Baugenehmigung: Die behördliche Erlaubnis zum Bau

Wer bauen will, benötigt auch immer eine Baugenehmigung.

Wer bauen will, benötigt auch immer eine Baugenehmigung.

Wer ein Gebäude errichten möchte, der braucht in den allermeisten Fällen eine Baugenehmigung in Deutschland, unabhängig davon, ob ihm der zu bebauende Grund und Boden gehört. Viele private Bauherren haben bis zur Umsetzung des Eigenheims allerdings keinerlei Erfahrungen mit der Beantragung einer Baugenehmigung oder dem Baugenehmigungsverfahren gemacht und benötigen daher Hilfe.

Wie etwa sieht eine Baugenehmigung aus und wie bekomme ich eine Baugenehmigung für mein Bauprojekt? Wer erteilt die Baugenehmigung? Ist es zulässig, eine Baugenehmigung nachträglich zu beantragen? Was braucht man für eine Baugenehmigung an Unterlagen? Und kann eine Baugenehmigung ohne Architekten beantragt werden?

Was ist eine Baugenehmigung? Definition und Form

Die Baugenehmigung einholen: Das ist meist zwingend nötig.

Die Baugenehmigung einholen: Das ist meist zwingend nötig.

Eine Baugenehmigung ist im Baurecht die Erlaubnis einer Bauaufsichtsbehörde, eine bauliche Anlage zu errichten, zu ändern oder zu beseitigen.

Meist muss der Bauherr die Genehmigung bei der Kreis- oder Gemeindeverwaltung beantragen, wozu ein Bauantrag gestellt wird. Dieser ist in der Regel gebührenpflichtig.

Diese Erlaubnis wird durch die Behörde schriftlich erteilt und bestätigt dem Bauherrn, dass sein Vorhaben im Hinblick auf öffentliches Recht unbedenklich ist. Die Genehmigung kann mit Auflagen erteilt werden und ist in der Regel auf ein bis vier Jahre befristet.

Wann wird eine Baugenehmigung benötigt?

Normalerweise wird eine Baugenehmigung nötig, wenn ein Gebäude errichtet, umgebaut, beseitigt oder in seiner Nutzung verändert wird.

Die spezifischen Regelungen, wann eine Baugenehmigung zu beantragen ist und wann ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist, haben die einzelnen Bundesländer nicht einheitlich geregelt.

In der Regel ist ein Gebäude ohne Aufenthaltsräume für Personen, das eine Fläche von 30 Quadratmetern nicht überschreitet, genehmigungsfrei. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist eine Auskunft durch die Baubehörde jedoch anzuraten!

Es sollten daher vor Baubeginn immer Erkundigungen eingeholt werden, ob ein Baugenehmigungsantrag überhaupt gestellt werden muss. Manchmal kann schon ein Anruf bei der zuständigen Behörde Licht ins Dunkel bringen. Auch eine Bauvoranfrage kann hilfreich sein.

Welche Bauten benötigen eine Baugenehmigung? – Beispiele

Für eine Dachterrasse muss immer ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt werden.

Für eine Dachterrasse muss immer ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt werden.

Beispielsweise ist es in den meisten Fällen genehmigungspflichtig, einen Carport zu errichten, auch wenn dies kein klassischer Aufenthaltsort für Personen ist.

Ist der Carport nur für Fahrräder oder Kleinwagen bestimmt und daher nicht besonders groß, kann er unter Umständen auch ohne Baugenehmigung errichtet werden.

Auch eine Terrasse ist in der Regel nur mit Baugenehmigung zulässig. Insbesondere dann, wenn sie unterkellert ist oder als Dachterrasse gebaut wird. Auch die Überdachung kann dazu führen, dass eine Baugenehmigung benötigt wird.

Gartenschuppen: Genehmigungspflichtig?

Anders stellt sich die Lage bei Gartenschuppen dar. Hier gibt es auch im Fachhandel fertige Bausätze zu erwerben, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies gilt aber nur, solange das Gartenhaus keinen Aufenthaltsraum für Personen beinhaltet.

Zudem spielt auch hier das Bundesland eine Rolle. Die zulässigen Größen für genehmigungsfreie Gartenhäuschen variieren enorm. Informieren Sie sich immer bei der zuständigen Baubehörde!

Bauantrag: Die Baugenehmigung einholen

Zwar ist für die Genehmigung eines Bauvorhabens die Stadt oder Gemeinde zuständig, doch seit 1960 regelt das Baugesetzbuch auf Bundesebene alle öffentlichen stadtplanerischen Belange. Im Vergleich zu anderen länderspezifischen Gesetzeslagen bietet das Baugesetzbuch wenig Spielraum.

Das Baugesetzbuch regelt, inwieweit der öffentliche Raum baulich verändert werden darf. Welche Bauvorhaben zulässig sind, hängt dabei aber wesentlich davon ab, um welchen öffentlichen Raum es sich handelt, welche Struktur er vorweist und wie er sich in Zukunft voraussichtlich entwickeln wird.

Auch auf Privatgrund ist eine Baugenehmigung zu beantragen.

Auch auf Privatgrund ist eine Baugenehmigung zu beantragen.

Für Privatpersonen ist das Baugesetzbuch jedoch so gut wie nie von Bedeutung, da nur höchst selten ein privater Bauherr öffentlichen Raum bebauen will. Für Privatleute sind andere, zivile Gesetze wie der Nachbarschaftsschutz und die Bestimmungen zum Privateigentum entscheidender.

Ziviles Baurecht

Bürger und Bürgerinnen haben grundsätzlich das Recht, ihre Bauvorhaben auf ihrem Privatbesitz zu verwirklichen. Das bedeutet jedoch nicht, dass private Bauherren nach eigenem Gutdünken bauen dürften.

Ein Anspruch auf eine Baugenehmigung besteht nicht. Voraussetzungen der Erteilung sind beispielsweise der korrekt gestellte Bauantrag und die Einhaltung des Nachbarschutzes. Genauso ist auch der Bebauungsplan für die Baugenehmigung von Bedeutung.

Vielmehr handelt es sich bei den rechtlichen Vorgaben um ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. So dient die Baugenehmigung der Abklärung, ob das Vorhaben keine rechtlichen Bestimmungen verletzt. Nach welchem Prüfungsschema die Baugenehmigung erteilt wird, kann in der Landesbauordnung des betreffenden Bundeslandes nachgeschlagen werden.

Obwohl es noch einige Unterschiede gibt, haben sich die Länder auf eine Vereinheitlichung der Vorgaben geeinigt. Diese Musterbauverordnung dient jedoch nur als Orientierungsrahmen und hat keinerlei bindenden Charakter.

Antragstellung: Unterlagen und Vorgehen

Irgendwann muss sich jeder Bauherr mit dem Antrag auf eine Baugenehmigung beschäftigen. Ein Formular kann oftmals bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erhalten werden.

Der Ablauf, um die Baugenehmigung zu erhalten, ist nicht einheitlich geregelt. Informieren Sie sich gegebenenfalls bei der Baubehörde, um die einzelnen Schritte abzuklären.
Die Bauvoranfrage
Der Bauantrag kann schon vor der Baugenehmigung auf Genehmigungsfähigkeit geprüft werden.

Der Bauantrag kann schon vor der Baugenehmigung auf Genehmigungsfähigkeit geprüft werden.

Neben dem endgültigen Bauantrag sollten private Bauherren immer von der Möglichkeit Gebrauch machen, eine Bauvoranfrage zu stellen. Dies ist in der Regel nur durch einen Bauplaner oder Architekten möglich.

Die kleine Schwester der Baugenehmigung kann jedoch schon im Vorfeld klären, inwieweit für ein Bauprojekt überhaupt eine Baugenehmigung möglich ist. Die Bauvoranfrage stellt also keine vorläufige Baugenehmigung dar, sondern entscheidet über die prinzipielle Möglichkeit der Erteilung für ein bestimmtes Bauvorhaben.

Die Bauvoranzeige hat trotzdem eine rechtliche Gültigkeit über drei Jahre. Fragliche Aspekte, die im Vorbescheid bereits beantwortet wurden, können im folgenden, für die Baugenehmigung nötigen Ablauf des Genehmigungsverfahrens nicht abweichend beantwortet werden.

Anzeigepflicht

Einige Bauvorhaben sind zwar nicht genehmigungs-, aber anzeigepflichtig. Das heißt, der Bauherr muss das bauliche Vorhaben der Behörde vorlegen. Ob die Pflicht zur Baugenehmigung oder zur Anzeige besteht oder keines von beidem zutrifft, kann am besten direkt mit der Behörde geklärt werden.

Benötigte Unterlagen für die Baugenehmigung

Je nach Bundesland und Bauprojekt können sich die notwendigen Unterlagen unterscheiden. In jedem Fall ist für die Erteilung einer Baugenehmigung der ausgefüllte Antrag einzureichen. Außerdem sollten folgende Dokumente in dreifacher Ausführung beigefügt sein:

Es werden einige Unterlagen für die Baugenehmigung benötigt.

Es werden einige Unterlagen für die Baugenehmigung benötigt.

  • Bauzeichnung, etwa durch einen Architekten (Maßstab 1:100)
  • Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
  • Angaben zur wegemäßigen Erschließung
  • Beschreibung des Gebäudes und seiner technischen Details
  • Nachweise über Standsicherheit und Statik
  • Nachweise über Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz etc.
  • Lageplan des Katasteramtes
  • Bauzahlenberechnung (Nutz-/Wohnfläche)
  • Höhenplan
  • Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen
  • Zustimmungserklärung angrenzender Nachbarn

Diese Liste kann jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben. Je nach Projekt und Behörde können weitere Unterlagen oder Formblätter wie eine Baumbestandserklärung benötigt werden.

In der Regel ist es nicht möglich, die Baugenehmigung ohne Architekten zu beantragen – allein die Nachweise über die zulässige Statik des Gebäudes machen es nötig, einen Fachmann oder eine Fachfrau zu beauftragen.

Nach Bearbeitung des Antrags erfolgt die Erteilung oder Absage per Bescheid der Behörde. Die Baugenehmigung hat zum Inhalt neben Angaben zum Antragsdatum und den Anlagen auch die Adresse des Grundstücks und die Bezeichnung des Vorhabens.

Wann kann der Bau starten?

Die Prüfung der Baugenehmigung sollte immer abgewartet werden.

Die Prüfung der Baugenehmigung sollte immer abgewartet werden.

Ist der Bau genehmigungspflichtig, so sollte der Bau niemals beginnen, ehe der Baugenehmigungsbescheid nicht vorliegt. Während der Prüfung der Baugenehmigung ist ein Baubeginn meist ausgeschlossen.

Insofern liegt der Baubeginn nach Erteilung der Baugenehmigung. Nachweise über Brandschutz und Standsicherheit sollten der Behörde vor Baubeginn vorliegen. Ist (noch) keine vollumfängliche Genehmigung möglich, kann eventuell eine Teilbaugenehmigung eingeholt werden, um erste bauliche Schritte vornehmen zu können.

Ist die Baugenehmigung erteilt, kann in der Regel mit der Errichtung des Gebäudes begonnen werden. Dazu sollte eine Baubeginnanzeige gegenüber der Behörde erfolgen, die zu wiederholen ist, wenn der Bau für länger als sechs Monate unterbrochen wurde.

Eine Bauabnahme findet in vielen Bundesländern bei kleineren Bauvorhaben nicht mehr statt. Der Bauherr muss selbstverständlich trotzdem die rechtlichen Bestimmungen selbstständig einhalten.

Nachbarbeteiligung

Es ist für die Erteilung einer Baugenehmigung laut Gesetz nicht zwingend nötig, die Nachbarn zu beteiligen. Liegt jedoch keine Einwilligung der angrenzenden Eigentümer vor, so kann dies unter Umständen die Erteilung erschweren.

Daher ist es ratsam, die Nachbarn einzubeziehen und deren Unterschrift auf dem Bauantrag zu erbitten, um juristischen Ärger zu vermeiden. Denn mit der Unterschrift verzichten die Nachbarn auf Rechtsbehelfe.

Nicht immer findet im Ablauf der Baugenehmigung eine behördliche Information der Nachbarn statt.

Nicht immer findet im Ablauf der Baugenehmigung eine behördliche Information der Nachbarn statt.

In einigen Bundesländern werden die Nachbarn über das Vorliegen eines Bauantrages grundsätzlich informiert, in anderen nur dann, wenn eine Befreiung von Vorschriften des Nachbarschutzes vorgesehen ist.

Einspruch der Nachbarn

Sind die Nachbarn mit einem Bauvorhaben nicht einverstanden, können diese Widerspruch gegen die Baugenehmigung erheben. In einigen Bundesländern ist es auch nötig, direkt vor dem Verwaltungsgericht Klage einzureichen. Ist es zur Wahrung ihrer Rechte nötig, können Nachbarn dann auch die Baugenehmigung einsehen.

Allerdings haben Widerspruch und Klage keine aufschiebende Wirkung. Das Bauprojekt kann bis zur Entscheidung fortgeführt werden. Soll dies verhindert werden, muss zusätzlich ein Antrag auf Eilrechtsschutz beim Verwaltungsgericht gestellt werden.

Für die Nachbarklage empfiehlt sich in jedem Fall die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Baurecht. Nur, wenn der betreffende Nachbar in seinen spezifischen Rechten durch den Bau verletzt würde, hat eine solche Klage Aussicht auf Erfolg und führt auch dazu, dass Baugenehmigungen in Deutschland wieder aufgehoben werden. Solche spezifischen Rechte wären zum Beispiel der Lärmschutz oder die Regelungen zu Abstandsflächen.

Schwarzbau: Konsequenzen des unrechtmäßigen Bauens

Baugenehmigungsantrag vergessen? Dann drohen hohe Bußgelder.

Baugenehmigungsantrag vergessen? Dann drohen hohe Bußgelder.

Nicht immer halten sich Bauherren an die rechtlichen Vorgaben oder den Inhalt ihrer Baugenehmigung. Gerade bei Umbauten kann es auch passieren, dass erst im Nachhinein die Notwendigkeit einer Baugenehmigung erkannt wird.

Wie lange der Schwarzbau unerkannt steht oder genutzt wird, ist unerheblich. Illegal erbaute Gebäude oder Gebäudeteile erhalten in der Regel keinen Bestandsschutz durch die Bestandzeit. Tatsächlich kann es sogar sein, dass eine Nutzungsunterlassung oder Beseitigungsverfügung erteilt wird.

Bußgelder

Behörden können bei Entdeckung eines Schwarzbaus Bußgelder verhängen, die in ihrer Höhe sowohl vom Bundesland als auch vom Tatbestand und der Größe des bebauten Raums abhängen.

Meist liegen die Bußgelder für ein Gebäude ohne Baugenehmigung von unter 100 Quadratmetern Größe zwischen 100 und 25.000 Euro. Bei größeren Bauten sind bis zu 50.000 Euro Geldbuße möglich.

Ist eine nachträgliche Baugenehmigung möglich?

Allerdings ist es durchaus möglich, eine nachträgliche Baugenehmigung zu erhalten. Dies kann aber zu Problemen führen, da die Genehmigung nur im Hinblick auf aktuell geltendes Baurecht erteilt wird.

Das heißt: Auch, wenn der Bau zu Zeiten seiner Errichtung geltendem Recht entsprochen hätte, werden eventuell Anpassungen nötig, um eine nachträgliche Genehmigung zu erhalten, wenn die frühere Genehmigungsfähigkeit nicht nachgewiesen werden kann.

Nachweis der Genehmigungsfähigkeit zu einem früheren Zeitpunkt

Eine nachträgliche Baugenehmigung ist möglich.

Eine nachträgliche Baugenehmigung ist möglich.

Kann der Nachweis über die Genehmigungsfähigkeit zu einem früheren Zeitpunkt erbracht werden, ist es möglich, den Bau nachträglich genehmigen zu lassen. Meist wird dieser passive Bestandsschutz aber nicht erwirkt, da

  1. die Unterlassung des Bauantrages zum Zeitpunkt des Baus aus gutem Grund erfolgte und das Gebäude bereits zu diesem Zeitpunkt nicht den baulichen Vorschriften entsprach.
  2. ein Gebäude, An- oder Umbau ohne gültige Baugenehmigung und nur mit passivem Bestandsschutz viele Käufer irritiert und daher möglicherweise eine Wertminderung einträfe.

Aufgabe eines alten Bestands

Zudem kann es sein, dass eine bereits erteilte Baugenehmigung durch Umbauten oder Änderungen der Nutzung nichtig wird. Dies kann dann der Fall sein, wenn die Behörde der Ansicht ist, dass der Umbau bzw. die ungenehmigte Nutzung zur Aufgabe des alten Bestands geführt haben.

In der Folge kann dies bedeuten, dass das Gebäude auch ohne die Umbauten einer vollkommen neuen Baugenehmigung bedarf, und zwar nach den aktuellen rechtlichen Bestimmungen. Der Ausbau einer alten Scheune kann so zum Verlust sowohl der alten Scheune als auch der neuen Wohnung führen, insbesondere dann, wenn für die alte Scheune eine Baugenehmigung nach aktuellem Bebauungsplan ausgeschlossen ist.

Weitere Konsequenzen durch Schwarzbauten

Ohne Baugenehmigung wird der Verkauf schwierig.

Ohne Baugenehmigung wird der Verkauf schwierig.

Sind die Baugenehmigung bzw. der Bauantrag unterblieben, kann das nicht nur baurechtliche Konsequenzen haben. So ist es beispielsweise auch möglich, dass die Gebäudeversicherung nicht zahlt, wenn der Umbau am eigenen Haus etwa zu einer Missachtung der Brandschutzvorschriften geführt hat.

Auch im Mietrecht kann es Auswirkungen geben. Mieter einer baurechtlich nicht genehmigten Wohnung haben in der Regel das Recht zur fristlosen Kündigung. Teils kann ihnen sogar die Erstattung von Umzugskosten zustehen.

Spätestens beim Verkauf des Schwarzbaus kann es zu Problemen kommen. Wird die Illegalität nicht aufgedeckt, liegt meist ein Sachmangel vor, den die Käufer mit einer Minderung quittieren können. Das kann soweit führen, dass der Verkäufer letztendlich nur den Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten des illegalen Gebäudes erhält.

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Baugenehmigung: Die behördliche Erlaubnis zum Bau
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8 Gedanken zu „Baugenehmigung: Die behördliche Erlaubnis zum Bau

  1. Tom V

    Ein Gebäude was 30 Quadratmeter hat ist genehmigungsfrei? Mir würde jetzt nicht so sehr schnell einfallen für was man ein 30 Quadratmeter Haus nutzen könnte. aber es ist gut zu wissen, dass man damit keinen Verwaltungsaufand haben wird.

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    1. Wolfgang

      Bevor nun 30m² gebaut werden ohne Genehmigung und dann das böse Erwachen kommt, bitte erst die zuständige Behörde befragen. Je nach Bundesland gibt es Unterschiede.
      Der erste Irrtum ist hier schon bei den 30²m ! Es muss in NRW 30³m umbauter Raum heißen ! Also ein Gartenhaus mit 6x4m Grundfläche wären ja unter 30m² aber denn bitte die Höhe beachten! Sinnvoll wäre eher 5x3m mit einer max. Höhe von 2m, dann sind es genau 30m³ umbauter Raum und somit genehmigungsfrei.

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  2. Jim

    Bisher haben wir für unser Bauprojekt noch keinen Baugenehmigung eingeholt. Aber wir haben alles beantragt und es sollte nicht mehr lange dauern bis es genehmigt wird. Dann endlich können wir mit dem bau unseres Traumhauses beginnen.

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  3. Ole M

    Wer kann einen Tip geben?
    Situation: Wintergartenanbau am Haus nach Erhalt des ‘Roten Punktes’ realisiert (Baden-Württemberg). Ist der Abschluss der Maßnahme gegenüber der örtlichen Behörde anzeigepflichtig? Besonders interessiert die dazu relevante Baurechtsverordnung oder entsprechende Rechtsfestlegungen.

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  4. Florian

    Gut zu wissen, dass sogar Carport genehmigungspflichtig sind. Ich wusste es nicht! Mein Onkel möchte einen einbauen und genau gestern haben wir darüber diskutiert. Er wird sich auf jeden Fall bei der zuständigen Baubehörde informieren, um Problemen zu vermeiden. Danke!

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  5. Nora

    Ich habe ein kleines Grundstück gekauft und möchte ein Gartenhaus dort bauen. Gut zu wissen, dass Gebäude kleiner als 30 Quadratmetern genehmigungsfrei sind. Das spart auf jeden Fall viel Papierarbeit! Ich werde mich auf jeden Fall weiter darüber informieren, um sicher zu sein. Danke für den Beitrag!

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  6. Thomas Z.

    Frage: Wir haben Probleme mit der Grundstücksentwässerung. Bestehende RW Leitungen, die privat vor 30-40 Jahren gelegt und an ein offizielles Gewässer angeschlossen wurden, sind damals nicht vom Amt efaßt worden. Heute verlangt das Amt aber einen Nachweis (Plan), dass die Leitungen an ein Gewässer angeschlossen sind. Wie kann ich das amt zufrieden stellen?

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  7. Markus R

    Interessant zu wissen, dass eine Baugenehmigung auch nachträglich möglich ist. Ich kann mir vorstellen, dass es vor allem bei Umbauten möglich ist. Ich musste dringend Änderungen an meine Immobilie anbringen und die bürokratischen Wartezeiten für eine Genehmigung hätten das Projekt zu lange verschoben. Ich werde mich auf jeden Fall in Kontakt mit einem Fachanwalt für Baurecht setzen. Vielen Dank für den hilfreichen Beitrag!

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