Kündigung des Mietvertrags im Todesfall des Mieters

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 26. September 2020

Was passiert mit dem Mietvertrag im Todesfall des Mieters?
Was passiert mit dem Mietvertrag im Todesfall des Mieters?

Was regelt das BGB, wenn ein Mieter stirbt?

Das Mietverhältnis besteht laut BGB über den Sterbefall hinaus
Das Mietverhältnis besteht laut BGB über den Sterbefall hinaus

Ein Mietverhältnis endet mit dem Tod – so zumindest könnte die gängige Meinung lauten. Tatsächlich sieht das BGB jedoch eine andere Regelung zum Schutz der Vermieter – und auch gegebenenfalls des Mieters – vor.

Das Mietverhältnis besteht dabei laut BGB über den Sterbefall hinaus und muss gegebenenfalls, zumindest aber für die Dauer der gesetzlichen Kündigungsfrist, von den Erben weitergetragen werden.

Alle detaillierten Informationen zum Mietverhältnis nach einem Sterbefall, diesem besonderen Mietrecht im BGB und der richtigen Vorgehensweise bei der Kündigung des Mietverhältnisses eines Verstorbenen finden Sie im folgenden Ratgeber.

Wie lautet der entsprechende Gesetzestext im BGB?

Das BGB beschäftigt sich gleich in mehreren Paragraphen mit dem Mietrecht für den Fall eines Todesfalles des Mieters oder des Vermieters. Von zentraler und grundlegender Bedeutung ist dabei zunächst der Paragraph 580 des BGB zur außerordentlichen Kündigung bei Tod des Mieters. Dieser Paragraph lautet:

„Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.“

Die gesetzliche Frist umfasst dabei drei Monate, wichtig ist in jedem Fall, dass die Kündigung durch die Erben (oder den Vermieter) spätestens innerhalb eines Monats, nachdem die jeweilige Seite des Mietvertrags (bzw. die Vertretung der Mieterseite durch die Erben) vom Tod des Mieters erfahren hat, eingereicht wird um die betreffende Wohnung tatsächlich kündigen zu können.

Es obliegt allerdings der Erbengemeinschaft, sich um die Wohnung- und Haushaltsauflösung zu kümmern.

Endet das Mietverhältnis nach dem Tod automatisch?

Nein, wenn der Mieter verstirbt, so wird das Mietverhältnis durch die Erben fortgesetzt und endet nicht automatisch. Um das Mietverhältnis kündigen zu können, müssen bestimmte Regelungen im BGB (§§ 563, 563a, 563b und 564 BGB) beachtet werden. Die Paragraphen im BGB legen dazu eine bestimmte Rangfolge fest, in welcher Angehörige anstelle des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag einsteigen können, um gegebenenfalls weiter in der Wohnung zu leben – oder aber die Kündigung für diese einzureichen.

Die Rangfolge zum Eintritt in das Mietverhältnis

Der Mietvertrag des verstorbenen Mieters muss von den Erben weitergetragen werden
Der Mietvertrag des verstorbenen Mieters muss von den Erben weitergetragen werden

In den Paragraphen 563 und 563a des BGB werden Ehegatte, Lebenspartner, Kinder und andere Verwandte in absteigender Reihenfolge als berechtigte Personen genannt, die nach dem Tod des Mieters dessen Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter fortsetzen dürfen. Allerdings muss laut BGB zur Fortsetzung die Voraussetzung erfüllt werden, dass die Person, die das Mietverhältnis übernimmt, mit dem Mieter bis zu dessen Ableben in der Wohnung gelebt haben muss oder den Mietvertrag mit unterzeichnet haben muss.

Haben Eintrittsberechtigter und Mieter sich keinen Haushalt geteilt, so gilt das Recht zum Eintritt nicht. Hier kann dann eine Regelung für Erben, gemäß § 564 BGB, greifen.

Die Rangfolge der Eintrittsberechtigten im BGB:

  1. Ehegatte (bei gemeinsamer Miete der Wohnung oder vorübergehender Trennung, nicht bei dauerhafter Trennung oder Scheidung)
  2. Lebenspartner/Kinder (jeweils alleine oder gemeinsam)
  3. Andere verwandte oder verschwägerte Angehörige
  4. Erben

Laut BGB tritt dabei der Eintrittsberechtigte unmittelbar nach dem Ableben des Verstorbenen in das Mietverhältnis ein – und zwar automatisch. Der ehemalige Mietvertrag des Mieters wird somit quasi hinfällig und der jeweilige Angehörige tritt an die Stelle des Mieters im Mietvertrag, der weiterhin mit dem jeweiligen Vermieter besteht.

Diese Regelung gilt zunächst unabhängig davon, ob der jeweils betroffene Angehörige mit dem Eintritt in das Mietverhältnis einverstanden ist. Zudem ist es zum Zeitpunkt des Eintritts gemäß BGB nicht zwingend erforderlich, dass der Angehörige überhaupt vom Ableben des Verstorbenen weiß, um die Miete weiterhin zahlen zu müssen.

Möchte keiner der Angehörigen gemäß der Rangfolge des BGB in das Mietverhältnis eintreten, so kann entweder die Kündigung ausgesprochen werden (gemäß Mietrecht Kündigungsfrist 3 Monate, wenn innerhalb eines Monats nach Ableben des Mieters gekündigt wird) oder ein Erbe kann in das Mietverhältnis eintreten. Er folgt in der Rangfolge, die das BGB vorsieht, nach den Angehörigen. Natürlich muss der Vermieter darüber informiert werden, dass ein Erbe das Mietverhältnis fortsetzt und der Mietvertrag dementsprechend angepasst werden.

Nach dem Tod des Mieters kann der Erbe in das Mietverhältnis eintreten.
Nach dem Tod des Mieters kann der Erbe in das Mietverhältnis eintreten.

Gemäß § 563 Abs. 3 BGB muss der Eintrittsberechtigte, ob nun Erbe oder Angehörige, binnen eines Monats nach Kenntnis über das Ableben des (ehemaligen) Mieters entscheiden, ob das Mietverhältnis aufrecht erhalten oder beendet werden soll.

Entscheidet er sich für die Kündigung, kann diese durch eine formlose Ablehnungs-Erklärung erfolgen. Teilen die Erben/Angehörigen die Entscheidung erst nach einem Monat mit, so besteht laut BGB kein Recht mehr auf eine außerordentliche Kündigung und gegebenenfalls ergeben sich daraus längere Kündigungsfristen. Lehnt ein Angehöriger den Eintritt in das Mietverhältnis ab, so treten gemäß BGB automatisch die Erben in dieses Verhältnis mit dem Vermieter ein.

Pflichten bei Fortsetzung des Mietverhältnisses

Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, haften die Hinterbliebenen laut BGB für alle Verbindlichkeiten des Mieters, die bis zu seinem Ableben entstanden sind, so etwa auch für Mietschulden – allerdings jedoch nicht für Verbindlichkeiten gegenüber Strom-, Wasser- oder ähnlichen Dienstleistern. Zudem kann der Vermieter laut § 563 b, Abs. 3 BGB eine Mietsicherheit verlangen, wenn der Verstorbene diese nicht zuvor gezahlt hat.

Kann der Vermieter das Mietverhältnis trotzdem kündigen?

Ja, prinzipiell schon. Er muss die Übernahme des Mietverhältnis nicht dulden und kann es binnen eines Monats ab Kenntnisnahme des Eintritts kündigen – allerdings nur sofern ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 BGB, z. B. eine persönliche Feindschaft). Aus nichtigen Gründen kann laut BGB keine außerordentliche Kündigung erfolgen. Die Gründe müssen offen gelegt werden (§ 573 BGB), ein Widerspruchsrecht muss eingeräumt werden und aus der Kündigung hervorgehen. Der Vermieter befindet sich dabei in der Beweislast gegenüber des neuen Mieters.

Überlebende Mieter (§ 563a, BGB)

Das BGB regelt zudem, dass die überlebende Person, sofern sie den Mietvertrag unterzeichnet hat, automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Er hat dabei jedoch ebenfalls die Wahl, dieses Verhältnis binnen eines Monats nach Kenntnisnahme des Todes außerordentlich zu kündigen, dabei gilt die gängige 3-Monats-Frist (§ 563a, BGB).

Die Erben im BGB

Sollte ein Erbe in das Mietverhältnis eintreten, so befindet er sich gemäß § 564 BGB nicht in der Pflicht, zuvor den Haushalt mit dem Verstorbenen geteilt haben zu müssen. Ihm steht laut § 580 BGB jedoch ein Sonderkündigungsrecht (gesetzliche Frist: 3 Monate, abzüglich einer Karenzzeit von 3 Tagen, laut BGB) zu. Auch für den Vermieter gilt diese Frist laut BGB.

Im Folgenden finden Sie eine Vorlage für die Kündigung der Wohnung wegen Todesfall. Das Muster steht zum kostenlosen Download bereit.

Kündigung der Wohnung im Todesfall des Mieters

Kündigung einer Wohnung nach einem Todesfall: Unser Muster hilft Ihnen bei der Formulierung.
Kündigung einer Wohnung nach einem Todesfall: Unser Muster hilft Ihnen bei der Formulierung.

Sind die Angehörigen eines verstorbenen Mieters nicht dazu bereit, das Mietverhältnis fortzuführen, kann, wie bereits erwähnt, die Wohnung gemäß § 580 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntnisgewinn vom Tod des Mieters gekündigt werden. Es gilt ein Sonderkündigungsrecht für die Erben und den Vermieter. Die Kündigungsfrist beträgt jeweils drei Monate.

Die Kündigung der Wohnung wegen Todesfall muss schriftlich erfolgen. Die Einhaltung der Kündigungs­frist ist zudem belegbar, wenn das Versenden des Schreibens per Einschrei­ben erfolgt. Damit die Kündigung zudem rechtswirksam ist, müssen neben der Einhaltung der Frist auch alle Erben bzw. eintrittsberechtigten Personen die Kündigung vom Mietvertrag unterschreiben.

Die Mietzahlung ist bis zum Mietzeitende fortzuführen. Grundsätzlich kann dies aber aus dem Nachlass vom verstorbenen Mieter bezahlt werden.

Sie können zur Kündigung vom Mietvertrag wegen dem Todesfall unsere Vorlage kostenlos nutzen!

[Ihre Anschrift]
[ggf. Anschrift des verstorbenen Mieters]

[Anschrift Vermieter]

[Ort], [Datum]

Außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag

Sehr geehrte/r [Name Vermieter],

aufgrund vom Todesfall von [Name vom verstorbenen Mieter] am tt.mm.jjjj kündige ich den Mietvertrag der Wohnung

[Straße, Hausnummer]
[Etage, Position (rechts, mitte, links), ggf. Wohnungsnummer]
[Postleitzahl, Ort]

gemäß Sonderkündigungsrecht der Erben aus § 580 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.“

fristgemäß zum tt.mm.jjjj (drei Monate ab Monatsende).

Anbei sende ich Ihnen eine Kopie der Sterbeurkunde.

Bitte bestätigen Sie mir die Kündigung vom Mietverhältnis.

Mit freundlichen Grüßen

[Name, Unterschrift]

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