Wer für das Alter vorsorgen möchte, kauft nicht selten eine Immobilie und vermietet diese. Doch so einfach, wie sich diese Idee anhört, so kompliziert ist die Umsetzung in der Praxis. Findet sich eine passende Wohnung oder ein Haus, muss die Finanzierung geklärt werden.
Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde, überlegen einige, ob sie die Wohnung erst einmal auf den neusten Stand bringen oder ob sie gleich auf die Suche nach einem Mieter gehen. Zum Ende des Jahres steht dann als Vermieter die erste Steuererklärung an. Auf die Einkünfte sind Steuern zu zahlen und den Kosten gegenüberzustellen.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, was im Rahmen einer Steuererklärung bei Vermietung und Verpachtung zu beachten ist, was Sie absetzen können und welche Anlage genutzt werden muss, um die Steuer erstattet zu bekommen.
Inhalt
FAQ: Steuererklärung als Vermieter
Ja. Da Sie aus der Mietsache Einkünfte erzielen, sind Sie zu einer Steuererklärung verpflichtet.
Sie können beispielsweise die Kosten für Möbel oder Renovierungen absetzen. Hier lesen Sie, welche Posten Sie zudem bei der Steuererklärung angeben können.
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Werbungskosten, Anschaffungskosten und Herstellungskosten – Was ist was?
Wie steuerlich mit Einkünften bzw. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung umzugehen ist, regelt das Einkommensteuergesetz (EStg) in § 21. Der Paragraph beschreibt, was Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind. Hierzu zählen vor allem Bezüge aus Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen.
Das Finanzamt summiert alle in der Steuererklärung angegeben Mieteinnahmen und zieht die Ausgaben des Vermieters wieder ab – so einfach, so klar. Doch was kann der Vermieter alles absetzen, um Steuern wiederzubekommen?
Genau an diesem Punkt muss bei einer Steuererklärung bei Vermietung genau hingesehen werden. Es ist zwischen Werbungs-, Anschaffungs-, und Herstellungskosten zu unterscheiden, die laut Steuerrecht jeweils verschiedentlich abzusetzen sind.
Werbungskosten
Ausgaben, die unter 410 Euro netto liegen, können sofort in einer Einkommensteuererklärung für Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten angegeben werden. Die Erstattung genehmigt das Finanzamt sofort nach Bearbeitung.
Anders sieht es aus, wenn Vermieter die 410 Euro netto überschreiten: Diese Ausgaben müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Dies bedeutet: Wer eine Waschmaschine kauft, muss diese über zehn Jahre abschreiben.
Der Fiskus schätzt, dass eine Waschmaschine die Anzahl an Jahren genutzt werden kann, für einen Rasenmäher kalkuliert er neun Jahre ein. Dies ergibt sich aus der Tabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter (Afa-Tabelle).
Bleiben wir bei dem Kauf der Waschmaschine: Diese kostete den Vermieter 500 Euro. Er gibt also zehn Jahre lang auf seiner Steuererklärung für Vermieter ca. 50 Euro an, welche er dann Jahr für Jahr erstattet bekommen kann.
Herstellungskosten
Steigert der Eigentümer der Immobilie den Wohnstandard, so gelten hierfür laut Mietrecht getätigte Ausgaben als Herstellungskosten. Diese lassen sich nicht gleich absetzen, sondern müssen Jahr für Jahr abgeschrieben werden.
Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt, muss diese als Herstellungskosten angeben. Gleiches gilt, wenn die Aufwendungen die Anschaffungskosten für die Immobilie um mehr als 15 Prozent netto übersteigen.
Auch die Anschaffungs- bzw. Baukosten selbst lassen sich abschreiben. In der Regel können diese mit zwei Prozent auf der Steuererklärung bei Vermietung angegeben werden. Im Herstellungs- bzw. Anschaffungsjahr erfolgt die Abschreibung nur anteilig, entsprechend der Kalendermonate.
Anschaffungskosten
Als Anschaffungsnebenkosten gelten alle Ausgaben, welche rund um den Erwerb der Immobilie angefallen sind. Hierzu zählen beispielsweise Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer.
Steuererklärung bei Vermietung und Verpachtung: Diese Ausgaben lassen sich im Einzelnen absetzen
Fertigen Sie eine Steuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an, so müssen Sie den Mantelbogen und die Anlage V ausfüllen. Folgende Auslagen können Sie angeben:
- Anschaffungskosten für das Haus oder die Wohnung
- Grundsteuer und Zinsen
- Makler- und Notargebühren, Anwaltskosten
- Kosten für Werbung (Zeitungsannoncen)
- Kontoführungsgebühren, Bürokosten und Mitgliedsbeiträge
- Hausnebenkosten, Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen
- Möbel
- Fahrtkosten, welche in Verbindung zu dem Objekt stehen
Wer seine Ausgaben und Einnahmen rund um die Immobilie geschickt tätigt und beachtet, was als Werbungs- und Herstellungskosten auf der Steuererklärung bei Vermietung angegeben werden kann, kann viele der gezahlten Steuern wieder zurückholen.
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Gut zu wissen, dass das Finanzamt alle in der Steuererklärung angegeben Mieteinnahmen summiert und die Ausgaben des Vermieters wieder abzieht. Ich frage mich, ob das bei einer Steuererklärung für Unternehmen ähnlich abläuft. Also ob da auch die Ausgaben wie Miete und Strom von den Einnahmen abgezogen werden.