Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 25. August 2022

Gewerbe ab- oder ummelden: Wie kommen Sie aus dem Gewerbemietvertrag?

Gewerbemietvertrag kündigen: Was müssen Sie beachten?
Gewerbemietvertrag kündigen: Was müssen Sie beachten?

Gewerbemietvertrag: Welche Kündigungsfrist gilt?

Welche Kündigungsfrist gilt beim Gewerbemietvertrag?
Welche Kündigungsfrist gilt beim Gewerbemietvertrag?

Alle Unternehmen benötigen Gewerberäume, um ihre Produkte herstellen bzw. vertreiben oder ihre Dienstleistungen anbieten zu können. Der Markt an Business-Immobilien ist riesig. Egal ob Büroflächen, Verkaufsläden oder Arztpraxen – verfügen die Unternehmer nicht selbst über entsprechende Räumlichkeiten, müssen sie gemietet werden.

Ändert sich die Ausrichtung der Firma oder sprechen andere Gründe für eine Beendigung vom Mietverhältnis, ist der Gewerbemietvertrag zu kündigen. Grundsätzlich gelten dabei die Klauseln aus dem Vertrag, welcher zwischen beiden Parteien vereinbart wurde. Doch wie lang ist eigentlich die gesetzliche Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag? Welche Zeit müssen Unternehmer einplanen, wenn die die Gewerbefläche ordentlich kündigen wollen? Diesen Fragen geht der folgende Beitrag auf den Grund.

Kündigungsfrist vom Mietvertrag: Bei Gewerbe greift kein Mieterschutz!

Die Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag beträgt nicht 3 Monate wie bei der Kündigungsfrist im Wohnungsmietrecht, sondern wenigstens sechs und maximal neun Monate. Entsprechendes ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben. Somit ist die Kündigungsfrist für Gewerberäume wesentlich länger. Maßgeblich sind aber auch jeweils die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag über den Gewerberaum. Die gesetzliche Kündigungsfrist vom Gewerbemietvertrag ist im BGB unter § 580a Abs. 2 festgelegt. Dort heißt es:

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrages haben Mieter und Vermieter die gleiche Frist.
Bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrages haben Mieter und Vermieter die gleiche Frist.

Die Kündigungsfrist für die Gewerbeimmobilie gilt entsprechend für beide Vertragsparteien, also Mieter und Vermieter, gleichermaßen. Ein besonderer Kündigungsgrund wie im Wohnungsmietrecht ist außerdem nicht notwendigerweise aufzuführen. Mit dem fristgerechten Kündigungsschreiben wird das Vertragsverhältnis beendet. Zu beachten ist, dass beim Mietvertrag im Bereich Gewerbe die Kündigungsfrist bzw. bei der Kündigung insgesamt kein besonderer Schutz für Mieter wie im Mietrecht für Wohnungen des BGB gilt. Stattdessen treffen sich die beiden Vertragsparteien in Sachen Miete und Kündigungsfrist auf Augenhöhe.

Beispiel: Kündigung vom Gewerbemietvertrag innerhalb der Frist

Um die Kündigungsfrist bei der Gewerbemiete einhalten zu können, muss der Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Quartals das Kündigungsschreiben erhalten haben. Zu beachten ist, dass Samstage grundsätzlich als Werktag zu zählen sind. Erreicht den Vermieter beispielsweise am 3. Januar die Kündigung, endet das Vertragsverhältnis am 30. Juni. Verschiebt sich die Zustellung allerdings auf den 5. Januar, wird die Kündigung gemäß BGB erst zum 30. September wirksam.

Ausnahmen von der Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag

Beim Gewerberaummietvertrag gilt keine Kündigungsfrist, wenn der Vertrag für eine festgelegte Dauer geschlossen wurde. Befristete Mietverträge laufen grundsätzlich  automatisch aus. Eine ordentliche Kündigung durch Mieter oder Vermieter ist daher nicht möglich. Zudem müssen sie in der Regel verlängert werden, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt werden soll. Wie eine solche Verlängerung erfolgen kann, ist meist in einer Klausel festgeschrieben.

Befristete und unbefristete Gewerbemietverträge können ohne Kündigungsfristen stets auch außerordentlich gekündigt werden. Dies ist allerdings nur zulässig, wenn ein wichtiger Grund für die Beendigung vom Mietverhältnis existiert. Dies wäre gegeben, wenn eine der beiden Mietparteien schwerwiegend ihre aus dem Vertrag ergehenden Pflichten verletzt – beispielsweise, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.

Pünktliche Zustellung der Kündigung

Damit die Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag eingehalten werden kann, muss das Schreiben rechtzeitig zugestellt werden. Die kündigende Partei sollte daher den Ablauf im Vorfeld genau durchdenken. Möglich ist die persönliche Zustellung mittels Quittierung einer Kopie der Kündigung. Beim Postweg sollte besser ein Einwurfeinschreiben gewählt werden, da hierbei  dokumentiert wird, wann das Dokument im Briefkasten gelandet ist.

Beim Einschreiben mit Rückschein ist eine fristgerechte Zustellung dagegen nicht zwingend gewährleistet, da bei nicht direkter Annahme der Empfänger lediglich eine Benachrichtigung erhält, dass er ein Einschreiben bei der Post abholen kann. Er ist allerdings nicht verpflichtet, dies bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erledigen.

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Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag
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9 Gedanken zu „Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag

  1. Gerke

    Besteht die Möglichkeit eines ordnungsgemässen gekündigten Büromietvertrags seitens des Vermieters, aufgrund der Coronokrise, eine Verlängerung der Auszugsfrist zu bekommen, da eine Neuorientierung derzeit schwierig ist. Kündigung im März zum 30.9. Macht es Sinn sich hier anwaltlich vertreten zu lassen.

    1. Anwalt.org - Kündigung

      Hallo Gerke,

      das sollten Sie mit dem Vermieter klären. Bei einer ordnungsgemäßen Kündigung ist der Vermieter in der Regel nicht zur Verlängerung der Frist verpflichtet. Inwieweit eine anwaltliche Vertretung hier sinnvoll ist, können wir nicht beurteilen.

      Ihr Team von anwalt.org

  2. Müller

    Guten Tag, ist eine sehr lange Kündigungsfrist im Vertrag rechtsgemäß? Der Arbeitgeber meines Mannes hat wohl eine 2-jährige Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag stehen. Aufgrund einer bereits vor Corona bestehenden schwierigen finanziellen Lage, die sich nun noch extrem verschärft hat, sollen daher die sehr teuren Räume gekündigt werden. Der Vermieter stellt sich tot und reagiert auf keinerlei Gesprächsanfragen. Danke für eine Info!

  3. Roland

    Ist es rechtlich zulässig das die im mietvertrag festgelegte Kündigungsfrist im ersten Paragraphen nach den gesetzlichen Regelunen erfolgt, allerdings de rSamstag ndann nicht als Werktag gezählt wird, und in einem weiteren Paragraphen dann die Kundigungsfrist 2 seiten weiter auf dann nur noch 3 Monate festgeschrieben wird, was ja deutlich kürzer ist und gerade in der Coronazeit den Mieter vor größere Probleme stellt wenn die Zeit nur so kurz ist. Ich bin der ansicht das allein der Paragraph in dem der Samstag als Feiertag nicht mitgerechnet wird schon dazu führt das die gesamte Kündigungsvereinbarung unwirksam ist. Des weiteren ist formuliert ‚unter Einhalung der Kündigungsfrist von 3 Monaten ‚ kündigen , was in zusammenhang mit dem vorhergesagten paragraphen bedeiutet das die gesetliche kündigungsfreist eingehalten werden muss unter einhaltung weiterer 3 Monate vor beginn der gesetlichn kündigungsfrist.. Unklare Formulierungen führen regelmäßig zur anwendung der gesetzlich vorgaben, oder?

  4. Steven

    Wenn der Mieter mutwillig eine Lifttür eintritt kann ich ihn dann fristlos kündigen da so ein Mietverhältnis nicht zumutbar ist?

  5. Annette

    Guten Tag,
    im obigen Text wurde geschrieben:
    „Die Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag beträgt nicht 3 Monate wie bei der Kündigungsfrist im Wohnungsmietrecht, sondern wenigstens sechs und maximal neun Monate. Entsprechendes ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben“. Wo im BGB sind die maximal 9 (neun) Monate vermerkt? §580a erläutert nur das Zustandekommen der 6 Monate.
    Herzlichen Dank für Ihre entsprechende Rückmeldung und Klärung.
    MfG, Annette

  6. Ariane

    Guten Tag,
    Ein Gewerbemietvertrag lief auf zwei Jahre befristet, eine Kündigung ging 7 Monate vor Ablauf ein (eigentlich für nichts, da ja befristet). Im Vertrag gab es eine Option auf Verlängerung für 2 weitere Jahre. Diese Option wurde in Anspruch genommen. Für die Option gab es einen Kündigungszeitpunkt (erstmals nach 2 Jahren, wenn der befristete Vertrag abläuft), mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Monatsanfang. Es ist keine (weitere) Kündigung zu 3ingegangen. Die erste Kündigung wurde vom Vermieter eingereicht, ehe die Option in Anspruch genommen wurde/angezeigt wurde und hätte für den ersten 2Jahres Vertrag nicht sein gewusst, da befristet.
    Gilt die Kündigung nun für die eingereichte Option?

  7. Monika

    Guten Morgen,
    kann ich eine verkürzte Kündigungsfrist meiner Praxisräume geltend machen?
    Da mir ab 15.03.2022 ohne Impfnachweis, als Heilpraktikerin, ein Behandlungsverbot droht.
    Regelung: gesetzliche Tätigkeitsvoraussetzung (BT-Druck20/188, S. 40).
    Wie soll ich die Miete verdienen?
    Der Vertrag besagt eine Kündigungsfrist von 6 Monatenn zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.
    Freue mich über Nachricht.

  8. Walther

    Ich bin vermieter von Räume , die ich seit 18 Jahre vermietet habe.Im Gemerbemietvertrag war die vermietung von 3 Jahre abgeschlossen.Danach hat sich das Mietverhaeltnis automatisch um jeweils 1 Jahr verlaengert, wenn es nicht mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Quartalsende gekündigt wird.Das ist der
    Auszug aus dem Vertrag.Meine Frage: habe ich einen befristete oder nicht-befristete Vertrag heute schon 15 Jahre später mit jährlicher verlängerung?

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