Zwangssanierung: Ist das noch ein Thema?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 21. November 2020

Eine Zwangssanierung für ein komplettes Gebäude gibt es in Deutschland nur in Ausnahmefällen.

Eine Zwangssanierung für ein komplettes Gebäude gibt es in Deutschland nur in Ausnahmefällen.

Mit der Einführung der EU-Energieeffizienz-Richtlinie (Energy Efficiency Directive, EED) im Dezember 2012 standen viele Hauseigentümer vor der Frage, ob nun eine Zwangssanierung der Gebäude drohen könnte. Denn einer der Hauptpunkte der Richtlinie ist die energetische Sanierung von Häusern. So soll der Energieverbrauch nachhaltig gesenkt werden.

Doch brachte die Umsetzung der Richtlinie tatsächlich einen Sanierungszwang für Hausbesitzer mit sich? Ob und unter welchen Umständen es eine Zwangssanierung in Deutschland geben kann und was Eigentümer in diesem Zusammenhang beachten müssen, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Zwangssanierung: Was kann das sein?

Ein Sanierungszwang ist gesetzlich nicht festgelegt. Es handelt sich hier um Pflichten.

Ein Sanierungszwang ist gesetzlich nicht festgelegt. Es handelt sich hier um Pflichten.

Das Thema „Zwangssanierung“ spielt immer mal wieder eine Rolle, sowohl im Mietrecht und bei Hausbesitzern als auch in den Medien. Meist gehen diesem Aufflammen des Interesses rechtliche Veränderungen bzw. gesetzliche Neuregelungen voraus. Eine dieser Neuerungen war beispielweise die Energieeffizienzrichtlinie 2012/27/EU vom 25. Oktober 2012.

In der Regel stehen Sanierungen von Gebäuden dann im Mittelpunkt des Interesses, wenn es entweder um den Energieverbrauch, die Verkehrssicherung oder die Aufwertung der Immobilie geht. Zwei dieser Punkte (Energieverbrauch, Verkehrssicherung ) können durchaus vermuten lassen, dass ein gesetzlicher Zwang bestehen könnte, diese Sanierungen durchzuführen.

Doch gibt es wirklich einen generellen Sanierungszwang für Hausbesitzer oder handelt es sich hier vielmehr um bestehende Pflichten, energieeffizient zu wirtschaften bzw. die Sicherheit des Gebäudes zu gewährleisten?

Was ist die EnEff-RL?

Die Energieeffizienzrichtlinie, auch EnEff-RL oder EED genannt, wurde mit dem Ziel erstellt, die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen und nicht erneuerbaren Energiequellen zu reduzieren. Darüber hinaus soll der Energieverbrauch verringert werden, um den Klimawandel und somit auch dessen Folgen eindämmen zu können.

Die Richtlinie gehört als wichtiger Teil zum Energierecht der Europäischen Union und wurde von den Staaten der EU in nationales Recht umgewandelt. Kernpunkte sind beispielsweise die Verringerung der Abhängigkeit von Energieimporten, ein Quote für Energieeinsparungen pro Jahr sowie auch die Modernisierung der Energieerzeugung in den einzelnen Staaten.

Oft werden die Pflichten als Sanierungszwang für Hausbesitzer angesehen.

Oft werden die Pflichten als Sanierungszwang für Hausbesitzer angesehen.

Wie diese Ziele im Einzelnen umgesetzt werden, bleibt größtenteils den Ländern selbst überlassen. Eine Zwangssanierung von Gebäuden ist in der Richtlinie, bis auf die Regierungsgebäude der EU, nicht explizit festgelegt. Bei der Erstellung der Richtlinie war ein Sanierungszwang für bestimmte Gebäude und bestimmte Maßnahmen angedacht, wurde mit einer Sanierungsquote jedoch nur für die Gebäude der Zentralregierung der EU eindeutig festgeschrieben.

Allerdings gibt die Richtlinie auch vor, dass die einzelnen Regierungen Strategien entwickeln sollen, um Investitionen in die Energieeffizienz und Sanierungen von Gewerbe- und Wohnimmobilien zu erhöhen. Von einem generellen Sanierungszwang kann hier nicht gesprochen werden.

Gibt es einen gesetzlichen Sanierungszwang?

In Deutschland ist gesetzlich kein genereller Sanierungszwang definiert. Es besteht jedoch bei bestimmten Punkten die Pflicht, eine Sanierung durchzuführen. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in der Energieeinsparverordnung (EnEV), die nach der Aktualisierung auch die Vorgaben der EnEff-RL beinhaltet. Insbesondere die Paragraphen 10 „Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden“ und 20 „Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz“ sind hier von Bedeutung.

In § 10 EnEV wird unter anderem definiert, wie bestimmte Gebäudeteile und Anlage zu dämmen sind, damit diese energieeffizient arbeiten. § 20 EnEV bestimmt, dass Empfehlungen für Maßnahmen zur Energieeffizienz beim Gutachten für den notwendigen Energieausweis erstellt werden können.

Gemäß diesen Bestimmungen besteht für Hausbesitzer die Pflicht, energetische Sanierung unter bestimmten Voraussetzungen durchzuführen. Tun sie dies nicht, kann laut § 27 EnEV eine Ordnungswidrigkeit vorliegen. In einem solchen Fall muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro gerechnet werden.

Eine komplette Zwangssanierung des Gebäudes wird hier jedoch nicht angeordnet oder gesetzlich festgeschrieben. Zudem betreffen die Sanierungspflichten derzeit auch nur Besitzer von Altbauten. Für Neubauten gelten bereits beim Bau energetische Vorgaben.

Wann liegt eine Sanierungspflicht vor?

Die gesetzliche Pflicht für energetische Sanierungen besteht unter anderem dann, wenn der Altbau vor dem 01.02.2002 gekauft oder geerbt wurde. Dann ist der neue Besitzer dazu angehalten, eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke anbringen. Hierbei ist der Dämmwert zu beachten, denn dieser darf gemäß DIN 4108-2 nicht unter 0,24 W/(m2K) liegen. Sind die Decken bereits gedämmt und/oder erreichen die erforderlichen Dämmwerte, sind in der Regel keine Maßnahmen zu ergreifen.

Zwangssanierung? Für die Heizung besteht nur in bestimmten Fällen die Pflicht zum Tausch bzw. der Erneuerung.

Zwangssanierung? Für die Heizung besteht nur in bestimmten Fällen die Pflicht zum Tausch bzw. der Erneuerung.

Verzichtet der Besitzer auf diese Maßnahme, obwohl er dazu verpflichtet ist, kann auch hier ein Bußgeldbescheid von bis zu 50.000 Euro drohen. Fand der Kauf vor Januar 2002 statt, besteht diese Pflicht nicht. Auch hier ist keine generelle und komplette Zwangssanierung vorgesehen.

Weiterhin sind Hausbesitzer von Altbauten bereits seit 2009 dazu verpflichtet, wenn sie ihre Gebäude außen dämmen, dass diese Dämmung den EnEV-Vorschriften entsprechen muss. Das heißt, es wird auch bei der Dämmung keine Zwangssanierung auferlegt. Doch wenn Besitzer eine umfangreiche Sanierung beauftragen, muss diese den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Das heißt üblicherweise, wenn mehr als zehn Prozent der Hausfassade erneuert werden, muss diese auch gedämmt werden.

Auch in Bezug auf die Heizanlagen kann für bestimmte Gebäude und System eine Sanierungspflicht vorgeschrieben sein. So müssen beispielsweise Heizkessel, die bis Ende 1984 verbaut wurden, ausgetauscht werden. Kessel, die nach diesem Jahr eingebaut wurden, unterliegen in der Regel dem Bestandsschutz und dürfen bis zum Ablauf von 30 Jahren betrieben werden. Nach dieser Zeit muss ein Austausch erfolgen. Darüber hinaus sind bestimmte Heizungsrohre zu isolieren. Hier gibt es jedoch auch zahlreiche Ausnahmen, über die sich Hausbesitzer informieren sollten. In einigen Fällen besteht die Pflicht zur Sanierung bzw. zum Austausch nicht. Hier sollten sich Eigentümer an einen Energieberater wenden.

Sowohl bei der Dämmung als auch beim Tausch der Heizanlagen sind Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Besitzer eine seit 2002 selbst bewohnt, ausgenommen. Hier wird eine Sanierung nach energetischen Aspekten erst zur Pflicht, wenn das Gebäude verkauft wird. Der neue Besitzer hat dann zwei Jahre Zeit, die Maßnahmen, wenn notwendig, durchzuführen.

Wann sind Zwangssanierungen möglich?

Eine energetische Zwangssanierung gibt es nicht. Bei einer Gefährdung kann ein Sanierung jedoch angeordnet werden.

Eine energetische Zwangssanierung gibt es nicht. Bei einer Gefährdung kann ein Sanierung jedoch angeordnet werden.

Unabhängig von energetischen Sanierungen und den Vorgaben des EnEV kann auf einige Hauseigentümer dennoch eine Art Zwangssanierung zukommen. In der Regel handelt es sich dann um Maßnahmen, die mit der Sicherheit des Gebäudes und der Allgemeinheit zu tun haben. Eigentümer sind dazu verpflichtet, ein Gebäude so zu erhalten, dass es keine Gefahr für andere darstellt.

Ist hierfür eine Komplett-oder Teilsanierung notwendig, kann eine solche zwangsweise angeordnet werden. Die rechtlichen Grundlagen sowie die bestehenden Möglichkeiten hierfür sollten Betroffene jedoch mit einem fachkundigen Anwalt besprechen und abklären, welche Schritte notwendig sind.

Auch bei einem jahrelangen Leerstand ist es in manchen Bundesländern möglich, dass die Behörde eine Sanierung anordnet, um Wohnraum zu schaffen. Dies kann jedoch üblicherweise nur in engen gesetzlichen Grenzen geschehen und ist meist eine Einzelfallentscheidung.

Ähnlich sieht es aus, wenn sich das Gebäude in einem speziellen Stadtgebiet oder einer Region befindet, für die es besondere Regelungen in Bezug auf Aussehen und Erhaltung (z.B. Denkmalschutz) der Häuser gibt. So kann in Gemeinden beispielsweise vorgeschrieben sein, dass alte Reetdächer saniert oder Kalksteinfassaden mit einem Sandstrahler behandelt werden müssen. Hier kann es sich unter Umständen ebenfalls um eine Art Zwangssanierung handeln.
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Zwangssanierung: Ist das noch ein Thema?
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4 Gedanken zu „Zwangssanierung: Ist das noch ein Thema?

  1. Ester D

    Da wir gemerkt haben, dass wir bei unserer Wohnungssuche vorrangig nach Altbauten die Augen offen halten, wollte ich mich mal dazu informieren. Ich freue mich daher, dass es keinen dezidierten Sanierungszwang gibt. Letztlich werden wir in so einem Rahmen vor einem Kauf überprüfen können, ob wir riskieren eine energetische Sanierung vornehmen zu müssen oder nicht.

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  2. Steffen B.

    Auch ohne “Zwangsmaßnahmen” ist unser Haus, in dem auch Wohnungen vermietet sind, seit 2007 voll-wärmeisoliert, die Heizung ist auf dem neusten Stand.
    Unser Wärmedienstleister forciert nun die Umrüstung auf Funk.

    – Für die gemieteten Messgeräte an den Heizkörpern erfolgt dies kostenneutral; das Funk-Gateway wird kostenlos zur Verfügung gestellt

    – Bedingt durch die Bauweise des Gebäudes wird jede Wohnung mit 3 Wassrersträngen, also 6 Wasserzählern versorgt; dies hätte Kosten in Höhe von ca. 120€ / Jahr / Wohnung zur Folge. Für eine alleinerziehende Mieterin würden sich somit die Umlagen wird Warn-Und Kaltwasser verdoppeln.

    Kann dies mit der EED so gewollt gewesen sein?
    Gibt es Ausnahmen bei Unzumutbarkeit / Unwirtschaftlichkeit?
    Leider findet sich dazu keine Literatur…

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    1. Anwalt.org Beitragsautor

      Hallo Steffen B.,

      diesbezüglich sollten Sie sich an die zuständigen Behörden wenden und abklären, welche Geräte bzw. welche Ausrüstung tatsächlich notwendig ist. Auch ein Wechsel des Dienstleisters könnte eine Option darstellen. Ob es eine Härtefallregelung gibt, können wir nicht beurteilen. Eventuell hat hier ein örtlicher Mieterverein Informationen diesbezüglich.

      Ihr Team von anwalt.org

      Antworten
  3. Birte

    Gut zu wissen, dass es trotz der neuen EU Richtlinie zur Energieeffizienz keine explizite Zwangssanierung gibt. Demnach ist es den Ländern noch immer selbst überlassen, ob und wann sie eine entsprechende Bausanierung durchführen lassen. Ich bin mal gespannt, wann es bei uns so weit sein wird.

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