Zweckentfremdungsgesetz von Wohnraum: Gesetzliche Vorgaben zur Vermietung in Berlin

Besonders in Ballungszentren und touristisch beliebten Regionen floriert die Vermietung von Ferienunterkünften. Um von der Entwicklung profitieren oder das Einkommen aufbessern zu können, vermieten viele ihre eigenen vier Wände ganz oder teilweise. Ein Zweckentfremdungsgesetz in der jeweiligen Region kann solche Pläne jedoch schnell durchkreuzen. Im Mietrecht ist dies derzeit ein großes Thema.

Zu deutschlandweiter und auch internationaler Bekanntheit kamen solche Regelungen zur Vermietung von einer Ferienwohnung mit dem sogenannten AirBnB-Gesetz in Berlin. Was dieses für Anbieter von Ferienwohnungen bedeutet und wie die Gesetzeslage derzeit aussieht, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Private Zimmervermietung: Gesetze regeln, was zulässig ist

Bevor das Zweckentfremdungsgesetz direkt betrachtet wird, klärt der folgende Ratgeber zunächst, warum ein olcjes Gesetz notwendig geworden ist. Über Portale wie AirBnB, Wimdu oder 9flats ist das Einstellen eines Angebots in den letzten Jahren relativ einfach geworden, so dass dies auch von vielen genutzt wird. Vermieter können sich hier jedoch schnell in eine schwierige Lage bringen.

In Zeiten knappen Wohnraums und steigender Mieten ist die Aussicht, durch eine kurzzeitige Vermietung oder Untervermietung etwas hinzu zuverdienen, durchaus verlockend.

Touristen suchen günstige Unterkünfte, in denen sie sich wohlfühlen und Wohnungsinhaber möchten ihr Einkommen aufbessern. Allerdings hat die Vermietung an Feriengästen in einigen Regionen überhandgenommen und den ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt weiter verschärft. Aus diesem Grund wurden in verschiedenen Städten und Bundesländern Gesetze geschaffen, die eine solche Vermietung streng reglementieren sollen.

Eine dieser Regelungen ist das Zweckentfremdungsgesetz. Besonders in Berlin, Hamburg und München wurden Zweckentfremdungsverbote erlassen, um der wachsenden Zahl an Ferienvermietungen Herr zu werden.

Ferienwohnung: Ein Gesetz betrifft hauptsächlich Mieter

Da es bei einem Zweckentfremdungsgesetz vorrangig um den Schutz des Mietwohnungsmarktes geht, sind besonders Mieter, die ihre Wohnung kurzzeitig untervermieten wollen, davon betroffen. Grundsätzlich gilt zunächst, dass eine ausdrückliche Genehmigung für einen Untermietvertrag vorliegen muss. Der Vermieter muss diesem Vorhaben also zustimmen.

Ist dies nicht der Fall, kann das gemäß § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu einer fristlosen Kündigung führen. Zudem sollte beachtet werden, dass eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung, die einmal erteilt wurde, nicht automatisch bedeutet, dass auch mehrmalige kurzzeitige Vermietungen an Touristen erlaubt sind (Bundesgerichtshof, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Was ist ein Zweckentfremdungsgesetz eigentlich?

Da die Lage je nach Stadt oder Bundesland verschieden ist, kann keine pauschale Aussage getroffen werden, was das jeweilige Zweckentfremdungsgesetz genau beinhaltet und ob alle Vermietungen an Touristen betroffen sind. In Bezug auf Anbieter wie Wimdu und AirBnB ändert sich die Gesetzeslage stetig. So soll beispielsweise in Berlin im Frühjahr 2018 das bestehende Zweckentfremdungsgesetz nochmals angepasst und verschärft werden.

In der Regel finden sich hier jedoch Vorgaben in Bezug auf die Nutzung einer Mietwohnung durch den Mieter sowie teilweise auch Bestimmungen für Eigentümer, wenn der Wohnraum kurzzeitig an Touristen vermietet werden soll. Beachten Betroffene diese Vorschriften nicht, handelt es sich in der Regel dann um eine Zweckentfremdung. Das kann dann Bußgelder bis zu 100.000 Euro oder auch 500.000 Euro bedeuten.

Interessierte Mieter und Wohnungseigentümer sollten sich vor einer Vermietung für kürzere Zeiträume mit den zuständigen Ämtern in Verbindung setzen und die notwendigen Genehmigungen einholen. Denn in der Regel kann eine solche Vermietung dennoch erfolgen, wenn das Amt dieser zustimmt.

AirBnB: In Berlin ist das Gesetz besonders streng

Wie zuvor erwähnt, erlangte der Begriff „Zweckentfremdungsgesetz“ Bekanntheit durch die strengen Regelungen in Berlin und dem Fakt, dass das Portal AirBnB sich gegen diese zur Wehr setzte und dies derzeit auch noch tut.

Die beiden wichtigsten gesetzlichen Regelungen in diesem Zusammenhang sind das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) und die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Das Gesetz trat 2014 mit einer Übergangsfrist von zwei Jahren in Kraft.

Das Berliner Verwaltungsgericht hat das Zweckentfremdungsgesetz erst für verfassungsgemäß erklärt (VG Berlin, 06.06.2016, Az. VG 6 K 103.16). Doch das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) hat das Gesetz am 06.04.2017 zur Prüfung an das Bundesverfassungsgericht verwiesen. Zur Debatte steht die rückwirkende Klausel, die auch Wohnung einbezieht, die bereits vor 2014 als Ferienwohnung vermietet wurden.

Änderungen im Zweckentfremdungsgesetz von Berlin

Eigentümer können gemäß den neuen Vorgaben ihre selbst bewohnte Wohnung für bis zu 60 Tagen im Jahr ohne eine Genehmigung des Bezirksamtes an Touristen vermieten. Ein Antrag, wie er vor dem Inkraftreten noch eingereicht werden musste, ist nicht mehr notwendig. Allerdings muss eine solche Vermietung dem Bezirksamt weiterhin angezeigt werden. Wird dies nicht getan, drohen Bußgelder, die der Eigentümer der Wohnung zu tragen hat.

Gemäß der neuen Novelle werden Registrierungsnummern vergeben, die bei allen Angeboten anzugeben ist. Behörden können so die Anzahl der vermieteten Tage überprüfen. Soll länger als die 60 Tage vermietet werden, bedarf es jedoch weiterhin einer Ausnahmegenehmigung. Dabei handelt es sich in der Regel immer um Einzelfallentscheidungen . Ein Leerstand soll überlicherweise schon nach drei Monaten als Zweckentfremdung gelten und wird entsprechend geahndet, wenn keine nachvollziehbaren Gründe dafür vorliegen.

Mieter dürfen eine kurzzeitige Untervermietung als Ferienwohnung jedoch weiterhin nur mit einer Genehmigung des Bezirksamtes anbieten. In der neuen Novelle zum Zweckentfremdungsgesetz ist festgelegt, dass Portale wie AirBnB und Wimdu einer Auskunftspflicht unterliegen und somit die Daten der Wohnungsanbieter mitteilen müssen, wenn diese Auskungt verlangt wird.

Kosten und Sanktionen bei Verstößen

Mieter oder Eigentümer, die eine Ausnahmegenehmigung beantragen wollen, müssen in den meisten Fällen mit Gebühren und Ausgleichszahlungen rechnen. Wie hoch diese ausfallen, ist je nach Region unterschiedlich. In Berlin können sich die Kosten beispielsweise zwischen 77 und 693 Euro bewegen. Hinzu kommt auch, dass Anbieter darauf achten müssen, wie hoch ihre Einkünfte sind und ob diese in der Steuererklärung benannt werden müssen.

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Über den Autor

Dörte L.

Dörte studierte an der Universität Potsdam Anglistik und Germanistik. Bereits während dieser Zeit hat sie sich im Zuge verschiedener Praktika in Redaktionen mit Themen wie Internetrecht, Umweltschutz, Verbraucherschutz und Mietrecht befasst. Mit ihren Kenntnissen und Erfahrungen in diesen und weiteren Schwerpunktbereichen unterstützt sie das anwalt.org-Team seit 2016.

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