Kündigungsfrist ohne Mietvertrag

Müssen Sie eine Kündigungsfrist beachten, wenn Sie keinen Mietvertrag haben?
Müssen Sie eine Kündigungsfrist beachten, wenn Sie keinen Mietvertrag haben?

Welche Kündigungsfrist gilt, wenn kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde?

Wie lange ist die Kündigungsfrist ohne Mietvertrag?
Wie lange ist die Kündigungsfrist ohne Mietvertrag?

Es gibt verschiedene Umstände, weshalb ein Mietverhältnis ohne Mietvertrag zustande kommt. Kennen sich Mieter und Vermieter gut, sind befreundet oder verwandt, wird oftmals auf das Dokument verzichtet und lediglich eine mündliche Absprache über die Miete getroffen. Kommt es dann zu Problemen, wähnen sich viele in einem rechtfreien Raum und kennen ihre Rechte und Pflichten nicht.

So bestehen auch häufig Unsicherheiten darüber, wenn kein Mietvertrag existiert, welche Kündigungsfrist gilt. Der folgende Ratgeber geht auf den Sonderfall „Kündigungsfrist ohne Mietvertrag“ ein und klärt, was gemäß deutschem Mietrecht zu beachten ist.

Kein Mietvertrag: Die Kündigungsfrist entnehmen Sie dem BGB

Es ist gar nicht mal so selten, dass eine Wohnung vermietet und kein entsprechendes Vertragsdokument erstellt wird. Lediglich Absprachen über den Wohnraum und die zu zahlende Miete werden getroffen. Soll dann für die Mietsache eine Kündigung verfasst werden, stehen Mieter und Vermieter häufig ratlos vor der Frage, welche Kündigungsfrist ohne Mietvertrag überhaupt gilt.

Auch wenn kein schriftliches Dokument existiert oder die Schriftform nicht eingehalten wurde, weil beispielsweise die Mietparteien keine Unterschrift unter den Vertrag gesetzt haben, bewegt sich das Mietverhältnis nicht im rechtsfreiem Raum. Stattdessen gilt das Mietrecht aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Existiert kein Mietvertrag, ist die Kündigungsfrist dem BGB zu entnehmen.
Existiert kein Mietvertrag, ist die Kündigungsfrist dem BGB zu entnehmen.

Die Wohnung kann entsprechend ordentlich bzw. auch außerordentlich gekündigt werden. Letzteres ist z. B. unter Umständen möglich, wenn der Mieter die Miete nicht bzw. nicht rechtzeitig bezahlt. Bei der ordentlichen Kündigung ist § 574c BGB maßgeblich. Demnach beträgt die Kündigungsfrist auch ohne Mietvertrag drei Monate. Voraussetzung ist, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats den Vermieter erreicht.

Der Vermieter kann ebenfalls ordentlich kündigen, allerdings benötigt er gemäß § 573 BGB ein berechtigtes Interesse zur Beendigung vom Mietverhältnis. Zudem muss er eine möglicherweise verlängerte Kündigungsfrist aufgrund der Dauer der Vermietung beachten.

Nebenreden und Beweisgrundlage

Problematisch für die Kündigungsfrist ohne Mietvertrag ist, dass beispielsweise Nebenabsprachen häufig nicht belegbar sind. Wurde eine kürzere bzw. längere Frist zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, fehlt es juristisch häufig an Beweisen. Maßgeblich ist dann stets das BGB. Ohne schriftlichen Mietvertrag besteht beispielsweise auch keine Renovierungspflicht für den Mieter beim Auszug. Außerdem ist er nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen, wenn dies nicht explizit vertraglich vereinbart wurde.

Befriste Anmietung: Wie lange ist die Kündigungsfrist ohne Mietvertrag?

Grundsätzlich kann ein befristeter Mietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden. Dementsprechend gibt es auch keine Kündigungsfrist für die Wohnung. Stattdessen läuft dieser automatisch aus, wenn er nicht verlängert wird. Auch mündlich kann ein solches befristetes Mietverhältnis begründet werden, wenn dazu die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt werden. Für die Kündigungsfrist ohne schriftlichen Mietvertrag gilt aber eine Besonderheit.

Wird der Mietvertrag nämlich über einen Zeitraum von über einem Jahr geschlossen, tritt die Fiktion eines unbefristeten Mietverhältnisses in Kraft. Das bedeutet, dass nach einem Jahr ordentlich nach §§ 573 bzw. 573c BGB gekündigt werden kann. Dann beträgt trotz Terminierung die Kündigungsfrist ohne schriftlichen Mietvertrag drei Monate.

Untermietverhältnis: Kündigungsfrist ohne entsprechenden Mietvertrag

Beim Untermietvertrag gelten grundlegend dieselben Regelungen wie beim Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Nur tritt in diesem Fall der Hauptmieter in die Position des Vermieters. Zwischen dem eigentlichen Vermieter und dem Untermieter besteht dagegen keine Vertragsbeziehung.

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Über den Autor

Jennifer A. Autor Bild
Jennifer A.

Jennifer studierte Rechtswissenschaften an der Universität Bayreuth. Seit 2018 ist sie fester Bestandteil des Redaktionsteams von anwalt.org. Sie nutzt ihr breites Wissen über das deutsche Rechtssystem seither für die Erstellung gut verständlicher Texte in Bereichen wie dem Asylrecht, Steuerrecht und Verbraucherrecht.

25 Gedanken zu „Kündigungsfrist ohne Mietvertrag

  1. Aylin

    Schön guten Tag,

    Kann ich als Hauptmieterin ein Untermieter fristlos kündigen bzw. aus der Wohnung verweisen ? Ich habe mit der Baugenossenschaft ein mietsvertrag der Untermieter nicht, da ich mich rechtlich nicht auskenne möchte ich nicht ohne Wissens vorher handelnd

  2. Oliver

    Guten Tag,

    meine Schwester und ich befinden uns nun im dritten Jahr eines Rechtsstreites. Nach dem Tod unserer Mutter 2020 ist ihr Lebenspartner, der dort mit ihr gewohnt hat, ohne irgendwelche Abklärungen einfach im Haus verblieben.

    Zu Beginn haben er und seine Anwaltschaft (Die er kurz nach dem Tod unserer Mutter beauftragt hat) darauf bestanden, dass er aufgrund des von meiner Mutter im Testament festgelegten lebenslangen Wohnrechtes, selbsterverständlich im Haus verbleiben darf. Und natürlich ohne Miete zahlen zu müssen.

    Das Haus wurde an Onkel und Tante vererbt, die es meiner Schwester und mir überschrieben haben. Da aber meine Schwester bereits vorher schon zu 1/8 Miteigentümer war, ist das lebenslange Wohnrecht natürlich Unsinn. Meine Schwester hat dem nie zugestimmt und würde es auch nie tun. Die Gegenseite ist dafür sogar vor Gericht gezogen und hat sich ordentlich blamiert.

    Dementsprechend ist der Verbleib des Mannes im Haus mit diesem Argument nicht tragbar. Es gibt jedoch einen Satz im Testament, den man unter sehr vielen Umständen vielleicht als Verschaffungsvermächtnis deuten könnte. Aber auch das hat das Gericht in der ersten Instanz als völlig unsinnig gesehen und das Urteil gesprochen, das es keinen vertretbaren Grund für den Verbleib des Mannes im Haus gibt. Die Gegenseite hat den Fall selbstverständlich zum Oberlandesgericht getragen, interessanterweise mit 1:1 den Argumenten, die in erster Instanz, jedes einzelne, vom Richter widerlegt worden sind.

    Das gesamte Verhalten der Gegenseite zeigt deutlich, dass ein tatsächlicher Entscheid gar nicht gewünscht ist. Es wird immer alles im so gerade eben noch gesetztlichen Rahmen verzögert. So zum Beispiel schon zu Beginn die Erteilung der Erbscheine an Onkel und Tante für über ein Jahr, über lange Zeit sogar vollkommen ohne die vom Gericht geforderten Argumente (die dann auch vollkommen hanebüchen waren). Obwohl in dieser Zeit keinerlei Erbscheine erteilt wurden, somit niemand rechtlich der Erbe war, hat die Gegenseite dieses Jahr genutzt, unserem Onkel im 3 Wochen-Takt eine Forderung von rund 80`000 Euro zu schicken, mit einer Zahlungsfrist von 2 Wochen, für das vermeintliche Wohnrecht. Das unter der Androhung umfangreicher Sanktionen bei Nichtbezahlung. Es wurde also Geld für ein Wohnrecht eingefordert, welches es von Anfang nicht gab, von einem Erben, der rechtlich gesehen noch kein Erbe war. Ich denke hier zeigt sich die Durchtriebenheit der Gegenseite. Versuchen und Angst machen kann man ja mal.

    Das ist der aktuelle Stand. Der Mann lebt in unserem Haus, ohne das wir dem je zugestimmt hätten. Es gibt keine Absprache, keinen Miet- oder sonstigen Vertrag und keine wie auch immer geartete Vereinbarung. Zudem wurde mir von einem Nachbar berichtet, dass dieser Mann zwei zu dem Haus gehörende Garagen schwarz zu je 30 Euro im Monat in die eigene Tasche vermietet. Auch dies vollkommen ohne Absprache und Information. Die Garagen waren vorher schon vermietet. Da wir keinen Zugriff auf eventuelle Verträge dazu hatten, haben wir die Gegenseite dazu aufgefordert, diese „Miet“-Verhältnisse umgehend zu kündigen. Dies ist wohl geschehen. Aber schon zwei Tage später waren die Garagen unter Geheimhaltung wieder vermietet. Kenntnis davon erlang ich, da der informierende Nachbar vorher auch Mieter einer Garage war und nun ein anderer Nachbar beide Garagen gemietet hat. Ich habe also nur davon erfahren, weil sich der Nachbar bei mir darüber beschweren wollte. Ich habe für unseren Anwalt alles vorbereitet um diese doch wertvolle Information gewinnbringend umzusetzen. Gemacht hat er….nichts. Und dann Monate später meine Schwester angelogen, ich hätte ihm doch mitgeteilt, dass die Sache geklärt wäre.

    Die Problematik ist, meine Schwester lebt in Kanada, ich in der Schweiz. Und unser Anwalt ist ein Schwachkopf, der seit zwei Jahren erklärt, das eine Räumungsklage kaum möglich ist, langwierig, teuer. Dazu kommt, dass ihn der Fall nicht interessiert und er kaum einen Finger rührt. Ihn zu erreichen ist mehr als ein Glücksspiel und, wie bereits erwähnt, lügt er wenn es ihm gerade so passt. Auch hat sich mehrfach der Eindruck aufgedrängt, dass er bei Telefonaten, die er mit der Gegenseite geführt hat, wichtige Informationen verraten hat. Das zwei Wochen nach den Telefonaten auf einmal Forderungen der Gegenseite kommen, die ja genau mit dem Telefonat verhindert werden sollten, und/oder Informationen enthalten, die dem Anwaltsgeheimnis unterliegen, ist irritierend. Ich habe bereits mehrere dieser Punkte bei der Anwaltskammer vorgebracht, wo mir versichert wurde: Wenn dem so nachweisbar ist, ist ihm die Zulassung zu entziehen. Ich habe aus gesundheitlichen Gründen aber weder die Zeit, noch den Kopf dafür, alles zusammenzutragen und ein Wechsel des Anwalts ist aus finanziellen Gründen nicht möglich.

    In meinen Augen ist der Lebenspartner meiner Mutter ein Hausbesetzer, der ohne jedwede Genehmung unser Eigentum weiter herunterwirtschaftet. Das Haus ist mittlerweile in einem schockierend erbärmlichen Zustand. Die Betriebskosten bezahlt er natürlich an die zuständigen Stellen, sonst stellen sie ihn den Strom ab. Aber meine Schwester und ich haben in den letzten fast zwei 3/4 Jahren den Rest des Hauskredites abgetragen, alle allfälligen Steuern bezahlt und auch Reparaturen (z.B. am Dach), soweit ich das von der Schweiz aus steuern könnte.

    Kann ich einen Hausbesetzer nicht einfach bei Polizei und Staatsanwaltschaft melden? Und muss ich mich an irgendwelche Fristen halten? Und kann ich eine monatliche Nutzungsgebühr (seit dem Tod der Mutter), von z.B. 600 Euro nachfordern? Und was mache ich mit diesem unfähigen Anwalt?

    Ich verzweifle so langsam an der Situation und Stand jetzt ist kein Ende in Sicht.

    Vielen Dank für eine Rückmeldung

  3. Laura

    Meine Wohnung ist voll mit Schimmelbefall (leider äußerlich nicht sichtbar), wodurch meine Tochter krank geworden ist. Meine Frage nun wie komme ich früher aus dem Mietvertrag wenn ich jetzt eine Wohnung zum nächsten Monat bekomme. Doppelt Miete zahlen ist für mich leider keine Option.

  4. Alfred

    Am 14.09.22 ist meine Lebensgefährtin verstorben, ich wohnte mit ihr zusammen in ihrem Haus, circa 25 Jahre. Meine Frage lautet nun: wie lange habe ich ein Wohnrecht, obwohl kein Mietvertrag besteht. Ein Anwalt teilte mir mit, die Erben könnten mir die Wohnung fristlos kündigen. Ist das wahr?

  5. Natalie

    Guten Tag,
    mein Partner und ich leben seit ca. 5 Jahren in einem Mehrfamilienhaus!
    Das Haus gehörte seiner Oma und diese ist nun leider verstorben und das Haus wird jetzt verkauft!
    Da es momentan in dieser Situation sehr schwierig ist, etwas passendes und bezahlbares zu finden, wollte ich nachfragen wie sich da die Kündigungsfrist verhält?
    Mit freundlichen Grüßen
    Natalie

  6. Sabrina

    Hallo,

    ich wohne in einer Genossenschaftswohnung und stehe alleine im Mietvertrag. Dass mein Ex-Partner damals eingezogen ist, habe ich natürlich bei der Genossenschaft angezeigt. Nun möchte ich das er auszieht, da die Beziehung vorbei ist. Welche Rechte habe ich dabei bzw. welche er?

  7. bernhard

    ich bin seit 78 Jahren ohne schriftlichem mietvertrag mieter weiner wohnung. ist diese mietwohnung kündbar, ohne besonderem grund?

  8. Dieter A.

    Guten Tag, wir haben im eigenem Reihen Einfamilienhaus einen Teil altersgerecht umgebat und nutzen diesen Teilbereich. Unsere Enkelin mit Partner und Kind haben den übrigen Wohnbereih (100m²) im Februar 2022 bezogen. Wir haben aber keinen Mietvertrag abgeschlossen gehabt. Es war auf Grund der Hektik und Eile bei den Umbauten und dem Einzug nicht beachtet.Es ist die Situation eingetreten, dass sie Keine Miete und Nebenkosten zahlen wollen.
    Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir diesen Vertrag zu verlangen oder durchzusetzen?
    MfG Dieter A.

  9. Nancy

    Hallo ich habe eine Frage ich bin hauptmieterin und mein ex nebenmieter wie meine Tochter und ich aber alleine im miets vertrag stehe. Und mein ex habe ich rausgeschmissen hat er trotzdem drei Monate Kündigungsfrist obwohl ich keinen seperraten vertrag mit ihm abgeschlossen habe er ist hier gemeldet doch bezahlt keine Miete und steht nicht im Mietvertrag drin.

  10. Christian F.

    Alles sehr interessant! Meine Frage dazu ist;
    Wir sind Mieter mit schriftlichem Vertrag nebst Hausordnung (Grundmiete + Nebenkostenpauschale). Im ersten Stock wohnt der Vermieter und seit Neuestem ein junges Paar im Dachgeschoss, welches dem Vermieter bekannt ist und wesentlich weniger Miete an den Hausherrn zahlen muss. Natürlich bar und ohne Kaution und Mietvertrag. Haben die dann Narrenfreiheit und braucht der Vermieter die nicht anmelden? (Schwarzmieter-Verdacht in meinen Augen.) Gerecht finde ich das nicht unbedingt. Könnten Sie bitte etwas dazu sagen bzw schreiben. Danke!

  11. Thomas

    Bin seit 2009 im Elternhaus gemeldet mit alleiniger Wohnung. Bin bis Mitte Mai in Therapie Station. Vater durchwühlt mein Zimmer und hat schon diverse Sachen, wie Kühlschrank etc.(ca. 600 Euro) entsorgt. Es wurde weder schriftlich noch mündlich mitgeteilt, dass ich das Haus verlassen solle. Es kommen Kosten, wie Lagercontainer, Stellplatz für meinen Wohnwagen dazu. Beziehe seit kurzem ALG 2. Wer hilft mir weiter?

  12. Irma

    Hallo,

    ein Mietvertrag ist mit einer Person abgeschlossen und noch eine andere Person in der Wohnung gemeldet ist.
    Darf der Vermieter Räumung der Wohnung verlangen, wenn die Person, mit der Mietvertrag besteht aus der Wohnung auszieht und die zweite Person alle Rechten und Pflichten übernimmt ?
    Wenn nein, wie lange muss man gemeldet sein ?

    Irma

  13. Lena

    Hallo,
    ein Freund und ich sind frisch (seit September) in einer Wohnung zusammen eingezogen. Ich bin Hauptmieterin und er Untermieter, aber zwischen uns ist keinen schriftlichen Vertrag vorhandenen. Nun möchte ich ihn kündigen, da er sich an der mündlichen Absprache nicht halten will und zu keinem Kompromiss bereit ist. Ich kann aber keine Verletzung der Mietverhältnise beweisen.
    Kann ich ihn trotzdem rechtlich kündigen und gilt dann die BGB 3 Monate Kündigungsfrist?

    Vielen Dank im Voraus!

  14. Andreas R

    Schönen Guten Tag
    Wir haben uns eine Immobilie gekauft die Vermieterin im hinteren Teil bezieht vom Amt Harz 4 ,es besteht mit der alten Vermieterin kein Mietvertrag da es das Enkelkind ist was in dem Haus wohnt, sie wohnt ca 9Jahre in dem Haus , wie lange hat die Frau Kündigungsfrist ?

  15. Jens

    Guten morgen.
    Wie sieht es in folgendem Fall aus?
    Haus wurde gekauft es liegt kein Mietvertrag des aktuellen Mieters vor bzw. Unterlagen zu kautionszahlungen. Rechtlich gesehen muss der neue Käufer doch dann keine Kaution erstatten da er nicht weiss wie hoch die Kaution ist. Und dort wäre ja dann auch eine Beweis Pflicht dass es eine Kaution gab. Gelten nach Kauf auch die normalen drei Monate Kündigungsfrist wenn es keinen Vertrag gibt?

  16. Tom

    Hallo, ich habe quasi zur Untermiete gewohnt aber trotz bitte meinerseits wird kein Vertrag erstellt. Ein mündlicher Vertrag wurde nicht explizit geschlossen. Derjenige bei dem ich gewohnt habe versetzt die Wohnung in einen derart schlimmen Zustand das ich nun ausgezogen bin. Wie ist da die Regelung wegen Kündigungsfrist und den 900€ Kaution die ich damals bereits hinterlegt hatte ?

  17. Krüger

    Hallo,
    mein Vermieter ist der Onkel meines Lebensgefährten. Jetzt haben wir uns getrennt und der Onkel möchte das ich in 6 Wochen die Wohnung geräumt habe. Ist das Rechtens? Ich wohne seit März 2008 in dieser Wohnung und habe nur die Nebenkosten zahlen müssen. Es gibt keinen Mietvertrag.

  18. Marko

    Hallo,war Hausmeister (10monate)und habe auf dem Firmengelände eine Wohnung bekommen-ohne Mietvertrag u Miete musste ich nicht zahlen(war praktisch zzgl zum Gehalt)Mir wurde nach 6monaten Probezeit ein neuer Arbeitsvertrag mit nochmals 6monaten Probezeit vorgelegt,somit Kündigung in der Probezeit!?Am 31.,also nach 2wochen tritt die Kündigung in Kraft-die Wohnung soll ich umgehend verlassen,da angeblich zum 16.nächstes Monat ein nachmieter kommt..Kann den Auszug unmöglich so schnell abwickeln da auch keine neue Wohnung in Aussicht…Wann muss ich gesetzlich aus der Wohnung???

  19. Tanja

    Hallo, ich wohne seit 17 Jahren im Haus meiner Großtante und jetzt auf einmal möcht sie,dass ich meine Tiere weggeben oder ausziehe. Was soll ich machen, bzw. was ist mein Recht, habe ich Kündigungszeit? Danke

  20. Edith

    Meine Eltern (beide über 90 Jahre) müssen nach 38 Jahren aus Gesundheitlichen Gründen aus ihrer Wohnung in ein Seniorenheim ziehen.
    Für die Wohnung wurde damals kein Mietvertrag geschlossen. Nun verlangt der Eigentümer bei Auszug eine Renovierung (alte Tapete runter und neu Tapezieren, Bad und Küche streichen).
    Angeblich wurde die Wohnung bei Einzug renoviert übernommen. Daran können sich meine Eltern leider nicht mehr erinnern. Was nun ? Freue mich über eine Information. Danke

  21. Christina R.

    Guten Tag, mir wurde 2016 ein Haus überschrieben. Die dort wohnende Person hatte/hat keinen Mietvertrag. Wir wollen nun selber einziehen und Eigenbedarf anmelden. Wie lange ist die Kündigungsfrist? Danke und Liebe Grüße

    1. anwalt.org/kuendigung

      Hallo Christina R.,

      auch wenn kein schriftlicher Mietvertrag besteht, kann ein Vertrag vorliegen. In der Regel gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, sich an der Mietdauer orientiert. Sie kann also zwischen drei und neun Monaten liegen. Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt bezüglich des Weiteren Vorgehens beraten.

      Ihr Team von anwalt.org

  22. K. Wree

    Meine Eltern müssen aus Gesundheitlichen Gründen aus ihrer Wohnung in eine Betreutes Wohnheim umziehen.
    Da für die Wohnung kein Mietvertrag geschlossen wurde, wissen wir nicht ob wir eine Kündigungsfrist einhalten müssen. Sie ziehen auch nur aus weil es aus Gesundheitlichen Gründen nicht mehr geht.
    Die Vermieterin verlang jetzt noch für 3 Monate Miete da sie das Geld ja für die Straße braucht. Kann mann hier nicht eine ausgewöhnliche Kündigung machen.

  23. Nadine A

    Wenn beide die Wohnung separat kündigen wer hat wie Kündigungsfrist und wer muss weiterhin die Miete bezahlen

    1. anwalt.org/kuendigung

      Hallo Nadine A,

      stehen beide Parteien im Mietvertrag kann die Wohnung nur gemeinsam gekündigt werden. IN der Regel kann nur derjenige die Wohnung kündige, der auch im Mietvertrag steht. Grundsätzlich gilt für Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Bis zum Ende der Frist ist weiterhin die Miete zu zahlen. Auch hier ist wichtig, wer im Mietvertrag benannt ist. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein beraten.

      Ihr Team von anwalt.org

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