Baurecht und Architektenrecht – Regeln rund um das Thema “Bauen”

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 10. November 2020

baurecht
Baurecht und Architektenrecht – Regeln rund um das Thema “Bauen”
Das Baurecht wird in die Bereiche "öffentliches Baurecht" und "privates Baurecht" unterschieden
Das Baurecht wird in die Bereiche “öffentliches Baurecht” und “privates Baurecht” unterschieden

Gebaut haben die Menschen schon immer – angefangen von Höhlenwohnungen über Holz- und Lehmhütten bis hin zu prächtigen Bauten aus Stein und Marmor. Die ersten baurechtlichen Reglungen gab es daher bereits in der Antike. Auch im Mittelalter existierten Bestimmungen zum Bauen, die beispielsweise im sogenannten Sachsenspiegel (Rechtsbuch von 1220) festgehalten wurden.

Anfang des 19. Jahrhunderts wurde das Baurecht vielfach erneuert und nach dem Vorbild der Hygienegesetzgebung der antiken Städte umgestaltet. Wobei das damalige Baurecht insbesondere der Gefahrenabwehr diente sowie der Trennung von Straßen und Plätzen. Fluchtlinien (bspw. die gerade Ausrichtung einer Mauer) sollten damit festgesetzt werden, die in den Rechtsbereich der polizeilichen Befugnis fielen. Somit waren Bauordnung und Polizeiordnung die Grundsteine des früheren Baurechts. Später führte die Einführung des Fluchtliniengesetzes zur Ausbildung eines selbstständigen Städtebaurechts.

Während der Weimarer Republik und dem Dritten Reich verhinderten die politischen Gegebenheiten, aber auch der Zweite Weltkrieg die Schaffung eines einheitlichen Baurechts. Allerdings gab es bis 1945 einen Entwurf für das Deutsche Baugesetzbuch.

Im völlig zerstörten Nachkriegsdeutschland taten die Länder ihre Notwendigkeit und erließen die Trümmergesetze sowie anschließende Aufbaugesetze, um die bauliche Entwicklung der Gemeinden und Städte zu organisieren und zu steuern.

Nachdem die Organe der BRD ihre Tätigkeit aufnahmen, befasste sich das Bundesministerium für Wohnungsbau auf der Grundlage bestehender landesrechtlicher Bestimmungen mit der Entwicklung eines einheitlichen Baurechts. Dabei wurde die Raumordnung dem Bund überlassen und die Landesplanung an die Länder übergeben.

Spezielle Ratgeber zum Thema Bau- und Achitektenrecht

Was bedeuten Baurecht und Architektenrecht?

In diesem Abschnitt sollen die beiden Begriffe Baurecht und Architektenrecht einmal genauer unter die Lupe genommen werden. Deshalb gilt es in erster Linie, die Grundlagen der Rechtsgebiete zu erklären und worauf es dabei ankommt. Erst die nächsten großen Kapitel erläutern dann die einzelnen Gesetze und Rechtsgebiete, die vom Baurecht und Architektenrecht noch einmal im Speziellen berührt werden.

Baurecht

Das Baurecht ist im Baugesetzbuch reglementiert
Das Baurecht ist im Baugesetzbuch reglementiert

Das Bundesbaugesetz von 1960 vereinte erstmals ein einheitliches Städtebaurecht in sich. Ersteres wurde dann 1986 zusammen mit dem Städtebauförderungsgesetz im Baugesetzbuch (BauGB) zusammengefasst. Prämissen wie Umwelt- und Denkmalschutz fanden immer mehr Berücksichtigung in den Änderungen der Gesetzmäßigkeiten vom Baurecht; später vornehmlich auch Bestimmungen zu erneuerbaren Energien. Zwischen 2001 und 2004 erfolgte eine Anpassung des Baugesetzbuches an das nationale EU-Recht.

Wenn es also um das Bauen geht, dann umfasst das Baurecht im Gesamten alle notwendigen Vorschriften dazu. Dabei kann das Baurecht von öffentlich-rechtlichem Naturell oder privatrechtlichem Wesen sein. In Deutschland findet im Baurecht zudem eine Trennung in das Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht statt. Dabei unterliegt das Bauordnungsrecht den jeweiligen Bundesländern, weshalb es auch unterschiedliche Vorschriften gibt, die in den Landesbauordnungen reglementiert sind.

Das Raumordnungsgesetz und das Wohnungsbaugesetz umfassen das Bauen aus einem planungs- und wohnungsbaupolitischer Blickpunkt – diese Aspekte sind nicht dem gegenwärtigen Baurecht zuzuzählen.

Das Baurecht legt die Baufreiheit in Deutschland fest. Damit ist einem Eigentümer das Recht gegeben, auf seinem Grundstück etwas zu bauen. Das Recht zum Bauen ist allerdings von den Gemeinden zum Teil gesetzlich beschränkt, um die organisch bauliche Entwicklung der Ortschaft im Interesse aller zu gewähren. Dabei kann diese Einschränkung entweder entschädigungslos ausfallen oder aber mit einer Entschädigungspflicht behaftet sein, wenn durch sie eine Überschreitung der durch die Verfassung geschützten Schranken des Eigentümers erfolgt (Art. 14 GG).

Das Pendant zum Baurecht bildet die Baupflicht. Die Pflicht, eine bauliche Vornahme zu tätigen, hängt beispielsweise damit zusammen, wenn ein Eigentümer dazu aufgefordert ist, diverse Mängel am Gebäude zu beseitigen. In einigen Fällen erlassen Städte sogar ein Baugebot. Das Baugebot ist in § 176 Baugesetzbuch (BauGB) festgeschrieben und gibt einer Gemeinde das Recht zur Verordnung von Anordnungen, die der Umsetzung vom Bebauungsplan dient.

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht vereint das Bauordnungs- und Bauaufsichtsrecht in sich, die durch entsprechende Landesgesetze geregelt werden. Weiterhin gehört das Bauplanungsrecht, welches wiederum bundesgesetzlich im Baugesetzbuch festgesetzt ist, zum Aufgabenfeld.

Öffentliches Baurecht reglementiert zudem das besondere Städtebaurecht. Dieses dient städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen innerhalb der Gemeinden.

Privates Baurecht

Das private Baurecht ist Bestandteil des Bundesgesetzbuches und daher auch durch das Zivilrecht reglementiert. Hauptsächlich bestimmt es das Nachbarrecht und das Grundeigentumsrecht. Zudem unterliegt dem privaten Baurecht der Bauvertrag und dementsprechend die Vergabe- und Vertragsordnung (VOB) für Bauleistungen. Hier werden also zivilrechtliche Fragen geklärt, die zwischen einem Bauherrn, dem Architekten und dem Bauunternehmen auftauchen.

Architektenrecht

Rechte und Pflichten eines Architekten werden im Architektenrecht geregelt
Rechte und Pflichten eines Architekten werden im Architektenrecht geregelt

Ein Architekt ist ein Freiberufler, genauso wie Ärzte oder Rechtsanwälte. Er muss bei seinen Bauplanungen beispielsweise stets die Kalkulation der Baukosten im Blick haben und daher einen Kostenvoranschlag erstellen. Zudem müssen Architekten ein hohes Fachwissen im Baurecht besitzen und dafür sorgen, dass die Baubehörde dem Bauantrag zustimmt und dementsprechend die Baugenehmigung erteilt.

Das Architektenrecht wiederum regelt sämtliche Rechte und Pflichten eines Architekten. Dieses Rechtsgebiet ist ein sogenanntes Querschnittgebietsrecht, das kein eigenes Gesetzeswerk besitzt. Stattdessen finden sich die zahlreichen Rechtsvorschriften in unterschiedlichen Gesetzestexten. So sind diverse Bestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden. Weitere relevante Regelungen finden sich dazu im HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure sowie in den Architektengesetzen der Bundesländer und den Berufsrechten der Architektenkammern.

Zu den wichtigen Themen gehören

  • der Architektenvertrag,
  • das Architektenhonorar und
  • die Architektenhaftung.

Architektenvertrag

Der Architekt übernimmt die Planung eines Bauwerks. Dies geschieht auf Basis vom Architektenvertrag, der zwischen dem Auftraggeber/Bauherr und dem Architekten geschlossen wird. Darin werden die Rechte und Pflichten der beiden Parteien festgehalten sowie die Architektenleistung definiert und das Architektenhonorar vereinbart. In den meisten Fällen handelt es sich beim Architektenvertrag um einen Werkvertrag, da der Auftragnehmer sich darin verpflichtet, ein „Werk“ herzustellen.

Der Architektenvertrag kann mündlich geschlossen werden, aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch die Schriftform. Der Architekt muss nicht zwingend dem Berufsstand angehören; er könnte zum Beispiel auch Bau-Ingenieur sein. In erster Linie obliegt dem Architekten die Planungsleistung, also die Planung bzw. die Entstehung des Gebäudes. Mitunter kann dem Architekten auch die Objektüberwachung übertragen werden. In diesem Fall hat er ebenfalls die Verantwortung, dass die Planung exakt verwirklicht wird.

Zur Leistung eines Architekten gehören in der Regel drei Bereiche:

  • Grundleistungen – z. B. Genehmigungsplanung, Objektüberwachung, Dokumentation, Entwurfsplanung, Ausführungsplanung, Mitwirkung bei der Vergabe
  • Besondere Leistungen – z. B. Prüfung auf Umweltverträglichkeit, Finanzierungsplan erstellen, Inventar- und Ausrüstungsverzeichnis erstellen, Objektverwaltung, Baubegehung nach Übergeben des Gebäudes
  • Zusätzliche Leistungen – z. B. Projektsteuerung

Architektenhonorar: Honorarordnung (HOAI)

Das Architektenhonorar findet Regelung in der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Das Architektenhonorar findet Regelung in der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Die „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) bildet die Grundlage für das Architektenhonorar. In der HOAI sind rechtliche Preisvorgaben zur Vergütung der Architektenleistung zu finden. Das bedeutet, dass die Bezahlung nicht einfach frei zwischen den Parteien geregelt werden darf. Anstelle dessen wird das Architektenhonorar mit Hilfe einer Preistafel ermittelt. Diese ist in verschiedene Kategorien unterteilt:

  • Aufgabenstellung
  • Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderung
  • Anrechenbare Kosten für den Bau (Nettobetrag)
  • Umfang der Leistungen

Zudem besitzt die HOAI fünf verschiedene Honorarzonen. Zum Beispiel fällt das Bauen einer Scheune unter die Honorarzone I und das Bauen eines Einfamilienhauses unter die Zonen III oder IV (je nach Schwierigkeitsgrad). Die Voraussetzung der Nutzung der HOAI ist, dass zuvor ein Architektenvertrag abgeschlossen wurde, da in diesem der Leistungsumfang definiert ist.

Dieser Leistungsumfang eines Architekten wird normalerweise in neun Phasen gegliedert. Übernimmt der Architekt alle neun Phasen, so erhält er auch 100 % des festgelegten Architektenhonorars; ist das der Fall, so entspricht das in etwa 13 % der Baukosten:

  • Ermittlung der Grundlagen – Absprache zwischen Bauherr und Architekt zum Finanziellen und Nutzungsanforderungen (2 % des Honorars)
  • Vorplanung – Entwurf von Planskizzen (7 % des Honorars)
  • Planungsentwurf erstellen – Planskizzen und Planungskonzept werden zu einem Planungsentwurf zusammengestellt (15 % des Honorars)
  • Einholung der Baugenehmigung – Bauerlaubnis bei den Behörden einholen und Entwürfe anpassen (3 % des Honorars)
  • Planung der Ausführung bzw. Umsetzung der Bauplanung (25 % des Honorars)
  • Vorbereitung zur Vergabe – Vergabe der Bauleistungen und Aufgaben an Handwerker und Unternehmen; evtl. mit Vergabeverfahren (10 % des Honorars)
  • Mitwirkung bei der Vergabe – Auswertung der Angebote des Vergabeverfahrens, Treffen einer Vorauswahl; die endgültige Entscheidung trifft der Bauherr (4 % des Honorars)
  • Überwachung der Entwicklung des Baus – dient insbesondere der Vermeidung von Baumängeln und der Einhaltung des Zeitplans (32 % des Honorars)
  • Dokumentation/Objektbetreuung – Baubegehung nach Fertigstellung zum Ausschließen etwaiger Baumängel (2 % des Honorars)

Architektenhaftung

Ein Architekt haftet, wenn er seine Vertragspflichten verletzt. Nach § 633 BGB muss das Werk des Architekten die zugesicherten Eigenschaften erbringen. Es darf also keinerlei Fehler aufweisen, welche den Wert oder die Tauglichkeit des Werks mindert oder gar verwirkt. Aus diesem Grund ist jeder Architekt zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet. Somit spielt auch das Versicherungsrecht hier mit hinein, da es sich bei den Schadenssummen im Fall der Architektenhaftung nicht selten um hohe Beträge handelt. Die Versicherung tritt zumeist im Schadensfall ein.

Grundsätzlich ist nicht jeder Architektenvertrag gleich, da die Leistungsbeschreibung immer unterschiedlich formuliert wird und der Architekt nicht immer alle, sondern manchmal nur einige bestimmte Leistungsphasen übernimmt.

Es kann daher vorkommen, dass die Architektenhaftung nicht greift, wenn der Bauherr zwar Mängel am Bau entdeckt, die Objektüberwachung hingegen nicht in das Aufgabenfeld des Architekten gefallen ist.

Der Bauherr hat das Recht auf Architektenhaftung
Der Bauherr hat das Recht auf Architektenhaftung

Nimmt der Architekt allerdings alle Phasen des gesamten Leistungsspektrums wahr, so kommt es dementsprechend zur Architektenhaftung für jede Abweichung, die der vereinbarte Zustand des Bauwerkes aufweist. Zum Beispiel haftet der Architekt, wenn er den Bebauungsplan außer Acht gelassen hat und aus diesem Grund der Bauherr keine Baugenehmigung erhält.

Weil Baumängel oftmals erst nach Jahren auffallen bzw. auftreten, ist es schwierig zu sagen, ob dieser Mängel eher bei der Planung oder bei der Umsetzung des Bauvorhabens auftrat. Somit sind Streitigkeiten vorprogrammiert, in der von den Parteien jeweils ein Rechtsanwalt zur Schlichtung bzw. Klärung hinzugezogen werden muss.

Zur Vorsorge können Bauherr und Architekt jedoch eine Streitschlichtung vereinbaren. Diese richtet sich nach der Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau), um hohe Prozesskosten und Gebühren für den Anwalt zu vermeiden. Dabei wird oftmals eine außergerichtliche Konfliktlösung erwirkt.

Gemäß § 634a BGB verjähren Ansprüche auf Schadensersatz von Baumängeln am Bauwerk allerdings nach fünf Jahren und nach zwei Jahren bei anderen Planungsleistungen ab der Bauabnahme.

Gesetze, die für das Baurecht oder das Architektenrecht relevant sind

Verschiedene Verordnungen und Gesetze begründen das Baurecht. Dabei erfolgt die Behandlung von speziellen und einzelnen rechtlichen Themengebieten, die baurechtliche Relevanz haben. Sie sollen in den folgenden Kapiteln nähere Erläuterung finden.

Baugesetzbuch (BauGB)

Die wohl wichtigste Rechtsquelle im Baurecht stellt das Baugesetzbuch dar. Zu einem Großteil enthält dieses Gesetz Bestimmungen zum allgemeinen und besonderen Städtebaurecht; dabei ist das BauGB in vier große Kapitel gegliedert:

  • Allgemeines Städtebaurecht
  • Besonderes Städtebaurecht
  • Sonstige Vorschriften
  • Überleitungs- und Schlussvorschriften

Das Baugesetzbuch existiert gegenwärtig in der Fassung der Bekanntmachung aus dem Jahr 2004. Seine ursprüngliche Fassung ist allerdings von 1960. Damals war es noch als Bundesbaugesetz bekannt. Die Regeln im Baugesetzbuch nehmen Einfluss auf die Gestaltung, Struktur und Fortentwicklung der deutschen Städte und Gemeinden. Insbesondere benennt das BauGB jegliche Instrumente und Gegenstände, die die Städte zur Bebauung nutzen können.

Bauordnung (BauO)

Die Kompetenz des Rechts über die Bauordnung liegt bei den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer. Die Bauordnung stellt ein zentrales Element im Bereich öffentliches Baurecht dar. So kümmert sich die BauO des jeweiligen Landes darum, dass die Anforderungen an ein Bauvorhaben beachtet werden. Deshalb reglementiert die Bauordnung das sogenannte Baugenehmigungsverfahren.

Die Bauordnung beinhaltet Vorschriften für das Verfahren zur Baugenehmigung
Die Bauordnung beinhaltet Vorschriften für das Verfahren zur Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung oder auch Bauerlaubnis ist immer dann erforderlich, wenn eine Bauanlage errichtet, verändert bzw. umgebaut und abgebrochen wird oder deren Nutzung eine Änderung erfährt.

Die Baugenehmigungsbehörde erteilt nach eingehender Prüfung eine schriftliche Baugenehmigung oder erstellt eine Erklärung, sofern dem beabsichtigten Bauvorhaben keine Hindernisse aus öffentlich-rechtlicher Sicht im Weg stehen.

Das alleinige Recht zum Bebauen eines Grundstücks ergibt sich wiederum aus der Baufreiheit, die ein Grundstückseigentümer besitzt. Doch dem sind Grenzen gesetzt, denn ohne eine Baugenehmigung durch die zuständige Behörde, darf der Eigentümer seinen Bau nicht errichten. Diese Schranke hat den Zweck, die Allgemeinheit vor Gefahren zu bewahren (dazu gehört auch Lärm oder Schmutz). Zudem sollen damit der Bebauungsplan sowie die baurechtlichen Bestimmungen Überwachung erfahren. Allerdings besteht hier ein Erlaubnisvorbehalt. Der Bauherr besitzt nämlich das Recht, die Baugenehmigung einzuklagen, wenn er die notwendigen Bauvorschriften erfüllt.

Baugenehmigungsverfahren

Der Bauherr ist jene Person, welche im Baurecht als rechtlicher und wirtschaftlicher Auftraggeber zur Durchführung eines Bauvorhabens gilt. Er trägt die Verantwortung für den Bau. Der Bauherr kann für sich selbst bauen oder aber auf fremde Rechnung. Zudem besteht die Möglichkeit, dass es sich bei ihm sowohl um eine juristische Person oder aber um eine natürliche handelt. Somit haftet der Bauherr auch für die Einholung der Baugenehmigung, die für ein Bauvorhaben unabdingbar ist.

Die Baugenehmigung ist meistens bei der zuständigen Kreis- oder Gemeindeverwaltung in Schriftform zu beantragen; demzufolge wird dafür ein gebührenpflichtiger Bauantrag gestellt. Dem Bauantrag sind sämtliche Bebauungspläne anzufügen. Dazu gehören alle Bauvorlagen, wie Lageplan, bautechnische Nachweise und Bauzeichnungen. Daraufhin prüft die Baugenehmigungsbehörde alle materiellen Bestimmungen, die für das Bauvorhaben von Relevanz sind.

Unter anderem kommt hierbei das Bauplanungsrecht zum Einsatz, deren wesentliches Kernelement die Bauleitplanung bzw. der Bebauungsplan ist. Diese beiden Begriffe finden folglich noch in eigenen Abschnitten Erläuterung.

Zudem kontrolliert die Baugenehmigungsbehörde bzw. das Baurechtsamt, ob der geplante Bau der öffentlichen Sicherheit entspricht und die speziellen Bauvorschriften dafür befolgt werden. Von Relevanz sind daneben wasser- und naturschutzrechtliche Belange. Sofern Dritte, also Nachbarn, von dem Bau betroffen sind, werden auch sie in das Baugenehmigungsverfahren einbezogen.

Wenn der Bauantrag eingereicht wird, jedoch noch keine Baugenehmigung erteilt wurde, dann ist unter Umständen eine Teilbaugenehmigung möglich. Mit dieser können Bauarbeiten in der Baugrube oder in einzelnen Bauabschnitten vorgenommen werden.

Die Erteilung einer Baugenehmigung erfolgt in vielen Fällen mit der Verfügung von Auflagen oder anderen Bedingungen. Der Bauherr hat Anspruch auf Schadensersatz und Entschädigung im Rahmen einer Staatshaftung, wenn ihm rechtswidrig ein Schaden beim Bau entsteht, der zum Beispiel durch eine ungerechtfertigte Bausperre oder die Ablehnung der Baugenehmigung entstanden ist.

Durch die Baugenehmigung wird sichergestellt, dass dem geplanten Bauwerk keinerlei öffentlich-rechtliche Vorschriften im Weg stehen. Eine Baugenehmigung besitzt eine Gültigkeit, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet. In der Regel besitzt sie eine Frist von zwei bis vier Jahren und kann erlöschen, wenn die Bauausführung in dieser Zeit nicht durchgeführt wird oder diese für längerfristig stillgelegt wird.

Sofern sich der Bauherr nicht an die öffentlich-rechtliche Bauvorschrift hält, kann der Bau auch eingestellt oder abgebrochen werden. Einige eher unbedeutende Anlagen sind jedoch von der Einholung einer Baugenehmigung befreit. Trotzdem hat sich der Bauherr bei deren Errichtung an die Bauvorschriften zu halten. Zu diesen Anlagen gehören kleinere Gebäude, wie

Eine Baugenehmigung ist für den Bauherr eines Bauwerks unabdingbar
Eine Baugenehmigung ist für den Bauherr eines Bauwerks unabdingbar
  • Gewächshäuser
  • Stellplätze
  • Einfriedungen
  • Mauern
Bauvoranfrage

Es ist aber auch möglich, im Zuge einer Bauplanung, eine gebührenpflichtige Bauvoranfrage zu stellen. Diese ist auch als kleines Genehmigungsverfahren bekannt. Eine Bauvoranfrage dient nämlich als erste Auskunft darüber, ob das Grundstück überhaupt bebaubar sowie genehmigungsfähig ist. Ferner erhalten Sie mit der Bauvoranfrage Informationen zu den Bauvorschriften, die es bei dem betreffenden Grundstück zu beachten gibt. Außerdem können mit dieser Bauvoranfrage ebenso nur einzelne baurechtliche Fragen geklärt werden.

Zudem wird die Bauvoranfrage meistens dann gestellt, wenn noch nicht ganz klar ist, ob der Entwurf für den Bau so überhaupt laut Baurecht möglich ist, weshalb sie auch oft vor dem Grundstückskauf eingereicht wird. Mitunter ist sie eine Option, wenn noch kein konkreter Bebauungsplan vorliegt. Auch ein Architekt ist dabei noch nicht zwingend erforderlich. Die Bauvoranfrage wird in der Bauordnung reglementiert; sie ersetzt allerdings nicht die Baugenehmigung an sich.

Bauabnahme

Ferner regelt die Bauordnung die Bauabnahme, die den Übergang vom errichteten Bauwerk in die Nutzungsphase markiert. Die Bauabnahme bildet einen wichtigen Rechtsakt und sollte nicht blind unterzeichnet werden. Mit der Bauabnahme – also der Übergabe des fertigen Bauwerks bzw. der Bauleistung an den Auftraggeber/Bauherren – beginnt die Gewährleistungspflicht für Baumängel, also die Verjährungsfrist. Ist die Bauabnahme erfolgt und die Bewohner in das Gebäude umgezogen, so ist es nur schwer nachzuweisen, dass die Baumängel durch die nicht vertragsmäßig erbrachte Leistung der Handwerker hervortrat. Laut § 438 BGB verjährt ein Mängelanspruch bei einem Bauwerk in der Regel nach fünf Jahren.

Für einen Bauherren (insbesondere im privaten Baurecht, bspw. bei einem Eigenheim) ist es daher ratsam, vor der Bauabnahme das Einfamilienhaus von einem Baugutachter inspizieren zu lassen, damit eventueller Baupfusch im Vorfeld erkannt und das Bauunternehmen dafür rechtzeitig verantwortlich bzw. haftbar gemacht werden kann.

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)

Die VOB stellt ein Klauselwerk dar, das vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) erarbeitet wurde. Es hat keinerlei Bedeutung für das private, wohl aber für das öffentliche Baurecht. Inhalt der VOB bildet die Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber (bspw. Bund, Länder, Gemeinden, Landkreise) und Bestimmungen zu den vertraglichen Bedingungen im Rahmen der Bauleistungsausführung.

Drei Abschnitte untergliedern die VOB:

  • VOB/A – Regeln zur nationalen Bauvergabe
  • VOB/B – Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung der Bauleistungen (Bauvertrag)
  • VOB/C – Allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen

VOB/A macht den größten Anwendungsbereich aus. Eine Rolle spielen dabei die Normen des Gesetzes gegen die Wettbewerbsbeschränkung. Bauleistungen der öffentlichen Hand sollen nämlich in Form eines transparenten Vergabeverfahrens beschafft und entsprechend ausgeschrieben werden.

Die VOB dient im Bereich "öffentliches Baurecht" zum Beispiel der Vergabe des Zuschlags für eine Bauleistung einer Hochspannungsanlage
Die VOB dient im Bereich “öffentliches Baurecht” zum Beispiel der Vergabe des Zuschlags für eine Bauleistung einer Hochspannungsanlage

Das Vergabeverfahren ist dabei strengen formalen Regelungen unterworfen, die nach den Wettbewerbsbeschränkungen und den Vergabevorschriften (VgV) richten. In jedem Fall sind daher alle Bieter gleich zu behandeln und niemand zu bevorzugen. Zum Beispiel ist dabei der Inhalt der Vergabeunterlagen bestimmt, Vorschriften zur Erstellung und Veröffentlichung der Ausschreibung sowie zur Prüfung und Auswertung der Angebote und zum Zuschlag des Vergabeverfahrens. Die ausschreibende Behörde hat das Recht, Leistungsnachweise und Fachkunde anzufordern.

Sollten die geplanten Bauleistungen umfangreich sein, so bestimmt die Vorschrift der VOB/A, dass Lose an die Bieter verteilt werden, damit mehrere Firmen die Chance zum Zuschlag bekommen.

Zudem enthält die VOB Regeln zur Gewährleistung des Auftraggebers. Dabei greifen die Rechte der VOB-Gewährleistung auf entsprechende Gesetzmäßigkeiten des BGB zurück. So besitzt die öffentliche Hand als Auftraggeber genauso einen Haftungsanspruch bei Baumängeln wie ein privater Bauherr. Auch hier muss der Mangel vom Auftragnehmer beseitigt werden und der Auftraggeber hat das Recht einer Ersatzvornahme. Zum Thema „Baumängel“ finden Sie in einem eigenen Abschnitt weiter unten umfassende Informationen.

Planfeststellungsverfahren

Das Planfeststellungsverfahren bildet das Genehmigungsverfahren bei großen Infrastrukturvorhaben im Bereich „öffentliches Baurecht“. Zu solchen Vorhaben gehören bspw. Straßen, Flughäfen, Stadtbahnen, Hochspannungsleitungen, Endlagerstätten für Atommüll oder Energieleitungen. Solche Bauten betreffen sowohl öffentliche als auch private Belange, die bei der Entscheidung zum Bebauen einzubeziehen sind.

Ob ein solches Planvorhaben zugelassen wird, wird im Planfeststellungsverfahren geprüft. Das geschieht unter Berücksichtigung einer einheitlichen Sachentscheidung und unter Bezugnahme der Rechtswirkung und Problembewältigung. Die Entscheidung wird unter umfassender Abwägung aller Interessen und der für das Bauvorhaben sprechenden Darlegungen getroffen.

Die Kompetenzen der Planfeststellungverfahren liegen bei den Bundesländern. Handelt es sich um grenzüberschreitende Bauvorhaben, so übernimmt die Aufgabe die Bundesnetzagentur, da diese die Bundesfachplanung übernimmt.

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Innerhalb der Baunutzungsverordnung wird geregelt, inwiefern ein Grundstück baulich zu nutzen ist. Sie beinhaltet mitunter auch Bedeutungsbeschreibungen zu verschiedenen Baugebieten, wie etwa Wohn- oder Gewerbegebieten, Dörfern, Industriegebieten, Stellplätzen und Garagen oder Erholungsgebieten. Dabei werden Art und Maß der baulichen Nutzung geklärt sowie die Bauweise und wie die überbaubare Grundstücksfläche zu verwenden ist. All das wird in Bauleitplänen der Gemeinden festgesetzt. Die Baunutzungsverordnung ist Teil des öffentlichen Baurechts und findet seine Bestimmungen im BauGB.

Denkmalschutzgesetz

Die sogenannte Denkmalpflege fällt unter die Kulturhoheit der Länder in Deutschland. Sie dient der Bewahrung und Pflege von Gegenständen, die gesetzlich oder kulturell begründet, eine geschichtlich, künstlerisch, wissenschaftlich und städtebaulich eine hohe Bedeutung für die Gesellschaft besitzen. Das Denkmalschutzgesetz bzw. die einzelnen Gesetze der Bundesländer definieren dabei folgende Merkmale:

Der Denkmalschutz spielt im Baurecht ebenfalls eine Rolle
Der Denkmalschutz spielt im Baurecht ebenfalls eine Rolle
  • Denkmalwert
  • Zuständigkeiten
  • Zugang zum Denkmal
  • Aufgaben
  • Rechte und Pflichten der öffentlichen Hand und Denkmaleigentümer

Die Denkmäler werden in Denkmallisten und -büchern geführt und eingetragen. Ferner bildet der Denkmalschutz einen wichtigen Aspekt in der Kulturpolitik der Bundesrepublik. Deshalb unterstützt der Staat Eigentümer von Denkmälern mit Zuschüssen und in einigen Fällen auch mit Steuererleichterungen. Die Umsetzung der Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes übernehmen die Landesämter für Denkmalpflege.

Energiesparverordnung (EnEV)

Mit der Energiesparverordnung findet eine Vorschreibung zur Umsetzung von bautechnischen Standardanforderungen für einen effizienten und nachhaltigen Betriebsenergiebedarf des betreffenden Gebäudes oder Bauwerks statt. Diese Anforderungen sind vom Bauherrn zu erfüllen. Sowohl in Wohnungen als auch in Büro- und Betriebsgebäuden sind diese Standards einzubauen.

Die EnEV ist ein wichtiges Instrument zum Klimaschutz. Bis 2050 soll der Großteil des Gebäudebestands in Deutschland klimaneutral sein.

Zusätzlich fasste die Energiesparverordnung die ehemalige Wärmeschutzverordnung und die Heizungsanlagenverordnung zusammen. Ziel des EnEV ist es, eine umweltfreundliche Energiebilanz in einem Gebäude zu erzeugen, welche einer Ökobilanz nahe kommt.

Erneuerbare Energien und Wärmegesetz (EEWärmeG)

Das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien (EE) im Wärmebereich oder auch Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) soll helfen den Anteil, den die erneuerbaren Energien bei der Erzeugung von Wärme und Kälte einnehmen, zu steigern. Zudem dient es dem Klimaschutz und soll dazu beitragen, eine nachhaltige Wärme- bzw. Kälteversorgung sicherzustellen.

Es legt fest, dass für neue Gebäude, deren Nutzfläche mindestens 50m² beträgt, die Wärmeversorgung anteilig über erneuerbare Energien geschehen muss. Welche Art von umweltfreundlicher Versorgung dabei gewählt wird, bleibt dem Eigentümer überlassen. Diese Regelung gilt sowohl für private Gebäude wie auch für öffentliche.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz ist sowohl dem Baurecht als auch dem Mietrecht zuzuschreiben. Es klärt die rechtliche Beziehung zwischen den Wohnungseigentümern oder den Hauseigentümern. Im Grunde ist es direkt dem Immobilienrecht unterstellt. Mit dem WEG wurde die Möglichkeit geschaffen, in welcher Personen Eigentum an einzelnen Wohnungen erhalten können.

Dieses Eigentum erhält seine Begründung mit der Eintragung in das Grundbuch des Hauses. Dabei wird in der Regel zwischen Sondereigentum (alleiniges Eigentum an Räumlichkeiten, der Wohnung) und dem Gemeinschaftseigentum (bspw. Außenwände, Flur, Dach, Fenster, Treppenbereich, Haustechnik) unterschieden.

Wussten Sie schon? Nicht nur auf eine Haus, sondern auch auf eine Wohnung können Sie als Eigentümer eine Hypothek aufnehmen. Mehr dazu erfahren Sie hier: www.bauzins.org.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Das Erbbaurecht reglementiert im Baurecht die Möglichkeit auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten
Das Erbbaurecht reglementiert im Baurecht die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten

Durch die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV, werden die Pflichten für Makler sowie Bauträger definiert. Sie leitet sich aus der Gewerbeordnung ab und dient in erster Linie dem Schutz der Käufer beim Immobilienerwerb. So wird durch die MaBV geregelt, dass bspw. die vom Bauträger erhaltene Zahlung des Kunden zweckgebunden an das jeweilige Projekt sind und zudem in ausreichender Höhe abgesichert sein müssen. Hinzukommend hat der Bauträger dafür zu sorgen, dass die Gelder, die von Kunden gezahlt wurden, strikt von seinen eigenen, privaten Geldern getrennt sind.

Rechtsgebiete, die das Baurecht oder das Architektenrecht berühren

Es gibt diverse Rechtsgebiete, die in das Baurecht hineinspielen und für dessen korrekte Umsetzung Verantwortung tragen. Die wichtigsten beschreibt der Ratgeber für Sie in den nächsten Abschnitten.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht beschreibt die Übertragung des Rechts auf oder unter der Oberfläche eines fremdem Grundstücks einen Bau zu errichten. Zu einem Grundstück zählen alle damit fest verbundenen Elemente, wie das darauf stehende Haus oder verankerte Maschinen. Im Grundbuch ist somit meist nur vom Grundstück allgemein die Rede.

Das Erbbaurecht wird häufig von Kommunen oder Kirchen vergeben. Im Grunde kann dies aber jeder Grundstückseigentümer vornehmen. Beim Erbbaurecht handelt es sich also um die Vergabe von Eigentum auf eine bestimmte Zeit hin. Dabei ist grundsätzlich ein notariell zu beglaubigender Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Erbbauberechtigten zu schließen, weshalb in der Regel auch zwei Grundbücher entstehen, nämlich eins für das Gebäude und eins für das Grundstück.

Bei der Eintragung in das Grundbuch wird ein besonderes Grundbuchblatt – das Erbbaugrundbuchblatt – angelegt. In dieses werden alle erbbaurechtlichen Inhalte festgehalten. Dazu gehört die Errichtung des Bauwerks, die Instandhaltung, die Versicherung des Gebäudes oder der Anspruch auf Heimfall. Der Heimfall verpflichtet den Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurückzugeben, wenn es die Umstände erfordern. Gründe für einen Heimfall könnte die Nichtzahlung des Erbbauzinses sein oder aber der Insolvenzfall des Erbbauberechtigten. In diesem Fall geht das Bauwerk als Erbbaurecht mitsamt seinen Lasten wieder auf den Erbbaugeber über.

Relevant ist für den Erbbaunehmer dabei, dass er auf dem Grundstück nun weitgehend frei gestalten und darüber verfügen kann, da ihm mit dem Erbbaurecht grundstücksähnliche Befugnisse übertragen werden.

Dabei wird das jeweilige Gebäude, das auf dem entsprechenden Grundstück gebaut wird, als „Erbbaurecht“ bezeichnet. Faktisch gesehen ist das Grundstück durch die Abgabe des Nutzungsrechts nun für den Erbbaurechtsgeber wertlos. Das Interesse liegt bei ihm nun beim Erbbauzins, der als Reallast für die Bestellung des Erbbaurechts in wiederkehrenden Leistungen zu zahlen ist. Somit handelt es sich beim Erbbaurecht um steuerpflichtigen Grundbesitz.

Das Erbbaurecht ist veräußerlich, vererbbar und kann mit Grundpfandrechten belastet werden; allerdings muss der Grundstückseigentümer dem zustimmen. Alle dinglichen Rechte haften dann nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem Erbbaurecht, also dem Bauwerk, das errichtet wurde.

Im Normalfall geht das Erbbaurecht nach Ablauf des Vertrages, der in der Regel 99 Jahre andauert, an den Grundstückseigentümer, der dann eine Entschädigung zahlen muss. Damit dies nicht geschieht, liegt es häufig im Interesse den Erbbaurechtsvertrag zu verlängern.

Zusätzlich ist es auch möglich, Wohnungseigentumsgrundbücher zu erstellen. In solch einem Fall spricht man von Wohnungserbbaurecht. Die Regelungen zum Erbbaurecht finden sich in der Erbbaurechtsverordnung. Sinn und Zweck des Erbbaurechts war es eigentlich, den Wohnungsbau zu fördern und sozial Schwächeren die Chance zum Bauen eines Eigenheims zu geben und damit gleichzeitig die Spekulationen von Boden zu bekämpfen.

Planungsrecht/Bauplanungsrecht

Das Planungsrecht im Baurecht stellt eine ordnungsgemäße Entwicklung im Städtebau sicher
Das Planungsrecht im Baurecht stellt eine ordnungsgemäße Entwicklung im Städtebau sicher

Das bauliche Planungsrecht ist ein Teilgebiet vom öffentlichen Baurecht. Das Bauplanungsrecht ist auch als Städtebaurecht bekannt. Seine Aufgaben bestehen hauptsächlich darin, die Qualität des Bodens auf rechtlicher Basis zu kontrollieren sowie deren Nutzbarkeit festzustellen. Demzufolge werden hier die Anforderungen an die Fläche, auf die der spätere Bau kommen soll, geprüft. Das Planungsrecht im Baurecht dient vornehmlich der Sicherstellung eines ordnungsgemäßen Städtebaus. Kerninstrument dessen ist daher die Bauleitplanung.

Bauleitpläne werden aufgestellt, um die städtebauliche Entwicklung zu fördern. Sie dienen der Vorbereitung und Leitung von Bauvorhaben sowie der sonstigen Nutzung von Grundstücken innerhalb einer Kommune. Dabei wird zuerst ein Flächennutzungsplan aufgestellt und im Anschluss daraus ein Bebauungsplan ausgearbeitet. Der Bebauungsplan stellt dann den verbindlich geltenden Bauleitplan dar.

Bauleitplan und Bebauungsplan sind der Raumordnung anzupassen. Dem untergeordnet sind Wohnbedürfnisse, soziale und kulturelle Bedürfnisse der Einwohner sowie die Sicherheit und Gesundheit der Bevölkerung. Unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange ist dann zu entscheiden, ob der Bau vorgenommen wird. Hinzukommend sind die Bürger stets in das Verfahren einzubinden, so sind die Planentwürfe auszulegen, um eventuelle Anregungen beisteuern zu können.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist in der Regel ein Bauleitplan, in dem die Festsetzung der städtebaulichen Verordnung rechtverbindlich enthalten ist. In Vorbereitung wird zunächst ein Flächennutzungsplan erstellt, aus welchem der Bebauungsplan entsteht.

Inhalte der Bebauungspläne sind mitunter:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Bauweise
  • Versorgungsflächen
  • Verkehrsflächen
  • Flächen zum Gemeindebedarf
  • Private und öffentliche Grünflächen

Bebauungspläne werden von den Gemeinden in eigener Verantwortung aufgestellt. Sie bedürfen nur dann einer Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde, wenn der Bebauungsplan nicht im Vorfeld aus einem Flächennutzungsplan entstanden ist. Der Beschluss von Bebauungsplänen muss ortsüblich öffentlich bekannt gegeben werden, zum Beispiel im Amtsblatt. Bereits zuvor müssen die Bürger schon einbezogen worden sein, um beispielsweise über eventuell entstehende Auswirkungen des Baus zu informieren und ihnen die Gelegenheit zu bieten, sich zu dem Vorhaben zu äußern.

Wenn Bebauungspläne von einer Gemeinde beschlossen werden, dann geschieht dies als Satzung bzw. als Rechtsvorschrift. Unter Umständen kann gegen einen Bebauungsplan am Oberverwaltungsgericht vorgegangen werden. Leidet er an einem Fehler bzw. weist Mängel auf, so kann er vom Gericht für nichtig erklärt werden.

Grundstücksrecht und Immobilienrecht

Das Immobilienrecht ist Bestandteil vom Baurecht
Das Immobilienrecht ist Bestandteil vom Baurecht

Auch das Grundstücks- und Immobilienrecht unterliegen dem Baurecht. Dabei reglementiert das Grundstücksrecht die Rechte von und auf Grundstücken sowie insbesondere den Grundstückskaufvertrag. Diesem Vertragsabschluss wird vornehmlich eine hohe Bedeutung zugesandt, da Grund und Boden ein wertvolles Gut darstellt, weshalb dessen Übergabe eine notarielle Beurkundung benötigt. Überwiegend sind die Vorschriften zum Grundstücks- und Immobilienrecht im BGB zu finden. Das Grundstücksrecht unterscheidet zwischen Eigentum (Vollrecht am Besitz) und dem Erbbaurecht (grundstücksgleiches Recht).

Das Immobilienrecht beschreibt den Oberbegriff über das Recht am Grundstück, Haus und Wohnung. Oft ist dabei auch vom Liegenschaftsrecht die Rede, da Immobilien nicht bewegliche Sachen sind. Auch hier spielen die Vertragsbestimmungen vom notariellen Kaufvertrag eine besondere Rolle sowie das dingliche Recht, das jemand durch entsprechende Eintragung (Grundbuch) erhält.

Nachbarrecht

Mit dem Nachbarrecht sollen die Interessen der Nachbarn gewahrt werden. Um also dauerhaft in einem einvernehmlichen und friedlichen Miteinander zu leben, hat der Gesetzgeber das Nachbarrecht geschaffen, um eine Basis für den Nachbarschutz zu schaffen. Das Nachbarrecht ist im öffentlichen Baurecht zu finden (dazu findet das Nachbarrecht auch Betrachtung im BGB).

Laut Baurecht ist jemand Nachbar, der zum Beispiel durch die Errichtung eines Bauwerks in seinen Rechten benachteiligt ist. Diese Beeinträchtigungen können u.a. durch diverse Emissionen zustande kommen. Dagegen kann er vor Gericht Rechtsschutz in Anspruch nehmen. Im Baurecht bekommt dann nur der Grundstückseigentümer Nachbarschutz zugesprochen; nicht allerdings dessen Mieter oder Pächter. So hat der betreffende Nachbar das Recht beim Verwaltungsgericht für die Aufhebung der Baugenehmigung zu klagen.

Was wird durch das Baurecht bzw. Architektenrecht geregelt?

Grenzbebauung/Grenzabstand

Wenn ein Haus gebaut wird, dann muss der Grenzabstand beachtet werden. Eine sogenannte Grenzbebauung liegt vor, wenn das Haus direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück erbaut wird. Die Landesbauordnungen legen dabei nach dem Baurecht fest, welchen Grenzabstand ein Häuslebauer zum Nachbargrundstück einzuhalten hat. Grundlegendes Ziel vom Grenzabstand ist der Nachbarschutz. Vor allem soll er dem Brandschutz dienlich sein. Im Falle eines Brands soll das Feuer nicht so leicht auf das Nachbarhaus überspringen.

Laut dem städtebaulichen Planungsrecht dient ein Grenzabstand zudem einer offenen Bauweise. Will ein Bauherr eine Grenzbebauung, wie etwa einen Zaun oder eine Mauer, vornehmen, so braucht er dafür eine Baugenehmigung. Doch auch der betroffene Nachbar muss dem zustimmen.

Eine Ausnahme in der Grenzbebauung bilden Garagen, überdachte Stellplätze, Carports, aber auch Gewächshäuser, Geräteschuppen, Fahrradabstellplätze oder der Anbau eines Wintergartens. Diese sogenannten Grenzgaragen sind laut Baurecht erlaubt. Weiterhin ist es zulässig, sein Haus direkt an ein anderes zu bauen, wenn die entsprechende Hauswand eine Brandwand bekommt.

Im Baurecht ist eine Grenzbebauung nur erlaubt, wenn es sich zum Beispiel um eine Garage oder den Anbau vom Wintergarten handelt
Im Baurecht ist eine Grenzbebauung nur erlaubt, wenn es sich zum Beispiel um eine Garage oder den Anbau vom Wintergarten handelt

Das Baurechtsamt gibt Auskunft über den Grenzabstand. So spielt genauso der Bebauungsplan der Gemeinde eine Rolle bei der Bestimmung des Grenzabstands. Das Baurechtsamt besitzt je nach Bundesland verschiedene Bezeichnungen. Es ist u.a. auch als Bauaufsichtsbehörde oder Baugenehmigungsbehörde bekannt. Als deutsche Verwaltungsbehörde im Bereich „öffentliches Baurecht“ übernimmt das Baurechtsamt die Aufgabe zur Abwehr von Gefahren und der Gewährleistung der Sicherheit und Ordnung der Öffentlichkeit und überwacht dabei die sämtliche Abläufe, die mit baulichen Anlagen im Zusammenhang stehen. Eine wichtige Funktion ist das Baugenehmigungsverfahren. Im Gegensatz dazu kümmert sich das Bauamt um Aufgaben in der Planung und ist zuständig für Bautätigkeiten, die bspw. der Wasserversorgung oder anderen Anlagen in Gemeinden dienlich sind.

Bauvertrag

Das Baurecht schreibt vor, dass zwischen dem Bauherren (Auftraggeber) und dem Bauunternehmen (Auftragnehmer), das den Auftrag zur Erbringung einer Bauleistung erhält, ein Bauvertrag zu schließen ist. Dabei ist es nebensächlich, ob es sich um den Bau eines ganzen Neubaus (Schlüsselfertigbau) handelt oder aber nur um Umbauten, eine Renovierung oder einen Anbau, wie den eines Wintergartens.

Ein Bauvertrag kann aber auch bei einzelnen Leistungen geschlossen werden. Das ist zum Beispiel bei Malerarbeiten oder Heizungsinstallationen der Fall. Da bei der Leistung ein Werk entsteht, handelt es sich beim Bauvertrag laut Schuldrecht um einen Werkvertrag.

Für den Bauvertrag existieren keine Formvorschriften, weshalb er sowohl mündlich als auch schriftlich abzuschließen ist. Um jedoch auf der sicheren Seite zu sein, ist es ratsam, den Bauvertrag schriftlich festzusetzen, da im Nachhinein ein Nachweis für nicht erbrachte Bauleistungen schwierig werden kann.

Die Hauptpflicht des Auftragnehmers ist dabei die mangelfreie Errichtung des jeweiligen Werkes und die Hauptpflicht des Auftraggebers liegt darin, diese Bauleistung ordnungsgemäß zu vergüten. Ein Rechtsanwalt für Baurecht kann vor Vertragsunterschreibung den Bauvertrag noch einmal prüfen, um ungenaue Leistungsbeschreibungen oder Lücken im Angebot und Kostenplan zu vermeiden.

Baumängel und Bausachverständiger

Wenn Schäden am Gebäude entdeckt werden, oder auch an Bestandteilen des Gebäudes, dann ist es in jedem Fall erforderlich, schnell zu handeln, um Folgeschäden der Baumängel zu verhindern. Baumängel können bei der Statik des Gebäudes entstehen, beim Putz, den Fenstern (z.B. Gummidichtung ist luftdurchlässig oder Schimmelpilz), aber auch beim Zaun oder der Markise vorkommen. Ein Bausachverständiger oder auch Baugutachter kann in so einem Fall die Ursachen der Baumängel zuverlässig und sachkundig analysieren sowie die Höhe des Schadens realistisch bestimmen.

Ein Bausachverständiger verfügt über ein hohes Fachwissen im Baurecht, aber auch im Rahmen der Handwerks- und/oder Baubranche besitzt er umfassende Kenntnisse. Diesen Job kann nämlich nicht einfach jeder ausüben. Tatsächlich war dafür sogar einmal eine Altersgrenze (auf 68 Jahre) im Gespräch, die aber aufgrund des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes widerrufen wurde.

Trotzdem muss ein Interessent einige Voraussetzung für die Ausbildung zum Baugutachter/Bausachverständigen erfüllen. So sollte er zuvor wenigstens eine dieser geforderten Positionen inne- bzw. Bildungswege beschritten haben:

Liegen Baumängel vor, so ist es sinnvoll, einen Baugutachter zu bestellen
Liegen Baumängel vor, so ist es sinnvoll, einen Baugutachter zu bestellen
  • Selbstständigkeit in einem handwerksähnlichen Betrieb
  • Bauleiter oder Betriebsleiter
  • Techniker
  • Handwerksmeister
  • Diplom Bauingenieur
  • Baubiologe

Ein Bausachverständiger übernimmt vornehmlich die Schadensfeststellung, Schadensbeurteilung, aber auch die Schiedsrichterfunktion in Streitigkeiten zwischen Bauherr, Architekt und Bauunternehmen. Zudem gehören die Beweissicherung und Dokumentation dessen zu seinen Aufgaben.

Damit erstellt er ein Baugutachten oder auch Wertgutachten, die den Nutzen haben, den oder die Baumängel zu beurteilen, Ursache und Haftung festzustellen, die Schadenshöhe zu ermitteln und die Baumängel zu beheben. Diese Funktion übernehmen sowohl freiberufliche Baugutachter oder auch Dienstleistungsunternehmen, wie die DEKRA. Ferner kann ein Bausachverständiger aber auch schon während der gesamten Bauphase engagiert werden, um seiner Arbeit nachzukommen und Baumängel bereits von vorherein zu vermeiden.

Sind erst einmal Baumängel oder sogar ein ganzer Baupfusch festgestellt, dann kommt es nicht selten zu einem Rechtsstreit um den Haftungsanspruch. Dann kann es sinnvoll sein, Kontakt zu einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht aufzunehmen, der sich mit dem Baurecht auskennt und Ihre Ansprüche durchsetzt.

Im Übrigen sind Baumängel nicht nur solche, die die Funktionsfähigkeit des Baus beeinträchtigen. Als solche gelten auch Abweichungen vom Bauvertrag und den zuvor besprochenen Bauleistungen; damit sind auch optische Andersartigkeiten gemeint.

Wird ein Mangel erst nach der Bauabnahme entdeckt, so hat der Bauherr und Auftraggeber ein Recht auf Gewährleistung. Dazu gehört die Beseitigung bzw. Nachbesserung der Baumängel. Dafür ist dem Handwerker/Handwerks- bzw. Baubetrieb eine Frist zu setzen. Passiert in dieser Zeit nichts, so hat der Bauherr die Möglichkeit eine Ersatzvornahme vorzunehmen. Er lässt den Mangel also von einer anderen Firma auf Kosten des Verursachers beseitigen und muss dabei nicht die billigste Variante aussuchen.

Bestrafungen von Vergehen gegen das Baurecht und Architektenrecht

Das Bauen ohne Baugenehmigung wird hart bestraft. Jedes Bundesland besitzt dazu einen eigenen Bußgeldkatalog. Die Strafen reichen dabei je nach der Quadratmeterzahl von 150 bis 50.000 Euro. Beachtung findet dabei der Fakt, ob das Bauwerk in einem Naturschutz- oder Landschaftsschutzgebiet errichtet wurde.

Das Baurecht behandelt eine wichtige Rechtsmaterie im Deutschen Rechtsgefüge. Die Thematik „Bauen“ wird dabei allerhand Vorschriften unterworfen, die dafür Sorge tragen, dass keine öffentlichen oder privaten Belange verletzt werden. Aus diesem Grund bildet das Baugenehmigungsverfahren ein großes Feld im Baurecht. Die Baugenehmigung muss in den meisten Fällen durch das Baurechtsamt eingeholt werden, um überhaupt ein Bauwerk errichten zu können. Zudem gilt es Bauvorschriften sowie die Bauordnung beim Bauen einzuhalten. Immer wieder führen auch Baumängel zu Rechtsstreitigkeiten. Hier kommt in den meisten Fällen ein Bausachverständiger zu Hilfe, um den Schaden zu beurteilen. Erreicht der Streit eine höhere Stufe, dann kann es zusätzlich sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt für Baurecht und Architektenrecht mit der Problematik zu betrauen.

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Baurecht und Architektenrecht – Regeln rund um das Thema “Bauen”
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16 Gedanken zu „Baurecht und Architektenrecht – Regeln rund um das Thema “Bauen”

  1. Mario

    Hallo, wir wollten für den Sommer einen Swimmingpool in unseren Garten bauen. Brauche ich dafür eine Baugenehmigung?

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    1. Anwalt.org

      Hallo Mario,

      für einige Anlagen ist das Einholen einer Baugenehmigung erforderlich. In Deutschland ist dafür die Beckengröße entscheidend. Je nach Bundesland liegt das Höchstvolumen zwischen 500 und 1000 Kubikmetern. Erkundigen Sie sich also am besten vorab bei der für Ihr Bundesland zuständigen Bauaufsichstbehörde über die Notwendigkeit einer Baugenehmigung.

      Ihr Team von anwalt.org

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  2. Richter

    Ich habe letztes Jahr einen kleinen Schuppen in meinen Garten gebaut. Ein Freund hat mir jetzt gesagtm das ich dafür eine Baunehemigung gebraucht hätte. Ich habe nur ein paar geräte darin stehen und ein klo. Sie ist nur einige qm2 groß. Kann ich noch nachträglioch eine Baunehmemigung einholen oder mmuss ich dann vielleicht alles wieder abreißen und neu bauen=?

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    1. Anwalt.org

      Hallo Richter,

      die Baugenehmigungspflicht ist bundesweit nicht einheitlich geregelt. Das heißt, die Bauordnungen variieren von Bundesland zu Bundesland. Informieren Sie sich also bei der für Ihr Bundesland zuständigen Bauaufsichtsbehörde über die Notwendigkeit einer Baugenehmigung. Eine solche Genehmigung kann dann auch nachträglich beantragt werden.

      Ihr Team von anwalt.org

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  3. Johannes

    Hinter Unserem Haus liegt ein schöner Park. Jetzt wollen Sie einen Spielplatz dahin bauen, keine 100 Meter von unserem Balkon entfernt! Was können wir dagegen tun? Kinder sind ja schön und gut aber laut,

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Jonannes,

      Sie können zum einen Kontakt mit der Gemeinde aufnehmen und auf Ihre Situation und die voraussichtliche Lärmbelästigung hinweisen, sodass eine außergerichtliche Lösung gefunden wird. Zum anderen ist es auch möglich, einen Anwalt zu konsultieren und auf rechtlichem Wege dagegen vorzugehen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  4. Sonja S.

    Guten Abend,
    sehr umfassend und informativ die Beiträge. Wir benötigen für unser Neu gebautes Haus welches ein ArchitektenHaus ist einen Anwalt. Da nicht alle Gewerke zu unserer Zufriedenheit ausgeführt worden sind.

    Wer ist dafür ausgebildet und spezialisiert? Könnten Sie mir in dieser Frage weiter helfen?
    Mit stürmischen Grüßen

    Antworten
    1. Anwalt.org

      Hallo Sonja,

      Sie können sich an einen Fachanwalt für Baurecht wenden. Hierzu können Sie das bundesweite amtliche Rechtsanwaltsregister nutzen.

      Ihr Team von anwalt.org

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  5. Mailin D

    Ein guter Bekannter von mir ist Architekt. Er hatte letztens einen Rechtsstreit, da der Balkon tiefer hing als der Kunde wollte. Dieses sei wohl anders besprochen worden. Mein Bekannter hat sich gleich einen Anwalt genommen und gemeinsam haben sie festgestellt das es ein Fehler bei der Baufirma war und die Klage wurde fallen gelassen.

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  6. Katherine F

    Danke für den Artikel über Bau- und Architektenrecht. Das ist sehr interessant, dass die meisten Baumängel nur nach Jahren auffallen. Ich habe mich nie wirklich mit dem Thema auseinander gesetzt, aber mein Freund hat letztens davon gesprochen. Deswegen ist es echt gut, dass ich diesen Beitrag gefunden habe. Sehr hilfreich!

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  7. Tobias

    Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Bau- und Architektenrecht. Mein Onkel hat vor kurzem einen Bauvertrag vom Notar überprüfen lassen, da der Architektenvertrag gegensätzlichen Angaben enthielt. Gut zu wissen, dass man einen Architektenvertrag auch mündlich schließen könnte, auch wenn man diese Vertragsform nicht empfiehlt.

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  8. Fatima I

    Hallo,
    Wir haben eine Erdgeschosswohnung mit Garten gekauft, es handelt sich hierbei um einen Neubau, der aktuell noch im Bau ist.

    Vor Vertragsabschluss haben wir Grundrisse von der Wohnung erhalten und haben uns dann für den Kauf entschieden. Jetzt steht der Rohbau unserer Wohnung an und wir haben ausführlichere Pläne erhalten um sie zu kontrollieren und abzusegnen, bzw Sonderwünsche anzugeben. Auf diesen Plänen ist nun ein 40cmx40cm große “FBD für Kamin” mittig an einer unserer Schlafzimmerwände zu sehen. Das stört uns optisch sehr, da dieser Durchbruch nicht in einer Ecke geplant wurde, sondern mittig an der Wand und verhindert auch das Aufstellen von größeren Schränken an dieser Wand.
    Wir fühlen uns hierdurch benachteiligt, der Bauunternehmer sagt jedoch, dass er das vorher nicht angeben hätte müssen, da die Feinplanung noch nicht abgeschlossen war. Der Heizkesselraum befindet sich unter unserem Schlafzimmer.

    Haben wir irgendein Recht uns hierzu zu beschweren? Oder müssen wir diese Tatsache jetzt einfach so hinnehmen?

    Vielen Dank

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    1. Anwalt.org

      Hallo Fatima I,

      wir können keine rechtliche Beratung an bieten und empfehlen Ihnen, sich diesbezüglich von einem fachkundigen Anwalt vor Ort unterstützen zu lassen. Darüber hinaus haben Sie auch die Möglichkeit, sich an einen Verbraucherverein zu wenden und mit diesem abzuklären, wie Sie hier vorgehen sollten.

      Ihr Team von anwalt.org

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  9. Theo S

    Danke für den Beitrag zu Baurecht. Ich habe lange gesucht, um hilfreiche Informationen dazu zu finden, weil sich meine Schwester dafür sehr interessiert. Die Infos hier werde ich ihr mal weitergeben.

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  10. Tobias M

    Vielen Dank für den Beitrag zu den Regeln rund um das Thema “Bauen”. Mein Bruder benötigt einen Brandschutznachweis für sein Bauvorhaben und muss außerdem die Grenze zum Nachbargrundstück neu nachmessen lassen. Gut zu wissen, dass der Grenzabstand zu den Nachbarn dem Brandschutz dient, da ein eventueller Brand so nicht so schnell auf das Nachbarhaus überspringen könnte.

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  11. Adam G

    Ich wollte schon immer mehr wissen über Architektenrecht. Ich denke, das ist etwas, über das jeder mehr wissen sollte. Ich werde diesen Artikel auch mit meinem Onkel teilen. Das interessiert ihn auch.

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