Kündigungsfrist ohne Mietvertrag

Von anwalt.org, letzte Aktualisierung am: 2. August 2022

Müssen Sie eine Kündigungsfrist beachten, wenn Sie keinen Mietvertrag haben?
Müssen Sie eine Kündigungsfrist beachten, wenn Sie keinen Mietvertrag haben?

Welche Kündigungsfrist gilt, wenn kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde?

Wie lange ist die Kündigungsfrist ohne Mietvertrag?
Wie lange ist die Kündigungsfrist ohne Mietvertrag?

Es gibt verschiedene Umstände, weshalb ein Mietverhältnis ohne Mietvertrag zustande kommt. Kennen sich Mieter und Vermieter gut, sind befreundet oder verwandt, wird oftmals auf das Dokument verzichtet und lediglich eine mündliche Absprache über die Miete getroffen. Kommt es dann zu Problemen, wähnen sich viele in einem rechtfreien Raum und kennen ihre Rechte und Pflichten nicht.

So bestehen auch häufig Unsicherheiten darüber, wenn kein Mietvertrag existiert, welche Kündigungsfrist gilt. Der folgende Ratgeber geht auf den Sonderfall „Kündigungsfrist ohne Mietvertrag“ ein und klärt, was gemäß deutschem Mietrecht zu beachten ist.

Kein Mietvertrag: Die Kündigungsfrist entnehmen Sie dem BGB

Es ist gar nicht mal so selten, dass eine Wohnung vermietet und kein entsprechendes Vertragsdokument erstellt wird. Lediglich Absprachen über den Wohnraum und die zu zahlende Miete werden getroffen. Soll dann für die Mietsache eine Kündigung verfasst werden, stehen Mieter und Vermieter häufig ratlos vor der Frage, welche Kündigungsfrist ohne Mietvertrag überhaupt gilt.

Auch wenn kein schriftliches Dokument existiert oder die Schriftform nicht eingehalten wurde, weil beispielsweise die Mietparteien keine Unterschrift unter den Vertrag gesetzt haben, bewegt sich das Mietverhältnis nicht im rechtsfreiem Raum. Stattdessen gilt das Mietrecht aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Existiert kein Mietvertrag, ist die Kündigungsfrist dem BGB zu entnehmen.
Existiert kein Mietvertrag, ist die Kündigungsfrist dem BGB zu entnehmen.

Die Wohnung kann entsprechend ordentlich bzw. auch außerordentlich gekündigt werden. Letzteres ist z. B. unter Umständen möglich, wenn der Mieter die Miete nicht bzw. nicht rechtzeitig bezahlt. Bei der ordentlichen Kündigung ist § 574c BGB maßgeblich. Demnach beträgt die Kündigungsfrist auch ohne Mietvertrag drei Monate. Voraussetzung ist, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats den Vermieter erreicht.

Der Vermieter kann ebenfalls ordentlich kündigen, allerdings benötigt er gemäß § 573 BGB ein berechtigtes Interesse zur Beendigung vom Mietverhältnis. Zudem muss er eine möglicherweise verlängerte Kündigungsfrist aufgrund der Dauer der Vermietung beachten.

Nebenreden und Beweisgrundlage

Problematisch für die Kündigungsfrist ohne Mietvertrag ist, dass beispielsweise Nebenabsprachen häufig nicht belegbar sind. Wurde eine kürzere bzw. längere Frist zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, fehlt es juristisch häufig an Beweisen. Maßgeblich ist dann stets das BGB. Ohne schriftlichen Mietvertrag besteht beispielsweise auch keine Renovierungspflicht für den Mieter beim Auszug. Außerdem ist er nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen, wenn dies nicht explizit vertraglich vereinbart wurde.

Befriste Anmietung: Wie lange ist die Kündigungsfrist ohne Mietvertrag?

Grundsätzlich kann ein befristeter Mietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden. Dementsprechend gibt es auch keine Kündigungsfrist für die Wohnung. Stattdessen läuft dieser automatisch aus, wenn er nicht verlängert wird. Auch mündlich kann ein solches befristetes Mietverhältnis begründet werden, wenn dazu die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt werden. Für die Kündigungsfrist ohne schriftlichen Mietvertrag gilt aber eine Besonderheit.

Wird der Mietvertrag nämlich über einen Zeitraum von über einem Jahr geschlossen, tritt die Fiktion eines unbefristeten Mietverhältnisses in Kraft. Das bedeutet, dass nach einem Jahr ordentlich nach §§ 573 bzw. 573c BGB gekündigt werden kann. Dann beträgt trotz Terminierung die Kündigungsfrist ohne schriftlichen Mietvertrag drei Monate.

Untermietverhältnis: Kündigungsfrist ohne entsprechenden Mietvertrag

Beim Untermietvertrag gelten grundlegend dieselben Regelungen wie beim Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Nur tritt in diesem Fall der Hauptmieter in die Position des Vermieters. Zwischen dem eigentlichen Vermieter und dem Untermieter besteht dagegen keine Vertragsbeziehung.

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Kündigungsfrist ohne Mietvertrag
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21 Gedanken zu „Kündigungsfrist ohne Mietvertrag

  1. Nadine A

    Wenn beide die Wohnung separat kündigen wer hat wie Kündigungsfrist und wer muss weiterhin die Miete bezahlen

    1. Anwalt.org - Kündigung

      Hallo Nadine A,

      stehen beide Parteien im Mietvertrag kann die Wohnung nur gemeinsam gekündigt werden. IN der Regel kann nur derjenige die Wohnung kündige, der auch im Mietvertrag steht. Grundsätzlich gilt für Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Bis zum Ende der Frist ist weiterhin die Miete zu zahlen. Auch hier ist wichtig, wer im Mietvertrag benannt ist. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein beraten.

      Ihr Team von anwalt.org

  2. K. Wree

    Meine Eltern müssen aus Gesundheitlichen Gründen aus ihrer Wohnung in eine Betreutes Wohnheim umziehen.
    Da für die Wohnung kein Mietvertrag geschlossen wurde, wissen wir nicht ob wir eine Kündigungsfrist einhalten müssen. Sie ziehen auch nur aus weil es aus Gesundheitlichen Gründen nicht mehr geht.
    Die Vermieterin verlang jetzt noch für 3 Monate Miete da sie das Geld ja für die Straße braucht. Kann mann hier nicht eine ausgewöhnliche Kündigung machen.

  3. Christina R.

    Guten Tag, mir wurde 2016 ein Haus überschrieben. Die dort wohnende Person hatte/hat keinen Mietvertrag. Wir wollen nun selber einziehen und Eigenbedarf anmelden. Wie lange ist die Kündigungsfrist? Danke und Liebe Grüße

    1. Anwalt.org - Kündigung

      Hallo Christina R.,

      auch wenn kein schriftlicher Mietvertrag besteht, kann ein Vertrag vorliegen. In der Regel gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, sich an der Mietdauer orientiert. Sie kann also zwischen drei und neun Monaten liegen. Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt bezüglich des Weiteren Vorgehens beraten.

      Ihr Team von anwalt.org

  4. Edith

    Meine Eltern (beide über 90 Jahre) müssen nach 38 Jahren aus Gesundheitlichen Gründen aus ihrer Wohnung in ein Seniorenheim ziehen.
    Für die Wohnung wurde damals kein Mietvertrag geschlossen. Nun verlangt der Eigentümer bei Auszug eine Renovierung (alte Tapete runter und neu Tapezieren, Bad und Küche streichen).
    Angeblich wurde die Wohnung bei Einzug renoviert übernommen. Daran können sich meine Eltern leider nicht mehr erinnern. Was nun ? Freue mich über eine Information. Danke

  5. Tanja

    Hallo, ich wohne seit 17 Jahren im Haus meiner Großtante und jetzt auf einmal möcht sie,dass ich meine Tiere weggeben oder ausziehe. Was soll ich machen, bzw. was ist mein Recht, habe ich Kündigungszeit? Danke

  6. Marko

    Hallo,war Hausmeister (10monate)und habe auf dem Firmengelände eine Wohnung bekommen-ohne Mietvertrag u Miete musste ich nicht zahlen(war praktisch zzgl zum Gehalt)Mir wurde nach 6monaten Probezeit ein neuer Arbeitsvertrag mit nochmals 6monaten Probezeit vorgelegt,somit Kündigung in der Probezeit!?Am 31.,also nach 2wochen tritt die Kündigung in Kraft-die Wohnung soll ich umgehend verlassen,da angeblich zum 16.nächstes Monat ein nachmieter kommt..Kann den Auszug unmöglich so schnell abwickeln da auch keine neue Wohnung in Aussicht…Wann muss ich gesetzlich aus der Wohnung???

  7. Krüger

    Hallo,
    mein Vermieter ist der Onkel meines Lebensgefährten. Jetzt haben wir uns getrennt und der Onkel möchte das ich in 6 Wochen die Wohnung geräumt habe. Ist das Rechtens? Ich wohne seit März 2008 in dieser Wohnung und habe nur die Nebenkosten zahlen müssen. Es gibt keinen Mietvertrag.

  8. Tom

    Hallo, ich habe quasi zur Untermiete gewohnt aber trotz bitte meinerseits wird kein Vertrag erstellt. Ein mündlicher Vertrag wurde nicht explizit geschlossen. Derjenige bei dem ich gewohnt habe versetzt die Wohnung in einen derart schlimmen Zustand das ich nun ausgezogen bin. Wie ist da die Regelung wegen Kündigungsfrist und den 900€ Kaution die ich damals bereits hinterlegt hatte ?

  9. Jens

    Guten morgen.
    Wie sieht es in folgendem Fall aus?
    Haus wurde gekauft es liegt kein Mietvertrag des aktuellen Mieters vor bzw. Unterlagen zu kautionszahlungen. Rechtlich gesehen muss der neue Käufer doch dann keine Kaution erstatten da er nicht weiss wie hoch die Kaution ist. Und dort wäre ja dann auch eine Beweis Pflicht dass es eine Kaution gab. Gelten nach Kauf auch die normalen drei Monate Kündigungsfrist wenn es keinen Vertrag gibt?

  10. Andreas R

    Schönen Guten Tag
    Wir haben uns eine Immobilie gekauft die Vermieterin im hinteren Teil bezieht vom Amt Harz 4 ,es besteht mit der alten Vermieterin kein Mietvertrag da es das Enkelkind ist was in dem Haus wohnt, sie wohnt ca 9Jahre in dem Haus , wie lange hat die Frau Kündigungsfrist ?

  11. Lena

    Hallo,
    ein Freund und ich sind frisch (seit September) in einer Wohnung zusammen eingezogen. Ich bin Hauptmieterin und er Untermieter, aber zwischen uns ist keinen schriftlichen Vertrag vorhandenen. Nun möchte ich ihn kündigen, da er sich an der mündlichen Absprache nicht halten will und zu keinem Kompromiss bereit ist. Ich kann aber keine Verletzung der Mietverhältnise beweisen.
    Kann ich ihn trotzdem rechtlich kündigen und gilt dann die BGB 3 Monate Kündigungsfrist?

    Vielen Dank im Voraus!

  12. Irma

    Hallo,

    ein Mietvertrag ist mit einer Person abgeschlossen und noch eine andere Person in der Wohnung gemeldet ist.
    Darf der Vermieter Räumung der Wohnung verlangen, wenn die Person, mit der Mietvertrag besteht aus der Wohnung auszieht und die zweite Person alle Rechten und Pflichten übernimmt ?
    Wenn nein, wie lange muss man gemeldet sein ?

    Irma

  13. Thomas

    Bin seit 2009 im Elternhaus gemeldet mit alleiniger Wohnung. Bin bis Mitte Mai in Therapie Station. Vater durchwühlt mein Zimmer und hat schon diverse Sachen, wie Kühlschrank etc.(ca. 600 Euro) entsorgt. Es wurde weder schriftlich noch mündlich mitgeteilt, dass ich das Haus verlassen solle. Es kommen Kosten, wie Lagercontainer, Stellplatz für meinen Wohnwagen dazu. Beziehe seit kurzem ALG 2. Wer hilft mir weiter?

  14. Christian F.

    Alles sehr interessant! Meine Frage dazu ist;
    Wir sind Mieter mit schriftlichem Vertrag nebst Hausordnung (Grundmiete + Nebenkostenpauschale). Im ersten Stock wohnt der Vermieter und seit Neuestem ein junges Paar im Dachgeschoss, welches dem Vermieter bekannt ist und wesentlich weniger Miete an den Hausherrn zahlen muss. Natürlich bar und ohne Kaution und Mietvertrag. Haben die dann Narrenfreiheit und braucht der Vermieter die nicht anmelden? (Schwarzmieter-Verdacht in meinen Augen.) Gerecht finde ich das nicht unbedingt. Könnten Sie bitte etwas dazu sagen bzw schreiben. Danke!

  15. Nancy

    Hallo ich habe eine Frage ich bin hauptmieterin und mein ex nebenmieter wie meine Tochter und ich aber alleine im miets vertrag stehe. Und mein ex habe ich rausgeschmissen hat er trotzdem drei Monate Kündigungsfrist obwohl ich keinen seperraten vertrag mit ihm abgeschlossen habe er ist hier gemeldet doch bezahlt keine Miete und steht nicht im Mietvertrag drin.

  16. Dieter A.

    Guten Tag, wir haben im eigenem Reihen Einfamilienhaus einen Teil altersgerecht umgebat und nutzen diesen Teilbereich. Unsere Enkelin mit Partner und Kind haben den übrigen Wohnbereih (100m²) im Februar 2022 bezogen. Wir haben aber keinen Mietvertrag abgeschlossen gehabt. Es war auf Grund der Hektik und Eile bei den Umbauten und dem Einzug nicht beachtet.Es ist die Situation eingetreten, dass sie Keine Miete und Nebenkosten zahlen wollen.
    Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir diesen Vertrag zu verlangen oder durchzusetzen?
    MfG Dieter A.

  17. bernhard

    ich bin seit 78 Jahren ohne schriftlichem mietvertrag mieter weiner wohnung. ist diese mietwohnung kündbar, ohne besonderem grund?

  18. Sabrina

    Hallo,

    ich wohne in einer Genossenschaftswohnung und stehe alleine im Mietvertrag. Dass mein Ex-Partner damals eingezogen ist, habe ich natürlich bei der Genossenschaft angezeigt. Nun möchte ich das er auszieht, da die Beziehung vorbei ist. Welche Rechte habe ich dabei bzw. welche er?

  19. Natalie

    Guten Tag,
    mein Partner und ich leben seit ca. 5 Jahren in einem Mehrfamilienhaus!
    Das Haus gehörte seiner Oma und diese ist nun leider verstorben und das Haus wird jetzt verkauft!
    Da es momentan in dieser Situation sehr schwierig ist, etwas passendes und bezahlbares zu finden, wollte ich nachfragen wie sich da die Kündigungsfrist verhält?
    Mit freundlichen Grüßen
    Natalie

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