Grundsteuer: Was besagt das Grundsteuergesetz?

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 29. April 2022

Wie hoch ist die Grundsteuer für eine Immobilie?
Wie hoch ist die Grundsteuer für eine Immobilie?

FAQ: Grundsteuer

Was ist eine Grundsteuer?

Gemäß Steuerrecht muss jeder Mensch, der in Deutschland ein Grundstück besitzt, die sogenannte Grundsteuer zahlen. Es handelt sich dabei um eine Gemeindesteuer, welche in aller Regel von dem Finanzamt in Ihrem Wohnsitz eingezogen wird.

Wie oft muss man Grundsteuer zahlen?

Sie bezahlen die Grundsteuer jährlich. Diese wird zum Beginn eines neuen Jahres automatisch eingezogen. Ihre Zahlung gilt dann für das gesamte Kalenderjahr.

Wie wird eine Grundsteuer berechnet?

Wie die Finanzämter die Grundsteuer berechnen, gestaltet sich recht komplex. Grundsätzlich erfolgt die Ermittlung von der Grundsteuer in drei Stufen. Zur Berechnung sind unter anderem der Grundsteuermessbetrag, der Einheitswert bei der Grundsteuer und der Grundsteuer-Hebesatz von Bedeutung.

Grundstücksteuer: Welche Reform ist geplant?

Ende 2019 wurde eine Reform der Grundsteuer, welche zum 1. Januar 2025 greifen wird, beschlossen. Aufgrund dieser neuen Ausarbeitung wird der Einheitswert seine Gültigkeit als Berechnungsgrundlage verlieren. Zudem werden neue Grundsteuerwerte festgelegt, welche dann für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 verwendet werden. Was Sie als Eigentümer jetzt tun müssen, können Sie hier nachlesen.

Mehr Ratgeber zur Grundsteuer finden Sie hier

Grundsteuer: Wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden

Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde, in welcher sich das Grundstück befindet, erhoben.
Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde, in welcher sich das Grundstück befindet, erhoben.

Das Steuerrecht regelt, welche Abgaben Bürger an den Staat leisten müssen. Für Arbeitnehmer fällt in jedem Fall die Lohnsteuer an. Doch nicht nur diese Personengruppe ist zur Abgabe von Steuern verpflichtet.

Wer im Inland eines oder mehrere Grundstücke besitzt, muss die sogenannte Grundsteuer dafür bezahlen. Diese kommt der Stadt bzw. Gemeinde zugute, in welcher sich die jeweilige Immobilie befindet.

Doch wie hoch ist die Grundsteuer laut Grundsteuergesetz eigentlich? Wie oft zahlt man Grundsteuer? Und welche Reform ist geplant? Diesen Fragen geht der nachfolgende Ratgeber auf den Grund und informiert Sie umfassend.

Sinn und Zweck der Grundsteuer in Deutschland

Schon im 18. Jahrhundert stelle die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle für den Staat dar. Seit 1936 wurden die Einnahmen in vollem Umfang den Gemeinden, welche sie erhoben haben, überlassen.

Es handelt sich dabei um eine sogenannte Realsteuer. Besteuert werden dabei keine Einnahmen, sondern die bloße Tatsache, dass ein Mensch über ein Objekt (den Grundbesitz) verfügt. Es geht also bei der Grundsteuer nicht um den Ertrag, welches das Grundstück abwirft.

Um die Höhe der Grundsteuer festzulegen, wird der sogenannte Hebesatz herangezogen. Dieser wird von der jeweiligen Gemeinde bestimmt. Dabei gilt eine Unterscheidung in:

  • Hebesatz Grundsteuer A (für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)
  • Hebesatz Grundsteuer B (für die meisten anderen Grundstücke)

Das ergibt sich aus § 25 Absatz 4 Grundsteuergesetz:

Der Hebesatz muß jeweils einheitlich sein

1. für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft;

2. für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke.

Wird das Gebiet von Gemeinden geändert, so kann die Landesregierung oder die von ihr bestimmte Stelle für die von der Änderung betroffenen Gebietsteile auf eine bestimmte Zeit verschiedene Hebesätze zulassen.

Gut zu wissen: Mit der Grundsteuerreform, welche im Jahr 2025 in Kraft treten wird, können die Gemeinden zukünftig einen weiteren Hebesatz festlegen: Grundsteuer C (für baureife Grundstücke, Baulandsteuer).

Wer bekommt einen Grundsteuerbescheid?

Der Eigentümer kann die Grundsteuer auf die Mieter umlegen.
Der Eigentümer kann die Grundsteuer auf die Mieter umlegen.

Grundsätzlich muss derjenige die Grundsteuer entrichten, der sich im Besitz des Grundstücks befindet. Handelt es sich dabei um mehrere Personen oder ein Unternehmen, so sind alle Anteilseigner für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich.

Wer beispielsweise eine Wohnung zur Miete bewohnt, wird vom Finanzamt nicht aufgefordert werden, die Grundsteuer zu bezahlen. Der Bescheid geht dann entsprechend an den Vermieter. Allerdings kann dieser die Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Die Abrechnung erfolgt in aller Regel über die Nebenkosten.

Berechnung der Grundsteuer

Um die Grundsteuer zu berechnen, müssen erst einmal andere Werte ermittelt werden. Es handelt sich um ein komplexes Verfahren, welches in drei Stufen erfolgt. Im ersten Schritt muss der sogenannte Einheitswert ermittelt werden.

Dieser wird durch die Finanzämter festgesetzt und stützt sich teilweise auf sehr alte Regelungen und festgelegte Werte. Daher hat das Bundesverfassungsgericht den Einheitswert bei der Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt.

Die daraufhin ausgearbeitet Reform tritt allerdings erst 2025 in Kraft, sodass bis zu diesem Zeitpunkt die alten Einheitswerte noch als Bemessungsgrundlage dienen werden. Ist der Wert ermittelt, erfolgt die Berechnung der Grundsteuer wie folgt:

Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag

Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Wichtig: Den Hebesatz können die Gemeinden selbst festlegen. Dadurch kann es deutschlandweit zu großen Unterschieden bei der Grundsteuer kommen. Der Hebesatz wird für die einzelnen Arten der Grundsteuer separat festgelegt.

Grundsteuer: Wann ist sie fällig?

Die Grundsteuer wird jährlich erhoben. Der Grundsteuerbescheid wird zum Jahresanfang ausgestellt und muss dann entsprechend bezahlt werden. Doch gibt es eigentlich auch Grundbesitzer, die von dieser Steuer ausgenommen sind?

Ja. Sämtliche Grundstücke, welche sich in öffentlicher Hand befinden, sind von der Grundsteuer befreit, sofern diese dem Allgemeingebrauch oder der Ausübung hoheitlicher Aufgaben dienen. Zudem kann der Grundbesitz von Religionsgemeinschaften und Vereinen unter Umständen steuerfrei bleiben.

Interessant: Es kann bei der Grundsteuer auch einen vollständigen oder partiellen Steuererlass geben. Das gilt insbesondere für Grundstücke, bei denen es sich um ein Kulturgut handelt, wenn dessen Kosten regelmäßig höher sind als die Erträge. Auch Vermieter können einen Teil der Steuer erlassen bekommen, wenn es zu einem vollständigen Ertragsausfall der Mietsache kommt und der Vermietende daran keine Schuld trägt.

Reform der Grundsteuer für 2025

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt auch nach der Reform wie bisher.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt auch nach der Reform wie bisher.

Wie bereits erwähnt, erklärte das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Berechnung der Grundsteuer im Jahr 2019 für verfassungswidrig. Bereits im Februar 2019 einigten sich der Bund und die Länder auf ein Eckpunkte-Papier für die Grundsteuerreform.

Im Juni 2019 war dann ein entsprechender Gesetzesentwurf ausgearbeitet, welcher am 8. November 2019 die Zustimmung vom Bundesrat erhalten hat. Die Reform beinhaltet unter anderem, dass zum 01.01.2022 alle Grundstücke im gesamten Bundesgebiet für Zwecke der Grundsteuer neu bewertet werden müssen.

Zu diesem Zweck müssen alle Grundstückeigentümer dem Finanzamt eine Feststellungserklärung zukommen lassen. Diese muss die nachfolgenden Angaben enthalten:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Die eben erwähnte Feststellungserklärung für die Grundsteuer können Sie ab 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER einreichen. Am 31. Oktober 2022 endet nach aktuellem Stand die Abgabefrist.

Zwar werden sich dadurch die Variablen bei der Berechnung der Grundsteuer ändern, der Rechenweg bleibt allerdings gleich. Er lautet:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

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