Es ist nicht leicht, geeigneten Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu finden. Insbesondere in Ballungsgebieten gestaltet sich die Wohnungssuche immer schwieriger. Nicht selten kommt es vor, dass zwanzig oder mehr Parteien sich für ein und dieselbe Wohnung interessieren. Die Wohnungssuche verkommt mehr und mehr zu einem Langzeitprojekt, welches geprägt ist von zahlreichen Kompromissen.
Glück hat, wer bereits seine Wohnung gefunden und sich eingelebt hat. Letztlich ist sie nicht nur das „Dach über dem Kopf“, sondern ein Lebensraum, der zum Teil über Jahre gepflegt wurde. Es verwundert nicht, wenn Mieter empört und enttäuscht sind, wenn sie eine Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarf im Briefkasten finden.
Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was im Mietrecht zum Thema Eigenbedarf festgeschrieben ist, wie Eigenbedarf angemeldet werden kann und was Mieter tun können, um sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu wehren.
Inhalt
FAQ: Eigenbedarf
Eigenbedarf ist ein heutiger Kündigungsgrund von Vermietern. Er kündigt in diesem Fall, weil er die Wohnung für sich selbst zu Wohnzwecken benötigt oder für eine andere Person, die zu seinem Hausstand gehört. Näheres lesen Sie hier.
Laut Mietrecht muss der Vermieter vernünftig und nachvollziehbar begründen können, warum er oder eine andere Person die Wohnung nutzen will. Der Wunsch allein genügt nicht.
Der Vermieter darf die Wohnung nur für sich oder zugunsten engerer Familienangehöriger kündigen, z. B. für seine Eltern, Kinder oder Geschwister.
Was ist Eigenbedarf?
Beim Eigenbedarf handelt es sich um den häufigsten Grund für eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter.
Ist eine Wohnung bzw. eine Immobilie vermietet und es ergibt sich die Situation, dass der Vermieter selbst diesen Wohnraum für sich oder einen seiner Angehörigen benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen. Dabei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, die gesetzlich festgeschrieben ist.
Der Eigenbedarf als Kündigungsgrund steht allerdings nur natürlichen Personen offen. Eine GmbH, AG oder andere juristische Person kann dies nicht als Begründung anführen. Bei Personengesellschaften ist allerdings zu differenzieren. Die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und Kommanditgesellschaft (KG) sind nicht berechtigt, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist dies aber unter Umständen möglich.
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, müssen folglich die Wohnung bzw. die Immobilie räumen und sich einen neuen Lebensmittelpunkt suchen. Die sogenannte Eigenbedarfskündigung ist allerdings an zahlreiche Regeln gebunden, um einen Missbrauch durch den Vermieter zu vermeiden. Grundsätzlich gilt Deutschland als besonders mieterfreundlich, weshalb eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf gut vorbereitet sein muss. Nicht selten kommt es zum Streit und Gerichte müssen eine Klärung herbeiführen.
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf
Im Mietrecht ist der Eigenbedarf genau geregelt. Grundlage für die Eigenbedarfskündigung ist § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. […]
Mit diesem Paragraphen wird besonders das Interesse der Mieter geschützt, in einer vermieteten Wohnung dauerhaft leben zu dürfen. Nur drei Gründe sieht das Gesetz vor, welche eine ordentliche Kündigung ermöglichen.
Gründe für eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag:
- Der Mieter begeht eine schwere Verfehlungen.
- Der Vermieter möchte die Räumlichkeiten selbst nutzen.
- Die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks wird eingeschränkt. (z. B. Notwendigkeit einer Kernsanierung)
Explizit kein Grund ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Ein Vermieter hat zwar noch die Möglichkeit, sonstige berechtigte Gründe anzuführen (§ 573 Abs. 1), diese müssen aber ähnlich schwerwiegend wie die genannten sein.
Im dritten Absatz des genannten Paragraphen gibt es eine weitere Einschränkung für den Vermieter. Dieser darf nicht schlicht auf Eigenbedarf plädieren, sondern muss im Kündigungsschreiben, seine Gründe genau niederschreiben. Im Wortlaut heißt es:
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Eigenbedarf anmelden – wie geht das richtig?
Die Kündigung durch den Vermieter ist juristisch gesehen ein Akt, bei dem nicht selten Fehler passieren, die sich letztlich nachteilig auswirken können. Zunächst muss die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen.
Im § 573 BGB wird der Personenkreis der Begünstigten eingeschränkt auf Familienangehörige bzw. Angehörige des Haushalts des Vermieters. Nur für sie bzw. für sich selbst kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden.
Für welche Familienmitglieder kann Eigenbedarf angemeldet werden?
- Kinder und Schwiegerkinder
- Enkel
- Eltern und Schwiegereltern
- Großeltern
- Geschwister
- Neffen und Nichten
Bei weiterem Verwandtschaftsgrad kommt es auf die persönliche Beziehung und die glaubhafte Darlegung desgleichen an. Aber auch für Pflegekräfte oder Haushaltshilfen kann Eigenbedarf angemeldet werden. Diese müssen aber im Haushalt des Vermieters wohnen und dürfen keinen eigenen Hausstand haben.
Als nachvollziehbar gelten für den Eigenbedarf nur Gründe, welche sich auch realisieren lassen. Benötigt der Vermieter selbst den Wohnraum, weil seine eigentliche Wohnung beispielsweise nicht mehr bewohnbar ist bzw. er selbst gekündigt wurde, gilt eine Eigenbedarfskündigung als berechtigt. Auch der Ausbau der Wohnung zu seinem Alterswohnsitz ist denkbar. Möchte ein naher Angehöriger eine Familie gründen und benötigt den Wohnraum, ist dies auch verständlich.
Nicht realisierbar ist aber, wenn eine Person in eine Wohnung einziehen soll, die pflegebedürftig ist und die Wohnung für diesen Zweck nicht ausgelegt ist, weil sie beispielsweise nicht barrierefrei ist.
Bereits im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für den Eigenbedarf schlüssig dargelegt werden. Geschieht das nicht, weißt die Kündigung formelle Fehler auf und ist dadurch unwirksam. Der Mietvertrag bleibt also gültig.
Wann ist die Anmeldung von Eigenbedarf nicht möglich?
Generell steht es dem Vermieter frei, seine eigene Immobilie zu bewohnen bzw. einem Angehörigen Wohnraum anzubieten, dennoch gibt es einiges zu beachten. Das Ziel muss es sein, dass die Wohnung bzw. die Immobile tatsächlich vom Vermieter bzw. der begünstigten Person bewohnt werden soll. Es muss notwendig und sinnvoll sein. Der reine Wunsch, in der eigenen Wohnung leben zu wollen, ist also nicht ausreichend.
Der Wohnbedarf muss darüber hinaus auch als angemessen gelten. Eine über 100 Quadratmeter große Wohnung für beispielsweise einen Schüler oder Studenten ist sicherlich unverhältnismäßig. Außerdem darf zum Zeitpunkt der Kündigung bzw. während der Kündigungsfrist keine andere zweckdienliche Wohnung frei sein bzw. frei werden. Ist dies doch der Fall, muss der Vermieter seiner Anbietepflicht nachkommen und dem Mieter eine vergleichbare Wohnung im selben Gebäude bzw. derselben Wohnlage zur Verfügung stellen. Versäumt er dies, ist die Kündigung aufgrund von Rechtsmissbrauch ungültig.
Der Eigenbedarf muss zwar noch nicht zum Zeitpunkt der Kündigung akut vorliegen, allerdings nach Ende der Kündigungsfrist schon. Ungültig sind auch Gründe, welche nur wahrscheinlich oder möglicherweise eintreten. Steht die Wohnung länger als sechs Monate im Jahr leer oder soll nur als Arbeitszimmer bzw. Hobbywerkstatt genutzt werden, ist eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs ebenfalls unzulässig.
Eigenbedarf: Welche Frist gilt es zu beachten?
Wie bei jeder ordentlichen Kündigung, müssen auch bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf bestimmte Fristen eingehalten werden. Für einen Mieter gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei dem Vermieter richtet sich diese Frist aber nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt allerdings maximal neun Monate.
Werden die Kündigungsfristen nicht entsprechend eingehalten, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam sein. Die Fristen sollten also genau beachtet werden.
Staffelung der Kündigungsfrist vom Vermieter:
- Bis 5 Jahre: 3 Monate
- Zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
- Länger als 8 Jahre: 9 Monate
Maßgebend ist der § 573c BGB, welcher die Fristen der ordentlichen Kündigung festschreibt:
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wie lässt sich für eine Wohnung der Eigenbedarf nachweisen?
Entscheidend ist das Kündigungsschreiben. Hier gilt es, sämtliche Gründe, welche den Eigenbedarf rechtfertigen, aufzuführen. Die Begründung muss schlüssig und nachvollziehbar sein. Nachträglich können nur Gründe angeführt werden, die auch erst nach Aussprechen der Kündigung vom Mietvertrag aufgekommen sind.
Zu beachten ist ebenfalls, dass der Eigenbedarf erst nach Beginn des Mietverhältnisses auftreten darf. Steht schon vor Unterzeichnung des Mietvertrags fest, dass der Wohnraum später anderweitig genutzt werden soll, ist eine Eigenbedarfskündigung ungültig, sollte das dem Mieter nicht auch so mitgeteilt worden sein. In diesem Fall hätte der Mietvertrag zeitlich begrenzt werden müssen.
Beispiele für anerkannte Gründe für die Anmeldung von Eigenbedarf:
- Vermieter möchte die Immobile selbst bewohnen, weil die Kosten für die gegenwärtige zu hoch sind bzw. die Wohnung eine ungünstige Lage hat.
- Angehörige benötigen eine Wohnung.
- Veränderte Lebensumstände verändern den Bedarf an Wohnraum (z. B. Geburt, Hochzeit, Scheidung, Arbeitsplatzwechsel, Krankheit, Zusammenziehen mit Partner).
Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz
Der Gesetzgeber verbietet Kündigungen zur schlichten Mieterhöhung und steht in diesem Fall eindeutig auf Seite der Mieter, allerdings kommt es immer wieder vor, dass die Anmeldung von Eigenbedarf missbräuchlich verwendet wird, um unliebsame Mieter loszuwerden. Häufig werden dazu konstruierte Begründungen für den Eigenbedarf verwendet. Ist die Begründung für den Mieter nicht schlüssig, sollte er in den Widerspruch gehen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf stellt einen Rechts- und Vertragsbruch dar, welcher schadensersatzpflichtig ist. Die Kündigung ist juristisch unwirksam. Teil des Schadensersatzes kann also auch die Fortführung des Mietverhältnisses sein. In der Regel besteht die Wiedergutmachung bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf aber eher in einer Geldleistung, welche die finanziellen Schäden des Mieters mindert. Die Beweispflicht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs liegt allerdings beim Mieter. Entsprechend schwierig kann der Nachweis sich gestalten. Ratsam ist es, sich in einer solchen Situation an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.
Ersatzfähig beim vorgetäuschten Eigenbedarf sind beispielsweise:
- Rechtsanwaltskosten
- Umzugskosten
- Renovierungskosten
- Aufwendungen für die Wohnungssuche (auch Urlaubstage)
- Mehrkosten für die Wohnung
Ist es möglich, ein vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anzumelden?
Grundsätzlich gilt nach § 566 BGB, dass für den Mieter zunächst die Situation weitgehend unverändert bleibt, sollte die Immobilie verkauft werden. „Kauf bricht nicht Miete“ heißt der Grundsatz aus dem Mietrecht.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Der Mietvertrag hat also grundsätzlich Bestand und kann vom neuen Eigentümer nicht einfach verändert werden. Der neue Vermieter muss entsprechend auch in Sachen Eigenbedarf die gesetzlichen Regeln beachten. So muss der Eigenbedarf schlüssig und nachvollziehbar begründet und die Kündigungsfrist eingehalten werden. Hinzu kann noch eine Sperrfrist, welche je nach Bundesland drei bis zehn Jahre dauern kann, hinzukommen, sollte zuvor die Wohnung in Wohneigentum umgewandelt worden sein.
Gleiches gilt, wenn Personen eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, um die Mietwohnung im Anschluss selbst zu nutzen. Die Kündigungsfrist ist zu beachten und ggf. eine Sperrfrist gemäß § 577a BGB einzuhalten. Bei der Begründung von Eigenbedarf für eine Wohnung sind zudem die Interessen von Mieter und Vermieter abzuwägen.
Der Kauf einer vermieteten Immobilie stellt also stets ein Risiko dar, sollte diese nicht ausschließlich als Investitionsobjekt herhalten. Wer selbst einziehen möchte, sollte sich im Vorfeld genau über die geltende Sperrfrist und Kündigungsfrist informieren.
Widerspruch zur Kündigung wegen Eigenbedarf
Mieter haben grundsätzlich das Recht, sich gegen eine ordentliche Kündigung der Mietsache zu wehren. Sind die Gründe für den Eigenbedarf nicht einleuchtend, existiert eine vergleichbare Wohnung im Haus oder die begünstigte Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, ist nur entfernt verwandt, ist ein fristgerechter Widerspruch durchaus zu empfehlen.
Fristgerecht ist der Widerspruch, wenn der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung widerspricht. Maßgebend ist der § 574b BGB:
1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Eine korrekte und gut begründete Eigenbedarfskündigung kann zudem abgewendet werden, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt. Typische Härtefälle sind z. B.:
- Besonders langes Mietverhältnis
- Erkrankung oder Behinderung
- Schwangerschaft
- Hohes Alter des Mieters
- Angemessener Ersatzwohnraum kann nicht beschafft werden
Im Wortlaut heißt es im § 574 BGB:
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mit einer Räumungsklage den Eigenbedarf durchsetzen
Bei einer korrekten Eigenbedarfskündigung, bei der kein Härtefall vorliegt, muss der Mieter nach der Kündigungsfrist den Wohnraum verlassen und die Mietsache an den Vermieter übergeben.
Immer wieder kommt es aber vor, dass Mieter die Wohnung nicht räumen. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt dem Vermieter in der Regel nur der Weg über das Gericht mittels Räumungsklage. Diese muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Erlangt der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel, kann die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher geräumt werden.
Zu beachten ist aber auch, dass der Mieter neben dem Recht zum Widerspruch zur Kündigung auch die Möglichkeit hat, eine Räumungsfrist gemäß § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) zu beantragen. Häufig gewähren Richter drei bis sieben Monate zusätzlich zur gesetzlichen Kündigungsfrist. In dieser Zeit ist eine Räumung legal nicht möglich.
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Hallo,
meine Schwiegermutter und wir kaufen ein Reihenhaus,je zur Hälfte, im Obergeschoss wohnt die Verkäuferin, da ziehen wir ein. Die Wohnung im Erdgeschoss ist vermietet, die Mieterin wohnt seit 15 Jahren in der Wohnung. Meine Schwiegermutter möchte die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, da Sie bei Uns in der Nähe wohnen möchte.
Beträgt die Kündigungsfrist 9 oder 12 Monate und ist dann eine Sperrfrist einzuhalten?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Mit freundlichen Grüßen
Moni
Hallo Moni Z.,
in diesem Fall beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist von neun Monaten, da in diesem Fall die Kündigung von den neuen Eigentümern ausgesprochen wird und nicht vom im Haus lebenden Vermieter. Allerdings kann im Mietvertrag festgelegt sein, dass nach einer bestimmten Wohndauer ein noch längere Kündigungsfrist gilt. Hier sollten Sie sich den bestehenden Mietvertrag ansehen.
Eine Sperrfrist besteht nur dann, wenn der Wohnraum während der Mietzeit des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und nach dieser Umwandlung verkauft wurde.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich hätte ebenfalls ein Anliegen. Meine Eltern haben Ihre Eigentumswohnung vor ca. 6 Jahren an eine Familie vermietet. Der Mietvertrag wurde meines Wissens nach mit dem Ehemann abgeschlossen worden (er hat Unterschrieben) . Vor ca. einem Jahr haben Sie sich getrennt und die Frau lebt mit Ihren zwei Kindern dort. Oftmals kam es vor, dass Sie unpünktlich und unvollständig bezahlt hat. Auch hat Sie sich mal geweigert die Nebenkosten zu bezahlen. Nach Aufforderung hat Sie das jedoch getan. Jedenfalls haben wir erhebliche Probleme die Mieterin zu erreichen, da Sie auf kein Schreiben eingeht. Daher konnten wir auch keinen neuen Mietvertrag abschließen (damals). Sie hat die vereinbarten Termine jedenfalls immer kurzfristig abgesagt.
Jetzt möchten meine Eltern Eigenbedarf geltend machen, da ich (Tochter) dort mit meinem zukünftigen Ehemann einziehen möchte. Die Eheschließung findet auch in absehbarer Zeit statt. Wir haben bereits die Mieterin anhand der Vorlagen und Richtlinien inkl. Kündigungsfristen (6 Monate) den Kündigungsschreiben zukommen lassen.
Nun haben wir bedenken, dass Sie nicht ohne Probleme ausziehen wird. Was sollen wir als Vermieter tun?
Können bzw. Dürfen wir Sie darauf ansprechen, ob Sie die Kündigung erhalten hat und diese akzeptiert?
Wie lange kann so ein Prozess dauern?
Sonst haben wir kein Unterkunft. (mein Freund und ich leben bis zur Eheschließung im Elternhaus und wollen erst danach zusammen ziehen).
Ich bitte um Rat und Antwort.
Vielen Dank im Voraus.
Hallo Han O.,
Vermieter haben durchaus das Recht Mieter auf eine ausgesprochene Kündigung anzusprechen und zu klären, wie der weitere Verlauf aussehen soll. Zieht ein Mieter nach einer rechtmäßigen Kündigung nicht aus, kann nach einer erneuten Aufforderung zur Räumung und dem Untersagen der weiteren Nutzung über die Kündigungsfrist hinaus, in der Regel Räumungsklage eingereicht werden. Wie lange dies dauern kann, können wir nicht bestimmen. Im Zweifel sollten Sie sich hier an einen Anwalt wenden und sich eingehend beraten lassen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ist es grundsätzlich möglich für meine Freundin auf Eigenbedarf zu kündigen?
Meine Freundin wohnt seit ca 1,5 Jahren mit mir zusammen aber wir wollen lieber wieder getrennte Wohnungen haben.
Wäre das ein vor dem geltendem Gesetz gültiger Grund?
Vielen Dank für Ihren tollen Beitrag.
Gruß
Holger
Hallo Holger,
Ihre Lebensgefährtin gilt übliherweise nicht als Familienmitglied, kann jedoch als Mitglied Ihrer Haushalts ist in der Regel als Bedarfsperson angesehen werden. In diesem Fall kann Eigenbedarf angemeldet werden. Zum Zeitpunkt der Kündigung muss eine gemeinsame Haushaltsführung vorliegen. Im Zweifel könne Sie sich an einen Anwalt wenden und mit diesem die richtige Vorgehensweise besprechen.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag
Ich bin alleinerziehend von Zwillingen (2 jahre) und habe noch eine 18 jährige Tochter die bei mir wohnt.
Ich wurde nun wegen Eigenbedarf gekündigt. Ein Verwandter kommt wohl aus der Türkei zurück ind benötigt diese Wohnung.
Was will er mit einer 3 zimmer 90 qm Wohnung? Im Haus gäbe es eine kleinere im Erdgeschoss sogar mit Hof.
Es ist schwer eine neue Wohnung zu finden. Mein Anwalt meinte soll die Energie nicht in den Kampf um die Wohnung stecken, ich würde sie aber gern behalten.
Hallo Kerstin,
Sie haben in der Regel die Möglichkeit Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen, wenn Sie vermuten, dass der Bedarf überhöht ist oder die Person nicht in den Kreis der privilegierten Personen fällt. Ist eine andere Wohnung im Besitz des Vermieters im gleichen Haus ausreichend und verfügbar, kann dies ebenfalls einen Widerspruch begründen. Sie können sich von einem Mieterverein beraten lassen, ob eventuelle ein Härtefall als Einspruchsgrund anwendbar ist – oder die Angelegenheit mit Ihrem bzw einem anderen Anwalt ausführlich besprechen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
Älteres Mieterehepaar ca. 80J. wohnt seit 35 Jahren in der 4Z Wohnung.
Will die Wohnung für meine Tochter und ihren Mann erwerben (die ausstudiert haben), damit dort eine Familie gegründet werden kann. Ich besitze noch eine 2Z Wohnung welche aber für eine Familiengründung zu klein ist.
Ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?
Vielen Dank und Mit freundlichen Grüßen
Hallo Patrick,
eine Eigenbedarfskündigung ist dann möglich, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich oder seine Familie benötigt. Besitzen Sie Wohnraum, der als angemessener Ausgleich für die benötigte Wohnung dienen kann, muss dieser, sofern er sich in der gleichen Wohnanlage befindet, den Mieter der benötigten Wohnung angeboten werden. Am besten wenden Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht und klären mit diesem genau ab, wie Sie vorgehen können, um ein rechtmäßige Eigenbedarfskündigung erreichen zu können.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
Folgendes Problem, wir eine 4 Köpfige Familie davon zwei Kinder 5&7 Jahre, haben vor eine vermietete Wohnung zu kaufen.Die Mieterin hat 3 Kinder 5, 8 & 12 jahre und ist alleinerziehend. Wir möchten Diese Wohnung selbst nutzen da wir selbst zur Miete wohnen. Durch die Finanzierung kann ich sogar Geld sparen im Monat.
Bekomme ich die Mieterin zwecks Eigenbedarf aus der Wohnung mit 5 Zimmern? Ich kann ihr ja keinen Wohnraum sonst anbieten da ich sonst keine weitere Wohnung habe.
Gibt es für uns das Recht Eigenbedarf anzumelden das wir aus nem Mietverhältnis ins Eigentum ziehen?
Danke im voraus.
Hallo Sascha,
Eigenbedarf kann in der Regel dann angemeldet werden, wenn der Eigentümer der Mietsache, diese für sich selbst oder seine Familie nutzen möchte. Der Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung bestehen und im Kündigungsschreiben ausführlich begründet werden. Es müssen nachweisbare sowie nachvollziehbare Gründe vorliegen.
Allerdings haben Mieter auch die Möglichkeit eines Widerspruchs aufgrund eines Härtefalls. Liegt ein solcher vor, was auch das Nichtvorhandensein eines angemessenen und zumutbaren Ersatzwohnraums sein kann, stehen die Interessen des Mieters in der Regel über denen des Vermieters bzw. Eigentümers.
In diesem Fall ist es empfehlenswert die Unterstützung eines Anwalts in Anspruch zu nehmen und mit diesem gemeinsam das Kündigungsschreiben aufzusetzen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo ,
Die Tochter(20, studiert) meiner Freundin ist mit ihrem Freund privat in eine Mietwohnung gezogen.Das Haus in das sie gezogen sind gehört Fr. X
Den Mietvertrag haben aber die Eltern von Fr. X unterschrieben und die bekommen auch die Miete.Jetzt hat Fr.X die Wohnung nach nur „2 MONATEN“ auf Eigenbedarf gekündigt. Mit der Begründung , die familiäre Situation veranlasse sie dazu.Unterschrieben hat dann Frau x mit : Im Auftrag…….
Meine Frage : Kann Frau x die Kündigung schreiben , obwohl ihre Eltern den Mietvertrag unterschrieben haben?
Und ist der Grund ausreichend für eine Kündigung?
Außerdem nach so kurzer Zeit.Es ist die erste Wohnung und es wurden extra Möbel gekauft…
Vielen Dank
MfG
Hallo Marion,
ob die Begründung ausreicht, kann ein Anwalt für Mietrecht ermitteln – eine Rechtsberatung können wir leider nicht geben. Eine Kündigung im Auftrag kann unwirksam sein.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo und vielen Dank für den Artikel.
Ich habe dazu eine Frage:
Ich bin dabei eine ETW zu kaufen, die derzeit vermietet ist.
Ich kaufe die Wohnung im Prinzip nur um eine schöne Wohnung für die Mutter meiner Freundin zu finden (Ballungsraum, schwer eine Wohnung zu bekommen) – ich und meine Freundin wohnen seit 2 Jahren zusammen, sind aber nicht verheiratet. Meine Freundin wohnte vorher zusammen mit Ihrer Mutter, die sich die jetzige Wohnung allein nicht leisten kann.
Ist es mir möglich auf Eigenbedarf dem jetzigen Mieter zu kündigen ; sprich für die Mutter meiner Freundin?
Vielen Dank
Hallo Tobias,
da die Mutter Ihrer Freundin keine Familienangehörige ist, ist dies nicht möglich.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo
Wir wollen ein Reihenendhaus das noch vermietet ist kaufen und den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen.
Jetzt haben wir aber gelesen,das er Grund, dass wir da selber Wohnen möchten nicht,kein Grund ist. Stimmt das?
Aber was für ein grund sollte man sonst haben, wenn man als 3 köpfige Familie ein haus kauft?
Danke für Ihre Antwort
Hallo Liebich,
in der Regel kann Eigenbedarf angemeldet werden, wenn der Vermieter bzw. der Käufer oder dessen Familienangehörige den Wohnraum selbst nutzen möchten. Der Bedarf muss bei der Kündigung bereits bestehen und ausführlich im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Die Gründe müssen nachvollziehbar und realisierbar sein.
Sie können sich im Vorfeld auch mit einem Anwalt besprechen. Dieser kann Ihnen bei der Kündigung behilflich sein.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo
jetzt kommt der Anwalt der Gegenseite mit andere nummer, dass die Wohnungsvertrag Gewerbemietvertrag ist, obwohl es eindeutig im Vertrag steht dass es nur zum Wohnzwecke vermietet ist. er sagt, die ‚Wohnung wird in der angegebene Fristdatum leergeräumt aber als Gegenleistung bekommt er ein Monatmiete frei. sonst werden wir bereit sein für den Zeitaufwendige Rechtsstreit. Man kann doch natürlich eine friedliche aussergerichtliche Lösung anstreben, aber nicht mit Erpressung oder Drohnung – oder versteh ich das hier anders?
Danke für Ihre Antwort im Vorraus
Hallo UC,
in der Regel kann Wohnraum nicht als Gewerbe vermietet werden, auch kann ein bestehender Wohnraummietvertrag nicht in einen Gewerbemietvertrag umbenannt werden. In diesem Fall ist die Unterstützung eines Anwalts ratsam.
Ihr Team von anwalt.org
Danke für tolle Empfehlungen
meine Frage ist: gibt es gesetzlich sogenannte Gewerbemietvertrag?
wenn ja -was ist das eigentlich und wie ist die Kündigungsfrist diesbezüglich geregelt?
Hallo UC,
eine Gewerbemietvertrag kann nur für Gewerberäume abgeschlossen werden. Sind Räumlichkeiten gesetzlich als Wohnraum festgelegt, ist ein Gewerbemietvertrag nicht möglich. Gesetzlich liegt die Kündigungsfrist bei Verträgen auf unbestimmte Zeit nach § 580 a Absatz 2 BGB in der Regel bei sechs Monaten. Eigenbedarf ist bei einem Gewerbemietvertrag ausgeschlossen. Weitere Kündigungsfristen können vertraglich frei festgelegt werden.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo
Wir haben vor kurzem erfahren, dass der Vermieter uns wegen Eigenbedarf kündigen wird. Wir, eine kleine Familie mit Baby, wohnen erst seit einem guten Jahr in der Wohnung.
In der Gegend ist es schwer eine neue Wohnung zu finden (Härtefall?), vorallem in der kurzen Zeit von 3 Monaten.
Dass wir ausziehen werden müssen ist mittlerweile akzeptiert, aber können wir eine längere Frist bekommen?
Was kann uns passieren, wenn wir trotz Suche keine Ersatzwohnung finden?
Danke für Ihre Antwort.
Gruß
SV
Hallo SV,
Sie können durchaus versuchen mit dem Vermieter eine längere Frist zum Auszug zu vereinbaren. Kann kein Ersatzwohnraum gefunden werden, ist das unter Umständen eine Begründung für einen Härtefall. Um einem solchen anzubringen, muss der Kündigung widersprochen und sich im Widerspruch auf den Härtefall bezogen werden.
Auch sollten Sie prüfen, ob im Kündigungsschreiben die Gründe für den Eigenbedarf aufgeführt und auch nachvollziehbar sowie ausreichend dargelegt sind.
Im Zweifel sollten Sie einen Anwalt für Mietrecht konsultieren und sich beraten lassen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
mein Vermieter hat mir schriftlich wegen Eigenbedarfs unter Einhaltung der 9monatigen Kündigungsfrist per 31.07.17 gekündigt. Im Kündigungsschreiben hat er bereits darauf hingewiesen, dass er die Wohnung eigentlich schon früher braucht. Telefonisch hat er mich eindringlich gebeten bis Ende April auszuziehen. Kurzfristig habe ich nun tatsächlich eine neue Wohnung gefunden. Jetzt sagt mein Vermieter aber, er habe sich schon um eine Übergangslösung gekümmert und bräuchte die Wohnung erst im Juni. Muss ich tatsächlich bis Juni weiter Miete bezahlen?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Alex
Hallo Alex,
in diesem Fall sollten Sie zunächst mit dem Vermieter klären, ob hier eventuell eine kulante Lösung möglich ist, z. B. dass Sie die Miete nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt und nicht bis zum vertraglichen Ende zahlen müssen. Eventuell kann Ihnen auch eine rechtliche Beratung bei einem Mieterverein weiterhelfen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo
Ich habe eine frage, meine Partnerin ich haben neulich eine 4 Zimmer Wohnung gekauft, und möchten diese Wohnung für Eigenbedarf, und hab die Mieter gekündigt, und jetzt fordern die Mieter durch seinen Anwalt Aufteilungspläne, meine Frage ist: warum muss ich Aufteilungspläne ihm zeigen? Hat er recht auf Aufteilungspläne? Oder ist das nur Verzögerungstaktik?
Hallo UC,
wenden Sie sich an einen Anwalt, um diese Frage zu klären. Es kann unter Umständen ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegen, welches eine Einsicht in diese Pläne rechtfertigen würde.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich habe eine vermietete 1-Zimmer-Wohnung gekauft. Dort wohnt ein alter Rentner, welcher seine Miete vom Sozialamt bezieht.
Nun meine Frage: Ich möchte meine Mutter in diese Wohnung einziehen lassen, da Sie 300 km von mir entfernt wohnt und ich sie gerne näher bei mir hätte, also Eigenbedarfskündigung für Angehörige. Momentan wohnt Sie in einem EFH mit Ihrem Ehemann (mein Stiefvater), jedoch möchte sie ihn nur noch besuchen, und den Hauptwohnsitz aber in meiner Stadt haben.
Habe ich denn Anspruch auf Eigenbedarf, auch wenn ein Rentner mit Sozialhilfebezug in meiner Wohnung lebt? Was ist, wenn das Sozialamt einen Rechtsanwalt einschaltet, um die Kündigung mit allen Mitteln zu umgehen? Ist sowas möglich?
Und wie sieht es mit dieser Sperrfrist von 3 Jahren aus, gilt diese nur, wenn die Umwandlung von Mietwohnung auf Eigentumswohnung während der Mietzeit des Rentners passiert ist oder gilt sie auch, wenn der Mieter bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen ist?
Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Hilfe.
MFG
Julia B.
Hallo Julia B.
zu Ihrer ersten Frage: Sie können Eigenbedarf anmelden, wenn nachvollziehbare Gründe nachweislich vorliegen. Die Nutzung der Wohnung durch Familienangehörige kann ein solcher Grund sein. Die Begründung ist schon im Kündigungsschreiben darzulegen und muss auch angemessen sein. Der Mieter hat jedoch das Recht dieser Kündigung zu widersprechen und einen Härtefall geltend zu machen. Liegt ein solcher vor, stehen die Interessen des Mieters über den Ihren. Im Fall eines Widerspruchs sollten Sie den Rat eines Anwalts einholen, da diese die Situation dann beurteilen kann.
Bezüglich Ihrer zweiten Frage lässt sich sagen, dass die Sperrfrist nur dann eintritt, wenn die Wohnung während der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft wurde. Ist der Mieter bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen, setzt keine Sperrfrist ein.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
meine beiden Kinder, mein Partner und ich wohnen in einer drei Zimmer Wohnung in einem Haus mit zwei weiteren Mietwohnungen. Eine Wohnung steht momentan leer und der Eigentümer wechselt in einigen Wochen. Unsere EG Wohnung und die freistehende Wohnung im 1. OG wollen die neuen Eigentümer umbauen, uns also wegen Eigenbedarfs kündigen.
Heute wurde uns bereits angekündigt, dass nur unsere Miete erhöht wird (die des Mieters im DG nicht). Sobald sie uns kündigen und somit ein „Auszugstermin“ feststeht, kündigen die neuen Eigentümer ihre jetzige Wohnung und bestellen die Handwerker für den Umbau. Falls wir nicht ausziehen (können), müssen wir die Kosten der Handwerker übernehmen.
Aber geht das so einfach? Wir haben Kinder im Alter von 3 und 5, mein Partner verdient unter 2000€ brutto und ich bin Auszubildende (in der Krankenpflege, und habe ständig Prüfungen). Hinzu kommt noch, dass eines unserer Kinder vielleicht eine Behinderung hat (Diagnostik läuft noch immer, wir haben viele Therapien) und Wohnungen hier Mangelware sind!
Sollten wir uns jetzt bereits an einen Anwalt wenden? Und müssen wir damit rechnen Handwerker bezahlen zu müssen, die wir ja gar nicht beauftragt haben?
Vielen Dank schonmal!
Mit freundlichen Grüßen,
Alexandra
Hallo Alexandra K.,
zunächst einmal übernimmt der neue Eigentümer der Wohnung den bestehenden Mietvertrag und muss nachvollziehbare sowie nachweisbare Gründe für eine Eigenbedarfskündigung anbringen. Diese Gründen müssen im Kündigungsschreiben bereits eindeutig benannt sein. Zudem muss die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden, dies sind mindestens drei Monate.
Zum anderen besteht die Möglichkeit, dass Sie der Kündigung aufgrund eines Härtefalls widersprechen. In diesem Zusammenhang ist es sehr ratsam, sich an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden oder sich durch einen Mieterverein beraten zu lassen. Dies ist auch im Vorfeld eine Option, um das weitere Vorgehen planen zu können.
Bezüglich Ihrer Frage zu den Handwerkern, lässt sich sagen, dass der neue Vermieter in diesem Fall der Auftraggeber ist und sich somit auch um die Bezahlung zu kümmern hat. Falls dieser Ihnen den Auftrag in Rechnung stellen will, sollten Sie sich ebenfalls an einen Anwalt wenden.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich bin mit meiner 4köpfigen Familie Mieterin eines Einfamilienhauses, das jetzt verkauft wird. Vermutlich wird es nicht als Kapitalanlage sondern zur Eigennutzung gekauft.
Eine Kündigung haben wir noch nicht, können aber absehen, dass das nach Erwerb reht schnell passiert, also vermutlich im Frühling mit 3monatiger Kündigungsfrist = Sommer 2017.
Wir sind grade dabei, selbst Wohneigentum zu erwerben, dieses wird aber noch gebaut und erst im Sommer 2018 fertig gestellt. Folglich müssten wir im blödesten Fall zweimal umziehen, und das können wir uns einfach nicht leisten, zumal es für die Kinder auch eine wahnsinnige Belastung darstellt, zweimal ihr soziales Umfeld wechseln zu müssen.
Die WOhnung, die wir jetzt kaufen, befindet sich nicht in der gleichen Stadt.
Welche Rechte und Möglichkeiten haben wir? Gibt es die Möglichkeit, in unserem haus wohnen zu bleiben, bis wir in unser Wohneigentum ziehen? Oder müssen wir jetzt wegen der abzusehenden Eigenbedarfskündigung vom Kauf zurücktreten und uns eine gebrauchte Immobilie zulegen, weil das schneller geht?
Viele Grüße
Steffi
Ich sehe, dass es weiter oben bereits eine ähnliche Frage gab.
Nur ist die Frage, was bedeutet „kurze Zeit“. Absehbar ist es ja, aber wenn „kurze Zeit“ 6 Monate bedeutet, hätten wir ein Problem, weil es sich bei uns ja um ein komplettes Jahr handelt – was ja allerdings übliche Vorlauufzeit für ein Bauvorhaben ist…..
Hallo Steffi,
solche Detailfragen kann Ihnen nur ein Anwalt für Arbeitsrecht beantworten.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo Steffi,
unter Umständen können Sie im Falle einer Eigenbedarfskündigung einen Härtefall geltend machen.
Ein doppelter Umzug innerhalb kurzer Zeit, der notwendig wird, weil Ersatzwohnraum bereits gefunden, aber noch nicht bezugsfertig ist, stellt in der Regel eine Härte gemäß § 574 Bürgerliches Gesetzbuch dar. Daraus erwächst wiederum ein Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB.
Eine weitere Beratung hierzu kann Ihnen ein Anwalt geben.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo und guten Tag,
meine Schwester und ich haben ein Reihenhaus geerbt, welches vermietet ist. Meine Schwester möchte nun in unserem Namen Kündigung wegen Eigenbedarf anmelden, da ihre Tochter/ 21 Jahre und ihr Sohn/22 Jahre im elterlichen Haus beengt leben (Sohn hat ein kleines Zimmer im Keller mit einem Fenster von ca. 20 x 60 cm, die Tochter wohnt im 1 Stock auf ca. 9 QM) und dort zusammen einziehen möchten. Beide befinden sich in der Ausbildung bzw. werde diese in Kürze beenden und ins Angestelltenverhältnis wechseln.
Der Mieter wendet gegen die geplante Eigenbedarfskündigung in einem Vorgespräch ein, dass sich seine Tochter in den Abiprüfung befindet und ihr aktuell kein Umzug zuzumuten ist. Die Partnerin des Mieters wohnt in einer ca. 70 KM entfernten Stadt und nutzt die Wohnung des Mieters ab und zu, um nach der Nachschicht nicht an ihren Wohnort fahren zu müssen. So kann sie sich bei ihrem Partner/Mieter in dem Haus am Ort ihrer Wohnstelle ausruhen/schlafen.
Anmerken möchte ich noch, meine Schwester hatte früher öfters Kontakt zum Mieter. Bis dato war ihr nicht bekannt, dass die Partnerin des Mieters bzw. sich der Sohn beim des Öfteren aufhalten.
M.E. haben beide Parteien berechtigte Gründe. Wir aufgrund der Wohnsituation der Kinder meiner Schwester, die adäquaten Wohnraum brauchen/suchen . Allerdings bringt auch der Mieter triftige Gründe vor.
Sind die Gründe von uns als Vermieter vorrangiger als die des Mieters bzw. wie kann/sollte man hier vermitteln?
Vorab danke für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Axel
Hallo Axel.
Sie haben Recht, dass beide Seiten nachvollziehbare Gründe anbringen. Beruft sich der Mieter bei einem Widerspruch gegen die Kündigung auf einen Härtefall aufgrund der Abiturprüfung, kann diese durchaus über den Interessen des Vermieters stehen.
Wir empfehlen Ihnen sich hier anwaltliche Unterstützung suchen, da dieser Sie bezüglich des weiteren Vorgehens beraten kann.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
wir haben gerade ein Haus gekauft in das wir selber mit unseren Kindern einziehen wollen. Der Mieter wohnt dort seit mehr als 25 Jahren und sprach davon, dass er eine 12 monatige Kündigungsfrist hat. Im Netz finde ich zur Kündigung bei Eigenbedarf maximal 9 Monate. Was stimmt?
Danke für die Hilfe!
Viele Grüße!
Hallo Tanja,
üblich ist eine neunmonatige Kündigungsfrist. In Mietverträgen, die bis Herbst 2001 abgeschlossen wurden, ist oft eine 12-monatige Frist festgesetzt, die immer dann eintritt, wenn 10 Jahre Mietzeit überschritten sind.
Entscheidend ist also, was in dem ursprünglichen Vertrag dazu geregelt ist.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag, ich wohne seit ca. drei Jahren in einer Wohnung zur Miete.Nun hat mir meine Vermieterin wegen Eigenbedarf gekündigt.In der Kündigung steht aber nur,dass sie mir die Wohnung wegen Eigenbedarf für ihren Sohn, dessen Name sie angegeben hat kündigt.Nun frag ich mich ob diese Kündigung gültig ist oder nicht.Denn ich habe gelesen dass in so eine Kündigung die genauen Gründe benannt werden müssen damit diese wirksam ist.Wenn sie nicht rechtswirksam sein sollte, wie sollte dann mein weiteres Vorgehen aussehen?mit freundlichen Grüßen
Hallo Kassandra,
grundsätzlich darf Eigenbedarf für Kinder geltend gemacht werden. Es handelt sich bei Ihnen also um einen rechtsgültigen Grund.
Dennoch ist es empfehlenswert, einen Mieterverein oder einen Anwalt zur Beratung aufzusuchen, um die Kündigung überprüfen zu lassen. Sollten sich hier Fehler auftun, können Sie Widerspruch einlegen.
Ihr Team von anwalt.org