Zum Wert vom Nießbrauch bei der Berechnung von Erbschaftsteuer

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 9. August 2020

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Zum Wert vom Nießbrauch bei der Berechnung von Erbschaftsteuer
Erbschaft- und Schenkungssteuer: Wie funktioniert die Bewertung vom Nießbrauch?

Erbschaft- und Schenkungssteuer: Wie funktioniert die Bewertung vom Nießbrauch?

Viele Erblasser bestimmen im Rahmen eines Testaments für den Fall ihres Ablebens zum Schutz des eigenen Partners das sogenannte Nießbrauchrecht. Dabei wird dem Berechtigten das alleinige Nutzungsrecht übertragen, ohne dass er das Eigentum an der Sache bzw. einer Immobilie erhält. Andere Erben, die etwa ein Haus als Anteil vom Nachlass erhalten, müssen sich an diese Weisung halten und können den Nießbrauch nicht unterbinden.

Doch wie überall im Leben gibt es auch hier den ein oder anderen Nachteil zu beachten. Der größte beim Nießbrauch: Es fällt eine Schenkungs- oder Erbschaftsteuer an. Doch wie genau lässt sich der Nießbrauch bei der Berechnung der anfallenden Steuer beziffern? Wie kann ein Nutzungsrecht an einer Sache in Zahlen ausgedrückt werden?

Warum bei Berechnung der Steuern Nießbrauch berücksichtigt wird

Auch ohne Einnahmen finden die Ersparnisse durch Nießbrauch bei der Berechnung Beachtung.

Auch ohne Einnahmen finden die Ersparnisse durch Nießbrauch bei der Berechnung Beachtung.

Das Nießbrauchsrecht räumt dem Begünstigten das Nutzungsrecht und das Recht auf Fruchtziehung an einer Immobilie oder einer Sache ein. Diese gehen dabei wesentlich weiter als das reine Wohnrecht. Beim Nießbrauch kann der Berechtigte frei entscheiden, wie er den Nachlassgegenstand bzw. die Schenkung nutzen möchte. So kann er beispielsweise selbst in der mit Nießbrauch beschwerten Wohnung leben oder diese an Dritte vermieten.

Die Mieteinnahmen gehören dann ihm und nicht dem Erben der Wohnung, da das Nutzungsrecht allein beim Nießbraucher liegt – und das schließt die Erträge der Sache mit ein (Miete, Zinsen usf.).

Damit bedeutet das Nutzungsrecht aber vor allem auch einen gewissen Gegenstandswert, der sich im oben genannten Beispiel etwa in gesparten Mietkosten oder gewonnenen Mieteinnahmen äußert. Wo Gewinn und Wert sind, da ist auch der Fiskus nicht weit. Dabei ist es egal, ob das Nießbrauchsrecht per Schenkung oder Erbe übertragen wird.

Wie hoch ist der Wert vom Nießbrauchrecht bei Berechnung der Steuer?

Anhand des oben dargebotenen Beispiels lässt sich in etwa erahnen, wie der Nießbrauch die Berechnung der Erbschaftsteuer beeinflussen kann. Mieteinnahmen und Mieteinsparungen lassen sich ungefähr beziffern. Zu berücksichtigen ist dabei jedoch auch, dass mit dem Nutzungsrecht auch grundsätzliche Pflichten für den Berechtigten verbunden sind (Erhalt, Renovierung, Reparatur usf.). Können diese entstehenden Kosten beim Nießbrauch den Wert herabsetzen?

Wie genau erfolgt beim Nießbrauch die Bewertung durch das Finanzamt?

Es fließen sowohl Einnahmen als auch Ersparnisse durch den Nießbrauch in die Bewertung.

Es fließen sowohl Einnahmen als auch Ersparnisse durch den Nießbrauch in die Bewertung.

Beim Nießbrauch ist die Berechnung der Steuer abhängig vom sogenannten Kapitalwert (= Barwert), den die Sache hat, an der der Steuerpflichtige die Nutzungsrechte trägt. Bezogen auf die Nutzungsrechte an einer Immobilie oder einer Wohnung erfolgt bei der Bewertung vom Nießbrauch die Hochrechnung von der eingesparten Miete bzw. den Mieteinnahmen (auf die Dauer des gewährten Nießbrauchsrechts).

In einem ersten Schritt ermittelt das Finanzamt dabei den Jahreswert, den der Nießbrauch hat:

  • bei Selbstbewohnen der mit Nießbrauch beschwerten Wohnung = 12 x die gesparte Miete, die für eine vergleichbare Wohnung anzunehmen ist.
  • bei Vermietung = jährliche Mieteinnahmen (12 x verlangte Monatsmiete), jedoch maximal der Verkehrswert der Wohnung dividiert durch 18,6.

Nach der Feststellung vom Jahreswert vom Nießbrauch ist die Berechnung an die Sterbetafeln gebunden, die das Statistische Bundesamt alle zwei Jahre neu herausgibt. In diesen ist festgehalten, wie hoch die Lebenserwartung (getrennt nach Geschlechtern) für einzelne Geburtsjahrgänge ist.

Handelt es sich um lebenslang gewährten Nießbrauch ist bei Berechnung der Steuer je nach Geburtsjahrgang des Berechtigten dessen statistisch wahrscheinliche Restlebensdauer heranzuziehen. Aber damit selbst wird der Jahreswert nicht multipliziert, sondern mit dem nach Anlage 9a Bewertungsgesetz (BewG) bestimmten Faktor.

Anlage 9a Bewertungsgesetz

Das Bewertungsgesetz stützt die Berechnung von dem Wert vom Nießbrauch.

Das Bewertungsgesetz stützt die Berechnung von dem Wert vom Nießbrauch.

Die für die Berechnung vom Nießbrauch benötigte Sterbetafel stellt das Statistische Bundesamt bereit:

Der hiernach ermittelte statistische restliche Dauer wird in dem BewG ein bestimmter Faktor zugeordnet. Die für die Bewertung vom Niebrauch benötigte Tabelle findet sich in Anlage 9a BewG.

Mit dem so ermittelten Faktor wird der Jahreswert dann multipliziert, sodass sich nach Berechnung der Kapitalwert vom gewährten Nießbrauch ergibt.

Über dem gewährten Freibetrag liegende Vermögenswerte muss der Nießbraucher dann versteuern.

Abschließende Formel für die Bewertung vom Nießbrauch

Wollen Sie den Kapitalwert vom Nießbrauch berechnen, ist folgende Formel damit anzusetzen:

Wert vom Nießbrauch = Jahreswert x Faktor nach Restlebensdauer

  • Jahreswert = 12 x eingesparte Monatsmiete, Mieteinnahme, Zinsen, Renditen usf.
  • Faktor = zugeordneter Faktor entsprechend zur restlichen zu erwartende Lebensdauer des begünstigten Nießbrauchers

Zeitlich beschränktes Nießbrauchrecht

Zeitlich begrenzter Nießbrauch: Bei der Berechnung vom Jahreswert ist die Dauer ausschlaggebend.

Zeitlich begrenzter Nießbrauch: Bei der Berechnung vom Jahreswert ist die Dauer ausschlaggebend.

Wesentlich einfacher gestaltet sich das Ganze, wenn das Nutzungsrecht nur auf bestimmte Zeit gewährt wird. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Erben noch nicht reif genug sind oder erscheinen, um die übertragene Sache (etwa ein Unternehmen) allein zu führen. Dann wird für den Übergang ein Nießbraucher eingesetzt – etwa bis zur Volljährigkeit oder bis zum Ausbildungsabschluss des Erben.

In diesem Fall ist die Zeitspanne begrenzt, sodass auch der Wert vom Nießbrauch bei der Berechnung der Steuer leichter zu ermitteln ist. Heranzuziehen sind dann nämlich nicht mehr die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes, sondern die exakte Dauer des Nutzungsrechts.

Jahreswert, Kapitalt, Faktor: Für Laien ist die für den Nießbrauch angesetzte Berechnung bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer nicht so einfach zu durchschauen. Aus diesem Grund ist es anzuraten, vor der Übertragung eines solch umfassenden Rechts einen Steuerberater sowie einen Anwalt für Erbrecht, Steuerrecht oder Immobilienrecht zu konsultieren.
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Zum Wert vom Nießbrauch bei der Berechnung von Erbschaftsteuer
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38 Gedanken zu „Zum Wert vom Nießbrauch bei der Berechnung von Erbschaftsteuer

  1. Bärbel

    Mein Bruder (jahrgang 1968) erhielt 1995 das Nießbrauchsrecht an einer Einliegerwohnung. Heute würde er es an mich, inzwischen Bestzer des Hauses, “verkaufen”. Wie wird der Wert berechnet? Heutige Mieteinnahmen x heutige noch zu erwartende Lebensjahre? oder die Daten aus 1995, auf Grund deren der Wert des Nießbrauchsrechts (Erbe) errechnet wurde?

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    1. Anwalt.org Beitragsautor

      Hallo Bärbel,

      der Wert eines Nießbrauchs ergibt sich in der Regel aus dem Wert der Einliegerwohnung (Miete für eine vergleichbare Wohnung) und dem Faktor, der sich aus den Sterbetafeln ergibt. Wenden Sie sich für eine exakte Berechnung an einen Anwalt. Dieser kann Sie auch bei den vertraglichen Vereinbarungen unterstützen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  2. Witti-Renas

    Ich habe die Wohnung 2013 gekauft, und jetzt auf Nießbrauch rückverkaufen.
    Was muß ich berücksichtigen?
    Ichhabe die Wohnung für €40000 gekauft,und der Käufer möchte zur Berchenung nur
    €35000 herranziehen.

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    1. Anwalt.org

      Hallo,
      grundsätzlich führt ein eingetragener Nießbrauch zur Wertminderung bei einer Immobilie. Inwieweit sich dieser auswirkt und welche Möglichkeiten Sie haben, sollten Sie mit einem Experten besprechen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  3. christian b.

    wir möchten eine Wohnung verkaufen auf der ein Niessbauchrecht (Mann 94 Jahre)
    Nicht mehr in der Wohnung lebend besteht.

    die Wohnung hat einen Wert von 600.000 euro
    allerdings im Renovierungs Zustand. Somit zur Zeit nicht vermietbar!

    wie können wir den Wert des Niessbrauch berrechnen ?

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    1. Anwalt.org

      Hallo Christian,
      der Wert des Nießbrauchs ergibt sich aus § 52 GNotKG. Bei Personen über 70 Jahren werden dafür die möglichen Mieteinnahmen von fünf Jahren veranschlagt.

      Ihr Team von anwalt.org

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  4. Reimer A.

    Hallo,
    ich möchte ein Reihenhaus verkaufen. Das Haus gehört zur Hälfte mir, zur Hälfte meiner Mutter, 81, die im Pflegeheim wohnt. Auf meiner Hälfte hat meine Mutter Nießbrauch eingetragen. Meiner Mutter hat die Immobilie heruntergewirtschaftet, das Haus ist nicht mehr bewohnbar. Grundlegende Sanierungsarbeiten sind vor einer erneuten Nutzung erforderlich. Ich habe ein aktuelles Kaufangebot für 195.000. Ein Makler nannte einen erzielbaren Kaufpreis von ca. 300.000, wenn das Haus renoviert wäre. Wie geht der Immobilienzustand in die Bewertung des Kapitalwertes des Nießbrauchs ein?
    vielen Dank

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    1. Anwalt.org

      Hallo Reimer A.,

      in der Regel kann der Zustand des Objektes den Wert beeinflussen. Der Wert des Nießbrauchs ergibt sich aus § 52 GNotKG. Hier spielt auch das Alter des Nießnutzers eine Rolle. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Experten rechtlich beraten lassen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  5. Ralph K.

    Ich möchte ein Mietshaus an meinen Sohn verschenken, ihn in das Grundbuch eintragen und mir anschließend den Nießbrauch bis zu meinem Tode sichern, geht das so problemlos? Muss ich dann für den Nießbrauch Steuern zahlen oder nur für die monatlich anfallenden Mieteinnahmen?

    Ralph

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    1. Anwalt.org

      Hallo Ralph K.,

      in der Regel sollte dies möglich sein. Lassen Sie sich jedoch am besten von einem Notar beraten.
      In Bezug auf die Steuern sollten Sie auch beachten, dass eine Schenkungssteuer anfallen kann und dies in der Regel bei der Berechnung des Nießbrauchs eine Rolle spielt. Hier ist es empfehlenswert, sich von einem Steuerberater Unterstützen zu holen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  6. M. Schumicki

    Mein Mann und ich möchten meinem Sohn eine Wohnung schenken , doch uns lebenlang den Niessbrauch sichern.
    Was würde passieren, wenn unser Sohn unglücklicher Weise vor uns stürbe? Können wir uns absichern, dass die Wohnung in einem solchen
    Fall wieder in unseren Besitz geht?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo M. Schumicki,

      es besteht die Möglichkeit, dies durch das Aufsetzen eines Testaments zu regeln. Ihr Sohn kann bestimmen, wer sein Erbe bzw. die Wohnung erhält. Lassen Sie sich am besten von einem Notar oder einem Anwalt für Erbrecht diesbezüglich beraten.

      Ihr Team von anwalt.org

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  7. Michael

    2 enge australische Freunde haben in Deutschland gemeinsam eine ETW gekauft, die sie
    nur zeitweise als Ferienwohnung selbst (teilweise gemeinsam)bewohnen oder unentgeltlich für Verwandte und Freunde bereitstellen. Im übrigen steht die Wohnung leer. Nun möchte einer der beiden (70 J) seinen Teil an den anderen (schenkungsweise oder gegen Entgelt ?) gegen Einräumung eines Niessbrauchs für die ganze Wohnung für sich übertragen. Wie bestimmt sich der Niessbrauchswert bei teilweise zeitlicher Nutzung. (Monatsmiete der tatsächlichen Nutzung, fiktive jährliche Nutzung ??)

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Michael,
      grundsätzlich besteht bei der Berechnung des Nießbrauchs die Möglichkeit, die Mieteinnahmen einer vergleichbaren Wohnung zugrunde zu legen. Ob diese auch in dem von Ihnen geschilderten Fall so ist, sollten Sie mit einem fachkundigen Anwalt besprechen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  8. Z. M.

    Ich habe Nießbrauchrecht. Jetzt war die Heizung kaputt. Der Besitzer hat jahrelang keine Wartung durchführen lassen.Jetzt mußte die gesamte Elektronic durch [Angabe von Redaktion entfernt] erneuertn werden. Preis 1800,00.
    wer trägt die Kosten ? Nießbraucher oder Besitzer.

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo,
      normale Verschleißreparaturen sind gemäß § 1041 BGB vom Nießbrauchsberechtigten zu tragen. Eine Erneuerung der Heizung ist in der Regel allerdings von Eigentümer zu tragen, solange dahingehend keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden. Wie sich dies in Ihrem individuellen Fall darstellt, sollten Sie ggf. mit einem Anwalt besprechen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  9. Kurzkat

    Hallo,
    wir wollen ein Haus mit einem Nießbrauch übertragen. Die Nutzerin des Nießrauchs ist über 70 Jahre alt, der Multiplikator gem. Bewertungsgesetz wäre eigentlich 8,1.
    Wie wird der Wert des Nießbrauchs zur Ermittlung der Schenkungssteuer berechnet? Ist der Multiplikator für Personen über 70 Jahre dabei auch auf 5 gedeckelt oder betrifft das nur die Basis für die Notarkosten?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo,
      wie sich der Nießbrauch in Ihrem Einzelfall auf die Schenkungssteuer und Notarkosten auswirkt, sollten Sie mit einem Anwalt für Erbrecht besprechen. Wir dürfen keine kostenlose Rechtsberatung geben.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  10. Stefan

    Wenn der Nießbrauchsberechtigte schon kurz nach der Schenkung stirbt, wirkt sich das dann beim Beschenkten steuerlich negativ aus?

    Antworten
  11. Rosi

    Guten Tag!
    Bin kinderlos und nicht verheiratet. Habe eine Eigentumswohnung (Wert ca. 240 TEUR). Ich möchte in meinem Testament festlegen, dass mein Bruder erbt aber mein Partner (56J) lebenslanges Niesrecht haben soll. Müssten dann beide Steuern zahlen? Wie berechnen sich die Steuern für den Bruder? Und wie für den Partner? Beide haben ja nur Freibeträge von 20 TEUR…
    Danke für eine Anregung

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Rosi,
      welche Kosten durch einen Nießbrauch entstehen und welche Auswirkungen dieser z. Bsp. auf den Wert der Immobilie hat, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen. Wir dürfen keine kostenlose Rechtsberatung geben.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  12. Frank S.

    Ich möchte mein Mehrfamilienhaus zu je 1/4 meinen beiden Kindern schenken, aber den Nießbrauch voll bei mir behalten. Wird dann zur Berechnung einer eventuell anfallenden Schenkungssteuer der Wert des anteiligen Nießbrauchs nach der gleichen Methode berechnet und vom Wert des geschenkten Hausanteils abgezogen?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Frank S.,

      da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen sich in diesem an einen Anwalt zu wenden bzw. sich von einem Notar beraten zu lassen.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  13. Peter

    Ich habe einen komplizierten Fall. Mein Onkel hat auf mein Haus ein Niesbrauchrecht eintragen lassen und zwar zugunsten einer US Coorporation in der er Präsident war. Er ist verstorben und die Tochter ist jetzt Präsidentin der US Coorp und möchte jetzt den Nutzen ziehen, das wären die Mieteinnahmen. Ist diese Übertragung überhaupt rechtens?
    Was ist der Niesbrauch denn jetzt Wert, wenn meine Cousine 48 Jahre alt ist? Theoretisch ist der Niesbrauch unendlich viel Wert, wenn er immer weitergegeben werden kann. Das wäre doch Wahnsinn.
    Ich würde mich sehr über Ihre Hilfe freuen

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Peter,

      diese Angelegenheit sollten Sie direkt mit einem Anwalt abklären. Wir können nicht beurteilen inwieweit hier der Nießbrauch weiter besteht.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  14. Susanne M.

    Ich bin Eigentümerin eines Hauses, in dem ich auch wohne, auf das aber für meine Eltern (84J und 87J) ein lebenslanger Nießbrauch eingetragen ist. Den Nießbrauch habe ich bis dato an meine Eltern gezahlt.
    Das Haus soll jetzt verkauft werden und meine Eltern wollen den Nießbrauchwert ausgezahlt bekommen, da sie bei Verkauf vom Nießbrauch zurücktreten müssen. Berechnet sich der Nießbrauchwert mit dem vollen Jahreswert für jeden Elternteil separat und wird dann summiert oder wird der Jahreswert für jeden Elternteil halb gerechnet und mit dem jeweiligen Faktor multipliziert?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Susanne M.,

      in diesem Fall sollten Sie sich ausführlich von einem Notar bzw. einem Anwalt beraten lassen. Wir können eine solche Beratung nicht anbieten. In der Regel wird der gesamte Wert des Nießbrauchs herangezogen und anteilig ausgezahlt, ob das in Ihrem Fall auch so ist, können wir nicht beurteilen.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  15. Martin S.

    Hallo, kommt das Niessbrauchsrecht zum tragen, wenn kein Niessbrauchsvertrag abgeschlossen wurde? Wir sind 5 Geschwister, 3 Geschwistern haben vor ca. 30 Jahren jeweils eine Wohnung durch die Eltern bekommen. Es wurden Mietverträge abgeschlossen mit sehr geringen Kaltmieten von ca. 1 €/m2. Eine meiner Schwestern und ich leben schon lange nicht mehr auf dem elterlichen Hof und haben die Vorteile der geringen Miete nicht bekommen.
    Mein Vater starb vor 20 Jahren, seitdem sind wir eine Erbengemeinschaft mit unserer Mutter, die alles Verwaltet.
    Nun sprechen wir häufig über das Erbe, zu den Pflichtteilen müsste es doch Zu- oder Abschläge geben wegen der Mietvorteile der 3 Niessbrauchsnehmer, oder?
    Ich bin mir nicht sicher, ob das Niessbrauchsrecht anwendbar ist, meine drei Geschwister meinen, durch die Modernisierung der alten Wohnungen auf deren Kosten wäre der günstige Mietpreis gerechtfertigt.
    Gruß aus der Lüneburger Heide
    Martin

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Martin S.,

      der Nießbrauch für Immobilien und Grundstücke muss im Grundbuch eingetragen sein, damit dieser zum Tragen kommt. In diesem Fall sollten Sie prüfen, ob dies der Fall ist.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  16. Heike S.

    Guten Tag, meine Mutter muss nach dem Tod meines Vaters einen Wertermittlungsbogen i.R. des Erbscheinantrages ausfüllen.
    Mit dem Tod meines Vaters ist sein Nießbrauchrecht an meiner Immobilie an meine Mutter übergegangen. Muss das Nießbrauchrecht im Wertermittlungsbogen eingetragen werden? Wenn ja in welcher Form?

    MfG Heike S.

    Antworten
  17. Anette L.

    Guten Tag,

    wenn ein lebenslanges Niesbrauchrecht bei einem Verkauf angestrebt ist und auf die Wiedervermietung notariell verzichtet wird, was ist dann der Wert des Aufgegebenen Wiedervermietungsrecht / also um wieviel teurer könnte man Prozentual zum Verkaufspreis verkaufen?

    Antworten
  18. Wolfgang G.

    Guten Tag,

    Wie gestaltet sich die Bewertung eines Nießbrauchs am Hausrat.
    ImTestament wurde ein Nießbrauchsvermächtnis festgelegt für den Hausrat

    Antworten
  19. Müler

    Guten Tag
    ich habe 2003 ein Haus überschrieben bekommen.
    Meine Mutter hat ein lebenslanges Nießbrauchrecht .
    Der Wert des Hauses wurde mit 260000 Euro angegeben.
    Der Wert des Nießbrauches betrug 60000 Euro im Jahr, lebenslang.
    Mein Bruder möchte nun einen Ausgleich.
    Wie wird dieser berechnet?
    Habe ich 260000 Euro geerbt oder wird hiervon noch der Wert
    des Nießbrauchs abgezogen.
    Danke für ihre Antwort

    Antworten
  20. S. O.

    Wer kann mir helfen eine Immobilie mit Nießbrauchrecht jetzt und rückwirkend!! zu bewerten? Im Rahmen einer Scheidung geht es jetzt um den Zugewinn in der Ehezeit… Makler? Steuerberater? Bank? An wen wende ich mich?

    Antworten
  21. Rainer J

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    meine Mutter möchte Ihr Haus an meinen Bruder überschreiben und sich ein Nießbrauch eintragen lassen. Mein Bruder zahlt mich in diesem Fall aus. Hauswert 500.000€. Nießbrauch wurde mit 90.000 berechnet. Welche Summe wir jetzt zur Auszahleung herangezogen? Der Hauswert 500.000€ oder der Hauswert minus Nießbrauch, also 410.000€ ?

    Mit freundlichen Grüßen

    Antworten
  22. Bernd

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wie wurde im Rahmen des Lastenausgleichsgesetzes von 1952 das bereits bestehende Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus bei der Berechnung des abgabepflichtigen Vermögens berücksichtigt ?

    Danke für Ihre Antwort und freundliche Grüße

    Antworten

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