Möchten Sie ein Haus kaufen oder bauen, müssen Sie sich mit verschiedensten rechtlichen Regelungen auseinandersetzen. Darüber hinaus stehen Termine bei der Bank und dem Notar an.
Gerade die Baufinanzierung ist eine knifflige Angelegenheit und es sollten Ihnen keine Fehler unterlaufen. Zentraler Bestandteil ist in vielen Fällen eine Sicherheit, die Grundschuld. Wir erklären, was es damit auf sich hat und was Sie beachten sollten.
Inhalt
FAQ: Grundschuld
Wenn eine Bank ihrem Kunden eine Baufinanzierung gewährt, lässt sie sich meistens im Grundbuch eine Grundschuld auf das finanzierte Grundstück eintragen. Kann der Kunde seine Kredit nicht zurückzahlen, kann die Bank auf die Immobilie zurückgreifen.
Der Eigentümer muss die Eintragung veranlassen. Er wird hierfür gewöhnlich einen Notar einschalten. Wie die Eintragung vonstattengeht, lesen Sie hier.
Wie die Löschung einer Grundschuld funktioniert, haben wir in diesem Abschnitt für Sie zusammengefasst.
Gesetzliche Regelungen zur Grundschuld
Juristisch ist das Grundrecht im deutschen Sachenrecht einzuordnen. Sie ist ein Grundpfandrecht und wird von den Gläubigern als Sicherheit verlangt. Nach § 1191 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist die Grundschuld wie folgt definiert:
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).
Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann die Bank ihr Geld z. B. durch eine Zwangsversteigerung erhalten.
Wie funktioniert die Grundschuldbestellung?
Um das Haus oder Grundstück Ihr Eigenen nennen zu können, muss die Grundschuld eingetragen sein – denn vorher zahlt Ihnen die Bank die vereinbarte Darlehenssumme nicht aus.
Ein Problem ergibt sich, wenn der Kaufpreis zu zahlen ist, Sie aber die Grundschuld noch nicht eingetragen haben. Dann fehlt Ihnen die Darlehenssumme. Der Verkäufer kann dann ggf. Verzugszinsen verlangen. Eine Grundschuldbestellung kann sechs bis acht Wochen dauern.
Die Grundschuld können Sie eintragen lassen, wenn der Darlehensvertrag mit der Bank unterzeichnet ist. Kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrages, sollten Sie dann die Grundbuchbestellung veranlassen.
Dazu suchen Sie den Notar auf, der die Bestellung der Grundschuld beglaubigt und dann in die Wege leitet. Hierzu muss die Bank im Vorfeld das „Grundschuldbestellungsformular“ ausfüllen. Dieses Formular erhält dann das Grundbuchamt, wo dann die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird.
Einige Wochen später liegen der Bank dann der Auszug aus dem Grundbuch und eine Ausfertigung der Urkunde vor und die Darlehenssumme wird freigegeben.
Sowohl für den Notar wie auch für die Grundschuldbestellung und die Eintragung im Grundbuch fallen Kosten an. Als Faustformel gilt: Die Notarkosten belaufen sich auf rund zwei Prozent des Kaufpreises.
Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld: Der Unterschied
Um eine Buchgrundschuld handelt es sich, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird und den Zusatz „ohne Brief“ enthält. Werden Änderungen vorgenommen, muss jede einzelne im Grundbuch eingetragen werden.
Normalerweise handelt es sich aber bei einer Grundschuld um eine Briefgrundschuld. Grundschuldbriefe sind Wertpapiere. Der Vorteil liegt darin, dass das Wertpapier auf einen anderen Gläubiger übertragen werden kann und keine Änderung im Grundbuch erfolgen muss. Zusätzlich ist dann ein Abtretungsvertrag zu schließen.
Zum Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld
In dem meisten Fällen handelt es sich bei der Finanzierung einer Immobilie um keine Hypothek mehr, sondern um eine Grundschuld. Auch wenn häufiger von ersterer gesprochen wird. Die Grundschuld ist für die Bank einfacher in der Handhabung und nicht konkret an eine Forderung gebunden.
Während eine Darlehen immer an das Kreditkonto gekoppelt ist und erlischt, wenn der Kredit abbezahlt ist, ist dies bei der Grundschuld anders. Sie bleibt so lange bestehen, bis sie gelöscht wird.
Der Vorteil einer Grundschuld gegenüber einer Hypothek besteht darin, dass sie auch für weitere Forderungen eingesetzt werden kann. Wird die Grundschuld nicht genutzt, handelt es sich um eine sogenannte Eigentümergrundschuld.
Verschiedene Arten der Grundschuld
Die Eigentümergrundschuld eröffnet im Bankrecht die Option, dass der Eigentümer sie auf sich selbst eintragen kann und damit das eigene Grundstück belastet. Dann kann er die Grundschuld nutzen, um sie abzutreten oder zu verpfänden.
Verkauft der Eigentümer sein Grundstück, wird ein Dritter eingetragen. Es handelt sich dann um eine Fremdgrundschuld. Übertragt der Käufer das Grundrecht einer Bank, um seinen Kreditvertrag abzusichern, handelt es sich um eine Sicherungsgrundschuld.
Löschung einer Grundschuld: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein
Natürlich hat der Kreditnehmer auch die Option, die Grundschuld zu löschen. Dies geht aber natürlich erst, wenn das Darlehen getilgt ist. Die Bank muss dann kostenlos eine Löschungsbewilligung ausstellen.
Mit dieser suchen Sie einen Notar auf, der das Schreiben beurkundet. Anschließend erhält das Grundbuchamt das Dokument zusammen mit einem Antrag und einer Zustimmung des Eigentümers. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, nimmt das Grundbuchamt die Löschung im Grundbuch vor. Neben den Notarkosten, muss auch die Arbeit vom Grundbuchamt bezahlt werden.
Insofern ist es eine Überlegung wert, die Grundschuld weiter bestehen zu lassen – dem Kreditnehmer entstehen daraus keine Nachteile. Soll die Immobilie verkauft werden, kann die Grundschuld auf den neuen Käufer übertragen werden. Lassen Sie sich dann aber unbedingt eine Bestätigung der Bank ausstellen, dass der Kredit abbezahlt war. Alternativ bietet sich in dieser Situation eine Grundschuldlöschung an.
Was ist ein Grundschulddarlehen? Ein Grundschuldkredit ist ein Annuitätendarlehen. Als Absicherung überträgt der Kreditnehmer die Grundschuld an die Bank, sodass dem Kreditnehmer bessere Konditionen als bei einem herkömmlichen Kredit geboten werden können.
Zahlungsunfähig: Nun fordert die Bank für Ihre Grundschuld Grundschuldzinsen
Kommt der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten, so fällt der Grundschuldzins an.
Dabei handelt es sich nicht um den vereinbarten Zinssatz, der im Vertrag festgelegt wurde.
Halten die Zahlungsschwierigkeiten an, kann die Bank sofort eine Zwangsvollstreckung veranlassen. Konkret bedeutet dies, dass es entweder zu einer Zwangsverwaltung oder einer Zwangsversteigerung kommt.
Bei ersterer kann die Bank Einnahmen, die die Immobilie generiert, verlangen. Kommt es zur Zwangsversteigerung, verkauft die Bank das Haus. Die Bank kann dann bis zur Höhe der Grundschuld den Verkaufserlös behalten und so die Schulden tilgen.
Wirft der Verkauf nicht genug Erlös ab, ist der Kreditnehmer nicht schuldenfrei. Die Bank kommt dann erneut auf diesen zu und fordert die restlichen Schulden ein.
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Ich habe annerkennug unterschrieben darlehen wird von rechtsanwalt werwaltet kann ich die immobilie verkaufen?
Es heißt in der Ausführung:
„Insofern ist es eine Überlegung wert, die Grundschuld weiter bestehen zu lassen – dem Kreditnehmer entstehen daraus keine Nachteile.“
Besteht nicht aber die Möglichkeit, dass die Bank die Grundschuld an Dritte verkauft?
Habe ich dann nicht den Nachteil, dass ich eventuell erneut zahlen muss, obwohl ich meine Hypothek bereits abgezahlt habe?
Hallo Friedrich,
ist das Darlehen getilgt, ist die Grundschuld nicht belastet. Das bedeutet, dass der Inhaber der Grundschuld keine Grundlage hat, von Ihnen Zahlungen zu verlangen.
Ihr Team von anwalt.org