Baurecht und Architektenrecht – Regeln rund um das Thema “Bauen”

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 15. Mai 2020

baurecht
Baurecht und Architektenrecht ‚Äď Regeln rund um das Thema ‚ÄúBauen‚ÄĚ
Das Baurecht wird in die Bereiche "öffentliches Baurecht" und "privates Baurecht" unterschieden
Das Baurecht wird in die Bereiche “√∂ffentliches Baurecht” und “privates Baurecht” unterschieden

Gebaut haben die Menschen schon immer ‚Äď angefangen von H√∂hlenwohnungen √ľber Holz- und Lehmh√ľtten bis hin zu pr√§chtigen Bauten aus Stein und Marmor. Die ersten baurechtlichen Reglungen gab es daher bereits in der Antike. Auch im Mittelalter existierten Bestimmungen zum Bauen, die beispielsweise im sogenannten Sachsenspiegel (Rechtsbuch von 1220) festgehalten wurden.

Anfang des 19. Jahrhunderts wurde das Baurecht vielfach erneuert und nach dem Vorbild der Hygienegesetzgebung der antiken St√§dte umgestaltet. Wobei das damalige Baurecht insbesondere der Gefahrenabwehr diente sowie der Trennung von Stra√üen und Pl√§tzen. Fluchtlinien (bspw. die gerade Ausrichtung einer Mauer) sollten damit festgesetzt werden, die in den Rechtsbereich der polizeilichen Befugnis fielen. Somit waren Bauordnung und Polizeiordnung die Grundsteine des fr√ľheren Baurechts. Sp√§ter f√ľhrte die Einf√ľhrung des Fluchtliniengesetzes zur Ausbildung eines selbstst√§ndigen St√§dtebaurechts.

W√§hrend der Weimarer Republik und dem Dritten Reich verhinderten die politischen Gegebenheiten, aber auch der Zweite Weltkrieg die Schaffung eines einheitlichen Baurechts. Allerdings gab es bis 1945 einen Entwurf f√ľr das Deutsche Baugesetzbuch.

Im v√∂llig zerst√∂rten Nachkriegsdeutschland taten die L√§nder ihre Notwendigkeit und erlie√üen die Tr√ľmmergesetze sowie anschlie√üende Aufbaugesetze, um die bauliche Entwicklung der Gemeinden und St√§dte zu organisieren und zu steuern.

Nachdem die Organe der BRD ihre T√§tigkeit aufnahmen, befasste sich das Bundesministerium f√ľr Wohnungsbau auf der Grundlage bestehender landesrechtlicher Bestimmungen mit der Entwicklung eines einheitlichen Baurechts. Dabei wurde die Raumordnung dem Bund √ľberlassen und die Landesplanung an die L√§nder √ľbergeben.

Spezielle Ratgeber zum Thema Bau- und Achitektenrecht

Was bedeuten Baurecht und Architektenrecht?

In diesem Abschnitt sollen die beiden Begriffe Baurecht und Architektenrecht einmal genauer unter die Lupe genommen werden. Deshalb gilt es in erster Linie, die Grundlagen der Rechtsgebiete zu erkl√§ren und worauf es dabei ankommt. Erst die n√§chsten gro√üen Kapitel erl√§utern dann die einzelnen Gesetze und Rechtsgebiete, die vom Baurecht und Architektenrecht noch einmal im Speziellen ber√ľhrt werden.

Baurecht

Das Baurecht ist im Baugesetzbuch reglementiert
Das Baurecht ist im Baugesetzbuch reglementiert

Das Bundesbaugesetz von 1960 vereinte erstmals ein einheitliches St√§dtebaurecht in sich. Ersteres wurde dann 1986 zusammen mit dem St√§dtebauf√∂rderungsgesetz im Baugesetzbuch (BauGB) zusammengefasst. Pr√§missen wie Umwelt- und Denkmalschutz fanden immer mehr Ber√ľcksichtigung in den √Ąnderungen der Gesetzm√§√üigkeiten vom Baurecht; sp√§ter vornehmlich auch Bestimmungen zu erneuerbaren Energien. Zwischen 2001 und 2004 erfolgte eine Anpassung des Baugesetzbuches an das nationale EU-Recht.

Wenn es also um das Bauen geht, dann umfasst das Baurecht im Gesamten alle notwendigen Vorschriften dazu. Dabei kann das Baurecht von öffentlich-rechtlichem Naturell oder privatrechtlichem Wesen sein. In Deutschland findet im Baurecht zudem eine Trennung in das Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht statt. Dabei unterliegt das Bauordnungsrecht den jeweiligen Bundesländern, weshalb es auch unterschiedliche Vorschriften gibt, die in den Landesbauordnungen reglementiert sind.

Das Raumordnungsgesetz und das Wohnungsbaugesetz umfassen das Bauen aus einem planungs- und wohnungsbaupolitischer Blickpunkt ‚Äď diese Aspekte sind nicht dem gegenw√§rtigen Baurecht zuzuz√§hlen.

Das Baurecht legt die Baufreiheit in Deutschland fest. Damit ist einem Eigent√ľmer das Recht gegeben, auf seinem Grundst√ľck etwas zu bauen. Das Recht zum Bauen ist allerdings von den Gemeinden zum Teil gesetzlich beschr√§nkt, um die organisch bauliche Entwicklung der Ortschaft im Interesse aller zu gew√§hren. Dabei kann diese Einschr√§nkung entweder entsch√§digungslos ausfallen oder aber mit einer Entsch√§digungspflicht behaftet sein, wenn durch sie eine √úberschreitung der durch die Verfassung gesch√ľtzten Schranken des Eigent√ľmers erfolgt (Art. 14 GG).

Das Pendant zum Baurecht bildet die Baupflicht. Die Pflicht, eine bauliche Vornahme zu t√§tigen, h√§ngt beispielsweise damit zusammen, wenn ein Eigent√ľmer dazu aufgefordert ist, diverse M√§ngel am Geb√§ude zu beseitigen. In einigen F√§llen erlassen St√§dte sogar ein Baugebot. Das Baugebot ist in ¬ß 176 Baugesetzbuch (BauGB) festgeschrieben und gibt einer Gemeinde das Recht zur Verordnung von Anordnungen, die der Umsetzung vom Bebauungsplan dient.

√Ėffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht vereint das Bauordnungs- und Bauaufsichtsrecht in sich, die durch entsprechende Landesgesetze geregelt werden. Weiterhin gehört das Bauplanungsrecht, welches wiederum bundesgesetzlich im Baugesetzbuch festgesetzt ist, zum Aufgabenfeld.

√Ėffentliches Baurecht reglementiert zudem das besondere St√§dtebaurecht. Dieses dient st√§dtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsma√ünahmen innerhalb der Gemeinden.

Privates Baurecht

Das private Baurecht ist Bestandteil des Bundesgesetzbuches und daher auch durch das Zivilrecht reglementiert. Haupts√§chlich bestimmt es das Nachbarrecht und das Grundeigentumsrecht. Zudem unterliegt dem privaten Baurecht der Bauvertrag und dementsprechend die Vergabe- und Vertragsordnung (VOB) f√ľr Bauleistungen. Hier werden also zivilrechtliche Fragen gekl√§rt, die zwischen einem Bauherrn, dem Architekten und dem Bauunternehmen auftauchen.

Architektenrecht

Rechte und Pflichten eines Architekten werden im Architektenrecht geregelt
Rechte und Pflichten eines Architekten werden im Architektenrecht geregelt

Ein Architekt ist ein Freiberufler, genauso wie √Ąrzte oder Rechtsanw√§lte. Er muss bei seinen Bauplanungen beispielsweise stets die Kalkulation der Baukosten im Blick haben und daher einen Kostenvoranschlag erstellen. Zudem m√ľssen Architekten ein hohes Fachwissen im Baurecht besitzen und daf√ľr sorgen, dass die Baubeh√∂rde dem Bauantrag zustimmt und dementsprechend die Baugenehmigung erteilt.

Das Architektenrecht wiederum regelt s√§mtliche Rechte und Pflichten eines Architekten. Dieses Rechtsgebiet ist ein sogenanntes Querschnittgebietsrecht, das kein eigenes Gesetzeswerk besitzt. Stattdessen finden sich die zahlreichen Rechtsvorschriften in unterschiedlichen Gesetzestexten. So sind diverse Bestimmungen im B√ľrgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden. Weitere relevante Regelungen finden sich dazu im HOAI, der Honorarordnung f√ľr Architekten und Ingenieure sowie in den Architektengesetzen der Bundesl√§nder und den Berufsrechten der Architektenkammern.

Zu den wichtigen Themen gehören

  • der Architektenvertrag,
  • das Architektenhonorar und
  • die Architektenhaftung.

Architektenvertrag

Der Architekt √ľbernimmt die Planung eines Bauwerks. Dies geschieht auf Basis vom Architektenvertrag, der zwischen dem Auftraggeber/Bauherr und dem Architekten geschlossen wird. Darin werden die Rechte und Pflichten der beiden Parteien festgehalten sowie die Architektenleistung definiert und das Architektenhonorar vereinbart. In den meisten F√§llen handelt es sich beim Architektenvertrag um einen Werkvertrag, da der Auftragnehmer sich darin verpflichtet, ein ‚ÄěWerk‚Äú herzustellen.

Der Architektenvertrag kann m√ľndlich geschlossen werden, aus Beweisgr√ľnden empfiehlt sich jedoch die Schriftform. Der Architekt muss nicht zwingend dem Berufsstand angeh√∂ren; er k√∂nnte zum Beispiel auch Bau-Ingenieur sein. In erster Linie obliegt dem Architekten die Planungsleistung, also die Planung bzw. die Entstehung des Geb√§udes. Mitunter kann dem Architekten auch die Objekt√ľberwachung √ľbertragen werden. In diesem Fall hat er ebenfalls die Verantwortung, dass die Planung exakt verwirklicht wird.

Zur Leistung eines Architekten gehören in der Regel drei Bereiche:

  • Grundleistungen ‚Äď z. B. Genehmigungsplanung, Objekt√ľberwachung, Dokumentation, Entwurfsplanung, Ausf√ľhrungsplanung, Mitwirkung bei der Vergabe
  • Besondere Leistungen ‚Äď z. B. Pr√ľfung auf Umweltvertr√§glichkeit, Finanzierungsplan erstellen, Inventar- und Ausr√ľstungsverzeichnis erstellen, Objektverwaltung, Baubegehung nach √úbergeben des Geb√§udes
  • Zus√§tzliche Leistungen ‚Äď z. B. Projektsteuerung

Architektenhonorar: Honorarordnung (HOAI)

Das Architektenhonorar findet Regelung in der HOAI, der Honorarordnung f√ľr Architekten und Ingenieure
Das Architektenhonorar findet Regelung in der HOAI, der Honorarordnung f√ľr Architekten und Ingenieure

Die ‚ÄěHonorarordnung f√ľr Architekten und Ingenieure‚Äú (HOAI) bildet die Grundlage f√ľr das Architektenhonorar. In der HOAI sind rechtliche Preisvorgaben zur Verg√ľtung der Architektenleistung zu finden. Das bedeutet, dass die Bezahlung nicht einfach frei zwischen den Parteien geregelt werden darf. Anstelle dessen wird das Architektenhonorar mit Hilfe einer Preistafel ermittelt. Diese ist in verschiedene Kategorien unterteilt:

  • Aufgabenstellung
  • Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderung
  • Anrechenbare Kosten f√ľr den Bau (Nettobetrag)
  • Umfang der Leistungen

Zudem besitzt die HOAI f√ľnf verschiedene Honorarzonen. Zum Beispiel f√§llt das Bauen einer Scheune unter die Honorarzone I und das Bauen eines Einfamilienhauses unter die Zonen III oder IV (je nach Schwierigkeitsgrad). Die Voraussetzung der Nutzung der HOAI ist, dass zuvor ein Architektenvertrag abgeschlossen wurde, da in diesem der Leistungsumfang definiert ist.

Dieser Leistungsumfang eines Architekten wird normalerweise in neun Phasen gegliedert. Übernimmt der Architekt alle neun Phasen, so erhält er auch 100 % des festgelegten Architektenhonorars; ist das der Fall, so entspricht das in etwa 13 % der Baukosten:

  • Ermittlung der Grundlagen ‚Äď Absprache zwischen Bauherr und Architekt zum Finanziellen und Nutzungsanforderungen (2 % des Honorars)
  • Vorplanung ‚Äď Entwurf von Planskizzen (7 % des Honorars)
  • Planungsentwurf erstellen ‚Äď Planskizzen und Planungskonzept werden zu einem Planungsentwurf zusammengestellt (15 % des Honorars)
  • Einholung der Baugenehmigung ‚Äď Bauerlaubnis bei den Beh√∂rden einholen und Entw√ľrfe anpassen (3 % des Honorars)
  • Planung der Ausf√ľhrung bzw. Umsetzung der Bauplanung (25 % des Honorars)
  • Vorbereitung zur Vergabe ‚Äď Vergabe der Bauleistungen und Aufgaben an Handwerker und Unternehmen; evtl. mit Vergabeverfahren (10 % des Honorars)
  • Mitwirkung bei der Vergabe ‚Äď Auswertung der Angebote des Vergabeverfahrens, Treffen einer Vorauswahl; die endg√ľltige Entscheidung trifft der Bauherr (4 % des Honorars)
  • √úberwachung der Entwicklung des Baus ‚Äď dient insbesondere der Vermeidung von Baum√§ngeln und der Einhaltung des Zeitplans (32 % des Honorars)
  • Dokumentation/Objektbetreuung ‚Äď Baubegehung nach Fertigstellung zum Ausschlie√üen etwaiger Baum√§ngel (2 % des Honorars)

Architektenhaftung

Ein Architekt haftet, wenn er seine Vertragspflichten verletzt. Nach § 633 BGB muss das Werk des Architekten die zugesicherten Eigenschaften erbringen. Es darf also keinerlei Fehler aufweisen, welche den Wert oder die Tauglichkeit des Werks mindert oder gar verwirkt. Aus diesem Grund ist jeder Architekt zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet. Somit spielt auch das Versicherungsrecht hier mit hinein, da es sich bei den Schadenssummen im Fall der Architektenhaftung nicht selten um hohe Beträge handelt. Die Versicherung tritt zumeist im Schadensfall ein.

Grunds√§tzlich ist nicht jeder Architektenvertrag gleich, da die Leistungsbeschreibung immer unterschiedlich formuliert wird und der Architekt nicht immer alle, sondern manchmal nur einige bestimmte Leistungsphasen √ľbernimmt.

Es kann daher vorkommen, dass die Architektenhaftung nicht greift, wenn der Bauherr zwar M√§ngel am Bau entdeckt, die Objekt√ľberwachung hingegen nicht in das Aufgabenfeld des Architekten gefallen ist.

Der Bauherr hat das Recht auf Architektenhaftung
Der Bauherr hat das Recht auf Architektenhaftung

Nimmt der Architekt allerdings alle Phasen des gesamten Leistungsspektrums wahr, so kommt es dementsprechend zur Architektenhaftung f√ľr jede Abweichung, die der vereinbarte Zustand des Bauwerkes aufweist. Zum Beispiel haftet der Architekt, wenn er den Bebauungsplan au√üer Acht gelassen hat und aus diesem Grund der Bauherr keine Baugenehmigung erh√§lt.

Weil Baumängel oftmals erst nach Jahren auffallen bzw. auftreten, ist es schwierig zu sagen, ob dieser Mängel eher bei der Planung oder bei der Umsetzung des Bauvorhabens auftrat. Somit sind Streitigkeiten vorprogrammiert, in der von den Parteien jeweils ein Rechtsanwalt zur Schlichtung bzw. Klärung hinzugezogen werden muss.

Zur Vorsorge k√∂nnen Bauherr und Architekt jedoch eine Streitschlichtung vereinbaren. Diese richtet sich nach der Schlichtungs- und Schiedsordnung f√ľr Baustreitigkeiten (SOBau), um hohe Prozesskosten und Geb√ľhren f√ľr den Anwalt zu vermeiden. Dabei wird oftmals eine au√üergerichtliche Konfliktl√∂sung erwirkt.

Gem√§√ü ¬ß 634a BGB verj√§hren Anspr√ľche auf Schadensersatz von Baum√§ngeln am Bauwerk allerdings nach f√ľnf Jahren und nach zwei Jahren bei anderen Planungsleistungen ab der Bauabnahme.

Gesetze, die f√ľr das Baurecht oder das Architektenrecht relevant sind

Verschiedene Verordnungen und Gesetze begr√ľnden das Baurecht. Dabei erfolgt die Behandlung von speziellen und einzelnen rechtlichen Themengebieten, die baurechtliche Relevanz haben. Sie sollen in den folgenden Kapiteln n√§here Erl√§uterung finden.

Baugesetzbuch (BauGB)

Die wohl wichtigste Rechtsquelle im Baurecht stellt das Baugesetzbuch dar. Zu einem Großteil enthält dieses Gesetz Bestimmungen zum allgemeinen und besonderen Städtebaurecht; dabei ist das BauGB in vier große Kapitel gegliedert:

  • Allgemeines St√§dtebaurecht
  • Besonderes St√§dtebaurecht
  • Sonstige Vorschriften
  • √úberleitungs- und Schlussvorschriften

Das Baugesetzbuch existiert gegenw√§rtig in der Fassung der Bekanntmachung aus dem Jahr 2004. Seine urspr√ľngliche Fassung ist allerdings von 1960. Damals war es noch als Bundesbaugesetz bekannt. Die Regeln im Baugesetzbuch nehmen Einfluss auf die Gestaltung, Struktur und Fortentwicklung der deutschen St√§dte und Gemeinden. Insbesondere benennt das BauGB jegliche Instrumente und Gegenst√§nde, die die St√§dte zur Bebauung nutzen k√∂nnen.

Bauordnung (BauO)

Die Kompetenz des Rechts √ľber die Bauordnung liegt bei den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesl√§nder. Die Bauordnung stellt ein zentrales Element im Bereich √∂ffentliches Baurecht dar. So k√ľmmert sich die BauO des jeweiligen Landes darum, dass die Anforderungen an ein Bauvorhaben beachtet werden. Deshalb reglementiert die Bauordnung das sogenannte Baugenehmigungsverfahren.

Die Bauordnung beinhaltet Vorschriften f√ľr das Verfahren zur Baugenehmigung
Die Bauordnung beinhaltet Vorschriften f√ľr das Verfahren zur Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung oder auch Bauerlaubnis ist immer dann erforderlich, wenn eine Bauanlage errichtet, ver√§ndert bzw. umgebaut und abgebrochen wird oder deren Nutzung eine √Ąnderung erf√§hrt.

Die Baugenehmigungsbeh√∂rde erteilt nach eingehender Pr√ľfung eine schriftliche Baugenehmigung oder erstellt eine Erkl√§rung, sofern dem beabsichtigten Bauvorhaben keine Hindernisse aus √∂ffentlich-rechtlicher Sicht im Weg stehen.

Das alleinige Recht zum Bebauen eines Grundst√ľcks ergibt sich wiederum aus der Baufreiheit, die ein Grundst√ľckseigent√ľmer besitzt. Doch dem sind Grenzen gesetzt, denn ohne eine Baugenehmigung durch die zust√§ndige Beh√∂rde, darf der Eigent√ľmer seinen Bau nicht errichten. Diese Schranke hat den Zweck, die Allgemeinheit vor Gefahren zu bewahren (dazu geh√∂rt auch L√§rm oder Schmutz). Zudem sollen damit der Bebauungsplan sowie die baurechtlichen Bestimmungen √úberwachung erfahren. Allerdings besteht hier ein Erlaubnisvorbehalt. Der Bauherr besitzt n√§mlich das Recht, die Baugenehmigung einzuklagen, wenn er die notwendigen Bauvorschriften erf√ľllt.

Baugenehmigungsverfahren

Der Bauherr ist jene Person, welche im Baurecht als rechtlicher und wirtschaftlicher Auftraggeber zur Durchf√ľhrung eines Bauvorhabens gilt. Er tr√§gt die Verantwortung f√ľr den Bau. Der Bauherr kann f√ľr sich selbst bauen oder aber auf fremde Rechnung. Zudem besteht die M√∂glichkeit, dass es sich bei ihm sowohl um eine juristische Person oder aber um eine nat√ľrliche handelt. Somit haftet der Bauherr auch f√ľr die Einholung der Baugenehmigung, die f√ľr ein Bauvorhaben unabdingbar ist.

Die Baugenehmigung ist meistens bei der zust√§ndigen Kreis- oder Gemeindeverwaltung in Schriftform zu beantragen; demzufolge wird daf√ľr ein geb√ľhrenpflichtiger Bauantrag gestellt. Dem Bauantrag sind s√§mtliche Bebauungspl√§ne anzuf√ľgen. Dazu geh√∂ren alle Bauvorlagen, wie Lageplan, bautechnische Nachweise und Bauzeichnungen. Daraufhin pr√ľft die Baugenehmigungsbeh√∂rde alle materiellen Bestimmungen, die f√ľr das Bauvorhaben von Relevanz sind.

Unter anderem kommt hierbei das Bauplanungsrecht zum Einsatz, deren wesentliches Kernelement die Bauleitplanung bzw. der Bebauungsplan ist. Diese beiden Begriffe finden folglich noch in eigenen Abschnitten Erläuterung.

Zudem kontrolliert die Baugenehmigungsbeh√∂rde bzw. das Baurechtsamt, ob der geplante Bau der √∂ffentlichen Sicherheit entspricht und die speziellen Bauvorschriften daf√ľr befolgt werden. Von Relevanz sind daneben wasser- und naturschutzrechtliche Belange. Sofern Dritte, also Nachbarn, von dem Bau betroffen sind, werden auch sie in das Baugenehmigungsverfahren einbezogen.

Wenn der Bauantrag eingereicht wird, jedoch noch keine Baugenehmigung erteilt wurde, dann ist unter Umständen eine Teilbaugenehmigung möglich. Mit dieser können Bauarbeiten in der Baugrube oder in einzelnen Bauabschnitten vorgenommen werden.

Die Erteilung einer Baugenehmigung erfolgt in vielen F√§llen mit der Verf√ľgung von Auflagen oder anderen Bedingungen. Der Bauherr hat Anspruch auf Schadensersatz und Entsch√§digung im Rahmen einer Staatshaftung, wenn ihm rechtswidrig ein Schaden beim Bau entsteht, der zum Beispiel durch eine ungerechtfertigte Bausperre oder die Ablehnung der Baugenehmigung entstanden ist.

Durch die Baugenehmigung wird sichergestellt, dass dem geplanten Bauwerk keinerlei √∂ffentlich-rechtliche Vorschriften im Weg stehen. Eine Baugenehmigung besitzt eine G√ľltigkeit, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet. In der Regel besitzt sie eine Frist von zwei bis vier Jahren und kann erl√∂schen, wenn die Bauausf√ľhrung in dieser Zeit nicht durchgef√ľhrt wird oder diese f√ľr l√§ngerfristig stillgelegt wird.

Sofern sich der Bauherr nicht an die öffentlich-rechtliche Bauvorschrift hält, kann der Bau auch eingestellt oder abgebrochen werden. Einige eher unbedeutende Anlagen sind jedoch von der Einholung einer Baugenehmigung befreit. Trotzdem hat sich der Bauherr bei deren Errichtung an die Bauvorschriften zu halten. Zu diesen Anlagen gehören kleinere Gebäude, wie

Eine Baugenehmigung ist f√ľr den Bauherr eines Bauwerks unabdingbar
Eine Baugenehmigung ist f√ľr den Bauherr eines Bauwerks unabdingbar
  • Gew√§chsh√§user
  • Stellpl√§tze
  • Einfriedungen
  • Mauern
Bauvoranfrage

Es ist aber auch m√∂glich, im Zuge einer Bauplanung, eine geb√ľhrenpflichtige Bauvoranfrage zu stellen. Diese ist auch als kleines Genehmigungsverfahren bekannt. Eine Bauvoranfrage dient n√§mlich als erste Auskunft dar√ľber, ob das Grundst√ľck √ľberhaupt bebaubar sowie genehmigungsf√§hig ist. Ferner erhalten Sie mit der Bauvoranfrage Informationen zu den Bauvorschriften, die es bei dem betreffenden Grundst√ľck zu beachten gibt. Au√üerdem k√∂nnen mit dieser Bauvoranfrage ebenso nur einzelne baurechtliche Fragen gekl√§rt werden.

Zudem wird die Bauvoranfrage meistens dann gestellt, wenn noch nicht ganz klar ist, ob der Entwurf f√ľr den Bau so √ľberhaupt laut Baurecht m√∂glich ist, weshalb sie auch oft vor dem Grundst√ľckskauf eingereicht wird. Mitunter ist sie eine Option, wenn noch kein konkreter Bebauungsplan vorliegt. Auch ein Architekt ist dabei noch nicht zwingend erforderlich. Die Bauvoranfrage wird in der Bauordnung reglementiert; sie ersetzt allerdings nicht die Baugenehmigung an sich.

Bauabnahme

Ferner regelt die Bauordnung die Bauabnahme, die den √úbergang vom errichteten Bauwerk in die Nutzungsphase markiert. Die Bauabnahme bildet einen wichtigen Rechtsakt und sollte nicht blind unterzeichnet werden. Mit der Bauabnahme ‚Äď also der √úbergabe des fertigen Bauwerks bzw. der Bauleistung an den Auftraggeber/Bauherren ‚Äď beginnt die Gew√§hrleistungspflicht f√ľr Baum√§ngel, also die Verj√§hrungsfrist. Ist die Bauabnahme erfolgt und die Bewohner in das Geb√§ude umgezogen, so ist es nur schwer nachzuweisen, dass die Baum√§ngel durch die nicht vertragsm√§√üig erbrachte Leistung der Handwerker hervortrat. Laut ¬ß 438 BGB verj√§hrt ein M√§ngelanspruch bei einem Bauwerk in der Regel nach f√ľnf Jahren.

F√ľr einen Bauherren (insbesondere im privaten Baurecht, bspw. bei einem Eigenheim) ist es daher ratsam, vor der Bauabnahme das Einfamilienhaus von einem Baugutachter inspizieren zu lassen, damit eventueller Baupfusch im Vorfeld erkannt und das Bauunternehmen daf√ľr rechtzeitig verantwortlich bzw. haftbar gemacht werden kann.

Vergabe- und Vertragsordnung f√ľr Bauleistungen (VOB)

Die VOB stellt ein Klauselwerk dar, das vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss f√ľr Bauleistungen (DVA) erarbeitet wurde. Es hat keinerlei Bedeutung f√ľr das private, wohl aber f√ľr das √∂ffentliche Baurecht. Inhalt der VOB bildet die Vergabe von Bauauftr√§gen durch √∂ffentliche Auftraggeber (bspw. Bund, L√§nder, Gemeinden, Landkreise) und Bestimmungen zu den vertraglichen Bedingungen im Rahmen der Bauleistungsausf√ľhrung.

Drei Abschnitte untergliedern die VOB:

  • VOB/A ‚Äď Regeln zur nationalen Bauvergabe
  • VOB/B ‚Äď Allgemeine Vertragsbedingungen f√ľr die Ausf√ľhrung der Bauleistungen (Bauvertrag)
  • VOB/C ‚Äď Allgemeine technische Vertragsbedingungen f√ľr Bauleistungen

VOB/A macht den größten Anwendungsbereich aus. Eine Rolle spielen dabei die Normen des Gesetzes gegen die Wettbewerbsbeschränkung. Bauleistungen der öffentlichen Hand sollen nämlich in Form eines transparenten Vergabeverfahrens beschafft und entsprechend ausgeschrieben werden.

Die VOB dient im Bereich "√∂ffentliches Baurecht" zum Beispiel der Vergabe des Zuschlags f√ľr eine Bauleistung einer Hochspannungsanlage
Die VOB dient im Bereich “√∂ffentliches Baurecht” zum Beispiel der Vergabe des Zuschlags f√ľr eine Bauleistung einer Hochspannungsanlage

Das Vergabeverfahren ist dabei strengen formalen Regelungen unterworfen, die nach den Wettbewerbsbeschr√§nkungen und den Vergabevorschriften (VgV) richten. In jedem Fall sind daher alle Bieter gleich zu behandeln und niemand zu bevorzugen. Zum Beispiel ist dabei der Inhalt der Vergabeunterlagen bestimmt, Vorschriften zur Erstellung und Ver√∂ffentlichung der Ausschreibung sowie zur Pr√ľfung und Auswertung der Angebote und zum Zuschlag des Vergabeverfahrens. Die ausschreibende Beh√∂rde hat das Recht, Leistungsnachweise und Fachkunde anzufordern.

Sollten die geplanten Bauleistungen umfangreich sein, so bestimmt die Vorschrift der VOB/A, dass Lose an die Bieter verteilt werden, damit mehrere Firmen die Chance zum Zuschlag bekommen.

Zudem enth√§lt die VOB Regeln zur Gew√§hrleistung des Auftraggebers. Dabei greifen die Rechte der VOB-Gew√§hrleistung auf entsprechende Gesetzm√§√üigkeiten des BGB zur√ľck. So besitzt die √∂ffentliche Hand als Auftraggeber genauso einen Haftungsanspruch bei Baum√§ngeln wie ein privater Bauherr. Auch hier muss der Mangel vom Auftragnehmer beseitigt werden und der Auftraggeber hat das Recht einer Ersatzvornahme. Zum Thema ‚ÄěBaum√§ngel‚Äú finden Sie in einem eigenen Abschnitt weiter unten umfassende Informationen.

Planfeststellungsverfahren

Das Planfeststellungsverfahren bildet das Genehmigungsverfahren bei gro√üen Infrastrukturvorhaben im Bereich ‚Äě√∂ffentliches Baurecht‚Äú. Zu solchen Vorhaben geh√∂ren bspw. Stra√üen, Flugh√§fen, Stadtbahnen, Hochspannungsleitungen, Endlagerst√§tten f√ľr Atomm√ľll oder Energieleitungen. Solche Bauten betreffen sowohl √∂ffentliche als auch private Belange, die bei der Entscheidung zum Bebauen einzubeziehen sind.

Ob ein solches Planvorhaben zugelassen wird, wird im Planfeststellungsverfahren gepr√ľft. Das geschieht unter Ber√ľcksichtigung einer einheitlichen Sachentscheidung und unter Bezugnahme der Rechtswirkung und Problembew√§ltigung. Die Entscheidung wird unter umfassender Abw√§gung aller Interessen und der f√ľr das Bauvorhaben sprechenden Darlegungen getroffen.

Die Kompetenzen der Planfeststellungverfahren liegen bei den Bundesl√§ndern. Handelt es sich um grenz√ľberschreitende Bauvorhaben, so √ľbernimmt die Aufgabe die Bundesnetzagentur, da diese die Bundesfachplanung √ľbernimmt.

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Innerhalb der Baunutzungsverordnung wird geregelt, inwiefern ein Grundst√ľck baulich zu nutzen ist. Sie beinhaltet mitunter auch Bedeutungsbeschreibungen zu verschiedenen Baugebieten, wie etwa Wohn- oder Gewerbegebieten, D√∂rfern, Industriegebieten, Stellpl√§tzen und Garagen oder Erholungsgebieten. Dabei werden Art und Ma√ü der baulichen Nutzung gekl√§rt sowie die Bauweise und wie die √ľberbaubare Grundst√ľcksfl√§che zu verwenden ist. All das wird in Bauleitpl√§nen der Gemeinden festgesetzt. Die Baunutzungsverordnung ist Teil des √∂ffentlichen Baurechts und findet seine Bestimmungen im BauGB.

Denkmalschutzgesetz

Die sogenannte Denkmalpflege f√§llt unter die Kulturhoheit der L√§nder in Deutschland. Sie dient der Bewahrung und Pflege von Gegenst√§nden, die gesetzlich oder kulturell begr√ľndet, eine geschichtlich, k√ľnstlerisch, wissenschaftlich und st√§dtebaulich eine hohe Bedeutung f√ľr die Gesellschaft besitzen. Das Denkmalschutzgesetz bzw. die einzelnen Gesetze der Bundesl√§nder definieren dabei folgende Merkmale:

Der Denkmalschutz spielt im Baurecht ebenfalls eine Rolle
Der Denkmalschutz spielt im Baurecht ebenfalls eine Rolle
  • Denkmalwert
  • Zust√§ndigkeiten
  • Zugang zum Denkmal
  • Aufgaben
  • Rechte und Pflichten der √∂ffentlichen Hand und Denkmaleigent√ľmer

Die Denkm√§ler werden in Denkmallisten und -b√ľchern gef√ľhrt und eingetragen. Ferner bildet der Denkmalschutz einen wichtigen Aspekt in der Kulturpolitik der Bundesrepublik. Deshalb unterst√ľtzt der Staat Eigent√ľmer von Denkm√§lern mit Zusch√ľssen und in einigen F√§llen auch mit Steuererleichterungen. Die Umsetzung der Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes √ľbernehmen die Landes√§mter f√ľr Denkmalpflege.

Energiesparverordnung (EnEV)

Mit der Energiesparverordnung findet eine Vorschreibung zur Umsetzung von bautechnischen Standardanforderungen f√ľr einen effizienten und nachhaltigen Betriebsenergiebedarf des betreffenden Geb√§udes oder Bauwerks statt. Diese Anforderungen sind vom Bauherrn zu erf√ľllen. Sowohl in Wohnungen als auch in B√ľro- und Betriebsgeb√§uden sind diese Standards einzubauen.

Die EnEV ist ein wichtiges Instrument zum Klimaschutz. Bis 2050 soll der Großteil des Gebäudebestands in Deutschland klimaneutral sein.

Zus√§tzlich fasste die Energiesparverordnung die ehemalige W√§rmeschutzverordnung und die Heizungsanlagenverordnung zusammen. Ziel des EnEV ist es, eine umweltfreundliche Energiebilanz in einem Geb√§ude zu erzeugen, welche einer √Ėkobilanz nahe kommt.

Erneuerbare Energien und Wärmegesetz (EEWärmeG)

Das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien (EE) im Wärmebereich oder auch Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) soll helfen den Anteil, den die erneuerbaren Energien bei der Erzeugung von Wärme und Kälte einnehmen, zu steigern. Zudem dient es dem Klimaschutz und soll dazu beitragen, eine nachhaltige Wärme- bzw. Kälteversorgung sicherzustellen.

Es legt fest, dass f√ľr neue Geb√§ude, deren Nutzfl√§che mindestens 50m¬≤ betr√§gt, die W√§rmeversorgung anteilig √ľber erneuerbare Energien geschehen muss. Welche Art von umweltfreundlicher Versorgung dabei gew√§hlt wird, bleibt dem Eigent√ľmer √ľberlassen. Diese Regelung gilt sowohl f√ľr private Geb√§ude wie auch f√ľr √∂ffentliche.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz ist sowohl dem Baurecht als auch dem Mietrecht zuzuschreiben. Es kl√§rt die rechtliche Beziehung zwischen den Wohnungseigent√ľmern oder den Hauseigent√ľmern. Im Grunde ist es direkt dem Immobilienrecht unterstellt. Mit dem WEG wurde die M√∂glichkeit geschaffen, in welcher Personen Eigentum an einzelnen Wohnungen erhalten k√∂nnen.

Dieses Eigentum erh√§lt seine Begr√ľndung mit der Eintragung in das Grundbuch des Hauses. Dabei wird in der Regel zwischen Sondereigentum (alleiniges Eigentum an R√§umlichkeiten, der Wohnung) und dem Gemeinschaftseigentum (bspw. Au√üenw√§nde, Flur, Dach, Fenster, Treppenbereich, Haustechnik) unterschieden.

Wussten Sie schon? Nicht nur auf eine Haus, sondern auch auf eine Wohnung k√∂nnen Sie als Eigent√ľmer eine Hypothek aufnehmen. Mehr dazu erfahren Sie hier: www.bauzins.org.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Das Erbbaurecht reglementiert im Baurecht die M√∂glichkeit auf einem fremden Grundst√ľck ein Bauwerk zu errichten
Das Erbbaurecht reglementiert im Baurecht die M√∂glichkeit, auf einem fremden Grundst√ľck ein Bauwerk zu errichten

Durch die Makler- und Bautr√§gerverordnung, kurz MaBV, werden die Pflichten f√ľr Makler sowie Bautr√§ger definiert. Sie leitet sich aus der Gewerbeordnung ab und dient in erster Linie dem Schutz der K√§ufer beim Immobilienerwerb. So wird durch die MaBV geregelt, dass bspw. die vom Bautr√§ger erhaltene Zahlung des Kunden zweckgebunden an das jeweilige Projekt sind und zudem in ausreichender H√∂he abgesichert sein m√ľssen. Hinzukommend hat der Bautr√§ger daf√ľr zu sorgen, dass die Gelder, die von Kunden gezahlt wurden, strikt von seinen eigenen, privaten Geldern getrennt sind.

Rechtsgebiete, die das Baurecht oder das Architektenrecht ber√ľhren

Es gibt diverse Rechtsgebiete, die in das Baurecht hineinspielen und f√ľr dessen korrekte Umsetzung Verantwortung tragen. Die wichtigsten beschreibt der Ratgeber f√ľr Sie in den n√§chsten Abschnitten.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht beschreibt die √úbertragung des Rechts auf oder unter der Oberfl√§che eines fremdem Grundst√ľcks einen Bau zu errichten. Zu einem Grundst√ľck z√§hlen alle damit fest verbundenen Elemente, wie das darauf stehende Haus oder verankerte Maschinen. Im Grundbuch ist somit meist nur vom Grundst√ľck allgemein die Rede.

Das Erbbaurecht wird h√§ufig von Kommunen oder Kirchen vergeben. Im Grunde kann dies aber jeder Grundst√ľckseigent√ľmer vornehmen. Beim Erbbaurecht handelt es sich also um die Vergabe von Eigentum auf eine bestimmte Zeit hin. Dabei ist grunds√§tzlich ein notariell zu beglaubigender Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Eigent√ľmer und dem Erbbauberechtigten zu schlie√üen, weshalb in der Regel auch zwei Grundb√ľcher entstehen, n√§mlich eins f√ľr das Geb√§ude und eins f√ľr das Grundst√ľck.

Bei der Eintragung in das Grundbuch wird ein besonderes Grundbuchblatt ‚Äď das Erbbaugrundbuchblatt ‚Äď angelegt. In dieses werden alle erbbaurechtlichen Inhalte festgehalten. Dazu geh√∂rt die Errichtung des Bauwerks, die Instandhaltung, die Versicherung des Geb√§udes oder der Anspruch auf Heimfall. Der Heimfall verpflichtet den Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht an den Grundst√ľckseigent√ľmer zur√ľckzugeben, wenn es die Umst√§nde erfordern. Gr√ľnde f√ľr einen Heimfall k√∂nnte die Nichtzahlung des Erbbauzinses sein oder aber der Insolvenzfall des Erbbauberechtigten. In diesem Fall geht das Bauwerk als Erbbaurecht mitsamt seinen Lasten wieder auf den Erbbaugeber √ľber.

Relevant ist f√ľr den Erbbaunehmer dabei, dass er auf dem Grundst√ľck nun weitgehend frei gestalten und dar√ľber verf√ľgen kann, da ihm mit dem Erbbaurecht grundst√ľcks√§hnliche Befugnisse √ľbertragen werden.

Dabei wird das jeweilige Geb√§ude, das auf dem entsprechenden Grundst√ľck gebaut wird, als ‚ÄěErbbaurecht‚Äú bezeichnet. Faktisch gesehen ist das Grundst√ľck durch die Abgabe des Nutzungsrechts nun f√ľr den Erbbaurechtsgeber wertlos. Das Interesse liegt bei ihm nun beim Erbbauzins, der als Reallast f√ľr die Bestellung des Erbbaurechts in wiederkehrenden Leistungen zu zahlen ist. Somit handelt es sich beim Erbbaurecht um steuerpflichtigen Grundbesitz.

Das Erbbaurecht ist ver√§u√üerlich, vererbbar und kann mit Grundpfandrechten belastet werden; allerdings muss der Grundst√ľckseigent√ľmer dem zustimmen. Alle dinglichen Rechte haften dann nicht auf dem Grundst√ľck, sondern auf dem Erbbaurecht, also dem Bauwerk, das errichtet wurde.

Im Normalfall geht das Erbbaurecht nach Ablauf des Vertrages, der in der Regel 99 Jahre andauert, an den Grundst√ľckseigent√ľmer, der dann eine Entsch√§digung zahlen muss. Damit dies nicht geschieht, liegt es h√§ufig im Interesse den Erbbaurechtsvertrag zu verl√§ngern.

Zus√§tzlich ist es auch m√∂glich, Wohnungseigentumsgrundb√ľcher zu erstellen. In solch einem Fall spricht man von Wohnungserbbaurecht. Die Regelungen zum Erbbaurecht finden sich in der Erbbaurechtsverordnung. Sinn und Zweck des Erbbaurechts war es eigentlich, den Wohnungsbau zu f√∂rdern und sozial Schw√§cheren die Chance zum Bauen eines Eigenheims zu geben und damit gleichzeitig die Spekulationen von Boden zu bek√§mpfen.

Planungsrecht/Bauplanungsrecht

Das Planungsrecht im Baurecht stellt eine ordnungsgemäße Entwicklung im Städtebau sicher
Das Planungsrecht im Baurecht stellt eine ordnungsgemäße Entwicklung im Städtebau sicher

Das bauliche Planungsrecht ist ein Teilgebiet vom √∂ffentlichen Baurecht. Das Bauplanungsrecht ist auch als St√§dtebaurecht bekannt. Seine Aufgaben bestehen haupts√§chlich darin, die Qualit√§t des Bodens auf rechtlicher Basis zu kontrollieren sowie deren Nutzbarkeit festzustellen. Demzufolge werden hier die Anforderungen an die Fl√§che, auf die der sp√§tere Bau kommen soll, gepr√ľft. Das Planungsrecht im Baurecht dient vornehmlich der Sicherstellung eines ordnungsgem√§√üen St√§dtebaus. Kerninstrument dessen ist daher die Bauleitplanung.

Bauleitpl√§ne werden aufgestellt, um die st√§dtebauliche Entwicklung zu f√∂rdern. Sie dienen der Vorbereitung und Leitung von Bauvorhaben sowie der sonstigen Nutzung von Grundst√ľcken innerhalb einer Kommune. Dabei wird zuerst ein Fl√§chennutzungsplan aufgestellt und im Anschluss daraus ein Bebauungsplan ausgearbeitet. Der Bebauungsplan stellt dann den verbindlich geltenden Bauleitplan dar.

Bauleitplan und Bebauungsplan sind der Raumordnung anzupassen. Dem untergeordnet sind Wohnbed√ľrfnisse, soziale und kulturelle Bed√ľrfnisse der Einwohner sowie die Sicherheit und Gesundheit der Bev√∂lkerung. Unter Abw√§gung der √∂ffentlichen und privaten Belange ist dann zu entscheiden, ob der Bau vorgenommen wird. Hinzukommend sind die B√ľrger stets in das Verfahren einzubinden, so sind die Planentw√ľrfe auszulegen, um eventuelle Anregungen beisteuern zu k√∂nnen.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist in der Regel ein Bauleitplan, in dem die Festsetzung der städtebaulichen Verordnung rechtverbindlich enthalten ist. In Vorbereitung wird zunächst ein Flächennutzungsplan erstellt, aus welchem der Bebauungsplan entsteht.

Inhalte der Bebauungspläne sind mitunter:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Bauweise
  • Versorgungsfl√§chen
  • Verkehrsfl√§chen
  • Fl√§chen zum Gemeindebedarf
  • Private und √∂ffentliche Gr√ľnfl√§chen

Bebauungspl√§ne werden von den Gemeinden in eigener Verantwortung aufgestellt. Sie bed√ľrfen nur dann einer Genehmigung durch die h√∂here Verwaltungsbeh√∂rde, wenn der Bebauungsplan nicht im Vorfeld aus einem Fl√§chennutzungsplan entstanden ist. Der Beschluss von Bebauungspl√§nen muss orts√ľblich √∂ffentlich bekannt gegeben werden, zum Beispiel im Amtsblatt. Bereits zuvor m√ľssen die B√ľrger schon einbezogen worden sein, um beispielsweise √ľber eventuell entstehende Auswirkungen des Baus zu informieren und ihnen die Gelegenheit zu bieten, sich zu dem Vorhaben zu √§u√üern.

Wenn Bebauungspl√§ne von einer Gemeinde beschlossen werden, dann geschieht dies als Satzung bzw. als Rechtsvorschrift. Unter Umst√§nden kann gegen einen Bebauungsplan am Oberverwaltungsgericht vorgegangen werden. Leidet er an einem Fehler bzw. weist M√§ngel auf, so kann er vom Gericht f√ľr nichtig erkl√§rt werden.

Grundst√ľcksrecht und Immobilienrecht

Das Immobilienrecht ist Bestandteil vom Baurecht
Das Immobilienrecht ist Bestandteil vom Baurecht

Auch das Grundst√ľcks- und Immobilienrecht unterliegen dem Baurecht. Dabei reglementiert das Grundst√ľcksrecht die Rechte von und auf Grundst√ľcken sowie insbesondere den Grundst√ľckskaufvertrag. Diesem Vertragsabschluss wird vornehmlich eine hohe Bedeutung zugesandt, da Grund und Boden ein wertvolles Gut darstellt, weshalb dessen √úbergabe eine notarielle Beurkundung ben√∂tigt. √úberwiegend sind die Vorschriften zum Grundst√ľcks- und Immobilienrecht im BGB zu finden. Das Grundst√ľcksrecht unterscheidet zwischen Eigentum (Vollrecht am Besitz) und dem Erbbaurecht (grundst√ľcksgleiches Recht).

Das Immobilienrecht beschreibt den Oberbegriff √ľber das Recht am Grundst√ľck, Haus und Wohnung. Oft ist dabei auch vom Liegenschaftsrecht die Rede, da Immobilien nicht bewegliche Sachen sind. Auch hier spielen die Vertragsbestimmungen vom notariellen Kaufvertrag eine besondere Rolle sowie das dingliche Recht, das jemand durch entsprechende Eintragung (Grundbuch) erh√§lt.

Nachbarrecht

Mit dem Nachbarrecht sollen die Interessen der Nachbarn gewahrt werden. Um also dauerhaft in einem einvernehmlichen und friedlichen Miteinander zu leben, hat der Gesetzgeber das Nachbarrecht geschaffen, um eine Basis f√ľr den Nachbarschutz zu schaffen. Das Nachbarrecht ist im √∂ffentlichen Baurecht zu finden (dazu findet das Nachbarrecht auch Betrachtung im BGB).

Laut Baurecht ist jemand Nachbar, der zum Beispiel durch die Errichtung eines Bauwerks in seinen Rechten benachteiligt ist. Diese Beeintr√§chtigungen k√∂nnen u.a. durch diverse Emissionen zustande kommen. Dagegen kann er vor Gericht Rechtsschutz in Anspruch nehmen. Im Baurecht bekommt dann nur der Grundst√ľckseigent√ľmer Nachbarschutz zugesprochen; nicht allerdings dessen Mieter oder P√§chter. So hat der betreffende Nachbar das Recht beim Verwaltungsgericht f√ľr die Aufhebung der Baugenehmigung zu klagen.

Was wird durch das Baurecht bzw. Architektenrecht geregelt?

Grenzbebauung/Grenzabstand

Wenn ein Haus gebaut wird, dann muss der Grenzabstand beachtet werden. Eine sogenannte Grenzbebauung liegt vor, wenn das Haus direkt an der Grenze zum Nachbargrundst√ľck erbaut wird. Die Landesbauordnungen legen dabei nach dem Baurecht fest, welchen Grenzabstand ein H√§uslebauer zum Nachbargrundst√ľck einzuhalten hat. Grundlegendes Ziel vom Grenzabstand ist der Nachbarschutz. Vor allem soll er dem Brandschutz dienlich sein. Im Falle eines Brands soll das Feuer nicht so leicht auf das Nachbarhaus √ľberspringen.

Laut dem st√§dtebaulichen Planungsrecht dient ein Grenzabstand zudem einer offenen Bauweise. Will ein Bauherr eine Grenzbebauung, wie etwa einen Zaun oder eine Mauer, vornehmen, so braucht er daf√ľr eine Baugenehmigung. Doch auch der betroffene Nachbar muss dem zustimmen.

Eine Ausnahme in der Grenzbebauung bilden Garagen, √ľberdachte Stellpl√§tze, Carports, aber auch Gew√§chsh√§user, Ger√§teschuppen, Fahrradabstellpl√§tze oder der Anbau eines Wintergartens. Diese sogenannten Grenzgaragen sind laut Baurecht erlaubt. Weiterhin ist es zul√§ssig, sein Haus direkt an ein anderes zu bauen, wenn die entsprechende Hauswand eine Brandwand bekommt.

Im Baurecht ist eine Grenzbebauung nur erlaubt, wenn es sich zum Beispiel um eine Garage oder den Anbau vom Wintergarten handelt
Im Baurecht ist eine Grenzbebauung nur erlaubt, wenn es sich zum Beispiel um eine Garage oder den Anbau vom Wintergarten handelt

Das Baurechtsamt gibt Auskunft √ľber den Grenzabstand. So spielt genauso der Bebauungsplan der Gemeinde eine Rolle bei der Bestimmung des Grenzabstands. Das Baurechtsamt besitzt je nach Bundesland verschiedene Bezeichnungen. Es ist u.a. auch als Bauaufsichtsbeh√∂rde oder Baugenehmigungsbeh√∂rde bekannt. Als deutsche Verwaltungsbeh√∂rde im Bereich ‚Äě√∂ffentliches Baurecht‚Äú √ľbernimmt das Baurechtsamt die Aufgabe zur Abwehr von Gefahren und der Gew√§hrleistung der Sicherheit und Ordnung der √Ėffentlichkeit und √ľberwacht dabei die s√§mtliche Abl√§ufe, die mit baulichen Anlagen im Zusammenhang stehen. Eine wichtige Funktion ist das Baugenehmigungsverfahren. Im Gegensatz dazu k√ľmmert sich das Bauamt um Aufgaben in der Planung und ist zust√§ndig f√ľr Baut√§tigkeiten, die bspw. der Wasserversorgung oder anderen Anlagen in Gemeinden dienlich sind.

Bauvertrag

Das Baurecht schreibt vor, dass zwischen dem Bauherren (Auftraggeber) und dem Bauunternehmen (Auftragnehmer), das den Auftrag zur Erbringung einer Bauleistung erh√§lt, ein Bauvertrag zu schlie√üen ist. Dabei ist es nebens√§chlich, ob es sich um den Bau eines ganzen Neubaus (Schl√ľsselfertigbau) handelt oder aber nur um Umbauten, eine Renovierung oder einen Anbau, wie den eines Wintergartens.

Ein Bauvertrag kann aber auch bei einzelnen Leistungen geschlossen werden. Das ist zum Beispiel bei Malerarbeiten oder Heizungsinstallationen der Fall. Da bei der Leistung ein Werk entsteht, handelt es sich beim Bauvertrag laut Schuldrecht um einen Werkvertrag.

F√ľr den Bauvertrag existieren keine Formvorschriften, weshalb er sowohl m√ľndlich als auch schriftlich abzuschlie√üen ist. Um jedoch auf der sicheren Seite zu sein, ist es ratsam, den Bauvertrag schriftlich festzusetzen, da im Nachhinein ein Nachweis f√ľr nicht erbrachte Bauleistungen schwierig werden kann.

Die Hauptpflicht des Auftragnehmers ist dabei die mangelfreie Errichtung des jeweiligen Werkes und die Hauptpflicht des Auftraggebers liegt darin, diese Bauleistung ordnungsgem√§√ü zu verg√ľten. Ein Rechtsanwalt f√ľr Baurecht kann vor Vertragsunterschreibung den Bauvertrag noch einmal pr√ľfen, um ungenaue Leistungsbeschreibungen oder L√ľcken im Angebot und Kostenplan zu vermeiden.

Baumängel und Bausachverständiger

Wenn Schäden am Gebäude entdeckt werden, oder auch an Bestandteilen des Gebäudes, dann ist es in jedem Fall erforderlich, schnell zu handeln, um Folgeschäden der Baumängel zu verhindern. Baumängel können bei der Statik des Gebäudes entstehen, beim Putz, den Fenstern (z.B. Gummidichtung ist luftdurchlässig oder Schimmelpilz), aber auch beim Zaun oder der Markise vorkommen. Ein Bausachverständiger oder auch Baugutachter kann in so einem Fall die Ursachen der Baumängel zuverlässig und sachkundig analysieren sowie die Höhe des Schadens realistisch bestimmen.

Ein Bausachverst√§ndiger verf√ľgt √ľber ein hohes Fachwissen im Baurecht, aber auch im Rahmen der Handwerks- und/oder Baubranche besitzt er umfassende Kenntnisse. Diesen Job kann n√§mlich nicht einfach jeder aus√ľben. Tats√§chlich war daf√ľr sogar einmal eine Altersgrenze (auf 68 Jahre) im Gespr√§ch, die aber aufgrund des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes widerrufen wurde.

Trotzdem muss ein Interessent einige Voraussetzung f√ľr die Ausbildung zum Baugutachter/Bausachverst√§ndigen erf√ľllen. So sollte er zuvor wenigstens eine dieser geforderten Positionen inne- bzw. Bildungswege beschritten haben:

Liegen Baumängel vor, so ist es sinnvoll, einen Baugutachter zu bestellen
Liegen Baumängel vor, so ist es sinnvoll, einen Baugutachter zu bestellen
  • Selbstst√§ndigkeit in einem handwerks√§hnlichen Betrieb
  • Bauleiter oder Betriebsleiter
  • Techniker
  • Handwerksmeister
  • Diplom Bauingenieur
  • Baubiologe

Ein Bausachverst√§ndiger √ľbernimmt vornehmlich die Schadensfeststellung, Schadensbeurteilung, aber auch die Schiedsrichterfunktion in Streitigkeiten zwischen Bauherr, Architekt und Bauunternehmen. Zudem geh√∂ren die Beweissicherung und Dokumentation dessen zu seinen Aufgaben.

Damit erstellt er ein Baugutachten oder auch Wertgutachten, die den Nutzen haben, den oder die Baum√§ngel zu beurteilen, Ursache und Haftung festzustellen, die Schadensh√∂he zu ermitteln und die Baum√§ngel zu beheben. Diese Funktion √ľbernehmen sowohl freiberufliche Baugutachter oder auch Dienstleistungsunternehmen, wie die DEKRA. Ferner kann ein Bausachverst√§ndiger aber auch schon w√§hrend der gesamten Bauphase engagiert werden, um seiner Arbeit nachzukommen und Baum√§ngel bereits von vorherein zu vermeiden.

Sind erst einmal Baum√§ngel oder sogar ein ganzer Baupfusch festgestellt, dann kommt es nicht selten zu einem Rechtsstreit um den Haftungsanspruch. Dann kann es sinnvoll sein, Kontakt zu einem Fachanwalt f√ľr Bau- und Architektenrecht aufzunehmen, der sich mit dem Baurecht auskennt und Ihre Anspr√ľche durchsetzt.

Im Übrigen sind Baumängel nicht nur solche, die die Funktionsfähigkeit des Baus beeinträchtigen. Als solche gelten auch Abweichungen vom Bauvertrag und den zuvor besprochenen Bauleistungen; damit sind auch optische Andersartigkeiten gemeint.

Wird ein Mangel erst nach der Bauabnahme entdeckt, so hat der Bauherr und Auftraggeber ein Recht auf Gew√§hrleistung. Dazu geh√∂rt die Beseitigung bzw. Nachbesserung der Baum√§ngel. Daf√ľr ist dem Handwerker/Handwerks- bzw. Baubetrieb eine Frist zu setzen. Passiert in dieser Zeit nichts, so hat der Bauherr die M√∂glichkeit eine Ersatzvornahme vorzunehmen. Er l√§sst den Mangel also von einer anderen Firma auf Kosten des Verursachers beseitigen und muss dabei nicht die billigste Variante aussuchen.

Bestrafungen von Vergehen gegen das Baurecht und Architektenrecht

Das Bauen ohne Baugenehmigung wird hart bestraft. Jedes Bundesland besitzt dazu einen eigenen Bußgeldkatalog. Die Strafen reichen dabei je nach der Quadratmeterzahl von 150 bis 50.000 Euro. Beachtung findet dabei der Fakt, ob das Bauwerk in einem Naturschutz- oder Landschaftsschutzgebiet errichtet wurde.

Das Baurecht behandelt eine wichtige Rechtsmaterie im Deutschen Rechtsgef√ľge. Die Thematik ‚ÄěBauen‚Äú wird dabei allerhand Vorschriften unterworfen, die daf√ľr Sorge tragen, dass keine √∂ffentlichen oder privaten Belange verletzt werden. Aus diesem Grund bildet das Baugenehmigungsverfahren ein gro√ües Feld im Baurecht. Die Baugenehmigung muss in den meisten F√§llen durch das Baurechtsamt eingeholt werden, um √ľberhaupt ein Bauwerk errichten zu k√∂nnen. Zudem gilt es Bauvorschriften sowie die Bauordnung beim Bauen einzuhalten. Immer wieder f√ľhren auch Baum√§ngel zu Rechtsstreitigkeiten. Hier kommt in den meisten F√§llen ein Bausachverst√§ndiger zu Hilfe, um den Schaden zu beurteilen. Erreicht der Streit eine h√∂here Stufe, dann kann es zus√§tzlich sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt f√ľr Baurecht und Architektenrecht mit der Problematik zu betrauen.

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Baurecht und Architektenrecht – Regeln rund um das Thema “Bauen”
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14 Gedanken zu „Baurecht und Architektenrecht – Regeln rund um das Thema “Bauen”

  1. Mario

    Hallo, wir wollten f√ľr den Sommer einen Swimmingpool in unseren Garten bauen. Brauche ich daf√ľr eine Baugenehmigung?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Mario,

      f√ľr einige Anlagen ist das Einholen einer Baugenehmigung erforderlich. In Deutschland ist daf√ľr die Beckengr√∂√üe entscheidend. Je nach Bundesland liegt das H√∂chstvolumen zwischen 500 und 1000 Kubikmetern. Erkundigen Sie sich also am besten vorab bei der f√ľr Ihr Bundesland zust√§ndigen Bauaufsichstbeh√∂rde √ľber die Notwendigkeit einer Baugenehmigung.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  2. Richter

    Ich habe letztes Jahr einen kleinen Schuppen in meinen Garten gebaut. Ein Freund hat mir jetzt gesagtm das ich daf√ľr eine Baunehemigung gebraucht h√§tte. Ich habe nur ein paar ger√§te darin stehen und ein klo. Sie ist nur einige qm2 gro√ü. Kann ich noch nachtr√§glioch eine Baunehmemigung einholen oder mmuss ich dann vielleicht alles wieder abrei√üen und neu bauen=?

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Richter,

      die Baugenehmigungspflicht ist bundesweit nicht einheitlich geregelt. Das hei√üt, die Bauordnungen variieren von Bundesland zu Bundesland. Informieren Sie sich also bei der f√ľr Ihr Bundesland zust√§ndigen Bauaufsichtsbeh√∂rde √ľber die Notwendigkeit einer Baugenehmigung. Eine solche Genehmigung kann dann auch nachtr√§glich beantragt werden.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  3. Johannes

    Hinter Unserem Haus liegt ein schöner Park. Jetzt wollen Sie einen Spielplatz dahin bauen, keine 100 Meter von unserem Balkon entfernt! Was können wir dagegen tun? Kinder sind ja schön und gut aber laut,

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Jonannes,

      Sie können zum einen Kontakt mit der Gemeinde aufnehmen und auf Ihre Situation und die voraussichtliche Lärmbelästigung hinweisen, sodass eine außergerichtliche Lösung gefunden wird. Zum anderen ist es auch möglich, einen Anwalt zu konsultieren und auf rechtlichem Wege dagegen vorzugehen.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  4. Sonja S.

    Guten Abend,
    sehr umfassend und informativ die Beitr√§ge. Wir ben√∂tigen f√ľr unser Neu gebautes Haus welches ein ArchitektenHaus ist einen Anwalt. Da nicht alle Gewerke zu unserer Zufriedenheit ausgef√ľhrt worden sind.

    Wer ist daf√ľr ausgebildet und spezialisiert? K√∂nnten Sie mir in dieser Frage weiter helfen?
    Mit st√ľrmischen Gr√ľ√üen

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Sonja,

      Sie k√∂nnen sich an einen Fachanwalt f√ľr Baurecht wenden. Hierzu k√∂nnen Sie das bundesweite amtliche Rechtsanwaltsregister nutzen.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  5. Mailin D

    Ein guter Bekannter von mir ist Architekt. Er hatte letztens einen Rechtsstreit, da der Balkon tiefer hing als der Kunde wollte. Dieses sei wohl anders besprochen worden. Mein Bekannter hat sich gleich einen Anwalt genommen und gemeinsam haben sie festgestellt das es ein Fehler bei der Baufirma war und die Klage wurde fallen gelassen.

    Antworten
  6. Katherine F

    Danke f√ľr den Artikel √ľber Bau- und Architektenrecht. Das ist sehr interessant, dass die meisten Baum√§ngel nur nach Jahren auffallen. Ich habe mich nie wirklich mit dem Thema auseinander gesetzt, aber mein Freund hat letztens davon gesprochen. Deswegen ist es echt gut, dass ich diesen Beitrag gefunden habe. Sehr hilfreich!

    Antworten
  7. Tobias

    Vielen Dank f√ľr den Beitrag zum Thema Bau- und Architektenrecht. Mein Onkel hat vor kurzem einen Bauvertrag vom Notar √ľberpr√ľfen lassen, da der Architektenvertrag gegens√§tzlichen Angaben enthielt. Gut zu wissen, dass man einen Architektenvertrag auch m√ľndlich schlie√üen k√∂nnte, auch wenn man diese Vertragsform nicht empfiehlt.

    Antworten
  8. Fatima I

    Hallo,
    Wir haben eine Erdgeschosswohnung mit Garten gekauft, es handelt sich hierbei um einen Neubau, der aktuell noch im Bau ist.

    Vor Vertragsabschluss haben wir Grundrisse von der Wohnung erhalten und haben uns dann f√ľr den Kauf entschieden. Jetzt steht der Rohbau unserer Wohnung an und wir haben ausf√ľhrlichere Pl√§ne erhalten um sie zu kontrollieren und abzusegnen, bzw Sonderw√ľnsche anzugeben. Auf diesen Pl√§nen ist nun ein 40cmx40cm gro√üe “FBD f√ľr Kamin” mittig an einer unserer Schlafzimmerw√§nde zu sehen. Das st√∂rt uns optisch sehr, da dieser Durchbruch nicht in einer Ecke geplant wurde, sondern mittig an der Wand und verhindert auch das Aufstellen von gr√∂√üeren Schr√§nken an dieser Wand.
    Wir f√ľhlen uns hierdurch benachteiligt, der Bauunternehmer sagt jedoch, dass er das vorher nicht angeben h√§tte m√ľssen, da die Feinplanung noch nicht abgeschlossen war. Der Heizkesselraum befindet sich unter unserem Schlafzimmer.

    Haben wir irgendein Recht uns hierzu zu beschweren? Oder m√ľssen wir diese Tatsache jetzt einfach so hinnehmen?

    Vielen Dank

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Fatima I,

      wir k√∂nnen keine rechtliche Beratung an bieten und empfehlen Ihnen, sich diesbez√ľglich von einem fachkundigen Anwalt vor Ort unterst√ľtzen zu lassen. Dar√ľber hinaus haben Sie auch die M√∂glichkeit, sich an einen Verbraucherverein zu wenden und mit diesem abzukl√§ren, wie Sie hier vorgehen sollten.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  9. Theo S

    Danke f√ľr den Beitrag zu Baurecht. Ich habe lange gesucht, um hilfreiche Informationen dazu zu finden, weil sich meine Schwester daf√ľr sehr interessiert. Die Infos hier werde ich ihr mal weitergeben.

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