Widerruf von einem Immobiliendarlehen: Kostengünstige Umschuldung?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 10. Juli 2020

Sie wollen Ihre Immobilienfinanzierung umschulden? Einen Widerruf zu prüfen kann sich lohnen, da fehlerhafte Verträge ein ewiges Widerrufsrecht gewähren können. Was sind die Folgen?
Sie wollen Ihre Immobilienfinanzierung umschulden? Einen Widerruf zu prüfen kann sich lohnen, da fehlerhafte Verträge ein ewiges Widerrufsrecht gewähren können. Was sind die Folgen?

FAQ zum Widerruf bei einer Immobilienfinanzierung

Bis wann können Sie bei einem Immobiliendarlehen den Widerruf erklären?

In der Regel können Kreditverträge noch bis zu 14 Tage nach Beginn der Widerrufsfrist rückabgewickelt werden, ohne dass dem Verbraucher hierdurch zusätzlich Kosten entstehen. Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung kann jedoch dazu führen, dass die für den Widerruf von einem Kreditvertrag gesetzte Frist gar nicht erst zu laufen beginnt. Welche Folgen das haben kann, erfahren Sie hier.

Bei welchen Immobiliendarlehen ist ein ewiges Widerrufsrecht möglich?

Bis 2016 konnte der Widerrufsjoker nur für Altverträge gezogen werden, die bis 2010 geschlossen wurden. Mit einem neuen EuGH-Urteil aber kann nun auch bei ab 11. Juni 2010 abgeschlossenen Immobilienkreditverträgen ein ewiges Widerrufsrecht greifen. Mehr dazu lesen Sie hier.

Wie können Sie bei einer Immobilienfinanzierung den Widerruf erklären?

Ein Muster zur Orientierung finden Sie hier.

Widerruf von einem Immobilienkredit: Welche Möglichkeiten haben Sie?

Für den Widerruf von einem Immobiliendarlehen ist eine Frist von 14 Tagen vorgegeben. Doch nicht immer beginnt diese auch zu laufen.

Für den Widerruf von einem Immobiliendarlehen ist eine Frist von 14 Tagen vorgegeben. Doch nicht immer beginnt diese auch zu laufen.

Grundsätzlich können Sie einen abgeschlossenen Kreditvertrag bis zu 14 Tage nach Beginn der Widerrufsfrist widerrufen. Hierbei entstehen keinerlei gegenseitige Verpflichtungen zwischen Kreditnehmer und -geber. Erhaltene Darlehenssummen müssen ebenso zurückerstattet werden, wie ggf. bereits geleistete Zahlungen im Rahmen der Darlehenstilgung. 

Haben Sie in einem früher abgeschlossenen Darlehensvertrag ungünstige Zinsen und wollen diesen daher gegen einen zinsgünstigeren Immobilienkredit ablösen, so bleibt nach Ablauf der Widerrufsfrist zumeist nur die Aufkündigung des Kreditvertrags. Da Banken auch mit den Zinsen rechnen, die auf Darlehen entfallen, kann bei einer vorzeitigen Kündigung gegenüber den Kreditnehmern unter Umständen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung geltend gemacht werden. Diese soll potentielle Verluste der Bank für die Zukunft ausgleichen und bedeutet für den Kreditnehmer einen finanziellen Verlust.

Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung kann nun aber zur Folge haben, dass die Widerrufsfrist gar nicht erst beginnt. Das bedeutet für Verbraucher, dass sie im Einzelfall sogar ein “ewiges” Widerrufsrecht haben, also auch noch Jahre später den Vertragsabschluss widerrufen können. Den Banken entgeht damit häufig der Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Aber wann können Sie diesen sogenannten Widerrufsjoker bei einem Immobiliendarlehen nutzen? Und welche Immobiliendarlehen lassen sich widerrufen?

Bei welchen Verträgen ist der Widerruf vom Immobilienkredit noch möglich?

Bei welchen Verträgen ist der ewige Widerruf von einem Immobiliendarlehen denkbar?

Bei welchen Verträgen ist der ewige Widerruf von einem Immobiliendarlehen denkbar?

Der Widerrufsjoker ist kein neues Phänomen. Zuletzt hat er Mitte der 2010er Jahre von sich Reden gemacht, da auch hier bereits fehlerhafte Widerrufsbelehrungen ein ewiges Widerrufsrecht beim Immobiliendarlehen begründen konnten.

Der Widerruf von einem Immobiliendarlehen auf Grundlage einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung war ursprünglich aber nur bis Mitte 2016 möglich und zwar für Altverträge aus den Jahren 2002 bis 2010. Der Gesetzgeber hatte durch eine entsprechende Anpassung des Widerrufsrechts die Widerrufsfrist für Verbraucher für später geschlossene Verträge nachträglich beschränkt. Nach Ablauf der Verjährungsfristen verschwand damit das vermeintliche Schreckgespenst für Banken. 

Aber: Mit Urteil vom 26. März 2020 hat der EuGH nun auch für Verträge ab dem 11. Juni 2010 Fehler in den Widerufsinformationen erkannt und bestimmt, dass so die Widerrufsfrist nicht wirksam beginnen kann.

Er widerspricht damit der gängigen Praxis des Bundesgerichtshofes (BGH). Bei einer fehlenden oder fehlerhaften Widerrufsbelehrung in Verträgen, die ab dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden, kann ein “ewiges” Widerrufsrecht bestehen. Für alle später geschlossenen, betroffenen Verträge über einen Immobilienkredit ist der Widerruf nur noch bis maximal ein Jahr und 14 Tage nach Abschluss möglich (sofern eine Widerrufsinformation nicht gänzlich fehlt).

Vor 2002 gab es entsprechende Regelungen zum Widerrufsrecht in Kreditverträgen noch nicht, weshalb der Widerrufsjoker hier auch nie zur Anwendung kommen konnte.

Wann besteht ein ewiges Widerrufsrecht bei Immobiliendarlehen?

Immobiliendarlehen: Ewiger Widerruf dank EuGH-Urteil wieder möglich.

Immobiliendarlehen: Ewiger Widerruf dank EuGH-Urteil wieder möglich.

Der “ewige” Widerruf von einem Immobiliendarlehen ist nach EuGH-Urteil vor allem wegen unpräzisen Formulierungen in den Widerrufsinformationen deutscher Kreditverträge möglich. Häufig soll demnach die Widerrufsfrist spätestens nach Erhalt aller erforderlicher Pflichtinformationen beginnen. Doch bei diesen Pflichtinformationen schlichen sich oft Fehler ein (z. B. fehlende Präzisierung der zuständigen Aufsichtsbehörde). Durch die fehlende Präzision und damit einhergehende Intransparenz konnte der Kreditnehmer im Grunde nicht erkennen, wann die Frist für den Widerruf von der Immobilienfinanzierung tatsächlich zu laufen begann

Die fehlende Klarheit hat Folgen: Der Widerruf von einem Immobiliendarlehen ist damit quasi unendlich möglich. Die 14-Tage-Frist ist irrelevant, da dem Verbraucher nicht ersichtlich ist, ab wann sie laufen soll. Die Kreditnehmer können so unter Umständen auch ohne Kündigung mit drohender Vorfälligkeitsentschädigung vergleichsweise kostengünstig aus ihren Darlehensverträgen fliehen.

Allerdings sollten Sie vorab auch prüfen, ob die Umschuldung des Immobilienkredites sich wirklich lohnt, denn: Die Bank muss zwar auf Ihre Vorfälligkeitsentschädigung und die von Ihnen geleisteten Raten verzichten und diese zurückerstattetn, aber auch Sie müssen den Darlehensbetrag begleichen.

Auch bei anderen Fehlern in einem Kreditvertrag für ein Immobiliendarlehen ist ein Widerruf möglich. Einige Beispiele finden Sie in unserem Ratgeber zur fehlerhaften Widerrufsbelehrung. Wenden Sie sich an einen Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht oder die Verbraucherzentrale, wenn Sie für Ihren Immobilienkredit einen möglichen Widerruf prüfen lassen wollen. 

Widerruf von einem Immobiliendarlehen: Unverbindliches Muster

Im Folgenden stellen wir Ihnen ein Musterschreiben für den Widerruf von einem Immobiliendarlehen zur Verfügung. Beachten Sie hierbei jedoch bitte, dass dieses Muster keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit oder Wirksamkeit erhebt. Es soll lediglich der Veranschaulichung dienen. Wünschen Sie die Formulierung eines fallspezifischen Schreibens für den Immobilienkredit-Widerruf, sollte ein Anwalt Ihren Vertrag ggf. vorab prüfen und im Einzelnen klären, welche Argumentation und Berechnungsgrundlage anzusetzen sind. 

Achtung! Beachten Sie, dass Sie bei einem wirksamen Widerruf von einem Immobiliendarlehen zwar keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, es bedarf aber dennoch der Rückerstattung des Restdarlehens (Darlehen in Gesamthöhe abzüglich getilgter Beträge). Dieses müssen Sie in der Regel bis spätestens 30 Tage nach Erklärung des Widerrufs ausgleichen können. Stellen Sie also im Zweifel vorher sicher, dass Sie das Darlehen zum Beispiel rechtzeitig gegen einen zinsgünstigeren Kredit umschulden können bzw. die offene Summe anderweitig aufbringen können. Lassen Sie im Rahmen einer Rechtsberatung mithin auch den Kostenaspekt prüfen.

 

Muster für den Widerruf von einem Immobiliendarlehen

[Name und Anschrift des Kreditnehmers]

[Anschrift der kreditgebenden Bank]

[Ort, Datum]

Darlehensvertrag-Nr. [Vorgangsnummer] vom [Datum des Abschlusses]

Widerruf

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit widerrufe ich den oben genannten Darlehensvertrag. Obwohl der Vertragsabschluss bereits mehrere Jahre zurückliegt, bin ich hierzu berechtigt, da die Widerrufsfrist noch nicht begonnen hat. Dies ergibt sich daraus, dass Sie mir die notwendigen Informationen zum Widerrufsrecht bis heute nicht zur Verfügung gestellt haben. Ich verweise hier insbesondere auf das Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 26.03.2020 (Aktenzeichen C-66/19).

Die Folgen dieses Widerrufs sind, dass ich die von Ihnen an mich geleisteten Zahlungen im Rahmen des Darlehens zurückerstatte, ebenso wie Sie mir die Ihnen bereits zurückerstatteten Tilgungsraten. Für die an mich geleistete Kapitalüberlassung schulde ich Ihnen darüber hinaus die vereinbarten, oder sofern für mich günstiger, die marktüblichen Zinsen. Die von mir an Sie geleisteten Zahlungen sowie die hieraus gezogenen Nutzungen durch Sie sind von Ihnen an mich zurückzuerstatten (nach BGH Verzinsung in Höhe von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz).

Bitte bestätigen Sie mir bis spätestens zum

[Datum in drei Wochen]

die Wirksamkeit meines Widerrufs und die damit verbundene Rückabwicklung des Darlehensvertrages.

Sollten Sie den Widerruf von genanntem Immobiliendarlehen bis zu diesem Zeitpunkt nicht akzeptieren, behalte ich mir weitere rechtliche Schritte vor, um den Kreditwiderruf durchzusetzen.

Weitere Leistungen von Tilgungsraten auf den oben genannten Darlehensvertrag erfolgen nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift Kreditnehmer]

Hinweis: Gibt es mehrere Kreditnehmer, so muss jeder von ihnen den Widerruf unterzeichnen.

Quellen und weiterführende Links

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