiligte?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 25. Mai 2020

Welche Regelungen zum Wohnrecht hält das BGB bereit?

Welche Regelungen zum Wohnrecht hält das BGB bereit?

Im Zuge der √úbertragung von Immobilien – ob im Rahmen von Schenkungen oder Verk√§ufen – wollen die aktuellen Besitzer sich oftmals ein dauerhaftes oder befristetes Wohnrecht vertraglich zusichern lassen. Bei solchen Vorg√§ngen sollen am Ende alle profitieren: Die neuen Eigent√ľmer erhalten das √ľbertragene Verm√∂gen, die bisherigen Besitzer m√ľssen nicht erst noch mal auf die letzten Lebensjahre umziehen und k√∂nnen kostenfrei im alten Heim wohnen bleiben.

Auch und insbesondere im Erbrecht spielt das Wohnrecht eine wichtige Rolle. Doch nicht immer ist bei der √úbertragung von einem Wohnrecht bekannt, welche Rechte und Pflichten auf die Berechtigten und den neuen Eigent√ľmer zukommen. K√∂nnen Sie das Wohnrecht ggf. sogar an Dritte √ľbertragen oder vererben? Und wann erlischt das gew√§hrte Wohnrecht eigentlich?

Was bedeutet das einger√§umte Wohnrecht f√ľr Eigent√ľmer und Berechtigten?

Was ist, wenn ein Wohnrecht eingeräumt wird?

Was ist, wenn ein Wohnrecht eingeräumt wird?

Im allgemeinsprachlichen Gebrauch kommt es bez√ľglich des Wohnrechts h√§ufig zu Verwechslungen mit dem nah verwandten Nie√übrauchsrecht. Es handelt sich jedoch nicht um deckungsgleiche Begriffe, sondern diese m√ľssen grunds√§tzlich voneinander abgetrennt werden, denn: Der Nie√übrauch gew√§hrt wesentlich umfassendere Gebrauchsrechte als das Wohnrecht.

Ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht, das im Zuge einer Schenkung oder eines Verkaufs gew√§hrt werden kann, meint, dass der Berechtigte Teile der √ľbertragenen Immobilie oder diese insgesamt nutzen kann. Der (neue) Eigent√ľmer bleibt dabei nach ¬ß 1093 Absatz 1 B√ľrgerliches Gesetzbuch (BGB) aus der Immobilie – oder den betroffenen Teilen – ausgeschlossen, bis das Wohnrecht endet. Er gibt das Nutzungsrecht ab, beh√§lt aber weiterhin allein das Recht auf Fruchtziehung und die Verf√ľgungsgewalt.

Beim Nie√übrauch hingegen beschr√§nkt sich das Gebrauchsrecht nicht allein auf die Nutzung der beschwerten Gegenst√§nde. Der Nie√übraucher ist dar√ľber hinausgehend auch berechtigt, die Fr√ľchte aus dem Objekt zu ziehen (z. B. Mieteinnahmen). In diesem Fall bleibt allein das Verf√ľgungsrecht auf Seiten des Eigent√ľmers bestehen.

Ein weiterer Unterschied zwischen Wohnrecht und Nie√übrauch: W√§hrend ein Nie√übauchsrecht an unterschiedlichste Gegenst√§nde gebunden werden kann (Unternehmen, Immobilien, Fahrzeuge usf.), ist das Wohnrecht immer nur auf Geb√§ude oder Geb√§udeteile beschr√§nkt. Das alleinige Nutzungsrecht ist zudem auf das – in aller Regel mietfreie – Bewohnen dieser Immobilien bezogen. Aber ist das Wohnrecht auch ohne Grundbucheintrag g√ľltig?

Grunds√§tzlich ist es m√∂glich, das Wohnrecht zeitlich zu befristen. In der Praxis wird jedoch √ľberwiegend ein Wohnrecht auf Lebenszeit gew√§hrt, das erst mit dem Tod des Berechtigten endet.

Muss das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden?

Ob befristetes oder dauerhaftes Wohnrecht: Es bedarf des Grundbucheintrags.

Ob befristetes oder dauerhaftes Wohnrecht: Es bedarf des Grundbucheintrags.

Beim so gew√§hrten Nutzungsrecht handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit, also eine sachenrechtliche Belastung des Grundst√ľcks. Aus diesem Grund bedarf es eines entsprechenden Eintrags im Grundbuch, wenn ein dingliches Wohnrecht gew√§hrt wird.

Es gen√ľgt nicht, entsprechende Regelungen in einem Schenkungs- oder Kaufvertrag festzuhalten, denn nur ein eingetragenes Wohnrecht im Grundbuch ist letztlich auch rechtswirksam. Fehlen entsprechende auf Grundlage der Vereinbarungen get√§tigte √Ąnderungen, kann der eigentlich Berechtigte im Zweifel nicht auf sein Nutzungsrecht bestehen.

Eingetragenes Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten?

Jedes Gebrauchsrecht geht mit Obliegenheiten einher, die Berechtigter und Beschwerter beachten m√ľssen. Es gelten folgende Berechtigungen und Verpflichtungen bei eingetragenem Wohnrecht (abweichende Regelungen m√ľssten gesondert in der Vereinbarung zum Wohnrecht bestimmt werden):

Wohnrecht: Welche Pflichten und Rechte haben Berechtigter und Eigent√ľmer?

Wohnrecht: Welche Pflichten und Rechte haben Berechtigter und Eigent√ľmer?

  1. Nutzungsrecht: Der Berechtigte ist – wie bereits oben angemerkt – dazu befugt, die mit einem Wohnrecht beschwerten Immobilien(teile) unter Ausschluss des (neuen) Eigent√ľmers zu bewohnen. Das Nutzungsrecht bezieht sich dabei auch auf Einrichtungen und Geb√§udeteile, die f√ľr die gemeinsame Nutzung angedacht sind (z. B. Heizungsanlagen).
  2. Aufnahmerecht: Das Wohnrecht gestattet es dem Beg√ľnstigten, seine Familie, Lebensgef√§hrten oder weitere Personen in diese aufzunehmen, sofern dies zur “standesgem√§√üen Bedienung und Pflege” erforderlich ist (¬ß 1093 Absatz 2 BGB).
  3. Besichtungsrecht: Wie auch in regul√§ren Mietverh√§ltnissen sind die Eigent√ľmer grunds√§tzlich nicht befugt, die mit einem Wohnrecht beschwerten Geb√§udeteile ohne Zustimmung des Berechtigten zu betreten oder zu besichtigen.
  4. Nebenkosten: Auch wenn es sich in der Regel um ein mietfreies Wohnrecht handelt, muss der Berechtigte die Nebenkosten f√ľr Heizung, Strom, Wasser usf. selbst tragen.
  5. Reparaturen: Auch kleinere Reparaturen an dem beschwerten Wohnobjekt obliegen dem Wohnberechtigten. Er ist dar√ľber hinaus auch zum Erhalt der Immobilie angehalten. Nur gr√∂√üere Sanierungs- oder Reparaturarbeiten sind vom Eigent√ľmer zu finanzieren – f√ľr die jedoch zun√§chst die Einwilligung des Berechtigten einzuholen ist.
Kann man ein gew√§hrtes Wohnrecht vererben oder anderweitig √ľbertragen? Bei dem Wohnrecht handelt es sich ebenso wie beim Nie√übrauch um ein h√∂chstpers√∂nliches Recht. Als solches ist das dingliche Wohnrecht nicht an Dritte √ľbertragbar – und damit auch nicht vererbbar. Damit ist es auch nicht m√∂glich, ein Ihnen gew√§hrtes Wohnrecht zu verkaufen, etwa um daraus Profit zu schlagen.

Wann erlischt ein gewährtes Wohnrecht?

Anhand der oben genannten Un√ľbertragbarkeit endet ein lebenslanges Wohnrecht sp√§testens mit dem Tod des Berechtigten. Dessen Erben k√∂nnen keine Forderungen aus dem Wohnrecht gegen√ľber dem Eigent√ľmer erheben.

Wurde das Wohnrecht von Anfang an als befristete Dienstbarkeit gedacht, dann endet diese nach Ablauf der gesetzten Frist. Die genaue Laufzeit k√∂nnen Eigent√ľmer und Berechtigter im Schenkungs- oder Kaufvertrag individuell festlegen.

Dar√ľber hinaus kann auch die aktive L√∂schung das Wohnrecht beenden. Hierzu bedarf es aber in jedem Fall der Zustimmung des Berechtigten. Oftmals geht ein entsprechender Antrag auf L√∂schung mit einer Abfindungszahlung einher, die der Beg√ľnstigte f√ľr den Verzicht auf sein Wohnrecht erh√§lt. Annehmen muss er ein solches Angebot aber nicht.

Im Testament ein Wohnrecht bestimmen

Sie wollen ein Haus vererben und mit Wohnrecht beschweren? Es entstehen teils hohe Steuern!

Sie wollen ein Haus vererben und mit Wohnrecht beschweren? Es entstehen teils hohe Steuern!

Obwohl das einer Person gew√§hrte Nutzungsrecht von dieser nicht auf andere √ľbertragen werden kann, besteht durchaus die M√∂glichkeit einem Nachlassempf√§nger oder einem Verm√§chtnisnehmer ein Wohnrecht im Testament zu bestimmen. Voraussetzung ist dabei, dass der Erblasser selbst Eigent√ľmer der beschwerten Immobilie ist.

Viele Testatoren bestimmen zum Beispiel, dass ihre Kinder zwar die Immobilie erben sollen, der Partner oder Ehegatte aber f√ľr den Rest seines Lebens in dieser wohnen bleiben soll bzw. darf. Hierbei handelt es sich um ein erteiltes lebenslanges Wohnrecht.

Was vielen dabei jedoch nicht bekannt ist: In diesem Fall kann sich die gutgemeinte Tat f√ľr den Verm√§chtnisnehmer als Kostenfalle entpuppen. Der Grund: Auch auf ein gew√§hrtes Wohnrecht k√∂nnen Steuern anfallen, die der Berechtigte zu entrichten hat – die Steuerbefreiung entf√§llt in diesem Fall f√ľr den Ehegatten.

F√ľr ein gew√§hrtes Wohnrecht f√§llt Erbschaftssteuer an. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) greift die Steuerbefreiung nicht, wenn der Erblasser den Kindern das Haus vererbt und dem Ehegatten ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht einr√§umt (Aktenzeichen: II R 45/12). Nur tats√§chliches Wohneigentum sei von der Steuerbefreiung erfasst.

Im √úbrigen gilt √Ąhnliches auch bei Schenkungen: Gew√§hrt die Vereinbarung im Rahmen einer so gestalteten Immobilien√ľbertragung ein Wohnrecht, f√§llt die Schenkungssteuer auch f√ľr das erteilte Wohnrecht an. Mit dieser ist der Berechtigte zu belasten. Doch wie hoch genau sind die m√∂glichen Steuerlasten?

Steuerrechtliche Wertermittlung beim Wohnrecht

Wie können Sie den Kapitalwert vom Wohnrecht berechnen?

Wie können Sie den Kapitalwert vom Wohnrecht berechnen?

Um die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu ermitteln, ist es zunächst notwendig, den Kapitalwert zu beziffern, den das an sich immaterielle Wohnrecht im jeweiligen Einzelfall hat. Ausschlaggebend ist dabei der örtliche Mietspiegel.

Der Kapitalwert ergibt sich zum einen aus der monatlich eingesparten Miete f√ľr ein vergleichbares Wohnobjekt, zum anderen aus der Dauer von einem Wohnrecht. Die Berechnung kann mit folgender Formel erfolgen:

Kapitalwert = (Größe der mit Wohnrecht belasteten Immobilie in m2 x örtliche Nettokaltmiete je m2 laut Mietspiegel) x Faktor entsprechend der Dauer des gewährten Wohnrechts

Bei Befristung l√§sst sich die Dauer einfach heranziehen, bei lebenslangem Wohnrecht bedarf es der Konsultierung der sogenannten Sterbetafeln. Dies stellt das Statistische Bundesamt zur Verf√ľgung (Neuerung alle zwei Jahre):

Anhand dieser wird ermittelt, wie lang das unbeschr√§nkte Wohnrecht unter Ber√ľcksichtigung statistischer Werte f√ľr den jeweils Berechtigten sei. In den Sterbetafeln ist festgehalten, wie hoch die restliche Lebenserwartung einer Person eines bestimmten Alters statistisch gesehen ist. Zum Beispiel: Ein Mann, der im Jahre 2015 70 Jahre alt war, hat eine statistische Restlebensdauer von 14,13 Jahren. F√ľr eine 70-J√§hrige Frau l√§ge diese bei 16,80 Jahren. Diese Restlebenserwartung entspricht dann der statistischen Dauer des lebenslangen Wohnrechts.

Mit der nun zur Verf√ľgung stehenden Dauer vom Wohnrecht k√∂nnen Sie den entsprechend zugeordneten Faktor f√ľr die Multiplikation ermitteln. Dazu m√ľssen Sie einen Blick in die Anlage 9a des Bewertungsgesetzes wagen. Entsprechend der Laufzeit in Jahren k√∂nnen Sie den jeweiligen Faktor einfach ablesen. Bei einer Dauer von 16 Jahren etwa liegt der Faktor bei 10,750, bei 14 Jahren betr√§gt er 9,853.

Je höher also die Restlebensdauer des Berechtigten, desto höher ist der anzurechnende Faktor und desto höher ist am Ende auch der Kapitalwert der jeweiligen Immobilie.

Beispiel f√ľr die Bewertung von einem Wohnrecht zur Veranschaulichung

Wie lässt sich das Wohnrecht berechnen? Unser Beispiel hilft.

Wie lässt sich das Wohnrecht berechnen? Unser Beispiel hilft.

Angenommen wird, dass die monatliche Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung laut Mietspiegel bei 10,50 Euro je m2 liegt (wird in der Berechnung auf die j√§hrliche Nettokaltmiete aufgerechnet). Die Gr√∂√üe der mit Wohnrecht belasteten Immobilie betr√§gt 200 m2. Die nach Sterbetafel ermittelte Restlebensdauer des Beg√ľnstigten ist mit 5 Jahren zu veranschlagen. Daraus ergibt sich ein Faktor von 4,388.

Es erg√§be sich aus der Berechnung f√ľr den Wohnwert folgender Kapitalwert:

((200 x 10,50) x 12) x 4,388 = 110.577,60 Euro

Auf diese Summe entfallen sodann Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer. Wie hoch diese letztlich ist, ergibt sich aus der Erbsteuerklasse, die sich nach dem jeweiligen pers√∂nlichen Verh√§ltnis des Beg√ľnstigten zum Erblasser bzw. Schenkenden ergibt.

Der so ermittelte Kapitalwert kann auch die Basis einer m√∂glichen Abfindungszahlung darstellen, die h√§ufig dann herangezogen wird, wenn der Eigent√ľmer vom Berechtigten die Zustimmung zur L√∂schung des Wohnrechts erhalten will. In diesem Fall kann er sich ggf. den Kapitalwert von dem Wohnrecht auszahlen lassen, auf das er ab Aufhebung der Grunddienstbarkeit verzichtet.

Lassen Sie sich von einem Anwalt zum Thema Wohnrecht beraten!

Wohnrecht mit Erbe oder Schenkung √ľbertragen? Suchen Sie den Rat eines Anwalts!

Wohnrecht mit Erbe oder Schenkung √ľbertragen? Suchen Sie den Rat eines Anwalts!

Die Regelungen, Pflichten und Rechte, die bei der √úbertragung von einer Immobilie bei zeitgleicher Beschwerung mit einem Wohnrecht zu ber√ľcksichtigen sind, k√∂nnen Laien kaum g√§nzlich √ľberblicken. Aus diesem Grund ist es stets anzuraten, sich vor dem Abschluss etwaiger Vertr√§ge oder Testamente mit enthaltenem Wohnrecht an einen Anwalt zu wenden.

Ein Rechtsanwalt kennt zum Wohnrecht geltende Gesetze und die aktuelle Rechtsprechung und kann Sie vor m√∂glichen Fehlern bewahren. Zudem kann er Sie dabei unterst√ľtzen, den Kapitalwert und die steuerliche Belastung f√ľr die Beg√ľnstigten realistisch einzusch√§tzen.

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53 Gedanken zu „Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Beteiligte?

  1. Hans.M

    Meine Frau und ich leben dauernd getrennt. Als ich auszog, habe ich ihr ein lebenslanges Wohnrecht in unserem gemeinsamen Haus gewährt. Nun möchte ich das Haus aber gerne verkaufen.
    Der Vertrag √ľber das Wohnrecht wurde formlos auf DIN A4 formuliert und von beiden unterschrieben.

    Ist ein solcher Vertrag √ľber das Wohnrecht rechtlich bindend?

    Antworten
    1. Leon

      Der K√§ufer ist nicht gebunden! Da kein Grundbucheintrag. Aber Sie m√ľssen ihrer Frau das Wohnrecht gew√§hren und finanzieren.

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  2. Wilhelm H

    Wir haben ein Zweifamilien Haus. Unten wohnt unser Sohn seine Frau u. Tochter.
    Nun haben wir ein notarielles Grundst√ľcks√ľbertragungsvertrag geschlossen. Dieser Vertrag ist nur mit unseren j√ľngsten Sohn geshchlossen worden.
    Als Gesamtberechtigte, ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht (beschränkte persönliche Dienstbarkeit gem. § 1093 BGB) an sämtlicher Räume im OG- 100 qm
    Monatlicher Wert des Wohnungsrechtes betr√§gt 6.000,–Euro
    Ist es m√∂glich das diesen Grundst√ľcks√ľbertragung r√ľckg√§ngig gemacht werden kann?
    Da wir noch eine ETW haben, und diese ETW sollte unser ältester Sohn bekommen.
    Er hat diese ETW aber ausgeschlagen und nun gibt es Streit unter uns, also gegen ihre Eltern. Daher wollen wir die ETW zu Lebzeiten verkaufen und das Geld unserer Enkelin zukommenm lassen.
    Ein Testament wollen wir nicht mehr machen, da beide Söhne bei ableben ihrer Eltern das sogenannte Berliner Testament in Kraft gesetzt wird.

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  3. Andreas

    Liegenschaftsaufteilung 1/3 1/6 1/6 1/6 1/6
    Kann ein Miteigent√ľmer mit einem Anteil von 1/6 statt einer Auszahlung ein Ver√§u√üerungsverbot oder ein Wohnrecht verlangen bei Auszahlung oder anstatt einer Auszahlung
    Es ist ein Erbhof

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