Es ist nicht leicht, geeigneten Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu finden. Insbesondere in Ballungsgebieten gestaltet sich die Wohnungssuche immer schwieriger. Nicht selten kommt es vor, dass zwanzig oder mehr Parteien sich für ein und dieselbe Wohnung interessieren. Die Wohnungssuche verkommt mehr und mehr zu einem Langzeitprojekt, welches geprägt ist von zahlreichen Kompromissen.
Glück hat, wer bereits seine Wohnung gefunden und sich eingelebt hat. Letztlich ist sie nicht nur das „Dach über dem Kopf“, sondern ein Lebensraum, der zum Teil über Jahre gepflegt wurde. Es verwundert nicht, wenn Mieter empört und enttäuscht sind, wenn sie eine Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarf im Briefkasten finden.
Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was im Mietrecht zum Thema Eigenbedarf festgeschrieben ist, wie Eigenbedarf angemeldet werden kann und was Mieter tun können, um sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu wehren.
Inhalt
FAQ: Eigenbedarf
Eigenbedarf ist ein heutiger Kündigungsgrund von Vermietern. Er kündigt in diesem Fall, weil er die Wohnung für sich selbst zu Wohnzwecken benötigt oder für eine andere Person, die zu seinem Hausstand gehört. Näheres lesen Sie hier.
Laut Mietrecht muss der Vermieter vernünftig und nachvollziehbar begründen können, warum er oder eine andere Person die Wohnung nutzen will. Der Wunsch allein genügt nicht.
Der Vermieter darf die Wohnung nur für sich oder zugunsten engerer Familienangehöriger kündigen, z. B. für seine Eltern, Kinder oder Geschwister.
Was ist Eigenbedarf?
Beim Eigenbedarf handelt es sich um den häufigsten Grund für eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter.
Ist eine Wohnung bzw. eine Immobilie vermietet und es ergibt sich die Situation, dass der Vermieter selbst diesen Wohnraum für sich oder einen seiner Angehörigen benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen. Dabei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, die gesetzlich festgeschrieben ist.
Der Eigenbedarf als Kündigungsgrund steht allerdings nur natürlichen Personen offen. Eine GmbH, AG oder andere juristische Person kann dies nicht als Begründung anführen. Bei Personengesellschaften ist allerdings zu differenzieren. Die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und Kommanditgesellschaft (KG) sind nicht berechtigt, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist dies aber unter Umständen möglich.
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, müssen folglich die Wohnung bzw. die Immobilie räumen und sich einen neuen Lebensmittelpunkt suchen. Die sogenannte Eigenbedarfskündigung ist allerdings an zahlreiche Regeln gebunden, um einen Missbrauch durch den Vermieter zu vermeiden. Grundsätzlich gilt Deutschland als besonders mieterfreundlich, weshalb eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf gut vorbereitet sein muss. Nicht selten kommt es zum Streit und Gerichte müssen eine Klärung herbeiführen.
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf
Im Mietrecht ist der Eigenbedarf genau geregelt. Grundlage für die Eigenbedarfskündigung ist § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. […]
Mit diesem Paragraphen wird besonders das Interesse der Mieter geschützt, in einer vermieteten Wohnung dauerhaft leben zu dürfen. Nur drei Gründe sieht das Gesetz vor, welche eine ordentliche Kündigung ermöglichen.
Gründe für eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag:
- Der Mieter begeht eine schwere Verfehlungen.
- Der Vermieter möchte die Räumlichkeiten selbst nutzen.
- Die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks wird eingeschränkt. (z. B. Notwendigkeit einer Kernsanierung)
Explizit kein Grund ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Ein Vermieter hat zwar noch die Möglichkeit, sonstige berechtigte Gründe anzuführen (§ 573 Abs. 1), diese müssen aber ähnlich schwerwiegend wie die genannten sein.
Im dritten Absatz des genannten Paragraphen gibt es eine weitere Einschränkung für den Vermieter. Dieser darf nicht schlicht auf Eigenbedarf plädieren, sondern muss im Kündigungsschreiben, seine Gründe genau niederschreiben. Im Wortlaut heißt es:
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Eigenbedarf anmelden – wie geht das richtig?
Die Kündigung durch den Vermieter ist juristisch gesehen ein Akt, bei dem nicht selten Fehler passieren, die sich letztlich nachteilig auswirken können. Zunächst muss die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen.
Im § 573 BGB wird der Personenkreis der Begünstigten eingeschränkt auf Familienangehörige bzw. Angehörige des Haushalts des Vermieters. Nur für sie bzw. für sich selbst kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden.
Für welche Familienmitglieder kann Eigenbedarf angemeldet werden?
- Kinder und Schwiegerkinder
- Enkel
- Eltern und Schwiegereltern
- Großeltern
- Geschwister
- Neffen und Nichten
Bei weiterem Verwandtschaftsgrad kommt es auf die persönliche Beziehung und die glaubhafte Darlegung desgleichen an. Aber auch für Pflegekräfte oder Haushaltshilfen kann Eigenbedarf angemeldet werden. Diese müssen aber im Haushalt des Vermieters wohnen und dürfen keinen eigenen Hausstand haben.
Als nachvollziehbar gelten für den Eigenbedarf nur Gründe, welche sich auch realisieren lassen. Benötigt der Vermieter selbst den Wohnraum, weil seine eigentliche Wohnung beispielsweise nicht mehr bewohnbar ist bzw. er selbst gekündigt wurde, gilt eine Eigenbedarfskündigung als berechtigt. Auch der Ausbau der Wohnung zu seinem Alterswohnsitz ist denkbar. Möchte ein naher Angehöriger eine Familie gründen und benötigt den Wohnraum, ist dies auch verständlich.
Nicht realisierbar ist aber, wenn eine Person in eine Wohnung einziehen soll, die pflegebedürftig ist und die Wohnung für diesen Zweck nicht ausgelegt ist, weil sie beispielsweise nicht barrierefrei ist.
Bereits im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für den Eigenbedarf schlüssig dargelegt werden. Geschieht das nicht, weißt die Kündigung formelle Fehler auf und ist dadurch unwirksam. Der Mietvertrag bleibt also gültig.
Wann ist die Anmeldung von Eigenbedarf nicht möglich?
Generell steht es dem Vermieter frei, seine eigene Immobilie zu bewohnen bzw. einem Angehörigen Wohnraum anzubieten, dennoch gibt es einiges zu beachten. Das Ziel muss es sein, dass die Wohnung bzw. die Immobile tatsächlich vom Vermieter bzw. der begünstigten Person bewohnt werden soll. Es muss notwendig und sinnvoll sein. Der reine Wunsch, in der eigenen Wohnung leben zu wollen, ist also nicht ausreichend.
Der Wohnbedarf muss darüber hinaus auch als angemessen gelten. Eine über 100 Quadratmeter große Wohnung für beispielsweise einen Schüler oder Studenten ist sicherlich unverhältnismäßig. Außerdem darf zum Zeitpunkt der Kündigung bzw. während der Kündigungsfrist keine andere zweckdienliche Wohnung frei sein bzw. frei werden. Ist dies doch der Fall, muss der Vermieter seiner Anbietepflicht nachkommen und dem Mieter eine vergleichbare Wohnung im selben Gebäude bzw. derselben Wohnlage zur Verfügung stellen. Versäumt er dies, ist die Kündigung aufgrund von Rechtsmissbrauch ungültig.
Der Eigenbedarf muss zwar noch nicht zum Zeitpunkt der Kündigung akut vorliegen, allerdings nach Ende der Kündigungsfrist schon. Ungültig sind auch Gründe, welche nur wahrscheinlich oder möglicherweise eintreten. Steht die Wohnung länger als sechs Monate im Jahr leer oder soll nur als Arbeitszimmer bzw. Hobbywerkstatt genutzt werden, ist eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs ebenfalls unzulässig.
Eigenbedarf: Welche Frist gilt es zu beachten?
Wie bei jeder ordentlichen Kündigung, müssen auch bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf bestimmte Fristen eingehalten werden. Für einen Mieter gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei dem Vermieter richtet sich diese Frist aber nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt allerdings maximal neun Monate.
Werden die Kündigungsfristen nicht entsprechend eingehalten, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam sein. Die Fristen sollten also genau beachtet werden.
Staffelung der Kündigungsfrist vom Vermieter:
- Bis 5 Jahre: 3 Monate
- Zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
- Länger als 8 Jahre: 9 Monate
Maßgebend ist der § 573c BGB, welcher die Fristen der ordentlichen Kündigung festschreibt:
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wie lässt sich für eine Wohnung der Eigenbedarf nachweisen?
Entscheidend ist das Kündigungsschreiben. Hier gilt es, sämtliche Gründe, welche den Eigenbedarf rechtfertigen, aufzuführen. Die Begründung muss schlüssig und nachvollziehbar sein. Nachträglich können nur Gründe angeführt werden, die auch erst nach Aussprechen der Kündigung vom Mietvertrag aufgekommen sind.
Zu beachten ist ebenfalls, dass der Eigenbedarf erst nach Beginn des Mietverhältnisses auftreten darf. Steht schon vor Unterzeichnung des Mietvertrags fest, dass der Wohnraum später anderweitig genutzt werden soll, ist eine Eigenbedarfskündigung ungültig, sollte das dem Mieter nicht auch so mitgeteilt worden sein. In diesem Fall hätte der Mietvertrag zeitlich begrenzt werden müssen.
Beispiele für anerkannte Gründe für die Anmeldung von Eigenbedarf:
- Vermieter möchte die Immobile selbst bewohnen, weil die Kosten für die gegenwärtige zu hoch sind bzw. die Wohnung eine ungünstige Lage hat.
- Angehörige benötigen eine Wohnung.
- Veränderte Lebensumstände verändern den Bedarf an Wohnraum (z. B. Geburt, Hochzeit, Scheidung, Arbeitsplatzwechsel, Krankheit, Zusammenziehen mit Partner).
Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz
Der Gesetzgeber verbietet Kündigungen zur schlichten Mieterhöhung und steht in diesem Fall eindeutig auf Seite der Mieter, allerdings kommt es immer wieder vor, dass die Anmeldung von Eigenbedarf missbräuchlich verwendet wird, um unliebsame Mieter loszuwerden. Häufig werden dazu konstruierte Begründungen für den Eigenbedarf verwendet. Ist die Begründung für den Mieter nicht schlüssig, sollte er in den Widerspruch gehen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf stellt einen Rechts- und Vertragsbruch dar, welcher schadensersatzpflichtig ist. Die Kündigung ist juristisch unwirksam. Teil des Schadensersatzes kann also auch die Fortführung des Mietverhältnisses sein. In der Regel besteht die Wiedergutmachung bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf aber eher in einer Geldleistung, welche die finanziellen Schäden des Mieters mindert. Die Beweispflicht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs liegt allerdings beim Mieter. Entsprechend schwierig kann der Nachweis sich gestalten. Ratsam ist es, sich in einer solchen Situation an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.
Ersatzfähig beim vorgetäuschten Eigenbedarf sind beispielsweise:
- Rechtsanwaltskosten
- Umzugskosten
- Renovierungskosten
- Aufwendungen für die Wohnungssuche (auch Urlaubstage)
- Mehrkosten für die Wohnung
Ist es möglich, ein vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anzumelden?
Grundsätzlich gilt nach § 566 BGB, dass für den Mieter zunächst die Situation weitgehend unverändert bleibt, sollte die Immobilie verkauft werden. „Kauf bricht nicht Miete“ heißt der Grundsatz aus dem Mietrecht.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Der Mietvertrag hat also grundsätzlich Bestand und kann vom neuen Eigentümer nicht einfach verändert werden. Der neue Vermieter muss entsprechend auch in Sachen Eigenbedarf die gesetzlichen Regeln beachten. So muss der Eigenbedarf schlüssig und nachvollziehbar begründet und die Kündigungsfrist eingehalten werden. Hinzu kann noch eine Sperrfrist, welche je nach Bundesland drei bis zehn Jahre dauern kann, hinzukommen, sollte zuvor die Wohnung in Wohneigentum umgewandelt worden sein.
Gleiches gilt, wenn Personen eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, um die Mietwohnung im Anschluss selbst zu nutzen. Die Kündigungsfrist ist zu beachten und ggf. eine Sperrfrist gemäß § 577a BGB einzuhalten. Bei der Begründung von Eigenbedarf für eine Wohnung sind zudem die Interessen von Mieter und Vermieter abzuwägen.
Der Kauf einer vermieteten Immobilie stellt also stets ein Risiko dar, sollte diese nicht ausschließlich als Investitionsobjekt herhalten. Wer selbst einziehen möchte, sollte sich im Vorfeld genau über die geltende Sperrfrist und Kündigungsfrist informieren.
Widerspruch zur Kündigung wegen Eigenbedarf
Mieter haben grundsätzlich das Recht, sich gegen eine ordentliche Kündigung der Mietsache zu wehren. Sind die Gründe für den Eigenbedarf nicht einleuchtend, existiert eine vergleichbare Wohnung im Haus oder die begünstigte Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, ist nur entfernt verwandt, ist ein fristgerechter Widerspruch durchaus zu empfehlen.
Fristgerecht ist der Widerspruch, wenn der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung widerspricht. Maßgebend ist der § 574b BGB:
1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Eine korrekte und gut begründete Eigenbedarfskündigung kann zudem abgewendet werden, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt. Typische Härtefälle sind z. B.:
- Besonders langes Mietverhältnis
- Erkrankung oder Behinderung
- Schwangerschaft
- Hohes Alter des Mieters
- Angemessener Ersatzwohnraum kann nicht beschafft werden
Im Wortlaut heißt es im § 574 BGB:
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mit einer Räumungsklage den Eigenbedarf durchsetzen
Bei einer korrekten Eigenbedarfskündigung, bei der kein Härtefall vorliegt, muss der Mieter nach der Kündigungsfrist den Wohnraum verlassen und die Mietsache an den Vermieter übergeben.
Immer wieder kommt es aber vor, dass Mieter die Wohnung nicht räumen. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt dem Vermieter in der Regel nur der Weg über das Gericht mittels Räumungsklage. Diese muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Erlangt der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel, kann die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher geräumt werden.
Zu beachten ist aber auch, dass der Mieter neben dem Recht zum Widerspruch zur Kündigung auch die Möglichkeit hat, eine Räumungsfrist gemäß § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) zu beantragen. Häufig gewähren Richter drei bis sieben Monate zusätzlich zur gesetzlichen Kündigungsfrist. In dieser Zeit ist eine Räumung legal nicht möglich.
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Guten Tag,
ich habe eine Wohnung wegen Eigenbedarfs (Tochter + Familie) mit gesetzlicher Kündigungsfrist von 9 Monaten gekündigt. Gleichzeitig habe ich auch einen Mietaufhebungsvertrag mit finanziellem Anreiz angeboten. Der Mieter hat den Erhalt der Kündigung und des Angebots zur Mietaufhebung bestätigt.
Welche Möglichkeiten habe ich, vor dem Ablauf von 7 Monaten (= Widerspruchsfrist 2 Monate vor Ablauf der 9 Monate) vom Mieter irgendwelche Auskunft über seinen Auszug zu erhalten? Welche Pflichten hat der Mieter wegen der Suche einer neuen Wohnung und kann ich eine Dokumentation der Suche verlangen?
Hallo U. Seybold,
der Mieter hat in der Regel Zeit bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist aus der Wohnung auszuziehen. Nimmt er den Aufhebungsvertrag nicht an, gilt die Kündigungsfrist, die durch die Eigenbedarfskündigung entstanden ist. Wie und wann der Miete eine neue Wohnung sucht bzw. findet, muss in der Regel nicht mitgeteilt werden. Möchte er früher ausziehen, sollte es sich üblicherweise mit Ihnen in Verbindung setzen. Wenden Sie sich für eine rechtliche Beratung am besten an einen Anwalt für Mietrecht.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag,
meine Fragen beziehen sich auf eine geplante Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Ich möchte zurück an meinen Heimatort und habe glücklicherweise dort in erreichbarer Entfernung auch eine passende neue Arbeitsstelle gefunden.
Meine Fragen:
1. Wohnen möchte ich in der großen Wohnung (ca. 100 m2) unseres Hauses, in dem zusätzlich noch eine 1,5 Zimmer-Einliegerwohnung vermietet wird.
Können die (ungeliebten) langjährigen Mieter der gr. Wohnung darauf verweisen, daß ich auch die kleinere Wohnung nehmen könnte (ich bin mir nicht sicher, ob es sich dabei um eine Einliegerwohnung handelt), deren (angenehmer) Mieter zudem deutlich kürzer dort wohnt als sie selber ?
2. Das Haus wurde vor ca. 4 Jahren auf mich als Eigentümerin umgeschrieben, mein Vater besitzt aber lebenslanges Niesbrauchrecht mit allen Rechten und Pflichten. Die Mietverträge wurden nicht geändert und der Sachverhalt den Mietern auch nicht mitgeteilt – war das rechtlich überhaupt korrekt ?
Wer muß nun die Kündigung wegen Eigenbedarfs formell korrekt aussprechen (bzw schreiben) – mein Vater – der Niesbraucher – oder ich – oder evtl. sogar wir beide ?
Vielen Dank, falls Sie mir weiterhelfen wollen !
Hallo Anne,
zu Ihrer ersten Frage können wir keine pauschale Antwort tätigen, da sich dies nur im Einzelfall entscheiden lässt. Der Eigenbedarf für die Wohnung muss nachvollziehbar und nachweislich begründet sein. Es muss also angegeben sein, warum ein Bedarf besteht. Mieter haben jedoch immer das Recht, der Kündigung zu widersprechen.
Ist Ihr Vater der Vermieter, steht als im Mietvertrag, muss er diesen auch kündigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob er Eigentümer oder Nießbraucher ist. Als Nießbrauchnehmer kann er weiterhin der Vermieter sein. Der Eigenbedarf muss hier dann üblicherweise durch Ihren Vater angemeldet werden, Sie können das nicht tun. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt bezüglich des richtigen Vorgehens beraten lassen. Eine solche Beratung können wir nicht anbieten.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo!
Wir haben seit dem 01.06.1996 einen Mietvertrag mit Verlängerungsklausel, erst auf zwei Jahre, danach jeweils 12 Monate Verlängerung. Nun haben wir mündlich die Ankündigung einer Eigenbedarfskündigung bekommen. Die Begründung liegt im Anheben des Daches (momentan Dachgeschosswohnung), weil der Sohn eine vollwertige Wohnung übernehmen soll. Er ist 20, alleinstehend, Azubi und bewohnt gegenwärtig die Souterrainwohnung im Haus. Zum Thema Mietvertrag mit Verlängerungsklausel habe ich unterschiedliche Informationen gefunden, was den Kündigungszeitpunkt angelangt. Kann bei Einhaltung der Frist jederzeit wegen Eigenbedarf gekündigt werden oder gilt das Laufzeitende zum jeweils 31. Mai? Wir haben eigentlich ein gutes Verhältnis zueinander und verstehen auch die Beweggründe unserer Vermieter. Aber bei uns ist Wohnraum knapp und teuer (Rhein/Main-Gebiet), sprich die Kaltmieten entsprechen unserer momentanen Warmmiete. Ein Umzug muss also auch in Anbetracht der näher rückenden Rente gut durchgerechnet werden. Die zehn Jahre bis dahin sind dann schnell um. Welches Zeitfenster haben wir?
MfG
Karin
Hallo Karin,
ist ein Mietvertrag zeitlich begrenzt, kann in der Regel keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden, da der Vertrag automatisch endet. Wie dies jedoch in Ihrem Fall bezüglich der Verlängerugnsklauseln aussieht, sollten Sie mit einem Anwalt oder durch eine Beratung bei einem Mieterverein abklären. Zudem muss eine Eigenbedarfskündigung schriftlich begründet sein und darf üblicherweise nicht nur mündlich erfolgen.
Ihr Team von anwalt.org
Ich habe mit einer „Mietvereinbarung“ mit dem Hauptmieter ein Zimmer in einer Zweizimmerwohnung gemietet. Der Vertrag läuft unbefristet, die Kündigungsfrist beträgt laut dieser Mietvereinbarung drei Monate. Der Hauptmieter ist an derselben Adresse gemeldet wie ich.
Die Wohnung hat zwei Zimmer, eines dieser Zimmer bewohne ich, das andere Zimmer wird / treffender wäre „wurde“ vom Hauptmieter bisher als Atelier benutzt.
Nun behauptet der Hauptmieter, er müsse mir kündigen, „ob seiner Trennung und dem dadurch notwendigen Bezug seiner Räume“. Also eine klassische Begründung einer Eigenbedarfskündigung.
Dass er „die Räume“ für sich selbst brauche, erwähnt der Hauptmieter nicht, jedenfalls nicht explizit.
Eine Widerspruchsklausel fehlt ebenfalls in der Kündigung.
Jetzt kommt das Interessante an der vorliegenden Konstellation: seit rund 12 Monaten (mit jeweils kurzen Unterbrechungen von wenigen Wochen) wohnt ein weiterer Bewohner in dieser Wohnung. Ich vermute, dass der Hauptmieter die möglicherweise erhobene Miete von diesem weiteren Bewohner schwarz kassiert. Der Hauptmieter spricht, auf den weiteren Mieter angesprochen, stets von einem „Schlafgast“.
Auf dem Briefkasten klebt neben dem Namen des Hauptmieters und meinem Namen seit einigen Wochen nun auch der Name des „Schlafgastes“. Post hat der „Schlafgast“ ebenfalls schon erhalten.
Derzeit deutet vieles darauf hin, dass der weitere Bewohner auch weiterhin die Wohnung bewohnen kann, ich jedoch ausziehen soll. Möglicherweise stehen finanzielle Interessen dahinter. Möglicherweise wird der weitere Bewohner auch recht kurzfristig ausziehen.
Der Nachweis, dass dort derzeit noch jemand wohnt, dürfte wohl extrem schwierig zu führen sein, wobei es aber darauf wohl entscheidend ankommt.
– Kann mir der Hauptmieter unter diesen Umständen überhaupt wirksam kündigen?
– Wie lässt sich der Nachweis führen, dass neben mir in der Wohnung noch jemand wohnt?
– Ist es ratsam, der Kündigung per Widerspruch bereits jetzt zu widersprechen, obwohl der Hauptmieter es versäumt hat, auf eine Widerspruchsmöglichkeit hinzuweisen?
– Wie kann ich mich wirksam davor schützen, dass meine Einrichtung evtl. plötzlich auf der Straße steht?
Wichtig ist vermutlich noch die Ergänzung,
dass derzeit unklar ist, wo der Hauptmieter eigentlich gemeldet ist: in der Wohnung seiner ehemaligen Partnerin (in der er derzeit tatsächlich noch wohnt) oder in der von ihm an mich vermieteten, beanspruchten Wohnung.
Sicher ist nur, dass der Hauptmieter an der Adresse der beanspruchten Wohnung Post empfängt, auch von Behörden. Tatsächlich wohnt er aber dort nicht, da er beide offenbar Zimmer vermietet hat.
Im Umkreis der beanspruchten Wohnung herrscht behördlich anerkannt Wohnungsnotstand.
– Was wäre für mich das geeignetste Vorgehen?
Hallo Stefan,
eine Eigenbedarfskündigung muss in der Regel alle Gründe, die einen Bedarf nachweisen, beinhalten. Der Vermieter muss explizit aufführen, dass er Bedarf anmeldet, für wen er das tut und dies dann auch nachweislich begründen. Wenn Sie vermuten, dass die Kündigung nicht zulässig ist, können Sie dieser widersprechen. Sie sollten diesen Widerspruch ausführlich begründen. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein beraten. Die Mitarbeiter dort können Ihnen weitere Optionen und Möglichkeiten für ein weiteres Vorgehen aufzeigen. Eine rechtliche Beratung unsererseits ist nicht möglich.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich beabischtige eine Wohnung zu kaufen um mit meinem Freund zusammenziehen zu können. Meine aktuelle Mietwohnung (Einliegerwohnung) wurde aktuell in einem Zwangsversteigerungsverfahren veräußert und ich weiß noch nicht wie es hier weiter geht. Die Wohnung meines Freundes ist mit 55 qm zu klein für 2 Personen bzw. deren Hausstand.
Die potentielle Eigentumswohnung (4 Zimmer) wird seit ca. 1 – 1,5 Jahren von einer 4 köpfigen Familie bewohnt.
Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf hier möglich?
Hallo Sabrina,
eine Eigenbedarfskündigung ist in der Regel dann möglich, wenn der Eigentümer den Wohnraum für sich selbst oder Familienangehörige nutzen möchte. Der Bedarf muss mit Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen und bereits im Kündigungsschreiben ausführlich begründet werden. Lassen Sie sich im Zweifel am besten von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Dieser kann Ihnen in der Regel auch beim Verfassen der Kündigung behilflich sein.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo!
Mein in Freund (19) und ich (21) haben von April 2016 bis Juli 2017 unsere erste, gemeinsame Wohnung bewohnt. Im Januar 2017 kam dann von unserem Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf herein. Die Wohnung unter uns und unsere mussten also leergeräumt werden, obwohl wir gerade ein Jahr darin verbracht haben. Grund dafür: Er müsse seinen Wohnsitz sowie Arbeitsplatz aufgeben. Somit wollte er in unserer Wohnung eine Art Büroraum errichten und in der unteren Wohnung das Reich für sich und seine Frau. Alles schien rechtens zu sein, waren damit auch beim Mieterschutzbund. Nun jedoch kam ich heute an der alten Wohnung vorbei und sah folgendes:
Am obersten Klingelschild stand der Name einer komplett anderen Firma (auch mit dem Namen eines anderen Geschäftsführers, nicht der meines Vermieters) und darunter der meines Vermieters. Beide unternehmen haben mit Immobilien zu tun, doch auch im Internet finde ich nichts was die beiden verbindet, abgesehen von der Adresse.
Somit hat mein Vermieter unsere alten Räumlichkeiten an Personen abgetreten, mit denen er vielleicht zusammen arbeitet, sie jedoch nichts damit zu tun haben. Eigentlich.
Wäre das ein Grund, auf Schadensersatz zu klagen? Immerhin wurde die Kündigung unter falschem Vorwand erstellt und die Leute der Firma sind weder Verwandte, noch angehörige.
Wir hatten sehr viel Stress mit unserem Vermieter und ich will erneute Konflikte vermeiden, sofern es sich nicht lohnt.
Hallo Dana L.,
wir können den Sachverhalt rechtlich nicht beurteilen. Vernuten Sie einen vorgetäuschten Eigenbedarf, sollten Sie sich an einen Anwalten und auch erneut die Beratung des Mieterschutzbundes in Anspruch nehmen.
Ihr Team von anwalt.org
Unser Sohn hat sich als Student vor 2 1/2 in einer Wohngemeinschaft eingemietet (insgesamt 3 Personen, jeder Einzelne steht im Mietvertrag). Eine Mieterhöhung hat es seither nicht gegeben.
Nun ist der Vermieter mit seinem Sohn Anfang Januar 2018 unerwartet in der WG „aufgetaucht“ und hat mündlich mitgeteilt, dass er die Wohnung an den Sohn übertragen hat. Der Sohn hat anschließend ebenfalls mündlich mitgeteilt, dass er mit der WG ab Februar 2018 einen neuen Mietvertrag abschließen möchte, weil die bisherige Miete viel zu niedrig war. Beweis: mehrere Ausdrucke aus Online-Portalen (einen Mietspiegel gibt es dort nicht). Die bisherige Miete lag bei 650 Euro kalt, die neue Miete soll 950 Euro betragen.
Nach meinem Kenntnisstand müsste doch der neue Vermieter erstmal den bestehenden Mietvertrag übernehmen und hätte dann, im Rahmen der gesetzlichen Schranken, die Möglichkeit, die Miete schrittweise an die ortsübliche Miete anzupassen.
Der Ort liegt in einem Gebiet mit begrenztem Wohnraum, die Kappungsgrenze ist seit 01/2016 auf 15% reduziert.
Der neue Vermieter ließ noch verlauten, sollten die WG-Bewohner nicht bis Ende Januar ihr Einverständnis zum neuen Mietvertrag und der erhöhten Miete erklären, folgt eine Kündigung wegen Eigenbedarf.
Nun gab es diese Woche ein Gespräch zwischen den WG-Bewohnern und dem Vermieter. Die WG-Bewohner erklärten dem Vermieter, dass die angekündigte Vorgehensweise rechtswidrig ist und machten zur Güte den Vorschlag, den bestehenden Mietvertrag anzupassen auf eine Miete von 800 Euro, ab April 2018, dann aber gebunden auf 3 Jahre. Der Vermieter hat sich darauf überhaupt nicht eingelassen und beharrt weiter auf seine unverschämte Forderung (Kündigung wg. angeblichem Eigenbedarf, wenn einem neuen Mietvertrag kurzfristig nicht zugestimmt wird).
Leider ist der Wohnsitz des neuen Vermieters nicht bekannt. Evtl. lebt er noch bei seinen Eltern und könnte tatsächlich Eigenbedarf für sich oder seine Eltern geltend machen.
Mit dieser unverschämten Vorgehensweise erpresst er die Mieter! In einer Gegend mit sehr knappem Wohnraum und in Zeiten von stressigen Prüfungen hat der Vermieter gute Chancen, dass sich die WG seinem „unmoralischem Angebot“ unterwirft. Ich bin tief erschüttert, wie leicht unsere Gesetze (und die Rechte eines Mieters) ausgehebelt, bzw. umgangen werden können!
Ein Problem ist auch, dass es natürlich von Seiten des Vermieters bislang nichts Schriftliches gibt.
Haben die WG-Bewohner irgendeine Chance, einen neuen Mietvertrag zu vermeiden?
Was passiert, wenn z.B. ein WG-Bewohner nicht mit einem neuen Mietvertrag einverstanden ist, die anderen aber schon?
Wäre das Vorliegen eines schriftlichen neuen Mietvertrages, noch vor der Unterschrift der Mieter, ein späteres Beweismittel für ein geplantes, unrechtmäßiges Begehren einer Mieterhöhung?
Hätte im vorliegenden Fall die Anfechtung einer Kündigung wegen Eigenbedarf Aussicht auf Erfolg? Bis wann müsste dann die Wohnung geräumt werden?
Was würden Sie den Mietern raten?
Haben Sie recht herzlichen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
K. Gebhard
Hallo Gebhard K.,
bei dieser komplexen Sachlage empfehlen wir Ihnen sich direkt an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden oder sich eine rechtliche Beratung bei einem Mietverein einzuholen. Eine solche Beratung können wir nicht anbieten und daher den Sachverhalt rechtlich auch nicht einschätzen.
Ein neuer Vermieter übernimmt zunächst bestehende Mietverträge. Um einen neuen Mietvertrag aufzusetzen bedarf es in der Regel eines Grundes und üblicherweise auch der Aufhebung des bestehendes Vertrags mit allen in diesem genannten Vertragspartnern. Üblicherweise müssen also alle Vertragspartner einverstanden sein. Inwiefern dies in diesem Fall so sein muss, können wir nicht beurteilen.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss ausführlich und nachvollziehbar begründet sein. Sind alle WG-Mitglieder auch im Mietvertrag genannt, muss eine solche Kündigung gegen alle ausgesprochen werden.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich bin gerade dabei mein altes Elternhaus zu vermieten. Natürlich möchte ich in den nächsten Jahren nicht zurückkommen, trotzdem möchte ich mir die Tür offenhalten „irgendwann“ evtl. Eigenbedarf anzumelden. Ich habe nun einen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus von Immoscout24 und einen aus einem Schreibwarenladen erworben. In beiden Fällen wird nirgendswo auch nur das Wort „Eigenbedarsanmeldung“ erwähnt. Nur in einem Forum im Internet stand, dass das natürlich schriftlich in den Mietvertrag gehört. Falls das nun der Fall sein sollte, wie kann ich das ordentlich formulieren, ohne, dass man mir von vorne herein bei Eigenbedarsanmeldung erklärt, dass meine Sätze nicht gerechtfertigt und somit ungültig sind?
Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen! Ich habe in dem Fall viel zu viel Sorge etwas falsches zu tun.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela
Hallo Daniela,
Eigenbedarf kann in der Regel nur dann angemeldet werden, wenn dieser auch tatsächlich vorliegt oder während der Kündigungsfrist entsteht. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht zulässig, dass kann unter Umständen bei einer solchen Festlegung im Mietvertrag der Fall sein. Sie können den Mietvertrag zeitlich begrenzen, wenn abzusehen ist, dass Sie den Wohnraum ab einer Zeit wieder selbst nutzen möchten.
Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Dieser kann Ihnen Möglichkeiten aufzeigen wie Sie den Mietvertrag richtig formulieren können. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
Ihr Team von anwalt.org
mein Vermieter will wegen Eigenbedarf einen Aufhebungsvertrag machen.
Dort steht aber nichts von Eigenbedarf drin.
Wie weise ich nach, dass wenn nicht der Verwandte von ihm einzieht, dass er mich wegen Eigenbedarf raushaben wollte ?
Hallo Marc,
in diesem Fall sollten Sie sich rechtlich bei einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen. Wir können die Sachlage nicht beurteilen.
Ihr Team von anwalt.org
Unser Vermieter hat uns vor kurzer Zeit eine saftige Mieterhöhung verpasst. Die konnten wir entkräften. Als Antwort läßt er uns über seinen Anwalt einige Tage später die Kündigung wegen Eigenbedarf ins Haus flattern. Da kann man doch dran fühlen, worauf das hinaus läuft. Angeblich möchte seine Tochter, welche im gleichen Haus eine abschließbare Wohnung bewohnt, unsere Wohnung haben. Erstaunlich ist, dass die Tochter ihre derzeitige Wohnung seit mehreren Monaten renoviert. Neues Laminat, neue Deckenpaneele usw. Da das Tischtuch zwischen uns und dem Vermieter zerschnitten ist, möchten wir natürlich so schnell wie möglich ausziehen. Es gab keinen Grund, kein Streit oder sonstiges. Es war die Geldgier. Wir haben in den Jahren wo wir hier wohnen, im fünfstelligen Bereich mehr Miete über dem Mietspiegel bezahlt. In dem Schreiben vom Anwalt unseres Vermieters steht, dass Bereitschaft auf Seiten der Mandatschaft besteht, dass Mietverhältnis ( wir haben neun Monate Kündigungsfrist Seitens des Vermieters ) vor Ablauf der Fristen aufheben oder beenden zu wollen. Meine Frage, sollten wir einen Aufhebungsvertrag unterschreiben, oder die Wohnung kündigen wenn wir kurzfristig eine neue Wohnung finden? Ich möchte das eigentlich nicht, denn es liegt der Verdacht nahe, dass unser Vermieter die Wohnung zu einem höherem Mietpreis neu vermieten wird, mit der Begründung, meine Tochter, ( die gar nicht seine Tochter ist sondern seine Stieftochter ) hat es sich anders überlegt und möchte doch in Ihrer Wohnung bleiben. Welche übrigens die gleichen Grundflächenmaße wie unsere Wohnung hat.
Hallo Berni S.,
liegt tatsächlich nachweisbar ein vorgetäuschter Eigenbedarf und somit eine unbegründete Kündigung vor, kann es sich durchaus um Betrug handelt. In einem solchen Fall würde Ihnen Schadensersatz zustehen. Wenden Sie sich bezüglich einer rechtlichen Beratung und für das weitere Vorgehen am besten an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.
Liegt ein Aufhebungsvertrag vor, kann der Anspruch auf Schadensersatz aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs allerdings erlöschen. Sie können in einem Aufhebungsvertrag allerdings auch eine Abfindung sowie die Kostenübernahme für den Umzug regeln. Solch ein Vertrag muss allerdings einvernehmlich sein. Beide Seiten müssen mit dem Inhalt einverstanden sein. Lassen Sie sich diesbezüglich ebenfalls beraten.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo, ich habe in meinem 4-Familienhaus am 10.12.2017 eine Wohnung per 1.2.2018 vermietet. Am 12.12.2017 hat mich mein Sohn von seiner bevorstehenden Scheidung unterrichtet und das er aus der ehelichen Wohnung ausziehen wird. Wie kann ich das gerade abgeschlossene Mietverhältnis wg. Eigenbedarf wieder rückgängig machen bzw. mit welcher Frist kann ich kündigen?
Mit freundlichen Grüßen
Volker R.
Hallo Volker R.,
in der Regel entscheidet die Rechtssprechung, ob und inwieweit der Eigenbedarf des Vermieters bei Abschluss des Mietvertrages für ihn vorhersehbar oder absehbar war. Das ist jedoch immer eine Einzelfallentscheidung. In Ihrem Fall kann es sein, dass der Bedarf bereits vorhersehbar war, was eine Kündigung unzulässig macht. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, ist es hier ratsam, einen Anwalt zu konsultieren.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo. Mein Sohn und ich wohnen seit 5 1/2 Jahren in einem Fünf-Parteien-Haus welches dem selben Vermieter gehört. Nun hat mir mein Vermieter telefonisch mitgeteilt, dass ich demnächst eine Kündigung zum 31.03.2018 erhalten werde. Dies ist eh schon nicht zulässig, da die Kündigungsfrist in meinem Falle 6 Monate beträgt. Zudem wollen wir im August/ September eh ausziehen, da wir gerade bei meiner Mutter das Haus umbauen, so dass wir dort einziehen können. Nur ist der Umbau bis Ende Juni nicht abgeschlossen und wir hätte dort somit nicht die Möglichkeit zu wohnen und für zwei Monate kann ich ja auch nicht in eine andere Wohnung ziehen. Welche Rechte habe ich in diesem Fall als Mieter?
Sorry, natürlich vielen Dank für die Hilfe und eine schöne Woche
Hallo S. Jenny,
die Kündigungsfrist sollte hier in der regel sechs Monate betragen. Sie können zunächst Widerspruch gegen die Kündigung einlegen und auf die Fristen verweisen. Zudem sollte im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund ebenfalls nachvollziehbar und ausführlich dargelegt sein. Ist nicht der Fall, kann die Kündigung unzulässig sein. Lassen Sie sich zudem am besten auch von einem Mieterverein beraten, um Ihre Möglichkeiten besser einschätzen zu können. Eine rechtliche Beratung können wir hier nicht anbieten.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich vermiete mein Elternhaus an eine 3-köpfige Familie, die alle berufstätig sind.
Es ist ein Haus BJ 1975 und hat schon mal seine Macken. Bei der Wohnungsbesichtigung habe ich mich mit der Frau über Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten unterhalten, worauf sie meinte, sie könnten viel selber machen, da sie handwerklich begabt sind.
Wir hatten leider Pech und bei der Renovierung sind zwei Wasserschäden bemerkt worden und durch einen Austausch und einer Entnahme von Wasserfilter und Mannometer hat sich das Wasser braun verfärbt.
Von mir wurden durch eine Firma Trocknungsgeräte aufgestellt (die natürlich sehr laut sind) und einen neuen Wasserspeicher habe ich auch installieren lassen.
Was ich verstehen kann, die Mieter haben die Miete gemindert.
Jetzt fing sie aber auch an, die noch vorhandenen Altlasten, wie durch einen Marder rausgerutschte Isolierwolle und Mardermist in der hintersten Ecke in der Gaubenspitze anzumelden.
Theoretisch könnte ihr Mann in ca. einer Stunde die Isolierwolle mit ein paar Nägeln und einem Bindfaden wieder befestigen. Einen Handwerker kommen zu lassen, würde von der Anfahrt schon mehr kosten, als der Aufwand für einen handwerklich begabten Mieter.
Den Mardermist kann ich nicht entfernen, da ich nicht mehr hinter die Vertäfelung kriechen kann und eine Firma die es entfernen würde, gibt es auch nicht in unserer Nähe.
Können die Mieter hierfür eine Mietminderung durchsetzen?
Könnte ich wegen Härtefall Eigenbedarf anmelden, wenn ich durch ständige Mietminderungen die Miete für meine eigenen Wohnung nicht mehr zahlen kann (die Mieteinnahmen sind ein 50%ger Teil meines Einkommens)?
Vielen Dank.
Liebe Grüße
Hallo M. Carstens,
ein Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar begründet sein damit eine solche Kündigung wirksam ist. Ob Sie Ihren Grund anführen können, sollten Sie zuvor mit einem Anwalt abklären. da wir dies rechtlich nicht beurteilen können.
Im Normalfall ist der Vermieter für die Beseitigung von Schäden verantwortlich, die nicht durch die Mieter verursacht wurden. Eventuell können Sie mit Ihren Mietern eine Vereinbarung treffen und die Schäden ohne eine Fremdfirma beseitigen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
wir haben eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten. Unsere Vermieterin wohnt mit ihm Haus.‘
Sie kündigt uns weil ihre Eltern in die Wohnung einziehen wollen.
Die Eltern haben z.Z. aber noch ein Haus direkt 2 Straßen weiter. Sie fühlen sich dort angeblich nicht mehr wohl und es ist ihnen dort „alles zu viel“. Laut Aussage unserer Vermieterin. Das Haus soll dann verkauft werden.
Ist es hier rechtens uns die Wohnung zu kündigen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Mit freundlichen Grüßen
Hallo Sildar,
besteht ein berechtigter Bedarf, kann solche ein Fall unter Umständen die Kündigung rechtfertigen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, sollten Sie sich an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden. Diese können die Kündigung prüfen und Sie bezüglich der weiteren Vorgehensweise beraten.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
Ich hätte eine Frage. Meine Oma besitzt eine Eigentumswohnung. Ich bin seit einigen Monaten nach 5 Jahren Aufenthalt im Ausland aus persönlichen Gründen wieder zurück nach Deutschland gezogen. Ich bin alleinerziehend mit einem 4 Jahre altem Kind. Ich bin dringend auf die Hilfe meiner Eltern angewiesen, die nur 2 Strassen weiter leben, da ich im Schichtdienst arbeite. Meine Oma hat der Mietern ordentlich wegen Eigenbedarf (für mich und mein Kind) gekündigt. Die Kündigungsfrist ist in 6 Wochen abgelaufen, aber die Mietern macht keine Anstalten auszuziehen. Ihr einziger Kommentar ist sie fände eben nichts.
Meine Wohnsituation ist im Moment so das ich mir mir meinem Kind ein Zimmer im Hause meiner Eltern teilen muss und es völlig unzumutbar ist.
Jetzt meine Frage: Was wären die nächsten Schritte , möglichst außergerichtlich, die Mietern schnell zum Auszug zu bewegen?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Hallo Sandra,
in einem solchen Fall sollte der weiteren Nutzung der Wohnung durch die Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist widersprochen werden, sodass Ihre Großmutter diese eventuelle weitere Nutzung nicht still duldet. Darüber hinaus sollte ein Anwalt konsultiert werden, der Sie entsprechend beraten kann. Ziehen die Mieter nicht aus, darf die Wohnung nicht so einfach geräumt werden. Hierzu ist dann ein gerichtlicher Räumungstitel nötig. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir hier die Konsultation mit einem Anwalt.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich habe eine Frage. Ich habe das Erdgeschoss und das Dachgeschoss bei einem Dreifamilienhaus gekauft. Ein Bekannter von mir hat das Obergeschoss gekauft. Ich wohne im Erdgeschoss. Im Dachgeschoss ist ein Mieter drin.
Mein Bruder studiert in der Türkei und nächste Jahr mit dem Studium fertig. Der will nach Deutschland kommen und hier weiter studieren. Eigentlich habe ich auch genau so gemacht. ich bin wegen meines Studiums nach Deutschland gekommen und nach dem Studium in Deutschland geblieben.es ist machbar.
Also meine Frage, ob ich das Dachgeschoss für meinen Bruder Eigenbedarf kündigen kann. wäre es als Grund akzeptabel?
Vielen Dank im Voraus
Hallo Isa K.,
in der Regel gehören Geschwister zum privilegierten Personenkreis, für die Eigenbedarf angemeldet werden kann. Sie sollten den Grund jedoch ausführlich im Kündigungsschrieben darlegen. Zudem muss der Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung bereits bestehen, denn eine Kündigung auf Vorrat wenn Ihr Bruder nur eventuell kommen würde, ist hier nicht zulässig. Das heißt, es muss in der Regel ein konkretes Datum vorliegen. Sie müssen auch beachten, dass je länger der Mieter in der Wohnung lebt, desto länger können die gesetzlichen Kündigungsfristen sein. An diese müssen Sie sich halten.
Prüfen Sie vorher auch. ob es sich im eine umgewandelte Eigentumswohnung handelt, also erst während der Mietzeit des Mieters zum Wohneigentum gemacht und verkauft wurde, denn dann könnte ein Sperrfrist eine Kündigung für einige Jahre gänzlich verhindern.
Im Zweifel sollten Sie einen Anwalt konsultieren und mit diesem das korrekte Vorgehen besprechen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo, ich habe auch eine Frage zu dem Thema Eigenbedarfskündigung bzw den Kündigungsfristen. Ich bin dabei eine vermietete Wohnung zu kaufen, die ich selbst nutzen möchte, bzw muss, weil ich auch aus meiner Mietwohnung raus muss.
Das Mietverhältnis meiner zukünftiger Mieter hat im Dezember 2010 begonnen. Der Kaufvertrag wird jetzt im Oktober abgeschlossen, die Wohnungsübertragung ist für den 15,11.2017 geplant, heisst ich könnte frühestens im Dezember 2017 kündigen, 3ter Kalendertag. Gilt dafür noch die 6 monatige Kündigungsfrist oder sind das schon 9? Wann beginnt das 8te Jahr des Mietverhältnisses, schon im Dezember oder erst im Januar? Und habe ich irgendeine Möglichkeit schon im November die Kündigung auszusprechen, wenn der Kaufvertrag da bereits unterschrieben ist?
Danke vorab.
Gruß, Anton
Hallo Anton,
die Kündigungsfrist von 9 Monaten gilt, wenn der Mieter 8 Jahre oder länger in der Mietsache wohnt. Sind die Mieter im Dezember 2010 eingezogen, sollten die 9 Monate im Dezember 2018 beginnen – somit solle hier eine Frist von sechs Monaten vorliegen. Sie können die Kündigung üblicherweise dann aussprechen, wenn die Gründe für den Eigenbedarf vorliegen und Sie als Eigentümer der Wohnung eingetragen sind.
In Bezug auf die Kündigung sollten Sie auch beachten, ob eine Sperrfrist für eine Kündigung bestehen könnte. Dies wäre dann der Fall, wenn die Wohnung während der Mietzeit der jetzigen Mieter erst in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und nun erstmals verkauft wird. Hierzu sollten Sie sich mit dem alten Eigentümer abstimmen.
Im Zweifel ist die Konsultation eines Anwalts ratsam.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
meine DHH wurde mir nach 19 Jahren zum September 2018 gekündigt. Grund Eigenbedarf für den 26 jährigen Sohn, der dieses Jahr mit dem Studium fertig wird und Ortsnähe eine Arbeitsstelle bekommt. Obwohl ich weiß, (nach seinen eigenen Erzählungen) dass er auch andere Wohnungen besitzt.
Einen Monat vorher, hatte ich angefragt ob er gedenkt das Haus an mich zu verkaufen, da ich mit meinem Partner Interesse daran hatte. Er war, mit Rücksprache seiner Frau einverstanden, nur die Summe die er nannte war für uns doch etwas hoch. Da war allerdings nicht die rede davon, dass sein Sohn in dieses Haus einziehen möchte.
Kann es sein, dass dies alles nur eine „Täuschung“ ist?
vielen Dank für ihre Antwort!
Viele Grüße
Niluefer
Hallo Niluefer,
bei dem Verdacht der Täuschung sollten Sie sich an einen Anwalt wenden und die weitere Vorgehensweise besprechen. Ein Einspruch gegen die Kündigung kann unter Umständen dann berechtigt sein. Ob dies tatsächlich der Fall ist, können wir leider nicht beurteilen.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag,
wir sind eine 4köpfige Familie in einer 4Raum Wohnung. Gern würden wir die Nachbarwohnung (1,5 Zimmer) dazu kaufen um unsere zu vergrößern – die Zimmer sind alle recht klein. Wie sieht es in diesem Fall aus, sind die Gründe ausreichend? Gilt eine Sperrfrist, wenn wir (Privatpersonen) die Wohnung jetzt kaufen (auch von einem Privatmann, keine Firma o.ä.).
Hallo Schmitt,
ob die Gründe ausreichend sind, lässt sich pauschal nicht beurteilen. Die Vergrößerung der Wohnfläche kann durchaus einen zulässigen Grund darstellen. Sie müssen bereits im Kündigungsschreiben nachweisbar und nachvollziehbar darlegen, warum Eigenbedarf besteht. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Anwalt beraten.
Eine Sperrfrist besteht nur dann, wenn die Wohnung während der Mietzeit in einen Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird. Ist der Mieter bereits in einen Eigentumswohnung eingezogen, dann besteht in der Regel keine Sperrfrist.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich wohne derzeit noch bei meiner Mutter (Einfamilienhaus) und überlege mir nun eine Eigentumswohnung zu kaufen (beides in Berlin). Die Wohnung liegt 15 min näher an meiner Arbeit. Ich möchte die Wohnung selber nutzen. Ist es möglich hier aus Eigenbedarf den Mieter zu kündigen? Welche Begründung benötige ich, damit die Kündigung rechtens ist? Ist es eine mögliche Begründung, dass man unabhängig sein möchte und einen eigenen Haushalt gründen möchte?
Vielen Dank für die Antwort!
Hallo Tommy R.,
Gründe für einen Eigenbedarf können sich durchaus in der zukünftigen eigenen Nutzung der Wohnung definieren. Auch der Arbeitsweg kann einen solchen Grund darstellen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen und mit diesem die Gründe erläutern. Diese müssen dann bei der Kündigung auch vorliegen und im Schreiben explizit benannt sein.
Ihr Team von anwalt.org