Mietpreisbremse: Welche gesetzlichen Regelungen gelten?

Was ist und wie wirkt die Mietpreisbremse?

Den Begriff „Mietpreisbremse“ gibt es in den gesetzlichen Regelungen zur Miete und zur Mieterhöhung nicht. Weder im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) noch in den notwendigen Landesverordnungen findet sich diese Bezeichnung für die Beschränkung der Miethöhe. Aber durch Medienberichterstattung und Politik hat sich Mietpreisbremse als gängige Benennung durchgesetzt und wird im Alltag entsprechend verwendet. Doch was bedeutet eine Mietpreisbremse eigentlich? Welche Definition und welche rechtlichen Grundlagen sind hierbei wichtig? Und wann greift eine solche Beschränkung im Mietrecht?

Von Bedeutung ist das Thema „Mietpreisbremse“ immer dann, wann es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt. Denn die gesetzlichen Regelungen diesbezüglich gelten nur für Wohnraummietverhältnisse und finden bei gewerblichen Vermietungen keine Anwendung. Ob ein Gebiet, eine gesamte Gemeinde oder einer ganzen Stadt als angespannter Wohnungsmarkt bewertet werden, hängt von den Bestimmungen der entsprechenden Landesverordnungen zur Begrenzung der Miethöhe ab. Denn eine solche ist notwendig, um die Vorschriften aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch auch umsetzen zu können.

Üblicherweise sind bei einer angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt der Wohnraum knapp und die Mieten hoch. Um zu verhindern, dass diese ins Unerschwingliche steigen und die Verknappung dadurch noch gravierender wird, hat der Gesetzgeber 2015 eine Obergrenze für Mieterhöhungen bei einer Neuvermietung festgelegt. Der neue Mietpreis wird also gebremst und kann nicht beliebig erhöht werden. Entscheidend für die Anwendung einer Mietpreisbremse ist das BGB, insbesondere die Paragraphen 556d bis 556g.

Die wichtigste Definition zur Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung ist in § 556d BGB zu finden:

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Die hier benannte ortsübliche Vergleichsmiete wird entweder über einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder einen Sachverständigen ermittelt. Wichtig ist, dass sowohl der Mietspiegel als auch die Vergleichsobjekte müssen aus der jeweiligen Gemeinde, Kommune oder Bezirk stammen, in der sich die betreffende Mietsache befindet. Ortsüblich ist in diesem Fall wortwörtlich zu nehmen.

Wichtiges Urteil zur Mietpreisbremse

Seit der Einführung der neuen Vorschriften zur Mietenhöhe und Mieterhöhung kam immer wieder die Frage auf, ob die Mietpreisbremse verfassungswidrig sei oder nicht. 2019 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) diese Frage eindeutig geklärt. Die Regelungen im BGB zur Mietpreisbremse sind verfassungskonform und führen nicht zu einer Beeinträchtigung von Vermietern (BverfG, Beschl. v. 18.07.2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18).

Immer wieder kam es in den Anfangszeiten zu Klagen gegen einzelne Landesverordnungen, sodass diese korrigiert wurden oder wie im Fall der hessischen Verordnung zur Verhandlung vor dem BVerfG führten. So gab es unter anderem in Bayern und Hamburg Klagen, die eine Nachbesserung der Landesverordnungen gemäß dem Urteil des BVerfG zur Folge hatten.

Nicht verwechseln sollten Mieter und Vermieter diese Entscheidung zur Mietpreisbremse mit dem Urteil zum Berliner Mietendeckel aus dem Jahr 2021. Dieser wurde tatsächlich für verfassungswidrig und unwirksam erklärt. Das hat jedoch keine Auswirkungen auf die gültigen Vorschriften des BGB, die auch in Berlin zur Anwendung kommen.

Wann ist gemäß BGB eine Mietpreisbremse möglich?

Im § 556d ist auch festgehalten, unter welchen Voraussetzungen Landesregierungen eine Verordnung zur Mietpreisbremse erlassen dürfen. Die Verordnung darf maximal fünf Jahre gültig sein, kann jedoch, wenn die Voraussetzungen weiterhin bestehen, verlängert werden. Eine Mietpreisbremse bezüglich einer Mieterhöhung darf eingeführt werden, wenn:

• die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gefährdet ist
• Mieten stärker ansteigen als im bundesweiten Durschnitt
• die Belastung der Haushalte durch Mietzahlungen deutlich über dem bundesweiten Durschnitt liegt
• die Neubautätigkeit mit dem Bevölkerungswachstum nicht mithalten kann
• bei großer Wohnraumnachfrag ein geringer Leerstand vorhanden ist

Der Gesetzgeber hat beim bevorstehenden Auslaufen der ursprünglichen Regelungen im Februar 2020 eine Verlängerung beschlossen, sodass die Bundesländer ihre jeweiligen Landesverordnungen bis 2025 anpassen konnten. Auch derzeit steht wieder eine Verlängerung bis 2029 zur Diskussion und ist Teil des Koalitionsvertrags der Ampelkoalition.

Und wo gilt die Mietpreisbremse in Deutschland nun genau? In der nachfolgenden Tabelle finden Sie einen Überblick zu den Regionen, in denen derzeit eine Mietpreisbremse gilt. Darüber hinaus enthält sie auch Informationen dazu, wie lange die jeweiligen Verordnungen gültig sind.

In den Paragraphen, die auf 556d BGB folgen, finden sich dann Regelungen zur Informationspflicht von Vermietern bezüglich der Vormiete, zur Anwendung der Mietpreisbremse nach einer Modernisierung, zu den Ausnahmen von der Mietpreisbremse sowie zu den Rechtsfolgen bei Verstößen gegen diese Vorgaben.

Kappungsgrenze bei Neuvermietung

Neben der definierten 10-Prozent-Grenze bei Neuvermietungen spielt auch die sogenannte Kappungsgrenze eine Rolle. Diese kann ebenfalls als Teil der Mietpreisbremse angesehen werden. Hier gilt, dass Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen.

Achtung: In Gebieten mit einem sehr angespannten Wohnungsmarkt kann in der jeweiligen Landesverordnung auch eine Kappungsgrenze von 15 Prozent definiert sein. Vermieter müssen sich bei Mieterhöhungsverlangen also immer genau informieren, welche gesetzlichen Vorgaben in ihrer Region bzw. ihren Ort gelten.

Staffelmiete und Indexmiete: Mietpreisbremse erklärt

Staffel- und Indexmieten sind nicht selten in Mietverträgen vereinbart. Bei einer Staffelmiete werden ein Ausgangsbetrag sowie die jeweiligen gestaffelten Erhöhungsbeträge im Vertrag eindeutig festgeschrieben. Zeitpunkt der Erhöhung sowie die Höhe der neuen Miete sind frei wählbar. Bei der Indexmiete ist nur der Ausgangsbetrag definiert. Die Mieterhöhungen orientieren sich dann an der Entwicklung des Verbraucherindexes. Steigt dieser, wird auch die so vereinbarte Miete angehoben.

In Bezug auf die Mietpreisbremse gilt bei der Staffelmiete, dass der Ausgangsbetrag bei der Neuvermietung unter die Regelungen aus § 556d BGB fällt, sofern diese im Gebiet gültig sind.

Darüber hinaus dürfen die Staffelmieterhöhungen die ortsübliche Miete ebenfalls um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Wichtig ist, dass bei Unwirksamkeit einer Staffel nicht der gesamte Mietvertrag seine Gültigkeit verliert, sondern nur die letzte Mieterhöhung, welche die Mietpreisbremse überschritten hat.

Die Mietpreisbremse bezüglich einer Indexmiete ist nur für den Ausgangsbetrag relevant, nicht jedoch für die Mieterhöhungen. Diese können dann auch mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Sonderfälle bezüglich der Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse für eine möblierte Wohnung? Die Antwort laut hier klar ja. Auch wenn die vermietete Wohnung voll möbliert ist, müssen Vermieter die Vorgaben zur Mietpreisbremse beachten, wenn eine solche gilt. Bei Neubauten sowie in den folgenden Fällen gilt eine Mietpreisbremse nicht:

• möblierte Wohnung wird nur vorübergehend vermietet
• es handelt sich um ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters

In allen Fällen dürfen Vermieter jedoch einen sogenannten „Möblierungsaufschlag“ auf die ortsübliche Miete bzw. die um 10 Prozent erhöhte neue Miete anrechnen. Das bedeutet: Für die vertraglich vereinbarte Miete ist die Mietpreisbremse anzuwenden. Für den Zuschlag gilt dies nicht. Wie hoch ein solcher sein darf, ist gesetzlich nicht festgelegt. Allerdings darf der Zuschlag nicht unverhältnismäßig sein. In der Regel ist vom Zeitwert der Möbel auszugehen. Hier gilt, dass von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren ausgegangen wird. Sind die Möbel älter, beträgt der Zeitwert Null und somit ist ein Aufschlag nicht mehr möglich.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Von den Bestimmungen des BGB bezüglich der Mietpreisbremse sind Neubauten generell ausgenommen. Dies gilt für alle neugebauten Wohnungen deren Erstbezug nach dem 01.10.2014 lag oder liegt. Gleiches gilt auch, wenn in der Wohnung umfassende Modernisierungen erfolgten und diese nun wieder neu vermietet wird. Als umfassend wird eine Sanierung in der Regel dann gewertet, wenn die aufgewendeten Kosten etwa einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen.

Ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgeklammert sind Wohnungen, deren Miethöhe bereits vor der Neuvermietung über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hier darf der bestehende alte Mietbetrag beibehalten werden, sofern diese sich in den letzten zwölf Monaten des vorherigen Mietverhältnisses nicht verändert hat. Eine Mieterhöhung ist hier dann jedoch unzulässig.

Treffen diese drei Fälle zu, müssen Vermieter die Vorgaben zur Mietpreisbremse nicht beachten, auch wenn diese vor Ort gilt.

Rechte der Mieter bei geltender Mietpreisbremse

Ist eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen zu beachten, haben Mieter das Recht, über die Miethöhe des Vormieters informiert zu werden. Vermieter sind verpflichtet, diese Informationen bereitzustellen, sodass der neue Mieter die Möglichkeit, die Miethöhe auf Zulässigkeit hin zu prüfen.

Stellen Mieter fest, dass die Miete zu hoch angesetzt ist, können sie dies innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss rügen. Die Rüge muss schriftlich erfolgen und neben dem Grund auch Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie zur derzeitig gezahlten enthalten. Zudem muss eine Aufforderung zur Senkung der Miete und zur Beachtung der Mietpreisbremse erfolgen.

Halten Mieter die Frist ein, kann die Mietpreisbremse rückwirkend für alle gezahlten Mieten seit Vertragsbeginn gelten gemacht werden. Bringen sie die Rüge nach der 30-monatigen Frist an, ist die Anpassung der Miethöhe nur ab dem Tag der Rüge möglich.

Werden Verstöße gegen die Mietpreisbremse geahndet?

Die Mietpreisbremse hat Vor- und Nachteile. Halten sich Vermieter jedoch nicht an die Bestimmungen, müssen sie die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten und den Mietpreis auf die gesetzlich zulässige Höhe anpassen.

Per BGB sind keine weiteren Sanktionen für Vermieter für einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorgesehen. Allerdings können dennoch Bußgelder und Strafen drohen. Und zwar für eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz oder für Mietwucher nach § 291 StGB. Ersteres kann eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro bedeuten. Eine Straftat nach § 291 StGB wird entweder mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren geahndet.

Quellen und weiterführende Links

• § 556d BGB
• BVerfG (Beschl. v. 18.07.2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18)
• § 5 WiStrG
• § 291 StGB

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Über den Autor

Dörte L.

Dörte studierte an der Universität Potsdam Anglistik und Germanistik. Bereits während dieser Zeit hat sie sich im Zuge verschiedener Praktika in Redaktionen mit Themen wie Internetrecht, Umweltschutz, Verbraucherschutz und Mietrecht befasst. Mit ihren Kenntnissen und Erfahrungen in diesen und weiteren Schwerpunktbereichen unterstützt sie das anwalt.org-Team seit 2016.